الصفـحة الرئيـسية دليل إستخدام البوابة اشترك معنا إتصل بنا إدارة الإشتراكات ✆ 01011801123
تسجيل دخول
اسم المستخدم
 
كلمة المرور
 
 

 

أحمد قناوي المحامي بالنقض والإدارية العليا والدستورية العليا


تعديل اعدادات java


إيقافتشغيل / السرعة الطبيعيةللأعلىللأسفلزيادة السرعة تقليل السرعة
البحث عن:                                                                                                              
النقض : إنفراد أحد الشركاء على الشيوع بالطعن في المنازعات المتعلقة بتحديد الأجرة. عمل من أعمال الإدارة. مؤداه. اعتبار الطاعن نائباً عن باقي الشركاء طالما لم يعترض أحدهم على هذا الإجراء
24-سبتمبر-2017

 المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن إدارة المال الشائع وفقاً لنص المادتين 827، 828 من القانون المدني حق للشركاء على الشيوع مجتمعين، ومع ذلك إذا تولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم، وأن الطعن في المنازعات المتعلقة بتحديد أجرة الأماكن يعتبر من أعمال الإدارة ويحق لأي من الشركاء في ملكية العقار القيام به منفرداً، ويعد في هذه الحالة نائباً عن باقي الشركاء في الطعن، طالما أن أحداً منهم لم يعترض على هذا الإجر

وقررت محكمة النقض في حكمها 

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن البنك الطاعن أقام على المطعون ضدهم الثلاثة الأول الدعوى رقم 11836 لسنة 1982 أمام محكمة جنوب الابتدائية طعناً على القرار الصادر من لجنة تحديد الأجرة بتقدير القيمة الإيجارية للأعيان المؤجرة له طالباً الحكم بتعديله بما يتفق وثمن الأرض - وتكاليف البناء، وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 26/ 10/ 1981 استأجر من المطعون ضده الأول الأعيان محل النزاع - المملوكة له وللمطعون ضده الرابع لقاء أجرة سنوية مقدارها خمسون ألف جنيه وبعد أن دفع للمطعون ضده الثاني (بنك القاهرة باريس) المستأجر السابق لهذه الأعيان - مبلغ 325 ألف جنيه قيمة ما وضعه فيها من أثاث وما قام به من تجهيزات لتصلح كمصرف مالي، وإذ أخطرته لجنة تحديد الأجر بتقدير القيمة الإيجارية للأعيان المذكورة بمبلغ 423.234 جنيهاً شهرياً، وكان هذا القرار لم يراع فيه التكاليف التي تحملها الطاعن لأعداد المبنى كمصرف، كما أنه غالى في تقدير قيمة الأرض وتكاليف البناء، ومن ثم فقد أقام الدعوى. كما أقام المطعون ضده الأول على البنك الطاعن والمطعون ضده الثالث (محافظ القاهرة بصفته) وآخرين الدعوى رقم 12533 لسنة 1982 أمام ذات المحكمة طعناً على ذات القرار الصادر من لجنة تحديد الأجرة بالنسبة لجميع وحدات العقار طالباً الحكم بإلغائه واعتباره كأن لم يكن واحتياطياً بتعديله إلى ما يتناسب وثمن الأرض وتكاليف البناء، وقال بياناً لدعواه أنه أنشأ مع شركائه المبنى محل النزاع لاستعماله فندقاً، وأعد به مقار لاستعماله كمصرف مالي زوده بالتجهيزات اللازمة، وإذ قامت لجنة تحديد الأجر بتقدير القيمة الإيجارية لجميع وحدات المبنى بمبلغ 4038.166 جنيهاً شهرياً رغم أن العقار حسبما تم إعداده لا يخضع لقواعد تحديد أجرة الأماكن، بالإضافة إلى أن هذا التقدير لا يتناسب مع قيمة الأرض، والتكاليف الحقيقية للبناء فقد أقام الدعوى، كما أقام المطعون ضده الرابع على الطاعن، وباقي المدعى عليهم في الدعوى السابقة الدعوى رقم 9609 لسنة 1983 أمام نفس المحكمة ضمتها ذات طلبات المدعي في الدعوى السابقة، وبعد أن أمرت المحكمة بضم الدعاوى الثلاث قضت بتاريخ 16/ 12/ 1985 بندب خبيراً لتقدير القيمة الإيجارية لجميع وحدات العقار، وبعد أن قدم الخبير تقريره حكمت في 26/ 11/ 1987 برفض دعوى البنك الطاعن، وفي الدعويين الأخريين بتعديل القيمة الإيجارية للأعيان المؤجرة له بجعلها مبلغ 2119.147 جنيهاً شهرياً، وتعديل القيمة الإيجارية للفندق إلى مبلغ 9484.380 جنيهاً شهرياً موزعة على النحو المبين بتقرير الخبير. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 11183 لسنة 104 ق القاهرة، واستأنفه المطعون ضده الرابع بالاستئناف رقم 112213 لسنة 104 ق القاهرة، واستأنفه الطاعن بالاستئناف رقم 11218 لسنة 104 ق القاهرة، وبعد أن أمرت المحكمة بضم الاستئنافات الثلاثة قضت بتاريخ 9/ 1/ 1989 بقبولها شكلاً وفي الموضوع ببطلان الحكم المستأنف وبعدم قبول الطعن المرفوع من البنك الطاعن لرفعه بعد الميعاد، وبإلغاء قرار اللجنة المطعون عليه لعدم خضوع الأعيان محل النزاع لأحكام قانون إيجار الأماكن. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وبتاريخ 5/ 4/ 1989 أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً وحددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن بالوجه الثالث من السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم ذهب إلى أن ميعاد الطعن على قرار اللجنة يظل قائماً بالنسبة للمطعون ضده الأول - طالما أن المالك الآخر وهو المطعون ضده الرابع لم يكون قد أعلن بالقرار الصادر بتحديد الأجرة وطعن عليه قبل فوات الميعاد، ورتب على ذلك قبول الطعن المرفوع من المطعون ضده الأول شكلاً، هذا في حين أنه هو المالك الظاهر وحده للعقار، وقد أقام طعنه بصفته ممثلاً لباقي شركائه، بالإضافة إلى أن المطعون ضده الرابع علم بصدور القرار رغم عدم إخطاره به قانوناً، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن إدارة المال الشائع وفقاً لنص المادتين 827، 828 من القانون المدني حق للشركاء على الشيوع مجتمعين، ومع ذلك إذا تولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم، وأن الطعن في المنازعات المتعلقة بتحديد أجرة الأماكن يعتبر من أعمال الإدارة ويحق لأي من الشركاء في ملكية العقار القيام به منفرداً، ويعد في هذه الحالة نائباً عن باقي الشركاء في الطعن، طالما أن أحداً منهم لم يعترض على هذا الإجراء، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق - وبما لا نزاع فيه بين الطرفين - أن المطعون ضده الرابع هو أحد الملاك على الشيوع في العقار الكائن به الأعيان محل النزاع، وقد أقام طعنه على القرار الصادر بتحديد الأجرة قبل إخطاره بصدور قرار اللجنة ومن ثم فإن الطعن المرفوع منه يكون قد أقيم في الميعاد، ويترتب على قبول طعنه إعادة النظر في تقدير القيمة الإيجارية لجميع وحدات العقار - باعتبار أن موضوع الخصومة غير قابل للتجزئة -، إذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة بقبول الطعن المرفوع من المطعون ضده الرابع شكلاً، فإن النعي عليه بشأن ما قضى به قبول الطعن على قرار اللجنة شكلاً المرفوع من المالك الأخر (المطعون ضده الأول) - وأياً كان وجه الرأي فيه - يكون غير منتج ولا جدوى فيه.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بالوجه الأول من السبب الأول وبالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بخضوع العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده الأول للقواعد العامة في القانون المدني دون تشريعات إيجار الأماكن وذلك تأسيساً على أن الإجارة وردت على عناصر أخرى بخلاف المكان أكثر أهمية منه بحيث يتعذر الفصل بين مقابل الانتفاع بمزاياها وبين مقابل أجرة المكان، هذا رغم أن نية الطرفين في العقد قد انصرفت إلى إجارة المبنى ذاته إذ تحمل البنك وحده دون المالك بكافة تكاليف إعداد الأعيان المؤجرة للنشاط المصرفي، واشترى من المستأجر السابق (المطعون ضده الثاني) كافة التجهيزات التي أجراها مقابل مبلغ 325 ألف جنيه، أما تكاليف المبنى مركزياً التي التزم بها المؤجر فهي تدخل ضمن عناصر تقدير الأجرة هذا بالإضافة إلى أن للبنك وحدات تكييف خاصة به أنشأها من ماله الخاص، ويستقل في موقعه عن الفندق، ولا ينتفع بخدماته كما أنه لا يقتصر في معاملاته على خدمة النزلاء ومن ثم فإنه يتعين إعمال أحكام قانون إيجار الأماكن على الأعيان محل النزاع، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - قد أخضعت لأحكامها كافة الأماكن أياً كان الغرض الذي أجرت من أجله طالما كان المكان بذاته هو محل الاعتبار في التعاقد بحيث لا تخرج الإجارة عن نطاق تطبيق أحكامها وتخضع لأحكام القواعد العامة في القانون المدني إلا إذا كان الغرض الرئيسي من الإيجار ليس هو المكان في ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية، وأن المكان لم يكن إلا عنصراً قانونياً فيه، ولا يخرجها عن هذا النطاق وجود المكان المؤجر في موقع متميز، أو قيام المؤجر بتبصير انتفاع المستأجر به بتزويده بالأجهزة اللازمة لتكييف الهواء، والعبرة في تكييف العقد والتعرف على حقيقة مرماه هي بحقيقة الواقع والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين دون اعتداد بالوصف الذي أطلقاه عليه، أو ما ضمناه من عبارات إذا تبين أنها تخالف حقيقة التعاقد وما قصداه منه، ولئن كان فهم الواقع - في هذا الصدد - واستقراء نية المتعاقدين، واستخلاصها من أوراق الدعوى والظروف فيها والملابسات فيها هو مما تستقل به محكمة الموضوع إلا أن شرط ذلك أن يكون استخلاصها سائغاً مردوداً إلى أصله الثابت بالأوراق، ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهت إليها، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باستبعاد الأعيان محل النزاع من نطاق تطبيق أحكام قوانين إيجار الأماكن بشأن تحديد الأجرة على ما أورده بمدوناته من أنه "الثابت من صورة العقد المبرم بين........ - المطعون ضده الأول - والممثل القانوني لبنك الإسكندرية من الطاعن - المؤرخ 26/ 10/ 1981. أنه رخص للبنك بمقتضاه بإجراء أية تعديلات قد يراها مناسبة لنشاطه المصرفي دون المساس بسلامة المبنى كالدهانات والديكورات والقواطع الخشبية والألمنيوم والتزام المالك بتكييف الأعيان المنتفع بها تكييفاً مركزياً، كما يلتزم بصيانة تلك الأجهزة المركزية، كما وأن موقع البنك من الفندق ييسر له أمر تعامله مع نزلاء الفندق، فضلاً عن انتفاع عملاء البنك والقائمين عليه بسائر الخدمات التي يقدمها الفندق، وتعتبر المحكمة أن هذه العناصر متداخلة بحيث يدق التفرقة بينهما، وبين مقابل إيجار المكان الذي يشغله البنك ومقابل الانتفاع بهذه المزايا لأن أجرة المكان اختلطت اختلاطاً لا يمكن فصله عن المقابل المالي للمزايا المشار إليها، وأن نية الطرفين قد انصرفت لا إلى تأجير المبنى وحده محدداً ولكن إلى العناصر الأخرى سالفة البيان والأكثر أهمية في تقديرها وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم، وعول عليه في قضائه لا ينفي أن الغرض الرئيسي من الإجارة هو المكان في ذاته، ذلك أنه لا يغير من اعتبار التعاقد قد انصب على مكان خال الاتفاق على قيام المستأجر ببعض التجهيزات في العين المؤجرة بما يتناسب ونشاطه أو تحديد غرض معين لاستعمال العين وجودها في موقع متميز، وكما أن مجرد قيام المؤجر بتزويد المكان بالتكيف المركزي المخصص لجميع وحدات البناء لا يدل بذاته على أن المكان لم يكن هو محل الاعتبار في التعاقد، لما كان ما تقدم وكان البين من العقد المؤرخ 26/ 10/ 1981 - المودع ضمن حافظة الطاعن - أنه يفيد استئجاره من المطعون ضده الأول جزءاً من بدروم العقار، ونصف الطابق الأرضي، وكامل الطابق الأول بغرض استعماله مصرفاً وصرح للطاعن بالقيام بالتعديلات التي يراها مناسبة لنشاطه المصرفي، والتزم المطعون ضده بتكييف هذه الأعيان تكييفاً مركزياً وبصيانة الأجهزة المركزية أما وحدات التكييف الخاصة بالأعيان المؤجرة فيقع على عاتق البنك صيانتها وتكاليف تشغيلها، وكان الثابت من عقد الاتفاق المحرر بذات التاريخ بين الطاعن والمطعون ضدهما الأولين شراء الطاعن من بنك القاهرة باريس - المستأجر السابق - لكافة ما قام بوضعه بالأعيان المؤجرة من أثاث وتجهيزات، وديكورات وذلك مقابل التزام الطاعن بسداد مبلغ 325 ألف جنيه ثمناً لها حسبما هو ثابت بالخطاب المرفق بالحافظة مما مفاده أن العقد محل النزاع قد انصب على تأجير المبنى ذاته لاستغلاله في الأعمال المصرفية إذ تحمل الطاعن قيمة ما ورد به المكان من تجهيزات خاصة وتكاليف إعداده لهذا الغرض وذلك من ماله الخاص وإذ خلت الأوراق مما يفيد وجود عناصر مادية أو معنوية كانت هل محل الاعتبار في هذه الإجارة ومن ثم فإن المكان ذاته يكون هو الغرض الرئيسي من التعاقد وتسري على العلاقة الإيجارية القائمة بين الطرفين أحكام قوانين إيجار الأماكن - فيما تتعلق بالتحديد القانوني للأجرة - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه فساد في الاستدلال بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن، وإذ حجبه هذا الخطأ عن تحديد القيمة الإيجارية للأعيان محل النزاع وفق أحكام القانون فإنه يتعين أن يكون مع النقض الإحالة.