مجلس الدولة - المكتب الفنى - المبادئ التى قررتها الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع
الجزء الأول - خلال المدة من أكتوبر سنة 1996 إلى يونيه سنة 2000 - صـ 1014

(فتوى رقم 408 بتاريخ 26/ 3/ 1998 ملف رقم 7/ 2/ 192)
جلسة 4 من مارس سنة 1998
(3)

- ايجار اماكن - خضوع ايجار الاماكن لاحكام القانون المدنى - العودة إلى مبدا حرية التعاقد وسلطان الارادة وفقا لاحكام القانون المدنى - لا يجوز لوزير الاسكان استحداث قرارات بمد نطاق سريان احكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرى.
استظهار الجمعية العمومية أنه وإن كان الأصل العام فى العقود جميعها ومن بينها عقد الإيجار هو خضوعها لمبدأ سلطان الإرادة وأن العقد شريعة المتعاقدين وأن أحكام القانون المدنى هى الشريعة العامة التى تتنظم تلك العقود إلا أن المشرع إستثناء من هذا الأصل العام لأعتبارات قدرها سن بعض التشريعات التى فرضت قيودا على هذا الأصل العام من بينها القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والذى نص فى المادة (1) على سريان أحكام الباب الأول منه المتعلقة بإيجار الأماكن على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا وأجازت الفقرة الثانية من ذات المادة مد سريان تلك الأحكام كلها أو بعضها على القرى بقرار من وزير الإسكان. ثم عاد المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996 المنوه عنه إلى الأصل العام بنص صريح يقرر عدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها أو التى إنتهت أو تنتهى عقود إيجارها وسريان أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير تلك الأماكن وإستغلالها أو التصرف فيها - لاحظت الجمعية العمومية أن أحكام إيجار الأماكن الواردة فى الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 تعتبر إستثناء من الأصل العام الذى يفيد خضوع إيجار الأماكن لأحكام القانون المدنى وأن هذا الإستثناء على نحو ما ورد بالمادة (1) من ذلك القانون يشتمل على أصل نصت عليه الفقرة الأولى من تلك المادة يقضى بتطبيق أحكامه على الأماكن المؤجرة فى المدن كما يشتمل على فرع تناولته الفقرة الثانية من ذات المادة يجيز مد نطاق سريان بعض هذه الأحكام أو كلها على القرى بقرار من وزير الإسكان وأنه بصدور القانون رقم (4) لسنة 1996 وإخراج الأماكن التى لم يسبق تأجيرها بالمدن من نطاق سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يكون قد سقط أصل الإستثناء الأمر الذى يترتب عليه بحكم اللزوم المنطقى القول بسقوط فرع الإستثناء الذى يجيز مد نطاق سريانه بقرار من وزير الإسكان على القرى وذلك إعمالا للقاعدة الأصولية التى تقضى بأنه إذا سقط الأصل سقط الفرع ومن ثم فإن القرى التى لم يصدر قرار من وزير الإسكان بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه عليها قبل العمل بالقانون رقم (4) لسنة 1996 تظل على الأصل العام من خضوع الأماكن فيها لأحكام القانون المدنى ويمتنع فى ظل العمل بأحكام هذا القانون على وزير الإسكان إستحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول المشار اليه على تلك القرى بعد أن أصبحت تلك الأحكام ذاتها غير سارية على العلاقات الإيجارية المستحدثة فى المدن. والقول بخلاف ذلك يؤدى إلى نتيجة غير مقبولة إذ يترتب عليه إخراج العلاقات الإيجارية التى تنشأ فى المدن من النظام الإستثنائى الذى كان مقررا لها أصلا ويردها إلى أحكام القانون المدنى فى الوقت الذى يجيز فيه إخضاع القرى لهذا النظام الإستثنائى الذى لم يكن مقررا لها أصلا ولم تخضع له من قبل ويخرجها من نطاق أحكام القانون المدنى الذى يسرى على إيجار الأماكن بها وهو ما يتناقض مع ما قصد اليه المشرع فى القانون رقم (4) لسنة 1996 من العودة إلى مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة وفقا لأحكام القانون المدنى - الحاصل أن المادة الأولى من القانون رقم (4) لسنة 1996 نصت على عدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها..." والمقصود من هذه العبارة حسبما تستظهر الجمعية العمومية معناها هو عدم سريان أحكام هذا القانون على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها طبقا لأحكامه مما سبق تأجيره مستظلا بأحكام القانون المدنى خاضعا لسلطان الإرادة لشريعة العقد يبقى على حاله من عدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 عليه ولو كان هذا التأجير سابقا على صدور القانون رقم (4) لسنة 1996 - مؤدى ذلك: أنه فى ظل العمل بالقانون رقم (4) لسنة 1996 (بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها) لا يجوز لوزير الإسكان استحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرى.