أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
الجزء الأول - السنة التاسعة الأربعون - صـ 224

جلسة 12من مارس سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوى، مجد قطب نائبى رئيس المحكمة، أحمد عبد الكريم وعبد العزيز الطنطاوى.

(56)
الطعن رقم 10882 لسنة 66 القضائية

(1 - 3) إيجار " إيجار الأماكن: تحديد الأجرة". نظام عام.
(1) حق المالك فى تقدير أجرة الوحدات السكنية كلها أو بعضها تعييناً مؤقتاً بعد إتمام البناء واعداده للسكنى. تحديد لجنة التقدير للقيمة الإيجارية. أثره. وجوب تطبيقها بأثر رجعى منذ بداية التأجير باعتبارها الأجرة القانونية ولو طعن على قرار اللجنة. المادتان 4/ 4، 5/ 6 ق 46 لسنة 1962 المعدل بقانون 133 لسنة 1963 المقابلتين للمادتين 13 ق 52 لسنة 1969 و17 ق 49 لسنة 1977.
(2) قواعد تحديد الأجرة فى ظل قوانين إيجار الأماكن. تعلقها بالنظام العام. أثره. عدم جواز الاتفاق على مخالفتها.
(3) تحديد لجنة التقدير القيمة الإيجارية بأقل أو أزيد من المتفق عليه فى العقد. تحصيل المستأجر أو المؤجر الفروق المستحقة عن الزيادة أو النقص فى الأجرة. كيفيته. م 22 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 15 ق 52 لسنة 1969.
1 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن النص فى الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن المعدلة بالقانون رقم 133 لسنة 1963 على أنه " يجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعه أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسرى قرار اللجنة بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار " وفى الفقرة السادسة من المادة الخامسة منه على أن " وتكون قرارات لجان التقدير نافذة رغم الطعن فيها، هاتان المادتان هما المقابلتان للمادة 13 من القانون 52 لسنة 1969 والمادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل - على أن المشرع قدر أن لجان تقدير القيمة الايجارية المنصوص عليها فيه المنوط بها تحديد المبانى الخاضعة لأحكامه سوف تستغرق فى إنجاز عملها وقتاً قد يطول فأجاز للمالك بعد تمام مبناه وإعداده للسكنى ألا ينتظر حتى تفرغ اللجنة من عملها فيعمد إلى إيجار الوحدات السكنية كلها أو بعضها ويعين إيجار كل وحدة تعيناً مؤقتا فإذا اتمت لجنة التقدير عملها وأصدرت قرارها تعتبر الأجرة المقدرة هى الأجرة القانونية الواجبة التطبيق بأثر رجعى منذ بداية التأجير.
2 - إن قواعد تقدير أجرة الأماكن فى ظل قوانين إيجار الأماكن هى قواعد آمرة تتعلق بالنظام العام ولا يجوز الإتفاق على مخالفتها.
3 - المقرر أنه إذا ما كانت الأجرة القانونية التى حددتها اللجنة أقل من المتفق عليه بالعقد أو يزيد من تلك الأجرة فقد نظمت المادة 22 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 15 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - طريقة تحصيل فروق الأجرة بأن يلتزم المستاجر فى حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه فى العقد بأداء الفرق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التى استحق عنها أو بسداده كاملاً إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة. وعلى المؤجر أن يرد إلى المستاجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه فى العقد وبالطريقة المذكورة".

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 2284 لسنة 1993 أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 10/ 1991 والإخلاء والتسلم، وقال شرحاً لذلك إنه بموجب العقد سالف البيان استأجر من الطاعن الشقة المبينة بالصحيفة بإيجار شهرى قدره 35 جنيهاً، وإذ امتنع عن الوفاء بالأجرة اعتباراً من 1/ 5/ 1993 رغم تكليفه بذلك فى 23/ 8/ 1993 فقد أقام الدعوى، أجابت المحكمة المطعون ضده إلى طلباته، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 13399 لسنة 111 ق القاهرة، وبتاريخ 14/ 9/ 1996 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأنه يتعين حساب القيمة الإيجارية المستحقة على أساس الأجرة القانونية المخفضة بقرار لجنة تحديد الإيجارات رقم 18 لسنة 1994 والمؤرخ 4/ 5/ 1994 غير أن الحكم المطعون فيه قضى بالإخلاء دون أن يستظهر ركن التأجير فى الوفاء بالأجرة فى ضوء ذلك سيما وأن قرارات لجان تحديد الأجرة تعتبر نافذة قانوناً من يوم صدورها رغم الطعن عليها وبأثر رجعى مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن المقرر _ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن النص فى الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن المعدلة بالقانون رقم 133 لسنة 1963 على أنه " يجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعة أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسرى قرار اللجنة بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار " وفى الفقرة السادسة من المادةالخامسة منه على أن " وتكون قرارات لجان التقدير نافذة رغم الطعن فيها........ "وهاتان المادتان هما المقابلتان للمادة 13 من القانون 52 لسنة 1969 والمادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل على أن المشرع قدر أن لجان تقدير القيمة الإيجارية المنصوص عليها فيه المنوط بها تحديد المبانى الخاضعة لأحكامه سوف تستغرق فى إنجاز عملها وقتاً قد يطول فأجاز للمالك بعد إتمام مبناه وإعداده للسكنى ألا ينتظر حتى تفرغ اللجنة من عملها فيعمد إلى إيجار الوحدات السكنية كلها أو بعضها ويعين إيجار كل وحدة تعيناً مؤقتاً فإذا اتمت لجنة التقدير عملها وأصدرت قرارها تعتبر الأجرة المقدرة هى الأجرة القانونية الواجبة التطبيق بأثر رجعى منذ بداية التأجير إذ إن قواعد تقدير أجرة الأماكن فى ظل قوانين إيجار الأماكن هى قواعد آمرة تتعلق بالنظام العام ولا يجوز الإتفاق على مخالفتها، فاذا ما كانت الأجرة القانونية التى حددتها اللجنة أقل من المتفق عليه بالعقد أو أزيد من تلك الأجرة فقد نظمت المادة 22 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 15 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - على نظام تحصيل فروق الأجرة على النحو التالى " يلتزم المستاجر فى حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه فى العقد بأداء الفرق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التى استحق عنها أو بسداده كاملاً إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة. وعلى المؤجر أن يرد إلى المستاجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه فى العقد وبالطريقة المنصوص عليها فى الفقرة السابقة " ولما كانت لجنة تقدير الإيجارات قد قدرت أجرة الشقة عين النزاع بالقرار رقم 18 لسنة 1994 الصادر فى 4/ 5/ 1994 بمبلغ 22 جنيهاً شهرى وكانت دعوى النزاع قد أقامها المطعون ضده بطلب إخلاء الطاعن لعدم سداده الأجرة اعتباراً من 1/ 5/ 1993 ومن ثم يتعين على الطاعن سداد الأجرة حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف الحاصل بجلسة 18/ 5/ 1996 وطبقاً لقرار اللجنة سالف البيان سيما وأن الطعن عيه أمام محكمة الجيزة الابتدائية بالدعوى رقم 276 لسنة 1994 المرفوعة من المطعون ضده لم يفصل فيه بعد حسبما جاء بالشهادة المقدمة من الطاعن، وتكون الأجرة المستحقة للمطعون ضده كالآتى: أولاً: عن المدة من 1/ 5/ 1993 حتى 30/ 4/ 1994 بواقع 35 حنيهاً شهرى وقدرها 420 جنيه، ثانياً: عن المدة من 1/ 5/ 1994 حتى 31/ 5/ 1996 بواقع 9 جنيه شهرى وقدرها 225 جنيه إعمالاً للمادة 22/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تقضى برد فروق الأجرة المستحقة للمستأجر بخصمها من الأجرة القانونية التى حددتها اللجنة 22 جنيه شهرى فيكون للمستأجر الفروق بواقع 13 جنيه شهرى قيمة ما دفعه بالزيادة عن الأجرة القانونية، ويظل يخصمها من الأجرة القانونية (22 جنيه) من تاريخ سريانها حتى يتحصل على ما دفعه بالزيادة أى من 1/ 10/ 1991 تاريخ التعاقد حتى 30/ 4/ 1994 وهى مدة 31 شهراً تنتهى فى 30/ 11/ 1996، ومما تقدم يكون المستحق للمطعون ضده مبلغ 645 جنيه عن المدة من 1/ 5/ 1993 حتى 31/ 5/ 1996 ويبين من المستندات المقدمة من الطاعن أنه سدد مبلغ 794 جنيه بموجب إنذارات عرض، 120 جنيه مصاريف ونفقات فعلية على الوجه الآتى 1 - إنذار عرض بمبلغ 140 جنيه معلن للمطعون ضده فى 4/ 10/ 1993 قيمة أجرة أشهر يونيو ويوليو وأغسطس وسبتمبر 1993، 2 - إنذار عرض بمبلغ 265 جنيه معلن للمطعون ضده فى 11/ 4/ 1994 قيمة أجرة شهر مايو 1993 وأجرة المدة من 1/ 11/ 1993 حتى 1/ 4/ 1994 ومبلغ 20 جنيه قيمة مصاريف ونفقات، 3 - إنذار عرض بمبلغ 44 جنيه معلن للمطعون ضده فى 6/ 7/ 1994 قيمة أجرة شهرى مايو ويونيو 1994، 4 - إنذار عرض بمبلغ 299 جنيه معلن للمطعون ضده فى 17/ 5/ 1995 قيمة أجرة المدة من 1/ 7/ 1994 حتى 1/ 6/ 1995 بواقع 22 جنيه شهرى وأجرة شهر اكتوبر 1993 وقدرها 35 جنيه 5 - إنذار عرض بمبلغ 66 جنيه معلن للمطعون ضده فى 23/ 8/ 1995 قيمة أجرة المدة من 1/ 7/ 1995 حتى 1/ 9/ 1995 ومبلغ 100 جنيه قيمة المصاريف والنفقات الفعلية، ومما تقدم يبين أن الطاعن قد أوفى بالأجرة المستحقة وزيادة حتى تاريخ قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف مضافا إليها المصاريف والنفقات الفعلية وقدرها 120 جنيه فى حين أن محكمة الاستئناف قدرتها بمبلغ 100 جنيه بجلسة 12/ 5/ 1995 ومن ثم يكون الطاعن قد توقى الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة حتى تاريخ قفل باب المرافعة فى الاستئناف مضافا إليها المصاريف والنفقات الفعلية التى قدرتها المحكمة هذا إلى أن الطاعن قدم بعد حجز الاستئناف للحكم إنذار عرض بتاريخ 27/ 7/ 1996 بمبلغ 352 جنيه قيمة الأجرة المستحقة عن المدة من 1/ 9/ 1995 حتى 30/ 12/ 1996 أشرت عليه محكمة الاستئناف بالإرفاق. وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وقضى بالإخلاء فإنه يكون قد خالف المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 بما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى.