أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
الجزء الأول - السنة التاسعة الأربعون - صـ 254

جلسة 25 من مارس سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعى، عزت عمران، سيد قايد وعبد الغفار المنوفى نواب رئيس المحكمة.

(64)
الطعن رقم 11337 لسنة 66 القضائية

(1، 2) إيجار " إيجار الأماكن: التأجير من الباطن".
(1) إسقاط الحق. عدم وقوعه إلا بالتنازل عنه صراحة أو بإتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته عليه.
(2) سكوت المؤجر عن واقعة التنازل عن الإيجار. لا يعد بذاته تنازلاً ضمنياً عن حقه فى طلب الاخلاء. علة ذلك.
(3) نقض " أسباب الطعن: السبب غير المقبول".
النعى الذى لا يستند إلى واقع صحيح. غير مقبول.
(4 - 7) إيجار "إيجارالأماكن " " بيع الجدك " " أسباب الإخلاء: الإخلاء لتغيير الغرض من استعمال العين".
(4) بيع الجدك. استثناء من الأصل المقرر بحظر التنازل عن الإيجار. شرطه. ثبوت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام البيع. العبرة بحقيقة الواقع مخالفة هذا النشاط للغرض من الاستعمال المتفق عليه بعقد الإيجار. لا أثر له. م 594/ 2 مدنى.
(5) نص المادة 594/ 2 مدنى. سريانه على فروع وملحقات المتجر أو المصنع التى يمارس فيها النشاط أو اللازمة له حتى ولو كانت مؤجرة للمستأجر بعقار مملوك لغير مالك العقار الكائن به المحل الأصلى. علة ذلك.
(6) الإخلاء لتغير استعمال العين المؤجرة. شرطه. توافر الضرر وثبوته بحكم نهائى. م 18 ق 36 لسنة 1981.
(7) تمسك الطاعنة بممارسة نشاط المخبز المباع بالجدك فى الحجرتين محل النزاع المؤجرتين للمطعون ضده الثانى وتدليلها على ذلك بما ورد بتقرير الخبير. قضاء الحكم المطعون فيه بإخلائها منهما استناداً إلى أنه لا يسوغ اعتبارهما متجراً أو من توابع المخبز المباع بالجدك لقيام المخبز بدونهما ولوجودهما بعقار آخر ولا يجوز تغير الغرض من استئجارهما مما يكون معه تنازل المطعون ضده الثانى بعقد البيع بالجدك عن عقد استئجارهما للطاعنة يتوافر معه سبب الإخلاء المنصوص عليه بالمادة 18/ جـ ق 136 لسنة 1981 ودون أن يبحث مدى ممارسة المطعون ضده الثانى ذات نشاط المخبز بعين النزاع بحيث تكون جزءا لا يتجزأ منه واستمرار الطاعنة فيه خطأ وقصور.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن إسقاط الحق بوصفة تعبيرا عن إرادة صاحبه فى التخلى عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه.
2 - سكوت المؤجر عن واقعة التنازل عن الإيجار لا يعتبر بذاته دليلاً على علمه به وقبولاً منه يتضمن النزول عن الحق فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة.
3 - النعى على الحكم المطعون فيه فيما يتعلق بالأعيان المؤجرة للمطعون ضده الثانى بالعقار....... - عدا الحجرتين اللتين تفتحان على الممر البحرى للعقار - نعى غير مقبول ذلك أن الثابت من صورة عقد البيع بالجدك المؤرخ 1/ 7/ 1978 سند الطاعنة فى الدعوى - والمقدمة منها أمام محكمة أول درجة - أن العقد قد اقتصر على بيع المطعون ضده الثانى " مخبز وحلوانى........ الكائن بالعقار........ والمخزن الكائن بالعقار....... فى نفس الشارع "، دون أن يشمل الأعيان المشار إليها، بما يضحى معه النعى بهذا الوجه على غير أساس.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى يدل على أن المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع له من ذلك إذا كان قد أنشأ فى العقار المؤجر متجراً أو مصنعاً بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع، والعبرة فى ذلك هى بحقيقة الواقع وليس بما أثبت بعقد البيع أو بما أفصح عنه فى عقد الإيجار غرضا للاستعمال، فإذا أنشأ المستأجر متجراً أو مصنعاً بالعين خلافاً لغرض الاستعمال المتفق عليه فإن ذلك لا يحول دون بيعها جدكاً متى توافرت الشروط المنصوص عليها فى المادة 594/ 2 سالفة الذكر وليس من بينها أن يتفق غرض الاستعمال الوارد بالعقد مع النشاط الذى يمارس فى العين وقت بيعها بالجدك.
5 - إذا كان الدافع إلى تقرير الاستثناء الوارد بنص المادة 594/ 2 من القانون المدنى هو حرص المشرع فى استبقاء الرواج التجارى متمثلاً فى عدم توقف الاستثمار الصناعى والتجارى فى حالة اضرار صاحبه إلى التوقف عنه فإن حكم هذا النص كما يسرى على المتجر ذاته - أو المصنع - يسرى على فروعه وملحقاته التى يمارس فيها النشاط أو اللازمة له حتى ولو كانت مؤجرة للمستأجر بعقار مملوك لغير مالك العقار الكائن به المحل الأصلى.
6 - المقرر - أن إخلاء العين المؤجرة للتغير فى وجه استعمالها - فى ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة - رهين بتوافر الضرر وبثبوت ذلك - وفقاً لنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بموجب حكم قضائى نهائى.
7 - إذ كانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع بممارسة نشاط المخبز المباع لها بالجدك فى الحجرتين محل النزاع - الكائنتين بالعقار رقم 2 شارع......... - المؤجرتين أصلاً للمطعون ضده الثانى بالعقد المؤرخ 1/ 2/ 1940، ودللت على ذلك بما ورد بتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى فى هذا الشأن، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإخلاء تلك العين على سند من أنه لا يسوغ اعتبارها متحراً أو من توابع المخبز المباع بالجدك إذ يقوم المخبز بدونها ومن أنها توجد بعقار آخر ولا يجوز طبقاً لعقد استئجارها تغيير الغرض الذى استؤجرت من أجله، مرتباً على ذلك أن يكون تنازل المطعون ضده الثانى بعقد البيع بالجدك عن عقد استئجارها للطاعنة يتوافر به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى المادة 18/ جـ من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى ممارسة المطعون ضده الثانى لنفس نشاط المخبز بالعين المشار إليها بحيث تكون جزءاً لا يتجزأ منه واستمرار الطاعنة فى ذلك بما يشوبه أيضاً بالقصور فى التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل فى أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنة والمطعون ضده الثانى الدعوى رقم 9884 لسنة 1992 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالباً الحكم بطردهما من الأماكن المبينة بالصحيفة وتسليمها له وقال بيانا لدعواه إنه بموجب عقد مسجل يمتلك العقار رقم 3 شارع ...... وإذ فوجئ بالطاعنة والمطعون ضده الثانى أصحاب " مخبز ..... "الكائن بالعقار رقم (5) المجاور له يشغلان الممر والمنور والمخزن التابعين لعقاره ويضعان بها المتعلقات الخاصة بالمخبز وإذ طالبهما برفع هذه المتعلقات ولم يمتثلا فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن قدم تقريره حكمت بإخلاء المنور والممر مع السماح للطاعنة بحق المرور فيه وبرفض الدعوى فيما عدا ذلك. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 10454 لسنة 111 ق. القاهرة، كما استأنفه المطعون ضده الأول أمام نفس المحكمة بالاستئناف رقم 10755 لسنة 111 ق. ضمت المحكمة الاستئنافين وبتاريخ 3/ 11/ 1996 قضت برفض الاستئناف الأول وفى الاستئناف الآخر بتعديل الحكم المستأنف بإخلاء المخزن والممر محلى عقدى الايجار والاتفاق المؤرخين 1/ 2/ 1940، 27/ 6/ 1945 وبتأييده فيما عدا ذلك. طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وإذعرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعى الطاعنة بالسبب الثانى منهما على الحكم المطعون فيه القصور فى التسيب، وفى بيان ذلك تقول إنها تمسكت فى دفاعها أمام محكمة الموضوع بشغلها للأعيان محل النزاع مدة خمس عشرة سنة - ومن قبلها استعملها البائع لها قبل تنازله قرابة ست وثلاثين سنة منذ شرائها للمخبز بالجدك دون اعتراض من المطعون ضده الأول مما يفيد سكوت وتراخى الأخير طوال هذه الفترة عن عدم جدية دعواه وتنازله ضمنياً عن دعوى الإخلاء للتنازل وإذ لم يرد الحكم على هذا الدفاع الجوهرى فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى مردود ذلك أن من المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن اسقاط الحق بوصفة تعبيرا عن إرادة صاحبه فى التخلى عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه، وأن سكوت المؤجر عن واقعة التنازل عن الإيجار لا يعتبر بذاته دليلاً على علمه به وقبولاً منه يتضمن النزول عن الحق فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة. لما كان ذلك، فإن الدفاع المشار إليه بوجه النعى لا يكون قد استند إلى أساس صحيح من القانون ولا على الحكم المطعون فيه إن هو لم يعرض له ويضحى النعى عليه فى هذا الصدد على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالسبب الأول من سببى الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه بإخلاء الأعيان المؤجرة أصلاً للمطعون ضده الثانى - بالعقار رقم 3 شارع ....... الممر الشمالى والحجرتين اللتين تفتحان على الممر البحرى من العقار - بموجب العقدين المؤرخين 1/ 2/ 1940، 27/ 6/ 1945 على سند من تغيير الغرض من استئجارها كمساحة لمرور الدراجات ومخزن مما لا يسوغ عدها من المتاجر ومن أنه لا وجه لاعتبارها من توابع المخبز الذى تم بيعه لها معها بالجدك من المطعون ضده الثانى بالعقد المؤرخ 1/ 7/ 1978 - إذ يقوم المخبز بدونها وهو ما رتب عليه أن يكون تنازل الأخير لها عنها فى عقد البيع بالجدك سبباً من أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، فى حين أن العبرة فى مجال تطببق نص المادة 594/ 2 من القانون المدنى هى بثبوت الصفة التجارية وقت البيع ويعتد فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما أثبت فى عقد البيع بالجدك أو بما أفصح عنه فى عقد الإيجار غرضاً للاستعمال إذ يجوز للمستأجر تغيير هذا الغرض ولا يجوز للمؤجر إخلاء العين المؤجرة إلا إذا كان التغيير ضاراً بسلامة المبنى، وأن الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثانى عندما استأجر الأعيان سالفة الذكر - الملاصقة لمعرض بيع الخبز والحلوى - المحل الأصلى - بحيث تكون جزءاً منه - فقد كان بغرض استخدامها فى نشاط المخبز - بإنتاج الخبز والحلوى ونقلها منها إلى المحل الأصلى - وهو ما ثبت بتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى وتحديداً بالنسبة لها منذ شرائها المخبز عام 1978 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون فضلاً عن قصوره فى استخلاص تبعية الأعيان المشار إليها لنشاط المخبز واعتبارها جزءاً منه بحيث لا يقوم نشاطه إلا من خلال إنتاج منتجاته بتلك الأعيان بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى غير مقبول فى وجهه الأول المتعلق بالأعيان المؤجرة للمطعون ضده الثانى بالعقار رقم 3 شارع......عدا الحجرتين اللتين تفتحان على الممر البحرى للعقار - ذلك أن الثابت من صورة عقد البيع بالجدك المؤرخ 1/ 7/ 1978 سند الطاعنة فى الدعوى - والمقدمة منها أمام محكمة أول درجة - أن العقد قد اقتصر على بيع المطعون ضده الثانى " مخبز وحلوانى........ الكائن بالعقار رقم......... شارع.........، والمخزن الكائن بالعقار رقم........... فى نفس الشارع". دون أن يشمل أعياناً أخرى، بما يضحى معه النعى بهذا الوجه على غير أساس، والنعى فى وجهه الثانى سديد، ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى على أنه " ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " يدل - على أن المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع له من ذلك إذا كان قد أنشأ فى العقار المؤجر متجراً أو مصنعاً بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع، والعبرة فى ذلك هى بحقيقة الواقع وليس بما أثبت بعقد البيع أو بما أفصح عنه فى عقد الإيجار غرضاً للاستعمال، فإذا أنشأ المستأجر متجراً أو مصنعاً بالعين خلافا لغرض الاستعمال المتفق عليه فإن ذلك لا يحول دون بيعها جدكاً متى توافرت الشروط المنصوص عليها فى المادة 594/ 2 سالفة الذكر وليس من بينها أن يتفق غرض الاستعمال الوارد بالعقد مع النشاط الذى يمارس فى العين وقت بيعها بالجدك، هذا ولما كان الدافع إلى تقرير الاستثناء الوارد بنص المادة سالفة الذكر هو حرص المشرع على استبقاء الرواج التجارى متمثلاً فى عدم توقف الاستثمار الصناعى والتجارى فى حالة اضرار صاحبه إلى التوقف عنه فإن حكم هذا النص كما يسرى على المتجر ذاته - أو المصنع - يسرى على فروعه وملحقاته التى يمارس فيها النشاط أو اللازمة له حتى ولو كانت مؤجرة للمستأجر بعقار مملوك لغير مالك العقار الكائن به المحل الأصلى، كما أن من المقرر - أن إخلاء العين المؤجرة للتغير فى وجه استعمالها - فى ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة - رهين بتوافر الضرر وبثبوت ذلك - وفقاً لنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بموجب حكم قضائى نهائى. لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع بممارسة نشاط المخبز المباع لها بالجدك فى الحجرتين محل النزاع - الكائنتين بالعقار رقم 3 شارع........ المؤجرتين أصلا للمطعون ضده الثانى بالعقد المؤرخ 1/ 2/ 1940، ودللت على ذلك بما ورد بتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى فى هذا الشأن، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإخلاء تلك العين على سند من أنه لا يسوغ اعتبارها متجراً أو من توابع المخبز المباع بالجدك إذ يقوم المخبز بدونها ومن أنها توجد بعقار آخر ولا يجوز طبقا لعقد استجارها تغيير الغرض الذى استؤجرت من أجله، مرتبا على ذلك أن يكون تنازل المطعون ضده الثانى بعقد البيع بالجدك عن عقد استئجارها للطاعنة يتوافر به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى المادة 18/ جـ من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى ممارسة المطعون ضده الثانى لذات نشاط المخبز بالعين المشار إليها بحيث تكون جزءا لا يتجزأ منه واستمرار الطاعنة فى ذلك بما يشوبه أيضاً بالقصور فى التسبيب ويوجب نقضه نقضا جزئيا فى هذا الخصوص.