أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
الجزء الأول - السنة التاسعة الأربعون - صـ 292

جلسة الأول من إبريل سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعى، عزت عمران، محمد اسماعيل غزالى وعبد الغفار المنوفى نواب رئيس المحكمة.

(72)
الطعن رقم 7685 لسنة 66 القضائية

(1) إيجار " إيجار الأماكن " " تحديد الأجرة: الزيادة فى الأجرة لتغيير الغرض من الاستعمال " " الإخلاء لعدم سداد الأجرة: التكليف بالوفاء".
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتاخير فى سدادها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر. أثره. عدم قبول الدعوى.
(2، 3) إيجار " إيجار الأماكن " تحديد الأجرة: الزيادة فى الأجرة لتغيير الغرض من الاستعمال " " أسباب الإخلاء " الإخلاء لعدم سداد الأجرة: التكليف بالوفاء". حكم " عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون".
(2) تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى. أثره. أحقية المالك فى تقاضى أجرة إضافية. علة ذلك. تفاوت نسبة الزيادة فى الأجرة حسب تاريخ إنشاء المبنى وما إذا كان التغيير كليا أو جزئيا. م 19 ق 136 لسنة 1981.
(3) تضمين المطعون ضدها تكليف الطاعن بالوفاء المطالبة بزيادة الأجرة بنسبة 100 % لتغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. ثبوت أن التغيير كان جزئياً وأن تاريخ إنشاء العقار عام 1960. مؤداه. استحقاق الزيادة القانونية فى الأجرة بنسبة 50 %. أثره. بطلان التكليف. إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء استناداً إلى التكليف المذكور. خطأ.
1 - القرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة. فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوز الأجرة المستحقة فعلا فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.
2 - النص فى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه " فى الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة: 1 -.......... 2 -.......... 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 ...... وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار اليها...... "مفاده أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة ولإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك فى تقاضى أجرة إضافية فى حالة تغيير الغرض من استعمال العين لغير أغراض السكنى تعويضاً لما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، وقد غاير المشرع فى النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى، وما إذا كان التغيير كلياً أم جزئياً.
3 - إذ كان الواقع فى الدعوى أن المطعون ضدها قد ضمنت التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن فى 20/ 2/ 1991 مطالبته بزيادة فى أجرة العين محل النزاع بنسبة 100 % لتغيير الغرض من استعمالها إلى غير أغراض السكنى فى حين أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن تغيير استعمال العين هو تغيير جزئى بتحويل جزء منها فقط إلى عيادة واستغلال الباقى سكناً، كما أن البين من المذكرة المقدمة من الطاعن أمام محكمة أول درجة أن العقار الكائنة به العين قد أنشئ دون منازعة من المطعون ضدها عام 1960 مما تكون معه الزيادة المستحقة فى ذمة الطاعن للتغيير الجزئى فى الاستعمال هى 50 % من أجرة العين القانونية - عملاً بالبند 2 من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - ومقدارها مبلغ ستة جنيهات وليس مبلغ اثنى عشر جنيهاً الذى ورد فى التكليف بالوفاء. وإذ كانت هذه الزيادة من شأنها بطلان التكليف بطلاناً متعلقاً بالنظام العام وجعله حابط الأثر قانوناً مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع معتداً فى ذلك بالتكليف المشار إليه فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم 1361 لسنة 1991 أمام محكمة أسيوط الابتدائية طالبة الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 6/ 1981 وإخلاء العين المؤجرة والتسليم، وقالت بيانا لدعواها إنه بموجب هذا العقد استأجر المرحوم ....... الشقة محل النزاع بقصد السكنى بأجرة شهرية مقدارها 12.005 جنيه وبعد وفاته حل محله الطاعن الذى حولها إلى عيادة طبية وأصبحت أجرتها بعد الزيادة المنصوص عليها فى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مبلغاً مقداره 24 جنيه وإذ امتنع عن سداد الأجرة اعتبارا من أول نوفمبر سنة 1987 حتى نهاية ديسمبر سنة 1990 والبالغ جملتها مبلغا مقداره 912.005 جنيه رغم تكليفه بالوفاء بها بانذار أعلن إليه على يد محضر بتاريخ 20/ 2/ 1991 فقد أقامت الدعوى، حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 139 لسنة 69 ق أسيوط، ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 29/ 5/ 1996 بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان التكلبف بالوفاء المعلن إليه، الذى تضمن مطالبته بأجرة تزيد عما هو مستحق تأسيساً على أنه قد قام بتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى فى حين أن التغيير لا يشمل إلا حجرة واحدة فقط من العين حولها إلى عيادة مما تكون معه الزيادة فى الأجرة بواقع 50% وقدم تدليلاً على ذلك شهادة صادرة من ترخيص العيادات ثابتاً بها أن العيادة عبارة عن غرفة واحدة وهو ما أيدة تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى غير أن الحكم المطعون فيه رفض هذا الدفع على سند من صحة التكليف المشار إليه الأمر الذى يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، وكان النص فى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالف الذكرعلى أنه " فى الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة: 1 -....... 2 - 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961....... وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها...... "مفاده أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة ولإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك فى تقاضى أجرة إضافية فى حالة تغيير الغرض من استعمال العين لغير أغراض السكنى تعويضاً لما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، وقد غاير المشرع فى النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى، وما إذا كان التغيير كلياً أم جزئياً، لما كان ذلك وكان الواقع فى الدعوى المطعون ضدها قد ضمنت التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن فى 20/ 2/ 1991 مطالبته بزيادة فى أجرة العين محل النزاع بنسبة 100 % لتغيير الغرض من استعمالها إلى غير أغراض السكنى فى حين أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن تغيير استعمال العين هو تغيير جزئى بتحويل جزء منها فقط إلى عيادة واستغلال الباقى سكناً. كما أن البين من المذكرة المقدمة من الطاعن أمام محكمة أول درجة أن العقار الكائنة به العين قد أنشئ دون منازعة من المطعون ضدها عام 1960 مما تكون معه الزيادة المستحقة فى ذمة الطاعن للتغيير الجزئى فى الاستعمال هى 50 % من أجرة العين القانونية - عملاً بالبند 2 من المادة 19 سالفة الذكر- ومقدارها مبلغ ستة جنيهات وليس مبلغ اثنى عشر جنيهاً الذى ورد فى التكليف بالوفاء. وإذ كانت هذه الزيادة من شأنها بطلان التكليف بطلانا متعلقا بالنظام العام وجعله حابط الأثر قانوناً مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع معتدا فى ذلك بالتكليف المشار إليه فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين إلغاء الحكم المستأنف وعدم قبول الدعوى.