مجلس الدولة - المكتب الفنى لرئيس مجلس الدولة - مجموعة المبادئ القانونية التى قررتها المحكمة الإدارية العليا
السنة السادسة والأربعون - الجزء الأول (من أول 15 أكتوبر سنة 2000 إلى آخر فبراير سنة 2001) - صـ 409

(55)
جلسة 3 من يناير سنة 2001

برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ جودة عبد المقصود فرحات نائب رئيس مجلس الدولة، وعضوية السادة الأساتذة: السيد محمد السيد الطحان، وسامى أحمد محمد الصباغ، ومصطفى محمد عبد المعطى أبو عيشة، أحمد حلمى محمد أحمد حلمى نواب رئيس مجلس الدولة.

الطعن رقم 3863 لسنة 43 القضائية

عقارات - شروط تملك الأجنبى للعقارات فى مصر.
المادة الأولى والمادة الثانية والمادة السادسة والمادة السابعة من القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك المصريين للعقارت المبينة والأراضى الفضاء.
المادة السابعة والمادة الثامنة من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1133 لسنة 1988 بإنشاء مكتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء.
وضع المشرع عدة شروط تطلب توافرها حتى يتمكن الأجنبى من تملك العقارات فى مصر - اشترط المشرع بالنسبة للعقارات المبنية أن يكون بفرض السكنى له ولزوجته وأولاده القصر وإلا تتجاوز مساحة العقار الثلاثة آلاف متر مربع وإلا يكون مشتركاً مع مصرى فى ملكية العقار وألا يكون العقار أثراً وأن يقوم بتحويل مبلغ من العملة الأجنبية بما يعادل الثمن الفعلى لقيمة العقار - فضلا عن تلك الشروط أعطى المشرع لمجلس الوزراء حق الموافقة على هذا التملك من عدمه وكذلك حقه فى الاستثناء من بعض الشروط طبقاً لاعتبارات المصلحة القومية التى يقدرها بما فيها شرط تحويل النقد الأجنبى - لم يستثنى المشرع من ذلك سوى شرط ألا يكون العقار أثراً - تطبيق.

إجراءات الطعن:

فى يوم الثلاثاء الموافق 20/ 5/ 1997 أودع الأستاذ .........المحامى بصفته وكيلا عن الطاعن قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها تحت رقم 3863 لسنة 43ق.ع فى الحكم الصادر من محكمة القضاء الإدارى فى الدعوى رقم 3723 لسنة 45ق بجلسة 23/ 3/ 1997 القاضى بقبول الدعوى شكلا وبقبول طلب التدخل من ورثة المطعون ضده الثانى إلى جانب الجهة الإدارية، وفى الموضوع برفض الدعوى وإلزام المدعى المصروفات.
وطلب الطاعن للأسباب الواردة فى عريضة الطعن الحكم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجدداً بعدم قبول تدخل المطعون ضدهم ما عدا الأول وبإلغاء القرار الصادر من رئيس مجلس الوزراء فى 9/ 4/ 1990 فيما تضمنه من الموافقة على طلب التملك المقدم من المرحوم .......... الكويتى الجنسية مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام المطعون ضدهم المصروفات.
وجرى إعلان عريضة الطعن إلى المطعون ضدهم على النحو الثابت بالأوراق.
وأودعت هيئة مفوضى الدولة تقريراً بالرأى القانونى ارتأت فيه قبول الطعن شكلاً ورفضه موضوعاً وإلزام الطاعن المصروفات.
وتحددت جلسة 15/ 3/ 1999 لنظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون بالمحكمة الإدارية العليا وتداولت نظرة إلى أن قررت احالته إلى دائرة الموضوع، وقد نظرته هذه المحكمة على النحو الثابت بمحاضر جلساتها ثم قررت حجزه ليصدر فيه الحكم بجلسة اليوم، وفيها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع الإيضاحات، وبعد المداولة.
من حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية المقررة قانونا.
ومن حيث إن عناصر هذا النزاع تخلص حسبما يبين من الأوراق فى أن الطاعن أقام الدعوى رقم 3723 لسنة 45 ق بايداع عريضتها قلم كتاب محكمة القضاء الإدارى بالقاهرة فى 3/ 3/ 1991 طالبا الحكم بإلغاء قرار رئيس مجلس الوزراء الصادر فى 9/ 4/ 1991 فيما تضمنه من الموافقة على طلب التملك المقدم من ........ الكويتى الجنسية وما يترتب على ذلك من آثار وإلزام جهة الإدارة المصروفات.
وقال المدعى شارحاً دعواه بأنه بموجب عقد مؤرخ 2/ 9/ 1980 باع للسيد ........ الكويتى الجنسية العقار رقم 140 بشارع العروبة بمصر الجديدة على أن يلتزم المشترى باتخاذ الإجراءات وإعداد العقد النهائى للتوقيع خلال سنة من تاريخ تحرير العقد الابتدائى، ونظراً لعدم قيام المشترى بتنفيذ هذا الالتزام فقد أقام الدعوى رقم 5089 لسنة 1987 بطلب إبطال عقد البيع إلا أنه أثناء تداول الدعوى تقدمت هيئة قضايا الدولة نائبة عن رئيس مجلس الوزراء بمستند يفيد موافقته على طلب التمليك المقدم من المشترى.
ونعى المدعى على هذا القرار مخالفته للشروط الواردة بالقانون رقم 81 لسنة 1976 الذى تم التعاقد فى ظله وكذلك القانون رقم 56 لسنة 1988 الذى تمت الموافقة فى ظل سريانه حيث كان يتعين تحويل نقد أجنبى عن طريق أحد بنوك القطاع العام وهو ما لم يحدث مما يصم القرار بعيب مخالفته القانون واختتم المدعى عريضة دعواه بطلب الحكم له بطلباته المتقدمة.
وأثناء تداول الدعوى تقدم ورثة المشتري/ ............. بطلب تدخل إلى جانب الجهة الإدارية المدعى عليها وبمذكرة شارحة لأسباب تدخلهم وبطلباتهم فى الدعوى.
وبجلسة 23/ 3/ 1997 أصدرت محكمة القضاء الإدارى حكمها الطعين برفض الدفعين بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة ومن غير ذى مصلحة وبقبولها شكلا، وبقبول طلب التدخل وفى الموضوع برفض الدعوى وألزمت المدعى المصروفات.
وأقامت المحكمة قضاءها على سند من أن المشرع رغبة منه فى منع المضاربة على العقارات المبنية والأراضى الفضاء نظم مسألة تملك غير المصريين لها بحيث أوجب موافقة رئيس مجلس الوزراء على التملك وبالشروط والأوضاع الواردة فى المادة السادسة من القانون وتبطل التصرفات التى تتم بالمخالفة لأحكامه وبعدم جواز شهرها.
ولما كان الثابت أن رئيس مجلس الوزراء وافق فى 19/ 4/ 1990 على تملك المرحوم ......... الكويتى الجنسية للعقار رقم 140 شارع العروبة محل العقد المبرم بينه وبين المدعى شريطة أن يحول المشترى عن طريق أحد بنوك القطاع العام التجارية نقداً أجنبياً يمثل الفرق بين الثمن الوارد بالعقد والقيمة المقررة بمعرفة اللجنة المشتركة من الشهر العقارى والإسكان. ومن ثم لا يكون هناك وجها للنص على القرار بمخالفة القانون لصدوره قبل تحويل النقد الاجنبى المطلوب حيث إن القرار يعتبر صحيحاً معلقاً على شرط واقف إذا تحقق صار نهائياً لا ينال منه تأخر تحويل القيمة أو الخطأ فى تحديد الرقم المطلوب لأن ذلك من المسائل المادية التى يمكن تداركها وكذلك الحال بالنسبة لسقوط الموافقة لوفاة المشترى الاجنبى مردود بأن العبرة فى الحكم على موضوع الدعوى هو بالحالة القانونية التى كان عليها القرار الطعين وقت رفعها ومدى سلامته واتفاقه مع صحيح حكم القانون ولا عبرة بعد ذلك بما يطرأ من ظروف تجد بعد صدوره وإلا كان فى ذلك ما يزعزع المراكز القانونية التى استقرت.
وخلصت المحكمة من ذلك لقضائها السابق.
ومن حيث إن هذا القضاء لم يلق قبولاً من الطاعن فقد أقام طعنه الماثل ناعياً على الحكم مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه لأسباب وضحها الطاعن فى عريضة طعنه وتخلص فى مجملها إلى مخالفة القرار المطعون فيه لقرار سابق صدر من مجلس الوزراء فى 20/ 1/ 1982 بعدم الموافقة وتحصن هذا القرار بعد الطعن عليه خلال الميعاد القانونى المقرر لرفع دعوى الالغاء وانتفاء الغرض من الشراء وهو سكن الأجنبى بالعقار حيث توفى المشترى فى 13/ 4/ 1991 بعد صدور الموافقة على التملك بما يقرب من عام واحد ومن ثم يتعذر أمكانية تنفيذ القرار حيث لا يحق للورثة الحلول فى هذه الحالة محل مورثهم بعد أن حدد القانون السكن للمشترى وأسرته وعنى بالأسرة الزوجة والأولاد القصر كما أن العقد لم يكن قد اكتملت أركانه فى هذا الوقت حيث لم يكن قد تم تحويل النقد الأجنبى ولم تتوافر له كافة شرائطه وعلى ذلك فما كان يجوز قبول تدخل الورثة فى هذه الحالة لانتفاء صفتهم فى الدعوى ولأن حق مورثهم ليس إلا رخصة شخصية لا تنتقل بالميراث، يضاف إلى ذلك أن شرط تحويل النقد الأجنبى هو أمر لازم يتعين تمامه فى مرحلة سابقة على الموافقة فإن كان لاحقا يكون القرار قد ورد على غير محل ويعد ذلك خروجاً على أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976، 56 لسنة 1988 المشترط بموجبها تحويل نقد أجنبى وتحديد معين لسعر الصرف الذى يتم به التحويل وهو الأمر الذى لم يراع حتى عند تمام التحويل فى مرحلة لاحقة على الموافقة مما يجعل القرار صدر دون توافر عناصر وجوده ومقوماته الأساسية.
واختتم الطاعن عريضة طعنه بالحكم له بطلباته المتقدمة.
ومن حيث إنه عن طلب الطاعن عدم قبول تدخل المطعون ضدهم فيما عدا الأول لانتفاء صفتهم باعتبار أنهم قد بلغوا سن الرشد وكان تملك السكن للأجنبى مقصوراً على المشترى وزوجته وأولاده القصر فإنه مردود بأن مصلحة هؤلاء جميعا فى التدخل فى الدعوى تعتبر قائمة باعتبارهم ورثة المطعون ضده الذين لهم حق تلقى التركة بكامل عناصرها ومنها العقار محل هذا النزاع حالة ثبوت تملك مورثهم له وأن حقهم فى اتخاذ أى إجراء من شأنه أن يحمى أصول هذه التركة هو أمر ثابت لهم جميعا لا يقف عند حد حق السكنى للزوجة والقصر إلا كان فى ذلك حرمان لهم من ميراث شرعى ثبت لهم بحكم الشرع والنظام العام وكان حق الميراث فيه مقصورا على هؤلاء فقط وهو أمر غير جائز شرعاً وقانوناً.
وإذ قضى الحكم المطعون فيه بقبول تدخلهم فإنه يكون أصاب الحق متفقاً وصحيح حكم القانون.
ومن حيث إنه عن الموضوع فلقد نصت المادة الأولى من القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظبم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء والذى صدر إبان العمل به القرار الطعين على أنه "مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43/ 1974 بنظام استثمار المال العربى والأجنبى والمناطق الحرة يكون تملك غير المصريين سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين للعقارات المبنية أو الأراضى الفضاء فى جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث وفق أحكام هذا القانون...........
ونصت المادة الثانية على أنه "يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء لغير المصريين سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضى الفضاء بالشروط الآتية:
1 - أن يكون التملك لعقار واحد فى إحدى المدن أو المصايف أو المشاتى بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.
ويقصد بالأسرة الزوجان والأبناء القصر.
2 - ...........3 - .............4 - أن يحول عن طريق أحد بنوك القطاع العام التجارية نقداً أجنبياً قابلاً للتحويل بسعر السوق المصرفية الحرة للنقد الأجنبى يعادل الثمن الفعلى الذى يمتلك به العقار ويسترشد فى تقدير هذا الثمن بالقيمة المبنية فى المحرر وبالجدول الذى يضعه وزير العدل بالاتفاق مع وزير الإسكان........ 5 - ............ ويجوز لمجلس الوزراء الاستثناء من بعض أو كل الشروط المنصوص عليها فى البنود 1، 2، 3 من هذه المادة وذلك فى الحالات التى تقتضيها مصالح البلاد القومية..........
كما نصت المادة السادسة على أنه "يقع باطلاً كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام القانون ولا يجوز شهره .......
ونصت المادة السابعة على أن"مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هى الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون، وينشأ مكتب خاص للشهر العقارى والتوثيق يختص بكافة شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضى الفضاء وفقاً لأحكام هذا القانون ..............
ومن حيث إنه صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1132 لسنة 1988 بإنشاء مكتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء ناصا فى المادة السابعة على مأمورية الشهر العقارى إرسال الطلب ومستنداته إلى مكتب شئون تملك غير المصريين فور استكمال بحثه مشفوعاً بالرأى دون ختمه وعلى المكتب إرسال الطلب مشفوعاً بمذكرة بالرأى إلى المكتب الفنى لوزير العدل وذلك خلال أسبوع من تاريخ ورود الأوراق إليه.
وتنص المادة الثامنة على أن يتولى المكتب الفنى لوزير العدل إرسال الطلب والمستندات المرفقة به خلال أسبوعين من تاريخ وروده، مشفوعاً بمذكرة بالرأى لعرضه على رئيس مجلس الوزراء أو على مجلس الوزراء على حسب الأحوال طبقا لأحكام القانون.
ومن حيث إن المستفاد من تلك النصوص أن المشرع نظم كيفية تملك الأجانب للعقارات المبنية والأراضى الفضاء فى حدود ما قرره القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه وذلك حفاظاً على المصالح القومية والاقتصادية والسياسية والاجتماعية للبلاد فوضع عدة شروط تطلب توافرها حتى يتمكن الأجنبى من تملك العقارات فى مصر فاشترط بالنسبة للعقارات المبنية أن يكون بغرض السكنى له ولزوجته وأولاده القصر وألا تتجاوز مساحة العقار الثلاثة آلاف متر مربع وألا يكون مشتركا مع مصرى فى ملكية العقار وألا يكون العقار أثراً وأن يقوم بتحويل مبلغ من العملة الأجنبية بسعر السوق المصرفية المعلنة بما يعادل الثمن الفعلى لقيمة العقار ولم يكتف المشرع بهذه الشروط لتملك الأجنبى لعقار بمصر بل أعطى لمجلس الوزراء حق الموافقة على هذا التملك من عدمه وكذلك حقه فى الاستثناء من بعض الشروط طبقاً لاعتبارات المصلحة القومية التى يقدرها بما فيها شرط تحويل النقد الأجنبى ولم يستثنى من ذلك سوى شرط ألا يكون العقار أثرا كما ناط المشرع بمصلحة الشهر العقارى والتوثيق مراقبة وتنفيذ أحكام هذا القانون وعدم جواز شهر أى تصرف يكون مخالفا له ولوقوعه باطلاً.
ومن حيث إن المادة 418 من القانون المدنى عرفت عقد البيع بأنه "عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقا ماليا آخر فى مقابل ثمن نقدى.
وتنص المادة 428 على أن "يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضرورى لنقل الحق المبيع إلى المشترى وأن يكف عن أى عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو..........
كما تنص المادة 420/ 3 على أنه "إذا وفيت الأقساط جميعا فإن انتقال الملكية إلى المشترى يعتبر مستنداً إلى وقت البيع".
وتنص المادة 435/ 1 على أن "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا ما دام البائع قد أعلمه بذلك ويحصل هذه التسليم على النحو الذى يتفق مع طبيعة الشيء المبيع.
ومن حيث إنه بتاريخ 2/ 9/ 1980 باع الطاعن وآخر إلى مورث المطعون ضدهم كامل أرض وبناء العقار رقم 140 شارع العروبة والأخذ رقم (3) من القطعة رقم 609 من تقسيم شركة ضاحية مصر الجديدة وبالبالغ مساحته 937.10 م2 مبينة حدودها فى العقد، والعقار عبارة عن فيلا دورين وبدروم ومظلة بسطح الفيلا وباقى الأرض والبيع يشمل كافة مشتملات العقار وذلك مقابل ثمن إجمالى مقدراه 350000 جنيه سدد منها فى مجلس العقد 150000 جنيها على أن يسدد الباقى ومقداره 200000 مائتى ألف جنيه فى أول ديسمبر 1985 فى مقابل التزامها بتسليم العقار المبيع خاليا للمشترى، ونص البند (ثانيا) من العقد على أن الطرفين حددا مهلة غايتها أول ديسمبر 1980 ليتسنى لهما إعداد العقد النهائى وليتمكن البائعان من إخلاء العقار المبيع من المنقولات والشاغلين بحيث إذا تراخت إجراءات التسجيل عن هذا الموعد فيكون من حق المشترى استلام العقار المبيع بأكمله بشرط قيامه بسداد باقى الثمن كاملا.
ولما كان جوهر عقد البيع يقوم على التراخى ووجود محل للعقد جائز شرعاً وثمن محدد أو يمكن تحديده مع تحقق أهلية الطرفين للتصرف انعقد العقد وترتب عليه آثاره القانونية ومن ثم لا يجوز إبطاله من بعد أو فسخه إلا طبقاً للقانون أو نتيجة للإخلال بالتزام معين نص عليه فى العقد أما نقل الملكية فإنها وإن كانت لا تتم إلا بالتسجيل إذا كان المشترى مصريا وفقا لأحكام قانون الشهر العقارى، فإنه بالإضافة إلى وجوب تطبيقها أيضاً إذا كان المشترى أجنبيا يطلب المشرع توافر شروط أخرى تضمنها القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه بحيث لا يجوز نقل الملكية عن طريق الشهر العقارى إلا إذا توافرت جميعها وهذه القواعد التنظيمية مقررة أصلاً لصالح الدولة ولا مصلحة للبائع فى تطبيقها أو توافرها جميعا من عدمه بدليل ما أعطاه القانون لمجلس الوزراء من استثناء من هذه الشروط ولو تعلق بها مصلحة للبائع ما كان هذه الاستثناء مشروعاً إذا كان من شأنه إلحاق ضرر به.
ومن حيث إن قرار مجلس الوزراء المطعون وفيه وقد تضمن الموافقة على تملك مورث المطعون ضدهم للعقار المذكور شريطة تحويل الفرق بالعملة الأجنبية ما بين الثمن المقرر فى العقد وما قررته اللجنة المختصة بالتقويم، وقد تحقق هذا الشرط بتمام عملية التحويل طبقاً للمبلغ المقدر بمعرفة الجهة الإدارية بعد أن تحققت مصلحة الشهر العقارى من توافر كافة الشروط القانونية، فمن ثم يكون القرار صدر صحيحاً متفقا مع أحكام القانون ولا وجه للنيل منه بأى نعى من أوجه النعى عليه الواردة بأسباب الطعن.
وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة فإنه يكون أصاب وجه الحق ويكون الطعن عليه مفتقداً لأسبابه الصحيحة.
ومن حيث إن من يخسر الطعن يلزم بمصروفاته عملاً بحكم المادة 184 من قانون المرافعات.

فلهذه الأسباب:

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا، ورفضه موضوعا وألزمت الطاعن المصروفات.