أحكام النقض - المكتب الفني- مدنى
الجزء الثانى - السنة التاسعة والأربعون - صـ 679

جلسة 26 من نوفمبر سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب عباس نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ لطف الله يسن جزر، ماجد قطب نائبى رئيس المحكمة، أحمد عبد الكريم وسمير فايزى.

(164)
الطعن رقم 1502 لسنة 64 القضائية

(1ـ 5) إيجار "إيجار الأماكن". تحديد الأجرة. اختصاص "الاختصاص الولائى. قانون "سريان القانون". نظام عام. نقض. حالات الطعن.
(1) القواعد التى تحكم جواز الطعن بالنقض. تعلقها بالنظام العام. سريانها على كل طعن يرفع لمحكمة النقض. شرطه. عدم ورود نص خاص بغير ذلك.
(2) صدور ترخيص لعقار النزاع طبقاً لأحكام القانون 45 لسنة 1962. عدم تنفيذ هذا الترخيص أو تجديده خلال سنة من تاريخ صدوره. أثره. اعتباره عديم الأثر. م 4 من القانون المذكور.
(3) ثبوت صدور ترخيص البناء فى ظل العمل بالقانون 49 لسنة 1977 أو القانون 52 لسنة 1969. أثره. خضوعه لاحكامه ولو أقيمت المبانى فى ظل ق 136 لسنة 1981. شرطه. أن يكون الترخيص سارياً.
(4) تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقا للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 من القانون المذكور حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوما. حالاته. عدم مراعاته للميعاد المذكور. أثره. سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائيا ونافذاً. مؤداه. اختصاص لجان تحديد الأجرة فى ظل القانونين 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام اعتبارها جهة تقدير فى ظل القانون الأول وجهة طعن فى ظل القانون الثانى. أثره. قيام المالك بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة للقانون الأخير وصيرورته نهائياً وقانونياً بعدم الطعن عليه من المستأجر. أثره. عدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بتقدير أجرتها لانتفاء ولايتها. مخالفتها ذلك. لكل من المؤجر والمستأجر التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة لصدوره من لجنة لا ولاية لها فى إصداره. "مثال فى إيجار".
(5) انقضاء أكثر من سنة على صدور ترخيص بناء عقار النزاع دون تنفيذه أو تجديده.أثره. سقوطه وزوال أثره. م 4 من ق 45 لسنة 62 ق.
1 - المقرر أن القواعد التى تحكم جواز الطعن بالنقض تتعلق بالنظام العام وتسرى على كل طعن يرفع إلى محكمة النقض ما لم يرد نص خاص بغير ذلك.
2 - إذ كان الحكم الصادرفى الدعوى إنما يتعلق بتحديد أجرة شقة النزاع والثابت من تقريرى الخبير أن الطاعن أنشأها فى 1982 وأن المالك السابق للعقار كان قد استصدر ترخيصاً برقم 7 لسنة 70/ 1971 للطابق الثالث الكائن بشقة النزاع ولم ينفذه ولم يجدده فى خلال سنة من تاريخ اصداره طبقا لنص المادة الرابعة من القانون 45 لسنة 62 فى شأن تنظيم المبانى الصادر فى ظله الترخيص ومن ثم يضحى عديم الأثر.
3 - المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه متى ثبت أن الترخيص قد صدر فى ظل القانون 49 لسنة 77 أو القانون 52 لسنة 69 وجب تطبيق أحكامه ولو أقيمت المبانى فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن ذلك مشروط بأن يكون الترخيص ساريا.
4 - مفاد نص المادتين الرابعة والخامسة من القانون 136 لسنة 1981 - يدل - وعلى ما افصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا فى حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجاء إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء - أما إذا كان تعاقده سابقاًًَ على ذلك فإن الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما اقرب. وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة فى الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئى للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد - أخذاًَ بالغرض من تقريره - يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يترتب سقوط حق المستأجر فى اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد. ومفاد ما تقدم أن لجنة تحديد إيجار الأماكن أصبحت فى ظل القانون 136 لسنة 81 جهة طعن فى تحديد الأجرة التى يتولى المالك تقديرها فى عقد الإيجار ويكون الطعن فى هذا التقدير من المستأجر وحده دون المالك خلال الميعاد القانونى المنصوص عليه وفى حالة عدم حصول هذا الطعن تضحى الأجرة التى قدرها المالك أجرة قانونية ملزمة للطرفين واختصاص اللجان المنصوص عليه فى القانون 49 لسنة 77 أو القانون 136 لسنة 81 هو من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائى قائمة فى الخصومة التى يرفعها المالك أو المستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التى تنظر الطعن وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة منها فإذا قام المالك بتقدير أجرة الاماكن المؤجرة الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981 ولم يطعن المستأجر فى هذا التقدير أصبحت الأجرة التى قدرها المالك أجرة قانونية ولايجوز للجان تحديد الأجرة أن تتصدى من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر وتقوم بتحديد أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها فى التقدير ابتداء، إذ هى جهة طعن فحسب فى التقدير الذى يقدره المالك فى عقد الإيجار وإذا هى تصدت وأصدرت قراراً بتقدير أجرة تلك الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين بالقانون على سبيل الحصر ويقع هذا التقدير باطلا ويحق لمن له مصلحة فى التمسك بهذا البطلان "المالك" فى حالة تقدير الأجرة بأقل من الأجرة القانونية والمستأجر فى حالة تقدير الأجرة بأكثر من الأجرة القانونية أن يطعن فى هذا القرار بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأه طالباً بطلانه لصدوره من لجنة لا ولاية لها فى إصداره متجاوزة فى ذلك اختصاصها الولائى. لما كان ذلك، وكان الواقع فى دعوى النزاع أن البناء أقيم فى عام 1982 وأن الترخيص رقم 7 لسنة70/ 1971 الصادر للمالك السابق للعقار لم ينفذ ولم يجدد ومن ثم سقط على نحو ما سلف بيانه وأضحى عديم الأثر بما مفاده أن البناء أقيم بغير ترخيص فى ظل أحكام القانون 136 لسنة 1981 وكان الطاعن قد اجر الشقة محل النزاع إلى المطعون ضده الأول بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 4/ 1981 بأجرة شهرية 60 جنيه وشغلها بالإقامة فيها من تاريخ التعاقد ثم تقدم إلى لجنة تقدير الايجارات بطلبه الرقيم 466 المؤرخ 30/ 6/ 1988 بعد الميعاد المقرر تسعون يوماً على تعاقده وشغله شقة النزاع ومن ثم سقط حقه فى الطعن على الأجرة المبدئية المقدرة بعقد الإيجار وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإخضاع البناء لأحكام القانون 52 لسنة 69 استناداً إلى الترخيص المشار إليه فإنه يكون معيباً.
5 - مؤدى نص المادة الرابعة من القرار بقانون 45 لسنة 1962 فى شأن تنظيم المبانى والذى صدر الترخيص رقم 7 لسنة 70/ 1971 فى ظله أنه إذا مضى أكثر من سنة واحدة على منح الترخيص دون أن يشرع صاحب البناء فى تنفيذ الأعمال المرخص بها وجب عليه تجديد الترخيص ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا انقضت تلك المدة دون الشروع فى أعمال البناء ودون تجديد الترخيص سقط وزال أثره. لما كان ذلك، وكانت المحكمة قد انتهت - وعلى ما سلف بيانه - إلى خضوع البناء للقواعد الإجرائية والموضوعية للقانون رقم 136 لسنة 81 وكان المطعون ضده الأول قد تقدم بطلبه إلى اللجنة المختصة بعد أكثر من تسعين يوما على تعاقده وشغله شقة النزاع ومن ثم سقط حقه فى الطعن على الأجرة المبدئية المقررة بعقد الإيجار. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه باخضاع البناء لأحكام القانون 52 لسنة 1969 استناداً إلى الترخيص المشار إليه فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - حسبما يبين من الإطلاع على الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق - تتحصل فى أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن وباقى المطعون ضدهم الدعوى رقم 1753 لسنة 1988 أمام محكمة شبين الكوم الابتدائية طعنا على قرار لجنة تقدير الأجرة بطلب الحكم بتعديل قرار اللجنة بتخفيض أجرة شقة النزاع وقال بياناً لذلك إن اللجنة المختصة قدرت أجرتها بمبلغ 25.600 جنيها شهريا بخلاف رسم النظافة وإذ كان القرار مخالفاً لعناصر تقدير القيمة الإيجارية فأقام الدعوى - كما أقام الطاعن الدعوى رقم 7971 لسنة 1988 أمام ذات المحكمة على المطعون ضدهم بطلب الحكم بإلغاء قرار اللجنة وبزيادة القيمة الإيجارية لشقة النزاع إلى القيمة الواردة بالعقد وقدرها 60 جنيهاً شهرياً بخلاف رسم النظافة وقال بيانا لذلك إنه قد تم بناؤها فى ظل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 وأن حق المطعون ضده الأول فى طلب اللجنة المختصة قد سقط بمضى أكثر من تسعين يوماً على تاريخ شغلها فأقام الدعوى ضمت المحكمة الدعويين وندبت خبيراً فيهما وبعد أن قدم تقريره. أجابت المحكمة الطاعن لطلباته ورفضت دعوى المطعون ضده الأول. استأنف الأخير هذا الحكم بالاستئناف رقم 289 لسنة 23 ق طنطا. ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره قضت بتاريخ 11/ 12/ 1993 بإلغاء الحكم المستأنف واعتبار القيمة الإيجارية لشقة النزاع 25.600 جنيه شهرياً بخلاف رسم النظافة واستهلاك المياه والكهرباء. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن المقرر أن القواعد التى تحكم جواز الطعن بالنقض تتعلق بالنظام العام وتسرى على كل طعن يرفع إلى محكمة النقض ما لم يرد نص خاص بغير ذلك. لما كان ذلك، وكان الحكم الصادرفى الدعوى إنما يتعلق بتحديد أجرة شقة النزاع والثابت من تقريرى الخبير أن الطاعن أنشأها فى 1982 وأن المالك السابق للعقار كان قد استصدر ترخيصاً برقم 7 لسنة 70/ 1971 للطابق الثالث الكائن به شقة النزاع ولم ينفذه ولم يجدده فى خلال سنة من تاريخ اصداره طبقا لنص المادة الرابعة من القانون 45 لسنة 62 فى شأن تنظيم المبانى الصادر فى ظله الترخيص ومن ثم أضحى عديم الأثر. ولئن كان المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه متى ثبت أن الترخيص قد صدر فى ظل القانون رقم 49 لسنة 77 أو القانون 52 لسنة 69 وجب تطبيق أحكامه ولو أقيمت المبانى فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن ذلك مشروط بأن يكون الترخيص سارياً وكان النص فى المادة الرابعة من القانون 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/ 7/ 1981 على أنه "يتولى مالك المبنى تحديد الأجرة وفقاً للضوابط والتقارير والدراسات المنصوص عليه فى المواد السابقة ويتضمن عقد الإيجار مقدار الأجرة المحددة على هذه الأسس فإذا أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء وحددت فيه الأجرة بصفة مبدئية كان على مالك المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقاً لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إتمام البناء وبشرط ألا تجاوز الأجرة المبدئية بمقدار الخمس وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الأجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار بحسب الأحوال وفى المادة الخامسة منه على أن "إذا رأى المستأجر أن الأجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها فى هذا القانون ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوى الشأن" - يدل وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب - أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا فى حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجاء إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء - أما إذا كان تعاقده سابقا على ذلك فإن الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما اقرب. وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة فى الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئى للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد - أخذاًَ بالغرض من تقريره - يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر فى اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد. ومفاد ما تقدم أن لجنة تحديد إيجار الأماكن أصبحت فى ظل القانون 136 لسنة 81 جهة طعن فى تحديد الأجرة التى يتولى المالك تقديرها فى عقد الإيجار ويكون الطعن فى هذا التقدير من المستأجر وحده - دون المالك - خلال الميعاد القانونى المنصوص عليه وفى حالة عدم حصول هذا الطعن تضحى الأجرة التى قدرها المالك أجرة قانونية ملزمة للطرفين واختصاص اللجان المنصوص عليه فى القانون 49 لسنة 77 أو القانون 136 لسنة 81 هو من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائى قائمة فى الخصومة التى يرفعها المالك أو المستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التى تنظر الطعن وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة منها فإذا قام المالك بتقدير أجرة الأماكن المؤجرة الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981 ولم يطعن المستأجر فى هذا التقدير أصبحت الأجرة التى قدرها المالك أجرة قانونية ولا يجوز للجان تحديد الأجرة أن تتصدى من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر وتقوم بتحديد أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها فى التقدير ابتداء، إذ هى جهة طعن فحسب فى التقدير الذى يقدره المالك فى عقد الإيجار وإذا هى تصدت وأصدرت قراراً بتقدير أجرة تلك الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين بالقانون على سبيل الحصر، ويقع هذا التقدير باطلاًًًَ ويحق لمن له مصلحة فى التمسك بهذا البطلان "المالك" فى حالة تقدير الأجرة بأقل من الأجرة القانونية والمستأجر فى حالة تقدير الأجرة بأكثر من الأجرة القانونية أن يطعن فى هذا القرار بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأه طالباً بطلانه لصدوره من لجنة لا ولاية لها فى اصداره متجاوزة فى ذلك اختصاصها الولائى. لما كان ذلك، وكان الواقع فى دعوى النزاع أن البناء أقيم فى عام 1982 وأن الترخيص رقم 7 لسنة70/ 1971 الصادر للمالك السابق للعقار لم ينفذ ولم يجدد ومن ثم سقط على نحو ما سلف بيانه فأضحى عديم الأثر بما مفاده أن البناء أقيم بغير ترخيص فى ظل أحكام القانون 136 لسنة1981 وكان الطاعن قد أجر الشقة محل النزاع إلى المطعون ضده الأول بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 4/ 1981 بأجرة شهرية 60 جنيه وشغلها بالإقامة فيها من تاريخ التعاقد ثم تقدم إلى لجنة تقدير الإيجارات بطلبه الرقيم 466 المؤرخ 30/ 6/ 1988 بعد الميعاد المقرر ومن ثم يقع تقدير اللجنة لأجرة الشقة باطلاً لتجاوزها لاختصاصها الولائى كجهة طعن لا جهة تقدير ويحق للمالك أن يطعن على قرار اللجنة بطلب عدم الاعتداد به والاعتداد بالقيمة الإيجارية الاتفاقية التى قدرت فى عقد الإيجار بمبلغ 60 جنيهاً والتى لم يطعن عليها المستأجر فى الميعاد المقرر فأصبحت أجرة قانونية وإذ كان لا مجال لسريان أحكام المادتين 18، 20 من القانون 49 لسنة 1977 عملاً بنص المادة 5/ 3 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - الواجب التطبيق - ومن ثم يجوز الطعن فى الحكم فيه بطريق النقض وإذ رفع فى الميعاد فيكون قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وتفسيره والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت فى الأوراق وفى بيان ذلك يقول إن الثابت من تقريرى الخبير أمام درجتى التقاضى أن ترخيص بناء الطابق الواقع به شقة النزاع الرقيم 7 لسنة 70/ 1971 لم ينفذ ولم يجدد فى الميعاد ومن ثم سقط وأصبح عديم الأثر وأن البناء أنشئ فى سنة 1982 بدون ترخيص فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ اعتد الحكم الطعين بالترخيص المشار إليه وأخضع البناء لاحكام القانون 52 لسنة 1969 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الأجرة فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن مؤدى نص المادة الرابعة من القرار بقانون 45 لسنة 1962 فى شأن تنظيم المبانى والذى صدر الترخيص رقم 7 لسنة 70/ 1971 فى ظله أنه إذا مضى أكثر من سنة واحدة على منح الترخيص دون أن يشرع صاحب البناء فى تنفيذ الأعمال المرخص بها وجب عليه تجديد الترخيص ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا انقضت تلك المدة دون الشروع فى أعمال البناء ودون تجديد الترخيص سقط وزال أثره. لما كان ذلك، وكانت المحكمة قد انتهت - وعلى ما سلف بيانه - إلى خضوع البناء للقواعد الإجرائية والموضوعية للقانون رقم 136 لسنة 1981 وكان المطعون ضده الأول قد تقدم إلى اللجنة المختصة بعد أكثر من تسعين يوماً على تعاقده وشغله شقة النزاع ومن ثم سقط حقه فى الطعن على الأجرة المبدئية المقرره بعقد الايجار. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه باخضاع البناء لأحكام القانون 52 لسنة 1969 استناداً إلى الترخيص المشار إليه فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء فى موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف.