أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
الجزء الثانى - السنة 29 - صـ 1694

جلسة 8 من نوفمبر سنة 1978

برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ محمد الباجورى، محمد طه سنجر، إبراهيم فراج وصبحى رزق.

(325)
الطعن رقم 958 لسنة 46 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن". تسجيل. حوالة.
(1) الدعوى بإخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة. شرط قبولها. تكليف المستأجر بالوفاء بالاجرة المتأخرة. جواز صدور التكليف من المؤجر ولو لم يكن مالكاً. التكليف الصادر من مشترى العقار بعقد غير مسجل. لا أثر له طالما لم يسبقه نفاذ حوالة عقد الإيجار إليه قبل المستأجر.
(2) مشترى العقار بعقد غير مسجل. له كافة حقوق المؤجر قبل المستأجر. شرطه. حوالة عقد الإيجار إليه من البائع مع قبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها.
(3) التكليف الصادر من مشترى العقار بعقد غير مسجل إلى المستأجر للوفاء بالأجرة المتأخرة قبل نفاذ حوالة عقد الإيجار فى حقه. أثره. عدم قبول دعوى المشترى إخلائه من العين. لا يغير من ذلك تسجيله عقد الشراء بعد رفع الدعوى أو إعلان المستأجر بالحوالة فى صحيفة دعوى الإخلاء.
1- مؤدى الفقرة أ من المادة 23 من القانون 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين - المقابلة لذات الفقرة من المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أن المشرع اعتبر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالاجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له فى توجيهه تعين الحكم بعد قبول الدعوى. لما كان ذلك وكان يشترط فى هذا التكليف بالوفاء أن يصدر إلى المستأجر من المؤجر أصلاً أو من يحل محله ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة فيجوز صدوره بهذه المثابة من مشترى العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلا، غير أنه كى يترتب على التكليف أثره ينبغى قيام علاقة مسبقة بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد الإيجار فى حقه وفق القانون.
2- يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقاً لنص الفقرة الثانية المادة 305 من القانون المدنى ومن ثم فإنه يحق للمشترى - تبعاً لذلك - أن يقاض المستأجر - المحال عليه - فى شأن الحقوق المحال بها دون حاجة - إلى اختصام المؤجر - المحيل - لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التى تؤكده ومنها دعوى الفسخ.
3- إذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعون عليه تعاقد مع مؤجرة عين النزاع على تبادل العقار الكائنة به العين بعقار آخر بموجب عقد لم يسجل إلا فى تاريخ لاحق لرفع الدعوى وأنها حولت عقد الإيجار المبرم بينها وبين الطاعن عن هذه العين إلى المطعون عليه الذى بادر إلى إرسال كتابين موصى عليهما مصحوبين بعلمى وصول إلى الطاعن يكلفه فيهما بالوفاء بالأجرة المستحقة وذلك قبل أن يحصل على موافقته على الحوالة أو يعلنه بها حتى تكون نافذة فى حقه، وهو ما دعا الحكم على اعتبار إعلانه بصحيفة الدعوى التى تضمنت بيانات الحوالة إعلاناً له بها، وإذ كان مؤدى هذا أن الحوالة الصادرة إلى المطعون عليه لم تنفذ فى حق الطاعن إلا من تاريخ إعلانه بصحيفة الدعوى، بما مفاده أن تكليفاً بالوفاء لم يوجه إلى الطاعن من صاحب الحق فى استئداء الأجرة المستحقة قبل رفع الدعوى وبذلك ينتفى شرط من شروط قبولها، وإذ استجاب الحكم المطعون فيه رغم ذلك إلى طلب الاخلاء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل فى أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 1619 لسنة 1971 مدنى أمام محكمة المنصورة الابتدائية ضد الطاعن، بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ أول يناير 1963 وإخلاء العين المؤجرة وتسليمها إليه، وقال شرحاً لها أنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن من المالكة السابقة الشقة المبينة بالصحيفة، وإذ آلت ملكية العقار إليه بموجب عقد بدل ابتدائى مؤرخ 10/ 1/ 1970، فقد كلف الطاعن بسداد الأجرة إليه بموجب خطاب موصى عليه مع علم الوصول فى 3/ 3/ 1970، ثم أعاد تكليفه بالوفاء بخطاب آخر فى 31/ 5/ 1970، وإذ لم يقم الطاعن رغم ذلك بالوفاء بالأجرة، فقد أقام الدعوى دفع الطاعن بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة ولعدم سبقها بتكليف بالوفاء، وبتاريخ 17/ 4/ 1972 - حكمت المحكمة بإخلاء العين المؤجرة المبينة بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 2/ 1963 وتسليمها للمطعون عليه. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 250 لسنة 24 ق المنصورة طالباً إلغاءه ورفض الدعوى، وادعى بتزوير توقيعه وتوقيع أخته على علمى الوصول المؤرخين 3/ 3/ 1970 و31/ 5/ 1971 كما ادعى المطعون عليه بتزوير المخالصة والإقرار المنسوبين له عن الأجرة المتأخرة والمقدمين من الطاعن، وبتاريخ 4/ 6/ 1975 حكمت محكمة الاستئناف برد وبطلان المخالصة والإقرار المنسوبين للمطعون عليه، ثم عادت وحكمت بتاريخ 10/ 6/ 76 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم. عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشوره فرأته جديراً بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه، الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه ذهب - وهو بسبيل الرد على ما أثاره بصدد عدم إعلانه بحوالة عقد الإيجار - إلى أن المطعون عليه يعتبر مالكاً للعين موضوع النزاع بموجب عقد البدل وأن هذه الحوالة تصبح نافذة فى مواجهة الطاعن بإعلانه بصحيفة الدعوى الحالية فى حين أن منطق الحكم يؤدى إلى أن التكليف بالوفاء صدر من غير ذى صفة لأنه وجه قبل إعلانه الحوالة بموجب صحيفة الدعوى آنفة الإشارة، وبالتالى ينتفى شرط سبق الدعوى بتكليف بالوفاء، وهو ما يعيب الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون.
وحيث إن النعى فى محله، ذلك أنه لما كان مؤدى الفقرة ( أ ) من المادة 23 من القانون 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين - المقابلة لذات الفقرة من المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أن المشرع اعتبر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له فى توجهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى. لما كان ذلك، وكان يشترط فى هذا التكليف بالوفاء أن يصدر إلى المستأجر من المؤجر أصلاً ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة، فيجوز صدوره بهذه المثابة من مشترى العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلاً، غير أنه كى يترتب على التكليف أثره ينبغى قيام علاقة مسبقة بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد الإيجار فى حقه وفق القانون. لما كان ما تقدم وكان يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ومنها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقاً لنص الفقرة الثانية المادة 305 من القانون المدني، ويحق للمشترى - المحال له - تبعاً لذلك أن يقاضى المستأجر - المحال عليه - فى شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المؤجر - لأن الحق المحال به ينقل إلى المحال له مع الدعاوى التى تؤكده ومنها دعوى الفسخ. لما كان ما سلف، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعون عليه تعاقد مع مؤجرة عين النزاع على تبادل العقار الكائنة به العين بعقار آخر بموجب عقد لم يسجل إلا فى تاريخ لاحق لرفع الدعوى، وأنها حولت عقد الإيجار المبرم بينها وبين الطاعن عن هذه العين إلى المطعون عليه الذى بادر إلى إرسال كتابين موصى عليهما مصحوبين بعلمى وصول إلى الطاعن يكلفه فيهما بالوفاء بالأجرة المستحقة وذلك قبل أن يحصل على موافقته على الحوالة أو يعلنه بها حتى تكون نافذة فى حقه، وهو ما دعا الحكم على اعتبار إعلانه بصحيفة الدعوى التى تضمنت بيانات الحوالة إعلاناً له بها، وإذ كان مؤدى هذا أن الحوالة الصادرة إلى المطعون عليه لم تنفذ فى حق الطاعن إلا من تاريخ إعلانه بصحيفة الدعوى، بما مفاده أن تكليفا بالوفاء لم يوجه إلى الطاعن من صاحب الحق فى استئداء الأجرة المستحقة قبل رفع الدعوى، وبذلك ينتفى شرط من شروط قبولها. وإذ استجاب الحكم المطعون فيه رغم ذلك إلى طلب الإخلاء فإنه قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
ولما كان الموضوع صالحا للفصل فيه، وكان الثابت أن الدعوى لم تستوف شروط قبولها، فإنه يتعين الغاء الحكم المستأنف والقضاء بعدم قبول الدعوى.