أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثالث - السنة 40 - صـ 254

جلسة 6 من ديسمبر سنة 1989

برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود راسم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ حسين علي حسين، ريمون فهيم نائبي رئيس المحكمة عزت عمران وعزت البنداري.

(362)
الطعن رقم 956 لسنة 53 القضائية

(1) نقض "الخصوم في الطعن" "المصلحة في الطعن"
الاختصام في الطعن بالنقض. شرطه. أن يكون للخصم مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره. الخصم الذي لم توجه إليه أي طلبات أو ينازع خصمه في طلباته ولم يقض له أو عليه. عدم قبول الطعن بالنسبة له.
(2) بطلان "بطلان الإجراءات". دعوى "الصفة في الدعوى". نظام عام.
بطلان الإجراءات لانعدام صفة أحد الخصوم مقرر لمصلحة من وضع لحمايته ولا شأن له بالنظام العام.
(3) الإيجار "إيجار الأماكن". تحديد الأجرة. "شيوع. إدارة المال الشائع".
إدارة المال الشائع حق للشركاء أصحاب الأغلبية. الطعن المتعلق بتحديد الأجرة كفاية اختصام أغلبية الشركاء فيه. عدم اختصام باقي الشركاء. لا أثر له على صحة الخصومة.
(4) إيجار "إيجار الأماكن تحديد الأجرة". حكم "ما يعد قصوراً".
قيمة الأرض. وجوب تقديرها وفقاً لثمن المثل وقت البناء. قيمة المباني وجوب تقديرها وفقاً لسعر السوق في ذلك الوقت. المقصود بوقت البناء هو وقت تمام إنشاء المبنى ولو استغرق الإتمام وقتاً طويلاً. لا محل لاتخاذ متوسط الأسعار بين بدء الإنشاء وحتى تمامه.
1 - إن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه لا يكفي فيمن يختصم في الطعن بالنقض أن يكون خصماً في الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه بل يجب أن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره، وإذ كان البين أن المطعون ضده الثاني بصفته لم توجه إليه أية طلبات ولم ينازع خصمه في طلباته بل وقف من الخصومة موقفاً سلبياً ولم يقض له أو عليه بشيء، وإذ أسس الطاعنون طعنهم على أسباب لا تتعلق به ومن ثم فإنه يتعين القضاء بعدم قبول الطعن بالنسبة له.
2 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن بطلان الإجراءات المبني على انعدام صفة أحد الخصوم في الدعوى لا شأن له بالنظام العام وهو مقرر لمصلحة من وضع لحمايته.
3 - من المقرر أن إدارة المال الشائع حق للشركاء أصحاب الأغلبية في الملكية وذلك وفقاً لنص المادة 828 من القانون المدني، ولما كان تأجير المال الشائع وما يترتب عليه من أثار يعد من أعمال الإدارة فإنه يكفي في خصومة الطعن المتعلق بتحديد الأجرة أن يختصم المستأجر فيه الشركاء في الملكية أصحاب الأغلبية المؤجرين للعقار.
4 - وفقاً لنص المادة 11 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 المنطبق على واقعة النزاع - تقدر قيمة الأرض وفقاً لثمن المثل وقت البناء كما تقدر قيمة المباني وفقاً لسعر السوق في ذلك الوقت، وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة....... ومن المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن المقصود بوقت البناء الذي تقدر في تاريخه قيمة الأرض والمباني هو وقت تمام إنشاء المبنى حتى ولو استغرق الإتمام وقتاً طويلاً منذ البدء فيه ولا محل لاتخاذ متوسطة الأسعار بين الإنشاء وحتى تمامه لمنافاة ذلك مع الوقت المنضبط الذي حدده القانون بإتمام إنشاء البناء.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن الشركة المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعنين الدعوى رقم 1571 لسنة 1975 أمام محكمة المنصورة الابتدائية طعناً على القرار الصادر من اللجنة المختصة بتحديد الأجرة طالبة الحكم بتخفيض القيمة الإيجارية للمبنى المؤجرة لها إلى القدر المناسب وذلك استناداً إلى أن تقدير الأجرة مبلغ 596 جنيه شهرياً تقدير مبالغ فيه، كما أقام الطاعنون على الشركة المطعون ضدها ورئيس مجلس مدينة السنبلاوين بصفته الدعوى رقم 1611 لسنة 1975 أمام ذات المحكمة طعناً على ذات القرار طالبين الحكم بزيادة القيمة الإيجارية للعقار المملوك لهم والمؤجر للشركة المذكورة وذلك تأسيساً على أن هذه القيمة لا تتفق وقيمة الأرض وتكاليف البناء، وبعد أن قررت المحكمة ضم الدعويين قضت بتاريخ 3/ 11/ 1975 بندب خبير لتقديم القيمة الإيجارية للمبنى محل النزاع وبعد أن أودع الخبير تقريره حكمت المحكمة بتاريخ 27/ 3/ 1978 بتحديد القيمة الإيجارية الشهرية لعقار النزاع بمبلغ 304.117 جنيه بخلاف العوايد ورسم النظافة. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 319 لسنة 30 ق المنصورة، كما استأنفته الشركة المطعون ضدها الأولى بالاستئناف رقم 333 لسنة 30 ق المنصورة، وبعد أن قررت المحكمة ضم الاستئنافين قضت بتاريخ 6/ 5/ 1980 بندب ثلاثة خبراء لبحث اعتراضات طرفي الخصومة على تقرير الخبير المقدم إلى محكمة أول درجة وبيان الأجرة القانونية لعين النزاع، وبعد أن أودع الخبراء تقريرهم. حكمت المحكمة بتاريخ 3/ 3/ 1983 بتعديل الحكم المستأنف وتحديد الأجرة الشهرية للمبنى محل النزاع بمبلغ 328.720 جنيه يضاف إليها الضرائب المستحقة ورسم النظافة، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدم المطعون ضده الثاني بصفته مذكرة دفع فيها بعدم قبول الطعن بالنسبة له واستناداً إلى أنه لم توجه إليه أية طلبات ولم يقضي له أو عليه بشيء بالحكم المطعون فيه كما قدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأته جديراً بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الدفع المبدي من المطعون ضده الثاني بصفته في محله. ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لا يكفي فيمن يختصم في الطعن بالنقض أن يكون خصماً في الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه بل يجب أن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره، وإذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضده الثاني بصفته لم توجه إليه طلبات ولم ينازع خصمه في طلباته بل وقف من الخصومة موقفاً سلبياً ولم يقض له أو عليه بشيء، وإذ أسس الطاعنون طعنهم على أسباب لا تتعلق به، ومن ثم فإنه يتعين القضاء بعدم قبول الطعن بالنسبة له.
وحيث إن الطعن أقيم على ستة أسباب ينعي الطاعنون بالأسباب الثالث والرابع والخامس منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقولون أنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف ببطلان الطعن في قرار اللجنة الذي أقامته الشركة المطعون ضدها إذ لم تختصم الطاعنين الأول والرابعة في حين أن كلاً منهما يمتلك حصة قدها الربع في العقار محل النزاع بل وجهت الطعن إلى والد الطاعن الأول بصفته ولياً طبيعياً رغم بلوغه سن الرشد في سنة 1973 من قبل رفع الطعن. ولما كان الموضوع غير قابل للتجزئة فإن بطلان الطعن بالنسبة للطاعنين المذكورين يترتب عليه بطلانه بالنسبة لباقي الطاعنين وهو ما يترتب عليه صيرورة تقدير اللجنة للقيمة الإيجارية نهائياً بالنسبة للشركة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بمقولة أنه لا مصلحة للطاعنين في هذا الدفع لأن الحكم ملزم لكل من المالك أو المستأجر لما يترتب على قبول الطعن من وجوب إعادة تقدير أجرة جميع الوحدات دون التقيد بقاعدة أن الطاعن لا يضار بطعنه فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود بأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن بطلان الإجراءات المبني على انعدام صفة أحد الخصوم في الدعوى لا شأن له بالنظام وهو مقرر لمصلحة من وضع لحمايته، وإذ كان الثابت بعقد الإيجار المؤرخ 15/ 6/ 1973 المرفق بالأوراق - أن المؤجر فيه هو........ بصفته ولياً طبيعياً على أولاده القصر.......، .........، ........ وإذ خلت الأوراق مما يفيد علم الشركة المطعون ضدها (المستأجرة) علماً يقيناً ببلوغ القاصرين..... سن الرشد قبل رفع الدعوى وكانت الشركة قد بادرت بتصحيح شكل الدعوى بجلسة 12/ 10/ 1975 وأكدته في مذكرتها المسلمة منها لوكيل الطاعنين في 18/ 10/ 1975، 11/ 3/ 1978 بتوجيه طلباتهما إلى الطاعنون الأولين شخصياً وإلى الولي الطبيعي على القاصرة.....، ومن ثم فإن الطاعن الأول يكون ممثلاً في الخصومة أمام محكمة أول درجة تمثيلاً صحيحاً من المقرر أيضاً أن إدارة المال الشائع حق للشركاء أصحاب الأغلبية في الملكية وذلك وفقاً لنص المادة (828) من القانون المدني ولما كان تأجير المال الشائع وما يترتب عليه من آثار يعد من أعمال الإدارة فإنه يكفي في خصومة الطعن المتعلق بتحديد الأجرة أن يختصم المستأجر فيه الشركاء الملكية في أصحاب الأغلبية المؤجرين للعقار، وإذ كان البين من الأوراق أن كلاً من الطاعنين الأربعة يمتلك حصة في العقار محل النزاع مقدارها الربع فإن اختصام الشركة المطعون ضدها للطاعنين الثلاثة الأول في طعنها على القرار الصادر بتحديد الأجرة دون الطاعنة الأخيرة (.......) يكون ولا أثر له على صحة الخصومة القائمة مع باقي الشركاء المؤجرين أصحاب الأغلبية في ملكية العقار، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه فيما ذهب إليه بصدد الرد على الدفع ببطلان طعن الشركة على قرار اللجنة - وأياً كان وجه الرأي فيه - يكون غير منتج.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقولون أن الحكم - اعتمد تقرير الخبراء الذين ندبتهم المحكمة لتقدير الأجرة رغم أنهم لم يقدروا قيمة الأرض والبناء طبقاً لثمن المثل وبسعر السوق في تاريخ البناء فضلاً عن أن التقرير استنزل من مساحة المبنى مساحة السلم الذي يوصل إلى سطح المبنى ولم يحتسبوا له أجره في حين أنه لازم للارتفاع بالمبنى الذي استأجرته الشركة بالكامل الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه وفقاً لنص المادة 11 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - تقدر قيمة الأرض وفقاً لثمن المثل وقت البناء كما تقدر قيمة المباني وفقاً لسعر السوق في ذلك الوقت، وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة....... ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المقصود بوقت البناء الذي تقدر في تاريخه قيمة الأرض والمباني هو وقت تمام إنشاء المبنى حتى ولو استغرق الإتمام وقتاً طويلاً منذ البدء فيه ولا محل لاتخاذ متوسط الأسعار في الفترة بين بدء الإنشاء وحتى تمامه لمنافاة ذلك مع الوقت المنضبط الذي حدده القانون بإتمام إنشاء البناء، لما كان ذلك وكان الثابت بالتقرير المؤرخ 31/ 5/ 1981 المقدم من الخبراء الثلاثة الذي ندبتهم محكمة الاستئناف لتقدير القيمة الإيجارية أن المبنى محل النزاع أنشئ خلال الفترة من سنة 1974 حتى سنة 1975 وأنه كان ما زال تحت الإتمام في أوائل سنة 1975 حتى تم إنشاؤه وتسليمه للشركة المطعون ضدها في 20/ 8/ 1975 ومع ذلك فقد ذهب التقرير إلى تقدير قيمة الأرض والمباني بحسب أسعار سنة 1974، كما استبعد التقرير من مساحة الأرض السلم الخارجي للمبنى على سند من أنه غير مخصص لمنفعة، وإذ أخذ الحكم المطعون فيه بالنتيجة التي خلص إليها هذا التقرير واعتمده سنداً لقضائه في تقدير القيمة الإيجارية للعقار محل النزاع، ودون أن يبين كيف خلص إلى أن السلم الخارجي غير مخصص لمنفعة المبنى رغم منازعة الطاعنين بأن هذا السلم لازم لانتفاع الشركة المستأجر للمبنى بالكامل فإنه يكون قد خالف القانون وشابه القصور في التسبيب بما يتعين نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.