أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 138

جلسة 7 من يناير سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمود شوقي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ أحمد مكي، أحمد الزواوي نائبي رئيس المحكمة، محمد جمال الدين حامد وأنور العاصي.

(31)
الطعن رقم 241 لسنة 61 القضائية

(1، 2) التزام. حوالة "حوالة الحق". إيجار "إيجار الأراضي الزراعية". حكم "عيوب التدليل: ما يعد قصوراً". دعوى "الدفاع في الدعوى".
(1) مشتري العقار بعقد غير مسجل. له كافة حقوق المؤجر قبل المستأجر. شرطه. حوالة عقد الإيجار إليه من البائع مع قبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها بورقة رسمية بواسطة المحضرين مشتملاً على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية. م 305 مدني.
(2) حوالة عقد الإيجار المبرم بين المطعون ضده الثاني ومورث الطاعنين إلى المطعون ضدها - مشترية العقار بعقد غير مسجل - عدم نفاذها في حق الطاعنين إلا من تاريخ إعلانهم بالحوالة بصحيفة الدعوى. تمسكهم بأن وفاءهم بالإيجار المتأخر والصلح مع المطعون ضده الثاني وتنازله عن حكم الفسخ قد تم قبل نفاذ الحوالة. عدم مواجهة هذا الدفاع الذي لو - حقق - قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى. قصور.
1- لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص المادة 305 من القانون المدني، وأن الإعلان الذي تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.
2- لما كان البين من الأوراق أن المطعون ضده الثاني حول عقد الإيجار المبرم بينه وبين مورث الطاعنين إلى المطعون ضدها الأولى التي اشترت مساحة من العين المؤجرة بعقد غير مسجل، وأنها لم تقم بإعلان الطاعنين بالحوالة إلا بإعلان صحيفة الدعوى الماثلة التي تضمنت ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وإذ كان مؤدى هذا أن الحوالة الصادرة إلى المطعون ضدها الأولى لم تنفذ حق الطاعنين إلا من تاريخ إعلانهم بصحيفة الدعوى في........ وكان الطاعنون قد تمسكوا في دفاعهم بأن وفاءهم بالإيجار المتأخر والصلح مع المطعون ضده الثاني وتنازله عن حكم الفسخ قد تم في......... قبل نفاذ الحوالة، فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع.......... وأن الحكم المطعون فيه لم يواجه دفاع الطاعنين - المبين بوجه النعي - رغم أنه دفاع جوهري - لو حقق - قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباً بالقصور.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت الدعوى 4189 لسنة 1985 مدني سوهاج الابتدائية على المطعون ضده الثاني والطاعنين بطلب الحكم بإلزامهم متضامنين بأن يسلموها الأطيان المبينة بالصحيفة. وقالت بياناً لذلك إنه بموجب عقد مؤرخ 26/ 11/ 1981 باعها المطعون ضده الثاني مساحة الأطيان المبينة بالأوراق شائعة في مساحة أكبر يؤجرها لمورث الطاعنين وحول إليها عقد الإيجار في 1/ 12/ 1981، ثم أقام البائع على المستأجر - مورث الطاعنين - الدعوى 368 لسنة 1982 مدني دار السلام الجزئية بطلب فسخ عقد الإيجار وطرده للتأخير في سداد الإيجار، وقضي له بطلباته بتاريخ 14/ 2/ 1984 وتأيد الحكم بالاستئناف 188 لسنة 1984 مدني سوهاج الابتدائية بتاريخ 25/ 3/ 1985، ولكنه عاد وتنازل عن حكم الفسخ وقبل سداد الطاعنين - ورثة المستأجر - للإيجار بموجب مخالصة مؤرخة 10/ 1/ 1985 فقضى لهم بتاريخ 31/ 12/ 1985 في الأشكال 434 لسنة 1985 مدني دار السلام الجزئية بوقف تنفيذ ذلك الحكم. وإذ كان تنازل المطعون ضده الثاني عن حكم الفسخ لا ينفذ في حقها لحصوله بعد حوالة حق الإيجار بالتواطؤ بينه وبين الطاعنين إضراراً بها، كما يحق لها تسلم العين المبيعة، فقد أقامت الدعوى بالطلبات السالفة، ومحكمة أول درجة حكمت بتاريخ 23/ 2/ 1987 برفض الدعوى. استأنفت المطعون ضدها الأولى بالاستئناف 199 لسنة 62 ق أسيوط، وبتاريخ 28/ 11/ 1990 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المستأنفة. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ذلك أنهم تمسكوا في دفاعهم بأنهم لم يقبلوا حوالة عقد الإيجار من المطعون ضده الثاني إلى المطعون ضدها الأولى، ولم يعلنوا بها إلا بإعلان صحيفة دعوى التسليم الماثلة بتاريخ 19/ 9/ 1985 بعد تمام الصلح بينهم وبين المطعون ضده الثاني بوصفة المؤجر لعين النزاع وتنازله عن حكم الفسخ الصادر لصالحه، فلم يواجه الحكم هذا الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه لا يجوز لمشتري العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص المادة 305 من القانون المدني، وأن الإعلان الذي تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية. لما كان ذلك - وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده الثاني حول عقد الإيجار المبرم بينه وبين مورث الطاعنين إلى المطعون ضدها الأولى التي اشترت مساحة من العين المؤجرة بعقد غير مسجل، وأنها لم تقم بإعلان الطاعنين بالحوالة إلا بإعلان صحيفة الدعوى الماثلة التي تضمنت ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وإذ كان مؤدى هذا أن الحوالة الصادرة إلى المطعون ضدها الأولى لم تنفذ في حق الطاعنين إلا من تاريخ إعلانهم بصحيفة الدعوى في 19/ 9/ 1985 وكان الطاعنون قد تمسكوا في دفاعهم بأن وفاءهم بالإيجار المتأخر والصلح مع المطعون ضده الثاني وتنازله عن حكم الفسخ قد تم في 10/ 1/ 1985 قبل نفاذ الحوالة، فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع وأقام قضاءه على مجرد القول "أن المستأنف ضده - المطعون ضده الثاني - قد باع للمستأنفة - المطعون ضدها الأولى - مساحة الفدان محل النزاع وحول لها عقد الإيجار ثم تحصل من جانبه على حكم بفسخ
عقد الإيجار وطرد مورث المستأنف ضدهم من الثاني للأخير - الطاعنون - من الأطيان المؤجرة بما مفاده أن بيع تلك المساحة قد ورد على أرض خالية.... فإذا جاء المستأنف ضده وقرر بتنازله عن ذلك الحكم فإن هذا التنازل لا يسري في حق المستأنفة التي خلصت لها العين خالية" وكان مؤدى ذلك أن الحكم المطعون فيه لم يواجه دفاع الطاعنين - المبين بوجه النعي - رغم أنه دفاع جوهري - لو حقق - قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.