أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 262

جلسة 30 من يناير سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه نائب رئيس المحكمة، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين وفتيحه قرة.

(57)
الطعن رقم 2037 لسنة 56 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة". استئناف. حكم "الطعن في الحكم". قانون "سريان القانون" "القانون الواجب التطبيق". نظام عام. نقض "حالات الطعن".
1- القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة في القانون 136 لسنة 1981. سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/ 7/1981. م 5 ق 136 لسنة 1981. علة ذلك. قصور سريان القواعد الموضوعية والإجرائية الواردة في القانون المذكور على الأماكن المرخص في إقامتها بعد العمل بأحكامه دون غيرها. لا أساس له. علة ذلك. مؤداه. خضوع الطعن في الأحكام الصادرة في الطعون على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 للقواعد العامة في قانون المرافعات.
2- تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية. تعلقه بالنظام العام.
3- القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة في قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981. استمرار سريانها في النطاق القانوني لكل منها.
1- النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً 31/ 7/ 1981 على أنه "إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله المكان، أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون. ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها. ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون 49 لسنة 1977" يدل على أن تطبيق هذا النص يقتصر على الطعون التي يرفعها ذوو الشأن في قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة اعتباراً من 31/ 7/ 1981 تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي حظرت الطعن بالاستئناف على الحكم الابتدائي إلا للخطأ في تطبيق القانون واعتبرت الحكم الصادر من محكمة استئناف باتاً غير قابل للطعن بطريق النقض يؤيد ذلك أن المشرع أوضح بجلاء في كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أن أحكامها تسري على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض وإذ ورد النص مطلقاً دون قيد فإنه يتعين إعمال حكمه على كافة الأماكن المؤجرة عدا ما استثنى بنص خاص وذلك بصرف النظر عن عدم استيفائها للشروط والمواصفات اللازمة للترخيص بإقامتها وفقاً لأحكام قوانين المباني المعمول بها وسواء صدر الترخيص ببنائها من الجهة المختصة أو تم البناء بغير ترخيص، ولا يغير من ذلك ما نصت عليه المواد المتعلقة بتقدير وتحديد الأجرة في القانونين رقمي 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 من أن يرفق المالك بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية القائمة على أعمال التنظيم بياناً بقيمة الأرض والمباني ومواصفات البناء وأن يتضمن الترخيص الصادر بياناً بتقدير الأجرة الإجمالية أو أن يلزم المشرع المؤجر بأن يثبت بعقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة الواردة به، أو ما نصت عليه المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 من تحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام كل منهما وفقاً للعناصر والشروط المبينة بكل قانون إذ لا تعدو أن تكون الإشارة إلى ترخيص البناء إلا للنص على سريان القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة في كل من القانونين سالفي الذكر على الأماكن التي شرع في بنائها بعد العمل بأحكام كل قانون بالدلالة المستمدة من تراخيص البناء الصادرة بعد سريانه وغنى عن البيان أن واقعة البناء من المسائل المادية التي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن ومن ثم يجوز إثباتها بغير ترخيص البناء، والقول بأن تلك القواعد الموضوعية والإجرائية يقتصر سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها دون غيرها لا يتفق مع المنطق ويؤدي إلى مفارقات خطيرة منها عدم تطبيق أحكام الأجرة القانونية على الأماكن المبنية بدون ترخيص وهو ما يتعارض مع أحكام تلك التشريعات وأهدافها والتي شرعت لحماية المستأجرين وتجعل المؤجر الذي يخالف أحكام قوانين المباني أحسن حالاً من غيره الذي يلتزم بها عند تطبيق أحكام القانون الواحد هذا إلى أن المشرع استخدم في ذات القانون الواحد لفظ المباني المرخص بها والمباني المنشأة بعد صدور القانون (على سبيل المثال المواد 1، 6، 11، 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981) وهما مسميان لمعنى واحد ولا يسوغ القول بأن المشرع نص على أحكام متضاربة في حالات تطبيقه، هذا إلى أن تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية عن مشروع القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أشار إلى مقتضيات تعديل القانون رقم 49 لسنة 1977 وقد أورد حالات التعديل في قواعد وإجراءات تحديد الأجرة ولم يشر فيها إلى عدم سريان أحكامه على المباني المقامة بدون ترخيص بعد العمل بأحكامه وخضوعها لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 كما ذهبت بعض الآراء، ومن ثم فإن القول بتطبيق أحكام القانون الأخير على تلك المباني يكون على غير أساس لخلو القانون رقم 136 لسنة 1981 من نص قانوني يقضي بذلك فضلاً على أن هذه الآراء وقد اعتنقت الأخذ بحرفية ألفاظ التشريع أصبح يشوبها التناقض إذ أن القانون رقم 49 لسنة 1977 التي رأت تطبيق أحكامه قد نص بدوره في المادة 14 منه على سريان قواعد تقدير الأجرة على الأماكن المرخص في إقامتها بعد العمل به. ومفاد ذلك كله خضوع الطعن في الأحكام الصادرة في الطعن على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن سواء المرخص في إقامتها أو المنشأة اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 للقواعد العامة المقررة في قانون المرافعات المدنية والتجارية، فيجوز الطعن فيها بالاستئناف وبالنقض حسب الأحوال.
2- المقرر أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النظام العام إذ تتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة.
3- قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977, 136 لسنة 1981 قد نصت كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطريق الطعن في الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر، ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق في نطاق سريان القانون الذي أوجبها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 1297 لسنة 1983 مدني شمال القاهرة الابتدائية طعناً على قرار لجنة تقدير الإيجارات طالباً الحكم بزيادة إيجار وحدات العقار المملوك له والمبينة بالصحيفة بما يتناسب والتكاليف الفعلية كما أقام الطاعنان الدعوى رقم 4066 لسنة 1983 مدني شمال القاهرة الابتدائية طعناً على ذات القرار المشار إليه بطلب الحكم بإنقاص أجرة الشقة سكن كل منهما المبينة بالصحيفة، أمرت المحكمة بضم الدعويين وندبت فيهما خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت بتعديل القرار المطعون فيه بزيادة القيمة الإيجارية الشهرية لوحدات العقار على النحو الوارد بالمنطوق، استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 1862 لسنة 101 ق القاهرة وبتاريخ 23/ 4/ 1986 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبتعديل القرار المطعون فيه إلى زيادة الأجرة الشهرية لوحدات العقار إلى مبلغ 126 جنيه موزعاً على وحداته على النحو الوارد بتقرير الخبير. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم جواز الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيما التزمت النيابة رأيها.
حيث إن مبنى الدفع المبدي من النيابة أن الأوراق قد خلت من دليل على أن العقار قد رخص في بنائه بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم لا يخضع لأحكامه ويكون الطعن في الحكم المطعون فيه غير جائز عملاً بالمادة 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الواجب التطبيق.
وحيث إن هذا الدفع غير سديد، ذلك أن النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/ 7/ 1981 على أنه "إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله المكان، أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون. ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها. ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون 49 لسنة 1977" يدل على أن تطبيق هذا النص يقتصر على الطعون التي يرفعها ذوو الشأن في قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة اعتباراً من 31/ 7/ 1981 تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي حظرت الطعن بالاستئناف على الحكم الابتدائي إلا للخطأ في تطبيق القانون واعتبرت الحكم الصادر من محكمة استئناف باتاً غير قابل للطعن بطريق النقض يؤيد ذلك أن المشرع أوضح بجلاء في كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أن أحكامها تسري على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض وإذ ورد النص مطلقاً دون قيد فإنه يتعين إعمال حكمه على كافة الأماكن المؤجرة عدا ما استثنى بنص خاص وذلك بصرف النظر عن عدم استيفائها للشروط والمواصفات اللازمة للترخيص بإقامتها وفقاً لأحكام قوانين المباني المعمول بها وسواء صدر الترخيص ببنائها من الجهة المختصة أو تم البناء بغير ترخيص، ولا يغير من ذلك ما نصت عليه المواد المتعلقة بتقدير وتحديد الأجرة في القانونين رقمي 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 من أن يرفق المالك بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية القائمة على أعمال التنظيم بياناً بقيمة الأرض والمباني ومواصفات البناء وأن يتضمن الترخيص الصادر بياناً بتقدير الأجرة الإجمالية أو أن يلزم المشرع المؤجر بأن يثبت بعقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة الواردة به، أو ما نصت عليه المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 من تحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام كل منهما وفقاً للعناصر والشروط المبينة بكل قانون إذ لا تعدو أن تكون الإشارة إلى ترخيص البناء إلا للنص على سريان القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة في كل من القانونين سالفي الذكر على الأماكن التي شرع في بنائها بعد العمل بأحكام كل قانون بالدلالة المستمدة من تراخيص البناء الصادرة بعد سريانه وغنى عن البيان أن واقعة البناء من المسائل المادية التي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن ومن ثم يجوز إثباتها بغير ترخيص البناء، والقول بأن تلك القواعد الموضوعية والإجرائية يقتصر سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها دون غيرها لا يتفق مع المنطق ويؤدي إلى مفارقات خطيرة منها عدم تطبيق أحكام الأجرة القانونية على الأماكن المبنية بدون ترخيص وهو ما يتعارض مع أحكام تلك التشريعات وأهدافها والتي شرعت لحماية المستأجرين وتجعل المؤجر الذي يخالف أحكام قوانين المباني أحسن حالاً من غيره الذي يلتزم بها عند تطبيق أحكام القانون الواحد هذا إلى أن المشرع استخدم في ذات القانون الواحد لفظ المباني المرخص بها والمباني المنشأة بعد صدور القانون (على سبيل المثال المواد 1، 6، 11، 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981) وهما مسميان لمعنى واحد ولا يسوغ القول بأن المشرع نص على أحكام متضاربة في حالات تطبيقه، هذا إلى أن تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية عن مشروع القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أشار إلى مقتضيات تعديل القانون رقم 49 لسنة 1977 وقد أورد حالات التعديل في قواعد وإجراءات تحديد الأجرة ولم يشر فيها إلى عدم سريان أحكامه على المباني المقامة بدون ترخيص بعد العمل بأحكامه وخضوعها لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 كما ذهبت بعض الآراء، ومن ثم فإن القول بتطبيق أحكام القانون الأخير على تلك المباني يكون على غير أساس لخلو القانون رقم 136 لسنة 1981 من نص قانوني يقضي بذلك فضلاً على أن هذه الآراء وقد اعتنقت الأخذ بحرفية ألفاظ التشريع أصبح يشوبها التناقض إذ أن القانون رقم 49 لسنة 1977 التي رأت تطبيق أحكامه قد نص بدوره في المادة 14 منه على سريان قواعد تقدير الأجرة على الأماكن المرخص في إقامتها بعد العمل به. ومفاد ذلك كله خضوع الطعن في الأحكام الصادرة في الطعن على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن سواء المرخص في إقامتها أو المنشأة اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 للقواعد العامة المقررة في قانون المرافعات المدنية والتجارية، فيجوز الطعن فيها بالاستئناف وبالنقض حسب الأحوال. لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه قد أخذ بتقرير الخبير من أن العقار محل النزاع قد أنشئ في نهاية عام 1981 وبداية عام 1982، وتم تقدير أجرة وحداته وأقيمت الدعوى طعناً في هذا التقدير بعد 31/ 7/ 1981 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يجوز الطعن بالنقض على الحكم المطعون فيه ويضحي الدفع بعدم جواز نظر الطعن على غير أساس.
وحيث إنه ولما تقدم فإن الطعن يكون قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقولان إنهما تمسكا أمام محكمة الموضوع بدفاع جوهري يتغير به وجه الرأي في الدعوى بأن الخبير لم يحدد تاريخ إنشاء المبنى حتى يمكن بيان القانون الواجب التطبيق على واقعة التداعي إلا أن الحكم المطعون فيه ذهب إلى عدم جدية هذه المطاعن، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النظام العام، إذ تتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة، ولما كانت قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977, 136 لسنة 1981 قد نصت كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطريق الطعن في الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر، ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق في نطاق سريان القانون الذي أوجبها، وكان الثابت من الأوراق أن لجنة تقدير الإيجارات للوحدات محل النزاع قد أوضحت في إخطاراتها الصادرة في يناير سنة 1983 أنها طبقت أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 وأورد الحكم المطعون فيه في مدوناته أن الطاعنين قررا في طعنهما أنهما شغلا شقتيهما في ظل سريان القانون رقم 52 لسنة 1969، وقدم الخبير المنتدب من محكمة أول درجة تقريره المؤرخ 25/ 5/ 1984 انتهى فيه إلى أن عقار النزاع أنشئ في نهاية عام سنة 1981 وبداية عام سنة 1982، وقد تمسك الطاعنان في صحيفة الاستئناف بأن الخبير لم يبين في تقريره سنداً لذلك مما مفاده أنهما طعنا على ما قرره الخبير في هذا الشأن، ولما كان المشرع قد نص في المادة 29 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على سريانه من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية وقد نشر هذا القانون في العدد 31 في 30/ 7/ 1981، ومن ثم فإنه يعمل بأحكامه اعتباراً من 31/ 7/ 1981، وعليه كان يتعين على المحكمة أن تحسم النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى أو تاريخ الترخيص به لبيان القانون الواجب التطبيق خاصة وأن قرار اللجنة المطعون فيه طبق أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 وقرر الطاعنان أنهما شغلا العقار وقت سريان القانون رقم 52 لسنة 1969 وذهب الخبير إلى أن العقار أنشئ في نهاية سنة 1981 دون أن يحدد تاريخاً معيناًًًًًًًًًًًًًًًًًًًً للبناء ودون أن يورد في تقريره سنداً لرأيه ومن ثم فلا يكفي الحكم الأخذ بتقرير الخبير رغم قصوره في هذا الصدد أو القول بعدم جدية الطاعنين في دفاعهما الجوهري والذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى على ما سلف بيانه لاختلاف القواعد الموضوعية لتحديد الأجرة والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن في أحكامها في كل من قوانين الإيجار الاستثنائية مما يعيب الحكم ويوجب نقضه دون ما حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.