أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 592

جلسة 15 من أبريل سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد أمين طموم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد جمال الدين شلقاني، محمد رشاد مبروك، السيد خلف محمد نواب رئيس المحكمة ومحمد خيري أبو الليل.

(126)
الطعن رقم 97 لسنة 57 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "بيع الجدك" "التنازل عن الإيجار" "التنازل عن المنشأة الطبية". حكم.
(1) حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة في الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل وفي شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة. م 20 ق 136 لسنة 1981. بقاء ميعاد الشراء مفتوحاً طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه قانوناً. بطلان كل شرط أو اتفاق يخالف ذلك. م 25 ق 136 لسنة 1981.
(2) صدور القانون 136 لسنة 1981 في تاريخ لاحق للقانون 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية وعموم نص المادة 20 منه وإطلاقها. أثره. سريان المادة المذكورة على الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة لأغراض السكنى أو لغير أغراض السكنى بما فيها حالة التنازل عن المنشآت الطبية متى استوفت الشروط المقررة قانونا. علة ذلك.
1- النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن والنص في المادة 25 من ذات القانون - يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية" - وهي لا ريب اعتبارات تتعلق بنظام المجتمع الأساسي وسلامه الاجتماعي فأعطي للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك والتنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضي نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع كما أبطل كل شرط أو اتفاق يخالف ما تقدم.
2- إذ كان القانون 136 لسنة 1981 لاحقاً في صدوره للقانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية وجاء نص المادة 20 منه سالفة الإشارة عاماً مطلقاً فإنه يسري على كافة الحالات التي يجوز للمستأجر فيها قانوناً بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى بما في ذلك التنازل عن المنشآت الطبية متى استوفى الشروط المنصوص عليها في المادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 وذلك إعمالاً لعموم النص وإطلاقه إذ لا تخصيص بغير مخصص ووصولاً لتحقيق ما هدف إليه المشرع وابتغاء منه - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 171 لسنة 1983 مدني بور سعيد الابتدائية ضد المطعون عليهما بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالأوراق والتسليم - وقالت بياناً لذلك إن المطعون عليه الأول استأجر منها تلك الشقة لاستعمالها سكناً وعيادة طبية وقد تنازل عنها للمطعون عليه الثاني دون إذن كتابي صريح - أقام المطعون عليه الثاني دعوى فرعية بطلب الحكم بإلزام الطاعنة بتحرير عقد إيجار له عن الشقة المشار إليها. وبتاريخ 1/ 12/ 1985 حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى الفرعية بإجابة المطعون عليه الثاني إلى طلبه. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 9 لسنة 27 ق لدى محكمة استئناف الإسماعيلية "مأمورية بور سعيد" التي حكمت بتاريخ 10/ 11/ 86 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون - وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه بإلزام الطاعنة بتحرير عقد إيجار عن الشقة محل النزاع للمطعون عليه الثاني ورفض دعوى الإخلاء على أن العين أجرت لاستعمالها عيادة طبية وأن التنازل الصادر من المطعون عليه الأول - المستأجر - للمطعون عليه الثاني لا يستلزم لصحته موافقة المؤجر وفقاً لنص المادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 بشأن تنظيم المنشآت الطبية لحصول التنازل إلى طبيب مرخص له بمزاولة المهنة حال أن هذا التنازل غير صحيح إذ لم يتخذ المطعون عليهما الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المنطبقة على واقعة الدعوى.
وحيث إن النعي سديد - ذلك أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً نسبة 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية والواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاًَ بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من خلال شهر من تاريخ الإعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها" ونص في المادة 25 من ذات القانون على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر....." يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية" وهي لا ريب اعتبارات تتعلق بنظام المجتمع الأساسي وسلامه الاجتماعي فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك والتنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضي نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع كما أبطل كل شرط أو اتفاق يخالف ما تقدم. وإذ كان هذا القانون لاحقاً في صدوره للقانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية وجاء نص المادة 20 منه سالفة الإشارة عاماً مطلقاً فإنه يسري على كافة الحالات التي يجوز للمستأجر فيها قانوناً بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى بما في ذلك التنازل عن المنشآت الطبية متى استوفى الشروط المنصوص عليها في المادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 وذلك إعمالاً لعموم النص وإطلاقه إذ لا تخصيص بغير مخصص ووصولاً لتحقيق ما هدف إليه المشرع وابتغاء منه - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن