أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 606

جلسة 16 من أبريل سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه نائب رئيس المحكمة، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين ومحمد الجابري.

(129)
الطعن رقم 1004 لسنة 57 القضائية

(1 - 4) إيجار "إيجار الأماكن". "إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية". قانون "تفسير القانون" "القانون الواجب التطبيق". التزام "الإعذار". عقد. محكمة الموضوع "سلطتها في تقدير الأدلة" "سلطتها في فهم الواقع". خبرة.
(1) وجوب تطبيق الأحكام العامة لعقد الإيجار الواردة في القانون المدني عدا الأحكام الصادر بها تشريعات خاصة. وجوب تطبيقها ما لم تلغ أو تنسخ.
(2) خلو نص المادة 22 ق 136 لسنة 1981 من وجوب إعذار المستأجر قبل رفع دعوى الإخلاء. أثره. لا محل لإعمال القواعد العامة في القانون المدني بخصوص الإعذار.
(3) إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاستئجاره. تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم بالمبنى الذي أقامه للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية. م 22/ 2 ق 136 لسنة 1981. كفاية ثبوت إقامة ذلك المبنى لحسابه وتمتعه عليه بسلطات المالك. عدم اشتراط ثبوت الملكية بعقد مسجل أو استنادها إلى سبب من أسباب كسب الملكية المحددة قانوناً. علة ذلك.
(4) محكمة الموضوع. لها السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير ما يقدم إليها من أدلة والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه واستخلاص الحقيقة منها متى كان استخلاصها سائغاً له أصله الثابت بالأوراق. عدم التزامها بندب خبير آخر متى وجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها، وحسبها بيان الحقيقة التي اقتنعت بها وأقامت عليها دليلها.
1- إذ كان التقنين المدني هو الشريعة العامة التي تسود أحكامها سائر معاملات الناس على سبيل الدوام والاستقرار بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هي الواجبة التطبيق أصلاً ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه وإحلال تشريعات خاصة بديلاً عنها يفرض بمقتضاها التزامات معنية على كل من المؤجر والمستأجر، فأحكام القانون الخاص هي التي يتعين تطبيقها ولا يلغيها إلا قانون خاص مثله ولا ينسخ بقانون عام ما لم يكن التشريع الجديد الذي أورد الحكم العام قد أشار بعبارة صريحة إلى الحالة التي يحكمها القانون الخاص وجاءت عبارته قاطعة في سريان حكمه في جميع الأحوال وأنه مع قيام القانون الخاص لا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص بذريعة إعمال قاعدة عامة لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص.
2- النص في المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد خير المستأجر بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه بالمبنى الجديد الذي أقامه وقد خلا من ضرورة إعذار المستأجر قبل رفع دعوى الإخلاء فإن هذا الإعذار يكون غير لازم لقبول دعوى الإخلاء في هذه الحالة ومن ثم فلا محل لإعمال القواعد العامة في القانون المدني بخصوص الإعذار.
3- مفاد النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 - بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - يدل على أنه إذا أقام المستأجر لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه ومن ثم فإنه يتعين إعمال هذا الحكم في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى الجديد لحسابه ويكون له وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه حتى ولو لم يستند في ذلك إلى أي من أسباب كسب الملكية الواردة في القانون على سبيل الحصر إذ محل ذلك هو إدعاء الملكية في دعوى الاستحقاق باعتبارها دعوى عينية يقيمها مالك الشيء ويكون محلها المطالبة به بحيث لا تثبت هذه الملكية إلا لسبب من تلك الأسباب أما في الدعوى التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها النص المشار إليه فهي من دعاوي الإخلاء وليست من دعاوي الملكية فلا يكلف المدعي فيها بإثبات ملكية المستأجر للمبنى الجديد ويكفي لقبولها إقامة الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه وكانت له عليه سلطات المالك ولا يلزم أن تكون الملكية ثابتة له بعقد مسجل أو بسبب من أسباب كسب الملكية المقررة قانوناً والقول بغير ذلك يجافي قصد الشارع ويؤدي إلى أن يصبح مشتري أرض المبنى بعقد غير مسجل أحسن حالاً ممن التزم بأحكام القانون وبادر إلى تسجيل عقد شرائه وأنه مما يؤيد ذلك أن المشرع في المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر انصرف عن المعنى الاصطلاحي للفظ المالك إلى ذلك المعنى الآخر غير ذلك الذي يدل عليه ظاهر النص ذلك أن الأصل في قواعد التفسير أنه إذا أورد المشرع مصطلحاً معيناً في نص ما لمعنى معين وجب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه إلا أنه إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد المشرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر غير ذلك الذي يدل عليه ظاهر النص ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه وهو ما يبين من استقراء أحكام هذا القانون من أنه أطلق على المؤجر اصطلاح المالك في نصوص المواد 4، 5، 6، 7، 9، 11، 19، 20، 23، 25 الخاصة بتحديد الأجرة وتقاضي مقدم إيجار وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض في السكنى وتوزيع تكاليف الترميم والصيانة وأجر حارس المبنى والإعفاء من الضرائب العقارية للمباني الجديدة، وزيادة الأجرة عند تغيير الاستعمال والحق في تقاضي نسبة من ثمن بيع المتجر أو المصنع وتأثيم تقاضي "خلو رجل" وبيع أو تأجير الوحدات المبنية لأكثر من شخص أو التخلف عن تسليم الوحدات المؤجرة في الموعد المحدد وبطلان الشروط المخالفة لأحكام القوانين المنظمة للعلاقة بين طرفي العلاقة الإيجارية فقد استخدم المشرع في النصوص متقدمة البيان لفظ المالك في غير معناه الاصطلاحي والعبرة في تفسير النصوص - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي بالمقاصد والمعاني لا بألفاظ والمباني.
4- المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم الواقع في الدعوى وفي تقدير ما يقدم لها من أدلة والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه واستخلاص الحقيقة منها متى كان استخلاصها سائغاً وله أصله الثابت بالأوراق وهي غير ملزمة بإجابة تعيين خبير آخر متى وجدت في تقرير الخبير الذي انتدبته ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها وبحسبها أن تبين الحقيقية التي اقتنعت بها وأقامت عليها دليلها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 15379 لسنة 1983 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وقال بياناً لها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 11/ 1977 استأجر منه الطاعن تلك الشقة وإذ أقام بناء مملوكاً له مكوناً من أربعة طوابق تحتوي على ست وحدات سكنية غير المحلات ولحاجته لشغل تلك الشقة أقام الدعوى، وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى حكمت بالإخلاء، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 3281 لسنة 103 ق القاهرة، وبتاريخ 21/ 1/ 1987 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعي الطاعن بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولون إنه إعمالاً للقواعد العامة في القانون المدني كان يتعين على المطعون ضده إنذاره قبل رفع الدعوى إلا أنه لم يقم بذلك فتكون دعواه غير مقبولة وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أنه وإن كان التقنين المدني هو الشريعة العامة التي تسود أحكامها سائر معاملات الناس على سبيل الدوام والاستقرار بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هي الواجبة التطبيق أصلاً ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه وإحلال تشريعات خاصة بديلاً عنها يفرض بمقتضاها التزامات معنية على كل من المؤجر والمستأجر، فأحكام القانون الخاص هي التي يتعين تطبيقها و يلغيها إلا قانون خاص مثله ولا ينسخ بقانون عام ما لم يكن التشريع الجديد الذي أورد الحكم العام قد أشار بعبارة صريحة إلى الحالة التي يحكمها القانون الخاص وجاءت عبارته قاطعة في سريان حكمه في جميع الأحوال وأنه مع قيام القانون الخاص لا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص بذريعة إعمال قاعدة عامة لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص، لما كان ذلك وكان النص في المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد خير المستأجر بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه بالمبنى الجديد الذي أقامه وقد خلا من ضرورة إعذار المستأجر قبل رفع دعوى الإخلاء فإن هذا الإعذار يكون غير لازم لقبول دعوى الإخلاء في هذه الحالة ومن ثم فلا محل لإعمال القواعد العامة في القانون المدني بخصوص الإعذار وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه البطلان في الإجراءات ويقول بياناً لذلك إن المحكمة لم تجبه إلى طلب ندب مكتب خبراء وزارة العدل ليتدارك القصور الذي شاب أعمال الخبير بشأن بيان عدم ملكيته للعقار الآخر الذي لا زال على ذمة الشركة البائعة مما كان يقتضي من الخبير الانتقال لمقر الشركة البائعة إذ أن عقد البيع مبرم ما بين الشركة البائعة ووالدته إلا أن الحكم اعتمد على ما ورد بهذا التقرير واستند في إثبات ملكيته لهذا العقار لأدلة لا تصلح أساساً لإثبات الملكية ولم يجبه لطلبه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 - بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن على أن "وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه....." يدل على أنه إذا أقام المستأجر لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه ومن ثم فإنه يتعين إعمال هذا الحكم في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى الجديد لحسابه ويكون له وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه حتى ولو لم يستند في ذلك إلى أي من أسباب كسب الملكية الواردة في القانون على سبيل الحصر إذ محل ذلك هو إدعاء الملكية في دعوى الاستحقاق باعتبارها دعوى عينية يقيمها مالك الشيء ويكون محلها المطالبة به بحيث لا تثبت هذه الملكية إلا بسبب من تلك الأسباب أما في الدعوى التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها النص المشار إليه فهي من دعاوي الإخلاء وليست من دعاوي الملكية فلا يكلف المدعي فيها بإثبات ملكية المستأجر للمبنى الجديد ويكفي لقبولها إقامة الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه وكانت له عليه سلطات المالك ولا يلزم أن تكون الملكية ثابتة له بعقد مسجل أو بسبب من أسباب كسب الملكية المقررة قانوناً والقول بغير ذلك يجافي قصد الشارع ويؤدي إلى أن يصبح مشتري أرض المبنى بعقد غير مسجل أحسن حالاً ممن التزم بأحكام القانون وبادر إلى تسجيل عقد شرائه وأنه مما يؤيد ذلك أن المشرع في المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر انصرف عن المعنى الاصطلاحي للفظ المالك إلى ذلك المعنى الآخر غير ذلك الذي يدل عليه ظاهر النص ذلك أن الأصل في قواعد التفسير أنه أورد المشرع مصطلحاًًً معيناً في نص ما لمعنى معين وجب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه إلا أنه إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد المشرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر غير ذلك الذي يدل عليه ظاهر النص ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمي إليه والقصد الذي أملاه وهو ما يبين من استقراء أحكام هذا القانون من أنه أطلق على المؤجر اصطلاح المالك في نصوص المواد 4، 5، 6، 7، 9، 11، 19، 20، 23، 25 الخاصة بتحديد الأجرة وتقاضي مقدم إيجار وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وتوزيع تكاليف الترميم والصيانة وأجر حارس المبنى والإعفاء من الضرائب العقارية للمباني الجديدة، وزيادة الأجرة عند تغيير الاستعمال والحق في تقاضي نسبة من ثمن بيع المتجر أو المصنع وتأثيم تقاضي "خلو رجل" وبيع أو تأجير الوحدات المبنية لأكثر من شخص أو التخلف عن تسليم الوحدات المؤجرة في الموعد المحدد وبطلان الشروط المخالفة لأحكام القوانين المنظمة للعلاقة بين طرفي العلاقة الإيجارية فقد استخدم المشرع في النصوص متقدمة البيان لفظ المالك في غير معناه الاصطلاحي والعبرة في تفسير النصوص - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني، لما كان ذلك وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم الواقع في الدعوى وفي تقدير ما يقدم لها من أدلة والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه واستخلاص الحقيقة منها متى كان استخلاصها سائغاً وله أصله الثابت بالأوراق وهي غير ملزمة بإجابة تعيين خبير آخر متى وجدت في تقرير الخبير الذي انتدبته ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها وبحسبها أن تبين الحقيقية التي اقتنعت بها وأقامت عليها دليلها إذ كان ذلك وكان الثابت من تقرير الخبير أنه استدل على ملكية الطاعن للمبنى الجديد من تحرير عقود الإيجار للسكان باسمه كمؤجر ومما ثبت من المحضر رقم 4 لسنة 1984 أمن دولة المطرية ومن الكشف الرسمي المستخرج من سجلات مصلحة الضرائب العقارية من أن العقار مكلف باسم الطاعن منذ سنة 1983 وقد أخذ الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بما انتهى إليه الخبير في تقريره وهي أسباب سائغة ومن ثم فلا يجدي الطاعن القول بأن البناء مملوك لوالدته أو ملكيته ما زالت باسم الشركة البائعة ويضحى النعي بهذا السبب على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.