أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 651

جلسة 26 من أبريل سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي نواب رئيس المحكمة ومحمد شهاوي عبد ربه.

(137)
الطعن رقم 1126 لسنة 54 القضائية

(1 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" الامتداد القانوني" "التأجير المفروش" "حظر احتجاز أكثر من مسكن". بطلان.
(1) عقد إيجار المسكن. انتهاؤه كأصل بوفاة المستأجر الذي امتد إليه العقد بحكم القانون. الاستثناء. امتداده لمن بقى بالعين المؤجرة من زوجة أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك. م 29/ 1 ق 49 لسنة 1977.
(2) امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من حكم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 بعد وفاة المستأجر أو تركة العين. شرطه. أن تثبت إقامتهم معه بالعين قبل الوفاة أو الترك وألا يكون المستفيد من الامتداد محتجزاً لمسكن آخر في ذات البلد دون مبرر. م 8/ 1 ق 49 لسنة 1977.
(3) تأجير المستأجر المسكن المؤجر له مفروشاً ولو بتصريح من المالك لا يعد من قبيل المقتضى الذي يبيح له احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد.
(4) التصريح للمستأجر بالتأجير مفروشاً أو خالياً المنصوص عليه بالمادة 40 ق 49 لسنة 1977 اعتباره توسيعاً لنطاق التأجير من الباطن وليس قيداً على احتجاز أكثر من مسكن المحظور قانوناً بالمادة 8 من القانون المذكور.
(5) مخالفة الحظر المنصوص عليه في المادة 8/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977. أثره. بطلان العقد أو انفساخه. للمؤجر أن يطلب إخلاء المخالف.
1- النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 يدل - وعلى ما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة - على أن الأصل هو انتهاء عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر إذا كان قد امتد بحكم القانون وفقاً لتشريعات إيجار الأماكن بعد انقضاء المدة المتفق عليها فيه، على أنه استثناء من هذا الأصل، إذا ما بقى بالعين المؤجرة زوج المستأجر أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، فإن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر أو ترك العين وإنما يستمر لصالح من بقى منهم بها بعد الوفاة أو الترك.
2- النص في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع اشترط لامتداد عقد الإيجار للمستفيدين من حكم المادة 29/ 1 بعد وفاة المستأجر أو تركه العين أن تثبت إقامتهم معه بالعين قبل الوفاة أو الترك وألا يكون المستفيد من الامتداد محتجزاً لمسكن آخر من ذات البلد دون مبرر.
3- تأجير المستأجر المسكن المؤجر له مفروشاً ولو بتصريح من المالك - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يعد من قبيل المقتضى الذي عناه نص المادة 8/ 1 من القانون 49 لسنة 1977، ذلك أن المستفاد من نصها أن المشرع منع المستأجر من المضاربة على الأماكن المعدة للسكنى بمنعه استئجارها لإعادة تأجيرها مفروشة أو خالية، فهو ممنوع من احتجاز أكثر من مسكن بقصد المضاربة بالتأجير مفروشاً، سواء كان ذلك بموافقة المؤجر أو بغير موافقته.
4- إذ كان المشرع في المادة 40 قد رخص للمستأجر - على سبيل الاستثناء - أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشاً أو خالياً - في الحالات التي حددها هذا النص - دون الحصول على موافقة المؤجر فإن هذه الرخصة لا تعطيه إلا الحق في تأجير المكان الذي يستأجره لاستعماله الشخصي ولا تخوله الحق في الاستئجار للمضاربة بالتأجير مفروشاً أو خالياً، ذلك أن المقتضى الذي يبيح للشخص احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد - كما يستفاد من نص المادة الثامنة وحكمته - هو السبب المبرر الذي ينبع من حاجة المستأجر لاستعمالة الشخصي، فلا ينصرف للرغبة في المضاربة، وإن ما جاء في المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يعد تقييداً لما جاء في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من هذا القانون، وإنما هو من قبيل توسيع نطاق التأجير من الباطن دون حاجة للحصول على موافقة المؤجر، وما أورده المشرع في الفقرة قبل الأخيرة من المادة 40 من اشتراط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر بتأجيره مفروشاً على شقة واحدة في نفس المدينة، ينصرف لحالة احتجاز هؤلاء أكثر من مسكن عند توافر المقتضى لذلك ولا تفيد السماح لهم باستئجار مكان خلاف المكان المخصص لاستعمالهم الشخصي لتأجيره مفروشاً. وقد منع المشرع المالك في المادة 39 من أن المؤجر أكثر من وحدة واحدة مفروشة في العقار الذي يملكه واعتبره في تطبيق هذه المادة هو وزوجته وأولاده القصر مالكاً واحداً، وإذا ما اتخذت الملكية شكل وحدات مفرزة في عقارات، لا يكون له سوى تأجير وحدتين مفروشتين في كل مدينة مهما تعددت الوحدات المملوكة له، ولا يتصور أن يكون المشرع قد فضل المستأجر على المالك بحيث يسمح له بأن يؤجر من الباطن عدداً غير محدود من المساكن، وهو ما يؤدي إليه السماح له بأن يستأجر بقصد المضاربة وإعادة التأجير.
5- ثبوت وقوع مخالفة الاحتجاز لأكثر من مسكن في ذات البلد طبقاً لنص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وحكم المادة 76 من ذات القانون الذي يقضي بعقاب كل من يخالف هذا الحظر وأن يحكم فضلاً عن العقوبة بانتهاء عقد المسكن أو المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون يجعل قيام الإيجار مخالفاً للنظام العام، فيبطل إذا توافر سبب الحظر عند التعاقد، وينفسخ العقد بقوة القانون إذا ما توافر هذا السبب في وقت لاحق ويكون المؤجر باعتباره طرفاً في هذا العقد أن يطلب إخلاء المخالف.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهم والمرحومة/ ........ ونادي القصة، ومكتب فلسطين الدعوى رقم 1334 لسنة 1979 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلائهم من العقار المبين بالصحيفة وتسليمه إليهم خالياً. وقالوا بياناً لذلك - إنه بموجب عقد مؤرخ أول يناير سنة 1931 استأجر المرحوم....... - والد المطعون ضده الثالث وزوج المرحومة........ - ذلك العقار الذي كان ضمن أعيان وقف أهلي المرحوم....... ثم آلت ملكيته إليهم بطريق الميراث لاستعماله سكناً خاصاً، وبعد وفاة المستأجر خلفته في استئجاره زوجته المذكورة ثم قامت في غضون عام 1967 بتأجيره من الباطن إلى المطعون ضده الأول، فأقام الحارس القضائي على الوقف آنذاك الدعوى رقم 576 لسنة 1967 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب إخلائهما من العقار، إلا أن هذه الدعوى انتهت صلحاً بموجب العقد المؤرخ 26 من فبراير سنة 1968 والذي صرح فيه الحارس على الوقف للمستأجرة بتأجير العقار إلى المطعون ضده الأول بصفته الممثل القانوني للمؤتمر الأسيوي والأفريقي وجمعية الأدباء على ألا يتعدى هذا التصريح غيره، إلا أنها عادت فوافقت بتاريخ 25 من نوفمبر سنة 1971 على أن يشتمل كل من المطعون ضده الثاني بصفته ونادي القصة، ومكتب فلسطين، جزءاً من العقار المؤجر مقابل زيادة أجرته مخالفة بذلك شروط التصريح سالف البيان ونص المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التي تحظر على المستأجر تأجير العين من الباطن أو التنازل عنها أو تركها للغير بغير إذن كتابي صريح من المالك. بالإضافة إلى أنها وولدها المطعون ضده الثالث يحتجزان مسكناً آخر بذات البلد وهو الشقة رقم 3 بالعقار رقم 6 شارع محمد مظهر بالزمالك بالمخالفة لنص المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977، مما حدا بهم إلى إقامة الدعوى بطلباتهم سالفة البيان - قضت المحكمة بإثبات ترك الخصومة بالنسبة لنادي القصة ومكتب فلسطين ثم عادت وحكمت بطلبات الطاعنين - استأنف المطعون ضدهما الأول والثاني الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 1905 لسنة 98 القضائية، كما استأنفه لديها المطعون ضده الأخير والمرحومة......... بالاستئناف رقم 2393 لسنة 98 القضائية. قررت المحكمة ضم الاستئناف الأخير إلى الأول ليصدر فيهما حكم واحد ثم قضت بتاريخ 12 من فبراير سنة 1984 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
حيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقولون إنه أقام قضاءه برفض الدعوى على أن احتجاز المستأجر مسكنين وتأجيره أحدهما مفروشاً في ظل العمل بأحكام قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 الواجب التطبيق لا تتحقق به مخالفة الحظر الوارد بنص المادة 8 من هذا القانون على اعتبار أن الترخيص للمستأجر في التأجير مفروشاً في إحدى الحالات الواردة بالمادة 40 منه يعد من قبيل المقتضى الذي يبيح له احتجاز مسكناً آخر بذات البلد، ورتب على ذلك أن تأجير المطعون ضده الثالث ووالدته المرحومة.......... العقار محل النزاع مفروشاً إلى المطعون ضدهما الأولين وباقي الجهات التي تشغله مع احتفاظهما بمسكن آخر بمدينة القاهرة لا مخالفة فيه للقانون. في حين أن قيام المستأجر بالتأجير مفروشاً ولو بتصريح من المالك لا يعد من قبيل المقتضى لاحتجازه مسكناً آخر بذات البلد. كما أنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده الثالث لم يكن يقيم مع والده المستأجر الأصلي بالعين حتى وفاته ولا كذلك مع والدته التي امتد إليها عقد الإيجار قبل وفاتها لاستقلاله في الإقامة بمسكن آخر مع زوجته وأولاده، ومن ثم لا يمتد هذا العقد إليه وفقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وعلى ذلك فإن عقد الإيجار ينتهي تلقائياً بوفاة والدته بما يستتبع انتهاء عقود التأجير المفروش ووجوب إخلاء العقار من شاغليه. إلا أن الحكم لم يعن بتحقيق هذا الدفاع الجوهري واكتفى بقوله أن المطعون ضده الثالث أصبح مستأجراً أصلياً لعقار النزاع مع والدته التي كانت تبرم عقود الإيجار المفروش عن نفسها ونيابة عنه مما لا يصلح رداً. إذ استند فيه إلى ما حصله من عقد الصلح المؤرخ 26 من فبراير سنة 1982 من أنها وقعت على هذا العقد عن ورثة المستأجر الأصلي خلافاً للثابت من هذا العقد من أنها تعاقدت عن نفسها فقط وليست بصفتها وكيلة عن المطعون ضده الثالث مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي في محله - ذلك بأن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أن "عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك....." يدل - وعلى ما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة - على أن الأصل هو انتهاء عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر إذا كان قد امتد بحكم القانون وفقاً لتشريعات إيجار الأماكن بعد انقضاء المدة المتفق عليها فيه، على أنه استثناء من هذا الأصل، إذا ما بقى بالعين المؤجرة زوج المستأجر أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، فإن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر أو ترك العين وإنما يستمر لصالح من بقى منهم بها بعد الوفاة أو الترك، وإن النص في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون المذكور على أنه "لا يجوز للشخص أن يحتجز في البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى" يدل على أن المشرع اشترط لامتداد عقد الإيجار للمستفيدين من حكم المادة 29/ 1 المشار إليها بعد وفاة المستأجر أو تركه العين أن تثبت إقامتهم معه بالعين قبل الوفاة أو الترك - وألا يكون المستفيد من الامتداد محتجزاً لمسكن آخر من ذات البلد دون مبرر. ولما تأجير المستأجر المسكن المؤجر له مفروشاً ولو بتصريح من المالك - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يعد من قبيل المقتضى الذي عناه نص المادة المذكورة ذلك أن المستفاد من نصها أن المشرع منع المستأجر من المضاربة على الأماكن المعدة للسكنى بمنعه استئجارها لإعادة تأجيرها مفروشة أو خالية، فهو ممنوع من احتجاز أكثر من مسكن بقصد المضاربة بالتأجير مفروشاً، سواء كان ذلك بموافقة المؤجر أو بغير موافقته، وأنه وإن كان المشرع في المادة 40 قد رخص للمستأجر - على سبيل الاستثناء - أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشاً أو خالياً - في الحالات التي حددها هذا النص - دون الحصول على موافقة المؤجر فإن هذه الرخصة لا تعطيه إلا الحق في تأجير المكان الذي يستأجره لاستعماله الشخصي ولا تخوله الحق في الاستئجار للمضاربة بالتأجير مفروشاً أو خالياً، ذلك أن المقتضى الذي يبيح للشخص احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد، كما يستفاد من نص المادة الثامنة وحكمته، هو السبب المبرر الذي ينبع من حاجة المستأجر لاستعماله الشخصي، فلا ينصرف للرغبة في المضاربة، وإن ما جاء في المادة 40 لا يعد تقييداً لما جاء في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من هذا القانون، وإنما هو من قبيل توسيع نطاق التأجير من الباطن دون حاجة للحصول على موافقة المؤجر، وما أورده المشرع في الفقرة الأخيرة قبل الأخيرة من المادة 40 من اشتراط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر بتأجيره مفروشاً على شقة واحدة في نفس المدينة، ينصرف لحالة احتجاز هؤلاء أكثر من مسكن عند توافر المقتضى لذلك ولا تفيد السماح لهم باستئجار مكان خلاف المكان المخصص لاستعمالهم الشخصي لتأجيره مفروشاً. وقد منع المشرع المالك في المادة 39 من أن المؤجر أكثر من وحدة واحدة مفروشة في العقار الذي يملكه واعتبره في تطبيق هذه المادة هو وزوجته وأولاده القصر مالكاً واحداً، وإذا ما اتخذت الملكية شكل وحدات مفرزة في عقارات، لا يكون له سوى تأجير وحدتين مفروشتين في كل مدينة مهما تعددت الوحدات المملوكة له، ولا يتصور أن يكون المشرع قد فضل المستأجر على المالك بحيث يسمح له بأن يؤجر من الباطن عدداً غير محدد من المساكن، وهو ما يؤدي إليه السماح له بأن يستأجر بقصد المضاربة وإعادة التأجير. وإذ كان ذلك، وكان ثبوت وقوع مخالف الاحتجاز لأكثر من مسكن في ذات البلد طبقاً لنص المادة 8 آنفة الذكر وحكم المادة 76 من ذات القانون الذي يقضي بعقاب كل من يخالف هذا الحظر وأن يحكم فضلاً عن العقوبة بانتهاء عقد المسكن أو المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون يجعل قيام الإيجار مخالفاً للنظام العام، فيبطل إذا توافر سبب الحظر عند التعاقد، وينفسخ العقد بقوة القانون إذا ما توافر هذا السبب في وقت لاحق ويكون المؤجر باعتباره طرفاً في هذا العقد أن يطلب إخلاء المخالف، لما كان ذلك، وكان من بين الأسباب التي استند إليها الطاعنون في طلب إخلاء العين المؤجرة، احتجازاً المطعون ضده الثالث ووالدته المرحومة........ مسكناً آخر بذات المدينة دون مقتضى، فواجه الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بأن تأجيرهما العقار محل النزاع مفروشاً إلى المطعون ضدهما الأولين وباقي الهيئات الشاغلة لها جائزاً قانوناً، باعتبار هؤلاء الآخرين ضمن الهيئات الأجنبية والمنظمات الدولية والإقليمية المرخص بالتأجير لها مفروشاً طبقاً لنص المادة 39 من القانون رقم 49 لسنة 1977، كما يعد هذا التأجير من قبيل المقتضى الذي يبيح للمستأجرين الأصليين احتجازاً مسكناً آخر بمدينة القاهرة الكائنة بها عين النزاع، وكان هذا الذي ذهب إليه الحكم مخالفاً للمفهوم الصحيح لنص المادة 8 من هذا القانون - حسبما سلف بيانه - وقد أدى هذا الخطأ إلى حجبه عن تحقيق مدى توافر عناصر مخالفة الاحتجاز للمسكن الآخر الواقعية والقانونية في حقهما، والتي يترتب على ثبوتها انفساخ عقد الإيجار الأصلي بقوة القانون بما يستتبع انقضاء عقود التأجير من الباطن مفروشاً. كما لم يعن الحكم ببحث وتمحيص ما تمسك به الطاعنون في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بانقضاء عقد الإيجار بوفاة المستأجرة المرحومة/ ...... وعدم امتداد هذا العقد إلى ابنها المطعون ضده الثالث لانقطاع صلته تماماً بالعقار المؤجر قبل وفاة والدة المستأجر الأصلي، وعدم ثبوت إقامته فيه مع والدته وحتى وفاتها واستقلاله بمسكن آخر هو وأفراد أسرته، بما يترتب عليه انقضاء عقود التأجير من الباطن أما قول الحكم بأن المطعون ضده الثالث قد أصبح مستأجراً أصلياً مع والدته منذ وفاة مورثهما، مستنداً في ذلك إلى ما حصله من عقد الصلح المؤرخ 26 من فبراير سنة 1968 من أن والدته أبرمت هذا العقد نيابة عن ورثة المستأجر الأصلي، فلا يصلح رداً، إذ الثابت من هذا العقد أن هذه الأخيرة وقعته عن نفسها فقط باعتبارها مستأجرة للعقار، وفي ذلك ما يصم الحكم بعدم السلامة في الاستنباط، كما أنه يتعين لإفادة المطعون ضده الثالث من حكم الامتداد القانوني لعقد إيجار العقار محل النزاع حال حياة والدته المستأجرة له أن تتثبت المحكمة من إقامته معها فيه إقامة مستقرة وقت وفاتها وفق ما تقضي به المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه قد خالف القانون وشابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي الأسباب.