أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 705

جلسة 20 من مايو سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد فؤاد شرباش نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ ريمون فهيم إسكندر، عبد الحميد سليمان نائبي رئيس المحكمة، إبراهيم شعبان ومحمد إسماعيل غزالي.

(147)
الطعن رقم 2717 لسنة 61 القضائية

(1) إيجار "إيجار الأماكن". إفلاس. اختصاص "الاختصاص النوعي".
المحكمة التي أصدرت الحكم بشهر الإفلاس. اختصاصها بجميع المنازعات والدعاوي الناشئة عنه أو المتعلقة بإدارة التفليسة. م 54 مرافعات. دعوى فسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة استناداً إلى المادة 18 ق 136 لسنة 1981. اعتبارها منازعة إيجارية وليست من المنازعات المتعلقة بالتفليسة.
(2) اختصاص "الاختصاص المحلي".
حق المدعي في حالة تعدد المدعي عليهم في رفع دعواه أمام المحكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم. م 49/ 3 مرافعات. شرطه. أن يكون التعدد حقيقياً وأن يكون المدعي عليهم متساوين في قوة الالتزام.
(3) حكم "إصدار الحكم" "بطلان الحكم". بطلان.
تأجيل النطق بالحكم لأكثر من مرة. لا بطلان. علة ذلك.
(4، 5) إيجار "إيجار الأماكن" "البيع بالجدك".
(4) حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك أو التنازل عن حق الانتفاع بها في الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل وفي شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزانة المحكمة. لا يحول دونه عدم إخطاره رسمياً بالثمن المعروض. تصرف المستأجر في العين المؤجرة بما يخالف ذلك. بطلانه مطلقاً. المادتان 20، 25 ق 136 لسنة 1981. لا أثر لذلك على حق المالك في شراء العين. علة ذلك.
(5) حق المالك المقرر بنص المادة 20 ق 136 لسنة 1981 في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك أو التنازل عن حق الانتفاع بها. شموله البيوع الجبرية. علة ذلك.
1- مسائل الإفلاس التي تختص بها نوعياً المحكمة التي أصدرت حكم شهر الإفلاس عملاً بالمادة 54 من قانون المرافعات هي الدعاوي التي تكون ناشئة عن شهر الإفلاس أو متعلقة بإدارة التفليسة وبوجه عام جميع المنازعات المتعلقة به والتي تنطبق عليها قواعد ونصوص الإفلاس والتي يلزم للحكم فيها تطبيق أحكام المواد الخاصة بالإفلاس، لما كان ذلك، وكانت الدعوى الماثلة قد أقامها المطعون ضده الأول بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة استناداً إلى نص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ومن ثم فهي منازعة إيجارية تخضع في تطبيقها لأحكام قانون إيجار الأماكن ولا تعتبر من المنازعات المتعلقة بالتفليسة والتي تختص بنظرها محكمة الإفلاس.
2- إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن لم يمثل في الخصومة أمام محكمة أول درجة وقد تمسك بصحيفة الاستئناف بعدم اختصاص تلك المحكمة محلياً بنظر الدعوى، وإذ كان للمدعي في حالة تعدد المدعى عليهم أن يرفع الدعوى أمام محكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم عملاً بالفقرة الأخيرة من المادة 49 من قانون المرافعات ويشترط لذلك أن يكون التعدد حقيقياً لا صورياً وأن يكون المدعى عليهم متساوين في قوت الالتزام وكان المطعون ضده الأول قد أقام الدعوى على الطاعن والمطعون ضدها الثانية طالباً الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 5/ 1985 وإخلاء العين محل النزاع تأسيساً على قيام الطاعن بصفته بتأجيرها للمطعون ضدها الثانية وتأخرهما في سداد أجرتها ومن ثم فإنها تعتبر خصماً حقيقياً مما يصح معه أن ينعقد الاختصاص المحلي للمحكمة التي يقع في دائرتها موطنهاً.
3- القاعدة التي تضمنتها المادة 172 من قانون المرافعات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكم - لا تعدو أن تكون قاعدة تنظيمية هدف المشرع من ورائها إلى تبسيط الإجراءات والحث على سرعة الفصل في القضايا وليس من شأن الإخلال بها التأثير في الحكم ومن ثم فلا يلحق البطلان الحكم الذي أجل النطق به لمرات أكثر مما نصت عليه المادة سالفة الذكر.
4- النص في المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - الواردة في البند الخامس منه - يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية" فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف، ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه، على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر، ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع وهو تمكين المالك من إبداء الرغبة وإيداع نصف الثمن خزانة المحكمة، ولا يجوز للمستأجر دفع دعواه بأحقيته في الشراء استناداً إلى عدم قيامه بإخطاره بمقدار الثمن قبل إتمام البيع ذلك أن هذا الإجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من استعمال حقه المشروع في شراء العين ولا يتعلق هذا الإجراء بالنظام العام الذي يرمي إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع، ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه، بحيث إذا ما علم بمقدار الثمن الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمي فلا يحول عدم إعلانه دون حقه في المبادرة بإبداء رغبته في شراء وإيداع الثمن خزانة المحكمة المختصة غير مقيد بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانوناً لم يكن قد بدأ في السريان - كما لا يحول دون حقه في شراء العين ما وضعه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير، إذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع، مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه، والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً، ولا يعد شراء المالك للعين حلولاً من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشترى العين، يؤكد ذلك أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية، إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر، أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل أن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج ثمة أثر قانوني.
6- حق المالك المقرر بنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك أو التنازل عن حق الانتفاع بها لم يقصره المشرع على البيوع الاختيارية وإنما يشمل البيوع الجبرية، أي سواء تم البيع بإرادة المستأجر واختياره أو رغماً عنه، ذلك أنه إذا كان لدائني هذا المستأجر التنفيذ على أمواله وممتلكاته جبراً عنه بالمزاد العلني استيفاءً لدينهم فإنه ليس لهم أن يستوفوا من حصيلة هذا البيع أكثر مما لمدينهم من حقوق ولا ينال من ذلك أن المشرع قد رسم إجراءات معينة لحصول المالك على الحق المخول له بالمادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على النحو السالف البيان، إذ أن هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر له في استئداء نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل، إنما هي تتعلق بكيفية استئداء هذا الحق، وهو أمر يمكن تحققه حتى في حالة البيع بالمزاد العلني، وذلك بأن يتم إخطاره بمكان وزمان هذا البيع حتى يمكنه الاشتراك في المزاد واسترداد منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب في ذلك، وإلا اقتصر حقه على الحصول على النسبة المقررة له قانوناً، هذا إلى أن القول بقصر حكم المادة 20 المشار إليها على حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجر دون البيع الجبري من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون باستهداف إغماط حق المالك، كما أنه يجعل المستأجر المماطل الذي يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم به أو القول بجوازه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن - بصفته وكيلاً لدائني تفليسة........ والمطعون ضدها الثانية، الدعوى رقم 1932 لسنة 1989 أمام محكمة طنطا الابتدائية "مأمورية المحلة الكبرى" - طلباً الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 5/ 1985 وإخلاء العين الموضحة بالصحيفة وتسليمها له، وقال شرحاً لدعواه إنه بموجب هذا العقد استأجر منه....... المحل التجاري المبين بالصحيفة بكافة تجهيزاته بقصد استعماله معرضاً لتجارة الأحذية بأجرة شهرية مقدارها 150 جنيهاً، وإذ قام المستأجر بتأجير العين من الباطن للمطعون ضدها الثانية دون إذن منه وتأخرا في سداد الأجرة عن المدة من أول يوليو سنة 1988 حتى آخر أبريل سنة 1989 رغم التنبيه عليهما بإنذار على يد محضر فقد أقام الدعوى، حكمت المحكمة للمطعون ضده الأول بطلباته، استأنف الطاعن في هذا الحكم بالاستئناف رقم 1193 لسنة 40 ق طنطا، وبتاريخ 20/ 3/ 1991 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعي الطاعن بأولها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقولون إنه تملك أمام محكمة الاستئناف بعدم اختصاص محكمة أول درجة بنظر الدعوى وأن المحكمة المختصة هي محكمة جنوب القاهرة الابتدائية إذ صدر منها الحكم بشهر إفلاس المستأجر ويقيم بدائرتها الطاعن بصفته وكيلاً لدائنيه، إلا أن الحكم المطعون فيه رفض هذا الدفع على سند من أن المطعون ضدها الثانية تقيم بدائرة محكمة المحلة الكبرى الابتدائية رغم أن هذه الأخيرة ليست خصماً حقيقياً في الدعوى ومن ثم فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في وجهه الأول غير سديد، ذلك أن مسائل الإفلاس التي تختص بها نوعياً المحكمة التي أصدرت حكم شهر الإفلاس عملاً بالمادة 54 من قانون المرافعات هي الدعاوي التي تكون ناشئة عن شهر الإفلاس أو متعلقة بإدارة التفليسة وبوجه عام جميع المنازعات المتعلقة به والتي تنطبق عليها قواعد ونصوص الإفلاس والتي يلزم للحكم فيها تطبيق أحكام المواد الخاصة بالإفلاس، لما كان ذلك وكانت الدعوى الماثلة قد أقامها المطعون ضده الأول بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة استناداً إلى نص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ومن ثم فهي منازعة إيجارية تخضع في تطبيقها لأحكام قانون إيجار الأماكن ولا تعتبر من المنازعات المتعلقة بالتفليسة والتي تخضع بنظرها محكمة الإفلاس ويكون النعي بهذا الوجه على غير أساس. والنعي في الوجه الثاني مردود، ذلك أنه لما كان البين من الأوراق أن الطاعن لم يمثل في الخصومة أمام محكمة أول درجة وقد تمسك بصحيفة الاستئناف بعدم اختصاص تلك المحكمة محلياً بنظر الدعوى، وإذ كان للمدعي في حالة تعدد المدعى عليهم أن يرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم عملاً بالفقرة الأخيرة من المادة 49 من قانون المرافعات ويشترط لذلك أن يكون التعدد حقيقياً لا صورياً وأن يكون المدعى عليهم متساوين في قوت الالتزام، وكان المطعون ضده الأول قد أقام الدعوى على الطاعن والمطعون ضدهما الثانية طالباً الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 5/ 1985 وإخلاء العين محل النزاع تأسيساً على قيام الطاعن بصفته بتأجيرها للمطعون ضدها الثانية وتأخرهما في سداد أجرتها ومن ثم فإنها تعتبر خصماً حقيقياً مما يصح معه أن ينعقد الاختصاص المحلي للمحكمة التي يقع في دائرتها موطناً وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي عليه بهذا الوجه يكون على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بالسبب الثاني بطلان حكم محكمة أول درجة وفي بيان ذلك يقول إن محكمة أول درجة بعد أن حجزت الدعوى للحكم قررت مد أجله مرات تجاوز ما هو منصوص عليه في المادة 172 من قانون المرافعات الأمر الذي يشوب حكمها بالبطلان ويمتد هذا البطلان إلى الحكم المطعون فيه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن القاعدة التي تضمنتها المادة 172 من قانون المرافعات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا تعدو أن تكون قاعدة تنظيمية هدف المشرع من ورائها إلى تبسيط الإجراءات والحث على سرعة الفصل في القضايا وليس من شأن الإخلال بها التأثير في الحكم ومن ثم فلا يلحق البطلان الحكم الذي أجل النطق به لمرات أكثر مما نصت عليه المادة سالفة الذكر، ومن ثم فإن النعي بهذا السبب يكون على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بباقي أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول إن المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا تنطبق في حالة البيوع الجبرية وإذ تم بيع العين محل النزاع بالمزاد العلني تنفيذاً لأمر مأمور التفليسة الذي اعتمد البيع وأمر بتسليم المحل للمشتري وهي أوامر ولائية لا يجوز الطعن عليها، كما عرض الطاعن على المطعون ضده الأجرة المتأخرة حتى تاريخ رسو المزاد مضافاً إليها الرسوم والمصروفات وقد تسلمها الأخير فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان بيع المحل لعدم اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 سالفة الذكر وبفسخ عقد الإيجار والتسليم لعدم سداد جماعة الدائنين الأجرة المستحقة يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - الواردة في البند الخامس منه - على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها" والنص في المادة 25 من ذات القانون على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر وفضلاً عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضي المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن وبرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتضى......" يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية" فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف، ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه، على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر، ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع وهو تمكين المالك من إبداء الرغبة وإيداع نصف الثمن خزانة المحكمة، ولا يجوز للمستأجر دفع دعواه بأحقيته في الشراء استناداً إلى عدم قيامه بإخطاره بمقدار الثمن قبل إتمام البيع ذلك أن هذا الإجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من استعمال حقه المشروع في شراء العين ولا يتعلق هذا الإجراء بالنظام العام الذي يرمي إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع، ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه، بحيث إذا ما علم بمقدار الثمن الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمي فلا يحول عدم إعلانه دون حقه في المبادرة بإبداء رغبته في شراء وإيداع الثمن خزانة المحكمة المختصة غير مقيد بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانوناً لم يكن قد بدأ في السريان كما لا يحول دون حقه في شراء العين ما وضعه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير، إذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع، مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه، والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً، ولا يعد شراء المالك للعين حلولاً من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشترى العين، يؤكد ذلك أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية، إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل أن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يُعد تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج ثمة أثر قانوني، وهذا الحق المقرر للمالك لم يقصره المشرع على البيوع الاختيارية، وإنما يشمل البيوع الجبرية، أي سواء تم البيع بإرادة المستأجر واختياره أو رغماً عنه، ذلك أنه إذا كان لدائني هذا المستأجر التنفيذ على أمواله وممتلكاته جبراً عنه بالمزاد العلني استيفاءً لدينهم فإنه ليس لهم أن يستوفوا من حصيلة هذا البيع أكثر مما لمدينهم من حقوق، ولا ينال من ذلك أن المشرع قد رسم إجراءات معينة لحصول المالك على الحق المخول له بالمادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على النحو سالف البيان، إذ أن هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر له في استئداء نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل، إنما هي تتعلق بكيفية استئداء هذا الحق، وهو أمر يمكن تحققه حتى في حالة البيع بالمزاد العلني، وذلك بأن يتم إخطاره بمكان وزمان هذا البيع حتى يمكنه الاشتراك في المزاد واسترداد منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب في ذلك، وإلا اقتصر حقه على الحصول على النسبة المقررة له قانوناً، هذا إلى أن القول بقصر حكم المادة 20 المشار إليها على حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجر دون البيع الجبري من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون باستهداف إغماط حق المالك، كما أنه يجعل المستأجر المماطل الذي يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم به أو القول بجوازه، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإن النعي عليه يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.