أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 43 - صـ 820

جلسة 17 من يونيه سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الحميد سليمان، عبد الناصر السباعي نائبي رئيس المحكمة، إبراهيم شعبان ومحمد إسماعيل غزالي.

(170)
الطعن رقم 4106 لسنة 61 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "أسباب الإخلاء" "الإخلاء لعدم سداد الأجرة" "الالتزام بقيمة استهلاك المياه والصرف الصحي".
(1) عدم التزام المستأجر بقيمة استهلاك المياه إلا ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي. م 33 ق 49 لسنة 1977.
(2) أعباء الترميم والصيانة والصرف الصحي توزيعها بين المالك وشاغلي المبنى. م 9 ق 136 لسنة 1981. عدم سداد المستأجر لهذه التكاليف. لا يرتب الإخلاء. علة ذلك.
1- مفاد نص المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي وفق الأسس المبينة بالنص.
2- المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن حكماً يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني - والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي - بين المالك وشاغلي المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة، إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة، بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناًَ، فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14، 37 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على سند من تخلف الطاعنة عن الوفاء بقيمة استهلاك المياه وإزالة مخلفات الصرف الصحي المتفق عليها بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 3/ 1982 رغم أن الطاعنة لا تلتزم إلا بقيمة ما يخص العين المؤجرة لها من استهلاك فعلي للمياه - على نحو ما سبق - وهو ما لم يقدم المطعون ضده الدليل عليه، وعلى الرغم من أنه لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بقيمة إزالة مخلفات الصرف الصحي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم 1813 لسنة 1988 أمام محكمة الجيزة الابتدائية طالباً الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة، وقال شرحاً لدعواه إنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 3/ 1982 استأجرت منه الطاعنة هذه الشقة، وإذ امتنعت عن سداد قيمة استهلاك المياه ومصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي المتفق عليها في العقد بواقع 8 جنيه شهرياً ابتداء من 2/ 6/ 1983 رغم تكليفها بالوفاء بها فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بإخلاء العين محل النزاع وتسليمها للمطعون ضده. استأنفت الطاعنة هذا الحكمة بالاستئناف رقم 2997 لسنة 106 ق القاهرة وبتاريخ 22/ 5/ 1991 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً فقد حددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده لم يحدد قيمة استهلاك المياه موضوع الدعوى طبقاً لقيمة الاستهلاك الفعلي وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية، كما أنه لم يقدم ما يفيد قيامه بإزالة مخالفات الصرف الصحي، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء العين محل النزاع على سند من عدم وفاءها بقيمة استهلاك المياه ومصروفات الصرف الصحي المحددة بعقد الإيجار على الرغم من مخالفة ذلك لصحيح القانون ملتفتاً عن دفاعها المشار إليه فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أن "تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن...... وفقاً للقواعد الآتية ( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم إن وجدت..... (ب) إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جميعه وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت...... ويقع باطلاً كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر". مفاده أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي وفق الأسس المبينة بالنص، كما وأن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن حكماً يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني - والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي - بين المالك وشاغلي المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة، إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة، بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناًَ، فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14، 37 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على سند من تخلف الطاعنة عن الوفاء بقيمة استهلاك المياه وإزالة مخلفات الصرف الصحي المتفق عليها بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 3/ 1982 رغم أن الطاعنة لا تلتزم إلا بقيمة ما يخص العين المؤجرة لها من استهلاك فعلي للمياه - على نحو ما سبق - وهو ما لم يقدم المطعون ضده الدليل عليه، وعلى الرغم من أنه لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بقيمة إزالة مخلفات الصرف فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم 2997 لسنة 106 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى المطعون ضده.