أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 46 - صـ 344

جلسة 6 من فبراير سنة 1995

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار، سيد محمود يوسف, لطف الله ياسين جزر - نواب رئيس المحكمة ويوسف عبد الحليم الهته.

(67)
الطعن رقم 3751 لسنة 60 القضائية

(1, 2) إيجار "إيجار الأماكن" "عقد الإيجار". إثبات "طرق الإثبات" "إثبات عقد الإيجار". ملكية.
(1) سلطة المالك. نطاقها.
(2) إثبات العلاقة الإيجارية وشروطها. جوازه للمستأجر بكافة طرق الإثبات. مؤداه. إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستأجر.
(3 - 5) أموال "الأموال العامة". عقد "عقد الإيجار". قانون "قانون إيجار الأماكن" "سريانه" "الأماكن التي تشغل بسبب العمل". حكم.
(3) المباني المملوكة ملكية خاصة للحكومة, أو وحدات الحكم المحلي والأشخاص الاعتبارية العامة. خضوعها لقانون إيجار الأماكن. الأموال المخصصة للنفع العام. تصرف السلطة الإدارية فيها لا يكون إلا على سبيل الترخيص المؤقت. عدم خضوعها للقانون السابق.
(4) قانون إيجار الأماكن. سريانه على المساكن التي تبنيها وحدات الحكم المحلي لإسكان المواطنين. علة ذلك.
(5) المساكن التي تشغل بسبب العمل. عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون 49 لسنة 1977 عليها. انتهاء رابطة العمل أو إنهاء ترخيص شغل العامل للعين. أثره. حق رب العمل في الإخلاء.
1 - لئن كان الأصل أن لمالك الشيء السلطة التامة في استعماله واستغلاله, والتصرف فيه مما مؤداه أن يكون للمالك أن يؤجر الأماكن التي يملكها, المدة التي يريدها وأن يطلب إخلاءها متى انتهت المدة المتفق عليها. إلا أن المشرع تحت ضغط من أزمة المساكن رأى أن يبسط حمايته على المستأجرين بقوانين متعلقة بالنظام العام فقيد حق المؤجر في أمور أبرزها أنه سلبه الحق في طلب الإخلاء بانتهاء المدة المتفق عليها. وأبطل كل اتفاق من شأنه أن يحد من امتداد عقد الإيجار أو يجير للمؤجر إخلاء المستأجر لغير الأسباب التي انفرد المشرع بتحديدها.
2 - ألزم المشرع المؤجر بتحرير عقد إيجار, وأجاز للمستأجر إثبات العلاقة الإيجارية وشروطها الحقيقية بكافة طرق الإثبات.
3 - أخضع المشرع المباني المملوكة ملكية خاصة للحكومة أو وحدات الحكم المحلي وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة لهذه الأحكام, فيما عدا الأموال المخصصة للنفع العام, وذلك أنه لا يجوز للسلطة الإدارية التصرف فيها عملاً بنص المادة 87 من القانون المدني أو تقرير حقوق عليها إلا على سبيل الترخيص المؤقت وهو بطبيعته غير ملزم للسلطة المرخصة فلها دائماً لدواعي المصلحة العامة إلغاؤه والرجوع فيه قبل حلول أجله, فالأموال العامة تأبى بطبيعتها أن تسري عليها قوانين إيجار الأماكن.
4 - المساكن التي تبنيها وحدات الحكم المحلي لتأجيرها لطوائف من المواطنين حلاً لأزمة السكان تدخل في ملكية الدولة الخاصة وتقوم العلاقة بين المنتفعين بها ووحدات الحكم المحلي على أساس تعاقدي ولا يتحقق الهدف المقصود من بنائها إلا بسريان أحكام قوانين إيجار الأماكن عليها.
5 - لما كان النص في المادة الثانية من القانون 49 لسنة 1977 على أن لا تسري أحكام هذا الباب. على ( أ ) "المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل" إنما يحكم العلاقة بين رب العمل - سواء أكانت العين مملوكة لرب العمل أو كان مستأجراً لها - وبين من رخص له في شغل هذا المكان من عماله بسبب رابطة العمل وليس لغير رب العمل وحده أن يعمل إرادته في طلب الإخلاء أن انتهت رابطة العمل أو أنهي ترخيصه لعامله بشغل العين وإلا انفتح الباب لمؤجري العقارات للتحلل من التزامهم بامتداد عقد الإيجار المتعلقة بالنظام العام.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى 2051 لسنة 1988 مدني الأقصر الابتدائية بطلب الحكم باعتبار الترخيص الصادر له من الطاعن الثاني عقد إيجار - ذلك أنه بتاريخ 1/ 4/ 1988 تعاقد مع الوحدة المحلية لمركز الأقصر على استئجار الشقة المبينة بالأوراق نظير مبلغ 49.860 جنيهاً شهرياً, ووصف ذلك العقد بأنه "ترخيص أشغال مؤقت" يرتبط باستمرار عمله بمدينة الأقصر في حين أنه عقد إيجار يخضع لقوانين إيجار الأماكن. ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات, استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 401 لسنة 8 ق قنا. بتاريخ 10/ 6/ 1990 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بسببي الطعن على الحكم المطعون في أنه اعتبر العقد سند الدعوى عقد إيجار يخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن على خلاف عبارة العقد الواضحة من أنه مجرد تصريح بشغل عين النزاع فترة قيام المطعون ضده بالعمل وبسببه وهو ما يخرج عين النزاع من أحكام قوانين إيجار الأماكن فخالف الحكم بذلك القانون وأخطأ في تطبيقه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي بشقيه غير سديد، ذلك أنه ولئن كان الأصل أن لمالك الشيء السلطة التامة في استعماله واستغلاله, والتصرف فيه مما مؤداه أن يكون للمالك أن يؤجر الأماكن التي يملكها, المدة التي يريدها وأن يطلب إخلاءها متى انتهت المدة المتفق عليها. إلا أن المشرع تحت ضغط من أزمة المساكن رأى أن يبسط حمايته على المستأجرين بقوانين متعلقة بالنظام العام فقيد حق المؤجر في أمور أبرزها أنه سلبه الحق في طلب الإخلاء بانتهاء المدة المتفق عليها. وأبطل كل اتفاق من شأنه أن يحد من امتداد عقد الإيجار أو يجير للمؤجر إخلاء المستأجر لغير الأسباب التي انفرد المشرع بتحديدها. كما ألزم المؤجر بتحرير عقد إيجار, وأجاز للمستأجر إثبات العلاقة الإيجارية وشروطها الحقيقية بكافة طرق الإثبات، وأخضع المباني المملوكة ملكية خاصة للحكومة أو وحدات الحكم المحلي وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة لهذه الأحكام, فيما عدا الأموال المخصصة للنفع العام, وذلك أنه لا يجوز للسلطة الإدارية التصرف فيها عملاً بنص المادة 87 من القانون المدني أو تقرير حقوق عليها إلا على سبيل الترخيص المؤقت وهو بطبيعته غير ملزم للسلطة المرخصة فلها دائماً لدواعي المصلحة العامة إلغاؤه والرجوع فيه قبل حلول أجله, فالأموال العامة تأبى بطبيعتها أن تسري عليها قوانين إيجار الأماكن، في حين أن المساكن التي تبنيها وحدات الحكم المحلي لتأجيرها لطوائف من المواطنين حلاً لأزمة السكان تدخل في ملكية الدولة الخاصة وتقوم العلاقة بين المنتفعين بها ووحدات الحكم المحلي على أساس تعاقدي ولا يتحقق الهدف المقصود من بنائها إلا بسريان أحكام قوانين إيجار الأماكن عليها، لما كان ذلك. وكان النص في المادة الثانية من القانون 49 لسنة 1977 على أن لا تسري أحكام هذا الباب. على ( أ ) "المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل" إنما يحكم العلاقة بين رب العمل - سواء أكانت العين مملوكة لرب العمل أو كان مستأجراً لها - وبين من رخص له في شغل هذا المكان من عماله بسبب رابطة العمل وليس لغير رب العمل وحده أن يعمل إرادته في طلب الإخلاء أن انتهت رابطة العمل أو أنهي ترخيصه لعامله بشغل العين وإلا انفتح الباب لمؤجري العقارات للتحلل من التزامهم بامتداد عقد الإيجار المتعلقة بالنظام العام وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر العلاقة بين أطراف النزاع خاضعة لأحكام قانون إيجار الأماكن بما في ذلك أحكام الامتداد القانوني وليس ترخيصاً لمدة محددة فإنه لا يكون قد خالف القانون ولا أخطأ في تطبيقه ويكون الطعن على غير أساس خليقاً بالرفض .