أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 45 - صـ 420

جلسة 24 من فبراير سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين المتناوي، شكري جمعه حسين ومحمد الجابري - نواب رئيس المحكمة.

(88)
الطعن رقم 3581 لسنة 58 القضائية

(1 - 7) إيجار. "إيجار الأماكن" "الامتداد القانوني للتأجير المفروش" "التأجير من الباطن". قانون "تفسيره" "سريان القانون من حيث الزمان". نظام عام.
(1) الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش. شرطه. م 46 ق 49 لسنة 1977.
(2) الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش. م 46 ق 49 لسنة 1977. سريانه على عقود المساكن التي انتهت مدتها وظل المستأجرون شاغلين لها عند العمل بأحكام القانون والمذكور سواء كان انتهاؤها بانتهاء مدتها أم بالتنبيه بالإخلاء. تعلق هذا الامتداد بالنظام العام. سريانه بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو كانت ناشئة قبله ولم تستقر بحكم نهائي. علة ذلك.
(3) عقد الإيجار من الباطن لمسكن مفروش. استمراره بكافة شروطه بين طرفيه لمدة غير محددة إعمالاً لحكم الامتداد القانوني طالماً أن عقد الإيجار الأصلي ما زال سارياً. لا يحول ذلك دون استعمال المؤجر لحقه في طلب إخلاء المستأجر لعين مفروشة متى تحقق سببه.
(4) عقد الإيجار من الباطن. انقضائه بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ولو كان التأجير من الباطن مأذوناً به من المؤجر. علة ذلك.
(5) عقد الإيجار من الباطن. لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك إلا بالنسبة للأجرة ولو كان مصرحاً بالتأجير من الباطن.
(6) النص القانوني. لا محل لتقييده أو تأويله أو الخروج عليه بدعوى استهداء قصد المشرع منه متى كان عاماً واضحاً جلي المعنى.
(7) الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش. م 46 ق 49 لسنة 1977. أثره. استمرار بقاء المستأجر من الباطن منتفعاً بالعين المؤجرة في نطاق علاقة التأجير المفروش دون المساس بالمبادئ العامة في نسبية آثار العقد. مؤداه. استمرار العلاقة الإيجارية بين المستأجر من الباطن والمستأجر الأصلي. شرطه. بقاء عقد الإيجار الأصلي سارياً. انقضاؤه. أثره. عدم التزام المالك بتحرير عقد إيجار لصالح المستأجر من الباطن. علة ذلك.
1 - نص المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به اعتباراً من 9/ 9/ 1977 يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن رخصة الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش تستلزم أن تكون العين مؤجرة مفروشة للسكنى وأن يستمر المستأجر مستأجراً لها لمدة خمس سنوات أو عشر سنوات على حسب الأحوال التي نص عليها القانون وأن تكون هذه المدة متصلة وسابقة على 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
2 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش يطبق على عقود المساكن المفروشة التي انتهت مدتها وظل المستأجرون شاغلين لها عند العمل بالقانون 49 لسنة 1977 مما مفاده أن هذا القانون أوقف الأثر المترتب على انتهاء عقد الإيجار المفروش سواء كان انتهاؤه بانتهاء المدة المعينة فيه طبقاً لنص المادة 598 من القانون المدني أم بالتنبيه بالإخلاء طبقاً لنص المادة 563 منه باعتبار أن المشرع استحدث بالمادة 46 سالفة البيان الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش وهو من الأحكام المتعلقة بالنظام العام فإن حكمها يسري بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو كانت ناشئة قبله والتي لم تستقر نهائياً وقت العمل بالقانون بصدور حكم نهائي فيها، وهذا النص وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون "تفرضه قواعد العدالة وتمليه دواعي الاستقرار ويؤدي هذا النص إلى استمرار عقود الأعيان المفروشة حتى ولو انتهت مدتها الاتفاقية دون تدخل في مقدار الأجرة المتفق عليها ولعل في ذلك موازنة بين مصالح الملاك ومصالح المستأجرين الذين أمضوا مدداً طويلة في أعيان مفروشة وقد لا تتاح لهم الفرص للحصول على مساكن أخرى إذا ما أجبروا على إخلاء هذه الأعيان في وقت تشتد فيه مشكلة الإسكان مما يلزم معه توفير أكبر قدر من الاستقرار لشاغلي هذه الأماكن.
3 - حرص المشرع على أن تستمر العلاقة في عقد الإيجار المفروش بين طرفيها دون أي تدخل من جانبه وتظل تلك العلاقة يحكمها عقد الإيجار المفروش المبرم بينهما سواء في شروط الإيجار أو محله أو قيمة الأجرة والعنصر الوحيد الذي تدخل المشرع بتعديله بإرادته هو عنصر المدة فعقد الإيجار المفروش أصبح مستمراً بكافة شروطه لمدة غير محددة إعمالاً لحكم الامتداد القانوني الذي استحدثه المشرع ومن ثم فإن المستأجر من الباطن مفروشاً ليس له أي حقوق في مواجهة المؤجر له (المالك أو المستأجر الأصلي) سوى البقاء في العين ما دام عقد الإيجار الأصلي ما زال سارياً، وبديهي أن هذا التعديل التشريعي لا يمنع المؤجر من أن يستعمل حقه في إخلاء المستأجر لعين مفروشة إذا ما تحقق سبب من أسباب الإخلاء مثله في ذلك مثل المستأجر لعين خالية عندئذ يتعين فسخ العقد ولا يحول الامتداد القانوني للعقد من استعمال المؤجر لحقه في الإخلاء في الحالتين وهو ما نصت عليه صراحة المادة 46/ 1 من هذا القانون.
4 - المقرر في الفقه والقضاء أن عقد الإيجار من الباطن يدور وجوداً وعدماً مع عقد الإيجار الأصلي وينقضي بانقضائه ولو كان التأجير من الباطن مأذوناً به من المؤجر إذ أن المستأجر الأصلي إنما يؤجر من الباطن حقه المستمد من عقد الإيجار الأصلي.
5 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الأصل أن عقد الإيجار من الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك لانعدام الرابطة التعاقدية بينهما ولا صلة بين الطرفين إلا في حدود ما تقضي به المادتين 566، 597 من القانون المدني بخصوص الأجرة حتى ولو كان التأجير من الباطن مصرحاً به من المالك.
6 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه متى كان النص عاماً صريحاً جلياً في الدلالة على المراد منه فلا محل لتقييده أو تأويله أو الخروج عليه بدعوى استهداء قصد المشرع منه.
7 - عقد الإيجار من الباطن مهما طالت مدته لا يقيم علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك ولو أراد المشرع الخروج على القواعد العامة لنص على ذلك صراحة وهذا النهج اتبعه المشرع في ذات القانون رقم 49 لسنة 1977 عندما نص في المادة الرابعة على استمرار عقد الإيجار من الباطن لمستأجري الوحدات السكنية التي يقيمها مستأجر الأرض الفضاء إذا انتهى عقد الإيجار الأصلي لأي سبب من الأسباب متى توافرت الشروط التي استلزمها المشرع لتطبيق حكمها، وبمفهوم المخالفة ينتهي عقد الإيجار من الباطن طبقاً للقواعد العامة إذا لم يتوافر أي شرط من تلك الشروط وقد جاء نص المادة 46 من هذا القانون واضحاً على استمرار عقد الإيجار المفروش وفقاً لشروطه ما عدا شرط المدة ولم يلزم المشرع المالك بتحرير عقد إيجار لصالح المستأجر من الباطن هذا إلى أن القول بغير ذلك لا يتفق وحكم القانون إذ أن الأجرة في الوحدات السكنية المفروشة هي مقابل الانتفاع بالمكان والمنقولات معاً ولا يسوغ القول بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار مع المستأجر من الباطن والحصول على الأجرة في حين أن المنقولات الكائنة بالعين المؤجرة مملوكة للمستأجر الأصلي ولا يمكن القول بأن المشرع عندما قرر الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش - إذ ما توافرت الشروط التي نصت عليها المادة 46 سالفة البيان - قد غير بإرادته المراكز القانونية للمتعاقدين وأن المالك حل محل المستأجر الأصلي إذ أن قواعد التفسير يجب أن تتفق مع غرض المشرع من المادة 46 السالف الإشارة إليها والتي قصد بها استمرار بقاء المستأجر من الباطن واستمرار انتفاعه بها في نطاق علاقة التأجير المفروش ودون المساس بالمبادئ العامة في نسبية آثار العقد ويجب أن تتفق أيضاً مع أحكام التأجير من الباطن فإن العلاقة الإيجارية فيما بين المستأجر من الباطن والمستأجر الأصلي تظل قائمة وسارية ما دام عقد الإيجار الأصلي قائماً وأن التأجير من الباطن ينتهي حتماً بانقضاء عقد الإيجار الأصلي إلا إذا نص المشرع على الخروج على تلك القواعد بنص صريح كما هو الحاصل في المادة الرابعة من القانون رقم 49 لسنة 1977 على ما سلف بيانه، لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه خالف هذا النظر وانتهى إلى إلزام المالك - الطاعن - بتحرير عقد إيجار عن عين النزاع للمستأجر من الباطن المطعون ضده الأول بذات شروط عقد الإيجار المفروش فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن والمطعون ضده الأخير الدعوى رقم 643 لسنة 1986 مدني الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار له عن الشقة محل النزاع، وقال بياناً لها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 10/ 1965 استأجر من المطعون ضده الأخير - المستأجر الأصلي - الشقة آنفة الذكر مفروشة بأجرة شهرية مقدارها أربعة جنيهات بقصد السكنى، وإذ ظل يسكن العين لمدة عشر سنوات متصلة سابقة على 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فيمتد عقد استئجاره المفروش بقوة القانون عملاً بالمادة 46/ 2 من هذا القانون، وإذ ترك المطعون ضده الثاني العين المؤجرة وتنازل له عنها ورفض الطاعن مالك العقار تحرير عقد إيجار له بذات الشروط فأقام الدعوى. حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 454 لسنة 43 ق الإسكندرية، وبتاريخ 15/ 6/ 1988 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإجابة المطعون ضده الأول إلى طلباته. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه بإلزامه بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الأول عن الشقة محل النزاع على سند من القول بأن المستأجر من الباطن مفروشاً إذا استوفى شرط المدة المنصوص عليها في المادة 46/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يحل محل المستأجر الأصلي في علاقته بمالك العقار، في حين أن التطبيق الصحيح لهذا النص القانوني أن تستمر العلاقة الإيجارية بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن قائمة بين طرفيها ويحكمها العقد المبرم بينهما وفقاً لشروطه إلا بخصوص المدة فإن العقد يلحقه الامتداد القانوني وهو التعديل الوحيد الذي أدخله المشرع على عقد الإيجار المفروش، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به اعتباراً من 9/ 9/ 1977 على أنه "يحق للمستأجر الذي يسكن في عين استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها في العقد...... فإذا كانت العين قد أجرت مفروشة من مستأجرها الأصلي فإنه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم الفقرة السابقة أن يكون قد أمضى في العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن رخصة الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش تستلزم أن تكون العين مؤجرة مفروشة للسكنى وأن يستمر المستأجر مستأجراً لها لمدة خمس سنوات أو عشر سنوات على حسب الأحوال التي نص عليها القانون وأن تكون هذه المدة متصلة وسابقة على 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وأن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش يطبق على عقود المساكن المفروشة التي انتهت مدتها وظل المستأجرون شاغلين لها عند العمل بالقانون مما مفاده أن هذا القانون أوقف الأثر المترتب على انتهاء عقد الإيجار المفروش سواء كان انتهاؤه بانتهاء المدة المعينة فيه طبقاً لنص المادة 598 من القانون المدني أم بالتنبيه بالإخلاء طبقاً لنص المادة 563 منه باعتبار أن المشرع استحدث بالمادة 46 سالفة البيان الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش وهو من الأحكام المتعلقة بالنظام العام فإن حكمها يسرى بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو كانت ناشئة قبله والتي لم تستقر نهائياً وقت العمل بالقانون بصدور حكم نهائي فيها، وهذا النص وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون "تفرضه قواعد العدالة وتمليه دواعي الاستقرار ويؤدي هذا النص إلى استمرار عقود الأعيان المفروشة حتى ولو انتهت مدتها الاتفاقية دون تدخل في مقدار الأجرة المتفق عليها ولعل في ذلك موازنة بين مصالح الملاك ومصالح المستأجرين الذين أمضوا مدداً طويلة في أعيان مفروشة وقد لا تتاح لهم الفرص للحصول على مساكن أخرى إذا ما أجبروا على إخلاء هذه الأعيان في وقت تشتد فيه مشكلة الإسكان مما يلزم معه توفير أكبر قدر من الاستقرار لشاغلي هذه الأماكن"، والبين من كل ما تقدم أن المشرع حرص على أن تستمر العلاقة في عقد الإيجار المفروش بين طرفيها دون أي تدخل من جانبه وتظل تلك العلاقة يحكمها عقد الإيجار المفروش المبرم بينهما سواء في شروط الإيجار أو محله أو قيمة الأجرة والعنصر الوحيد الذي تدخل المشرع بتعديله بإرادته هو عنصر المدة فعقد الإيجار المفروش أصبح مستمراً بكافة شروطه لمدة غير محددة إعمالاً لحكم الامتداد القانوني الذي استحدثه المشرع ومن ثم فإن المستأجر من الباطن مفروشاً ليس له أي حقوق في مواجهة المؤجر له (المالك أو المستأجر الأصلي) سوى البقاء في العين ما دام عقد الإيجار الأصلي ما زال سارياً، وبديهي أن هذا التعديل التشريعي لا يمنع المؤجر من أن يستعمل حقه في إخلاء المستأجر لعين مفروشة إذا ما تحقق سبب من أسباب الإخلاء مثله في ذلك مثل المستأجر لعين خالية عندئذ يتعين فسخ العقد ولا يحول الامتداد القانوني للعقد من استعمال المؤجر لحقه في الإخلاء في الحالتين وهو ما نصت عليه صراحة المادة 46/ 1 من هذا القانون، ولما كان المقرر في الفقه والقضاء أن عقد الإيجار من الباطن يدور وجوداً وعدماً مع عقد الإيجار الأصلي وينقضي بانقضائه ولو كان التأجير من الباطن مأذوناً به من المؤجر إذ أن المستأجر الأصلي إنما يؤجر من الباطن حقه المستمد من عقد الإيجار الأصلي، والأصل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن عقد الإيجار من الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك لانعدام الرابطة التعاقدية بينهما ولا صلة بين الطرفين إلا في حدود ما تقضي به المادتين 566، 597 من القانون المدني بخصوص الأجرة حتى ولو كان التأجير من الباطن مصرحاً به من المالك، ولما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه متى كان النص عاماً صريحاً جلياً في الدلالة على المراد منه فلا محل لتقييده، أو تأويله أو الخروج عليه بدعوى استهداء قصد المشرع منه. لما كان ذلك وكان عقد الإيجار من الباطن مهما طالت مدته لا يقيم علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك ولو أراد المشرع الخروج على القواعد العامة لنص على ذلك صراحة وهذا النهج اتبعه المشرع في ذات القانون رقم 49 لسنة 1977 عندما نص في المادة الرابعة على استمرار عقد الإيجار من الباطن لمستأجري الوحدات السكنية التي يقيمها مستأجر الأرض الفضاء إذا انتهى عقد الإيجار الأصلي لأي سبب من الأسباب متى توافرت الشروط التي استلزمها المشرع لتطبيق حكمهاً وبمفهوم المخالفة ينتهي عقد الإيجار من الباطن طبقاً للقواعد العامة إذا لم يتوافر أي شرط من تلك الشروط، وقد جاء نص المادة 46 من هذا القانون واضحاً على استمرار عقد الإيجار المفروش وفقاً لشروطه ما عدا شرط المدة ولم يلزم المشرع المالك بتحرير عقد إيجار لصالح المستأجر من الباطن هذا إلى أن القول بغير ذلك لا يتفق وحكم القانون إذ أن الأجرة في الوحدات السكنية المفروشة هي مقابل الانتفاع بالمكان والمنقولات معاً ولا يسوغ القول بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار مع المستأجر من الباطن والحصول على الأجرة في حين أن المنقولات الكائنة بالعين المؤجرة مملوكة للمستأجر الأصلي ولا يمكن القول بأن المشرع عندما قرر الامتداد القانون لعقد الإيجار المفروش - إذ ما توافرت الشروط التي نصت عليها المادة 46 سالفة البيان - قد غير بإرادته المراكز القانونية للمتعاقدين وأن المالك حل محل المستأجر الأصلي إذ أن قواعد التفسير يجب أن تتفق مع غرض المشرع من المادة 46 سالف الإشارة إليها والتي قصد بها استمرار بقاء المستأجر من الباطن واستمرار انتفاعه بها في نطاق علاقة التأجير المفروش ودون المساس بالمبادئ العامة في نسبية آثار العقد ويجب أن تتفق أيضاً مع أحكام التأجير من الباطن فإن العلاقة الإيجارية فيما بين المستأجر من الباطن والمستأجر الأصلي تظل قائمة وسارية ما دام عقد الإيجار الأصلي قائماً وأن التأجير من الباطن ينتهي حتماً بانقضاء عقد الإيجار الأصلي إلا إذا نص المشرع على الخروج على تلك القواعد بنص صريح كما هو الحاصل في المادة الرابعة من القانون رقم 49 لسنة 1977 على ما سلف بيانه، لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه خالف هذا النظر وانتهى إلى إلزام المالك - الطاعن - بتحرير عقد إيجار عن عين النزاع للمستأجر من الباطن المطعون ضده الأول بذات شروط عقد الإيجار المفروش فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما يوجب نقضه دون ما حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.