أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 48 - صـ 1312

جلسة 25 من نوفمبر سنة 1997

برئاسة السيد المستشار/ محمود شوقي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمود رضا الخضيري، أنور العاصي، سعيد شعله نواب رئيس المحكمة وعبد المنعم محمود.

(243)
الطعن رقم 2515 لسنة 61 القضائية

(1 - 4) التزام "آثار الالتزام". بيع "أركان البيع وشروطه" "آثار البيع" "دعوى صحة ونفاذ البيع". عقد. دعوى "دعوى صحة التعاقد". محكمة الموضوع "سلطتها بشأن دعوى صحة ونفاذ البيع". تسجيل. حكم "عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
(1) دعوى صحة التعاقد. دعوى موضوعية. التزام المحكمة ببحث موضوع العقد ونفاذه في مواجهة البائع. وجوب أن يكون من شأن البيع نقل الملكية. مؤداه. على القاضي أن يفصل في أمر صحة البيع.
(2) قيام الخُلف بين طرفيّ البيع حول تنفيذ أي منهما لالتزاماته المترتبة على العقد. مقتضاه. وجوب تحقق المحكمة من تعلق الخُلف لالتزام مؤثر في أركان البيع وشروطه الأساسية أم أنه لاحق عليه لا يؤثر على صحة العقد ونفاذه.
(3) إقامة المشترين مبانٍ على الأرض المبيعة بالمخالفة للاشتراطات المتفق عليها. أمر لاحق للعقد لا يؤثر على صحته أو نفاذه. القضاء بعدم قبول دعواهم بصحة العقد لإخلالهم بالتزامهم العقدي. خطأ في تطبيق القانون.
(4) استيفاء عقد البيع أركان انعقاده وشروط صحته. أثره. التزام البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشترى. م 428 مدني. التزام البائع بذلك. التزام بعمل. جواز تنفيذه عينياً.
1 - الدعوى بصحة عقد البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ونفاذه في مواجهة البائع, وهي تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام مقام العقد المسجل في نقل الملكية، وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع وأن يتحقق من استيفائه للشروط اللازمة لانعقاده وصحته.
2 - قيام الخُلف بين الطرفين حول تنفيذ أي منهما لالتزاماته المترتبة على العقد يقتضي من المحكمة التحقق من أن هذا الخُلف يتعلق بالتزام يؤثر على أركان البيع وشروطه الأساسية التي ما كان يتم البيع بدونها أم أنه لاحق عليه ولا يؤثر على صحة العقد ونفاذه.
3 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بعدم قبول دعوى صحة العقد تأسيساً على إخلال الطاعنين بالتزامهم العقدي وإقامتهم مبانٍ مخالفة للاشتراطات المتفق عليها بإقامتهم أدواراً زائدة واستعمالهم الدور الأرضي كمحلات وإقامتهم غرفة للحارس، وإذ كانت هذه المخالفات لا تؤثر على صحة العقد أو نفاذه لأنها أمر لاحق له وطارئ عليه بمناسبة إقامة البناء على الأرض المبيعة وقد تولى قانون تنظيم وتوجيه أعمال البناء بأحكام آمرة تتعلق بالنظام العام معالجة آثار هذه المخالفة سواء بالإزالة أو التصحيح أو الغرامة، فلا يحول ذلك دون القضاء بصحة العقد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون.
4 - إذ كان عقد البيع موضوع التداعي قد استوفى أركان انعقاده وشروط صحته من رضاء غير مشوب بعيب من عيوب الإرادة ومحل محدد تحديداً نافياً للجهالة وجائز التعامل فيه وثمن نقدي معلوم مسدد بالكامل، وبالتالي يتولد عنه التزام على الشركة المطعون ضدها (البائعة) بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشتري عملاً بنص المادة 428 مدني، ...... التزام البائع بذلك هو التزام بعمل يمكن تنفيذه عينياً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين أقاموا الدعوى 12024 لسنة 1983 مدني شمال القاهرة الابتدائية على الشركة المطعون ضدها بطلب الحكم بصحة العقد المؤرخ 31/ 1/ 1981 المتضمن بيعها لهم قطعة الأرض المبينة به لقاء ثمن مدفوع مقداره 1984 جنيهاً. أقامت الشركة المطعون ضدها دعوى فرعية بطلب الحكم بفسخ العقد ذاته، وقالت بياناً لذلك إن الطاعنين خالفوا شروط البيع ودفتر اشتراطات البناء الملحق به بإقامة بناء مخالف لهذه الاشتراطات وترخيص البناء ومن ثم فقد تحقق الشرط الصريح الفاسخ، والمحكمة - بعد أن ندبت خبيراً وقدم تقريره - حكمت بتاريخ 12/ 12/ 1989 بالطلبات في الدعوى الأصلية ورفض الدعوى الفرعية. استأنفت الشركة المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف 711 لسنة 107 ق القاهرة، وبتاريخ 6/ 3/ 1991 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعويين الأصلية والفرعية. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وذلك أنه أقام قضاءه بعدم قبول دعوى صحة العقد على أنهم خالفوا شروطه بإقامة بناء على الأرض المبيعة يزيد ارتفاعها عن الحد المتفق عليه فضلاً عن استعمال الدور الأرضي كمحلات وإقامة حجرة لحارس العقار، في حين أن المخالفات المنسوبة لهم أمر طارئ على العقد ولاحق له ولا تنال من صحته، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر أن الدعوى بصحة عقد البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ونفاذه في مواجهة البائع, وهي تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام مقام العقد المسجل في نقل الملكية، وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع وأن يتحقق من استيفائه للشروط اللازمة لانعقاده وصحته، وأن قيام الخُلف بين الطرفين حول تنفيذ أي منهما لالتزاماته المترتبة على العقد يقتضي من المحكمة التحقق من أن هذا الخُلف يتعلق بالتزام يؤثر على أركان البيع وشروطه الأساسية التي ما كان يتم البيع بدونها أم أنه لاحق عليه ولا يؤثر على صحة العقد ونفاذه. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضائه بعدم قبول دعوى صحة العقد تأسيساً على إخلال الطاعنين بالتزامهم العقدي وإقامتهم مبانٍ مخالفة للاشتراطات المتفق عليها بإقامتهم أدواراً زائدة واستعمالهم الدور الأرضي كمحلات وإقامتهم غرفة للحارس، وإذ كان هذه المخالفات لا تؤثر في على صحة العقد أو نفاذه لأنها أمر لاحق له وطارئ عليه بمناسبة إقامة البناء على الأرض المبيعة وقد تولى قانون تنظيم وتوجيه أعمال البناء بأحكام آمرة تتعلق بالنظام العام معالجة آثار هذه المخالفة سواء بالإزالة أو التصحيح أو الغرامة, فلا يحول ذلك دون القضاء بصحة العقد, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر, فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لمناقشة باقي أسباب الطعن.
وحيث إنه - بما لا خلاف عليه بين طرفيّ النزاع أمام محكمة الموضوع - أن العقد موضوع التداعي قد استوفى أركان انعقاده وشروط صحته من رضاء غير مشوب بعيب من عيوب الإرادة ومحل محدد تحديداً نافياً للجهالة وجائز التعامل فيه وثمن تقدي معلوم مسدد بالكامل، وبالتالي يتولد عنه التزام على الشركة المطعون ضدها بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشتري عملاً بنص المادة 428 مدني، ولما كان التزام البائع بذلك هو التزام بعمل يمكن تنفيذه عينياً.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه, ولما تقدم يتعين تأييد الحكم المستأنف.