أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 33 - صـ 593
جلسة 27 من مايو سنة 1982
برئاسة السيد المستشار/ سليم عبد الله سليم نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: رابح لطفي جمعة، عبد المنعم رشدي، مصطفى زعزوع وحسين علي حسين.
(108)
الطعن رقم 475 لسنة 51 قضائية
(1 و2) ملكية "أسباب كسب الملكية". "الالتصاق" إيجار "القواعد العامة
في الإيجار".
(1) الالتصاق. ماهيته. إقامة مستأجر الأرض الفضاء مبان عليها بتصريح من المؤجر. أثره.
اكتساب المؤجر ملكية المباني منذ الإنشاء والالتصاق. الاتفاق على أن المباني لا تؤول
للمؤجر إلا عند انتهاء عقد الإيجار لا يعدو أن يكون مجرد إرجاء تسليم المباني.
(2) تملك مؤجر الأرض الفضاء للمباني التي أقامها المستأجر منذ التصاقها بالأرض. أثره.
ليس للمستأجر عليها سوى حق شخصي يخوله الانتفاع بها. قيامه بتأجيرها مع الأرض للغير.
تأجير من الباطن ينقضي بانقضاء عقد الإيجار الأصلي.
(3) دعوى "الدعوى غير المباشرة". حكم "الطعن في الحكم".
الدعوى غير المباشرة. للدائن استعمال حق مدينه في صورة دعوى مبتدأه أو طعن في حكم.
شرطه. أن يكون مباشر الإجراءات دائناً لمن يستعمل الحق باسمه. مثال في إيجار من الباطن.
(4) إثبات "طرق الإثبات"، "القرائن القانونية". إيجار.
نظرية الأوضاع الظاهرة. المقصود بها. لا محل لإعمالها في غير الحالات الواردة بالقانون.
مثال في إيجار.
(5) إيجار "القواعد العامة في الإيجار". "انقضاء الإيجار من الباطن".
سكوت المؤجر مدة طويلة رغم علمه بالتأجير من الباطن. جواز اعتباره تنازلاً من جانبه
عن استعمال حقه في طلب الإخلاء. انقضاء عقد الإيجار الأصلي. أثره. انقضاء عقد الإيجار
من الباطن ولو كان التأجير من الباطن مأذوناً به من المؤجر.
1 - الالتصاق - طبقاً لما تقضي به القواعد العامة - واقعة يرتب القانون عليها مركزاً
قانونياً هو اكتساب صاحب الأرض ملكية ما يقام عليها من مبان وغراس ما لم يتفق على خلاف
ذلك، ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد إيجار الأرض الفضاء قد صرح
فيه للمستأجر إقامة مبان عليها تؤول ملكيتها للمؤجر، وهو لا يعدو أن يكون ترديداً للقواعد
العامة والتزاماً بحكمها، فإن مؤدى ذلك أن المؤجر يكتسب ما أحدثه المستأجر من مبان
منذ إنشائها والتصاقها بالأرض المؤجرة، ويكون الاتفاق على تعليق أيلولة المباني على
إنهاء العقد مجرد إرجاء لتسليمها دون تعليق اكتساب المؤجر لملكيتها التي تحققت منذ
الإنشاء والالتصاق.
2 - إذ كان مؤدى تملك المؤجرين - مالكي الأرض الفضاء - للمباني التي أقامها المستأجر
منذ التصاقها بالأرض المؤجرة أن المستأجر لم يكن مالكاً لها في أي وقت، فليس له عليها
سوى مجرد حق شخص يخوله الانتفاع بها كانتفاعه بالأرض المؤجرة ذاتها، ويكون استغلاله
لتلك المباني بتأجيرها للطاعنين مع الأرض كوحدة واحدة لا يعدو أن يكون إيجاراً من الباطن
ينقضي بانقضاء عقد الإيجار الأصلي.
3 - لئن كان للدائن - إعمالاً لصريح نص المادة 235 من القانون المدني - أن يستعمل باسم
مدينه حقوق هذا المدين إذا أهمل في استعمالها سواء في صورة دعوى تقاعس المدين عن إقامتها
أو في صورة طعن في حكم قعد المدين عن الطعن عليه، إلا أن شرط ذلك أن يكون مباشر الإجراء
- دعوى أو طعن - دائناً أي له حق موجود قائم قبل من يستعمل الحق باسمه، لما كان ذلك،
وكانت المحكمة قد انتهت في الرد على السبب الأول إلى أن الطاعنين مجرد مستأجرين من
الباطن انقضت عقود إيجارهم الصادرة من المطعون ضده الثالث بانتهاء عقد الإيجار الأصلي
الصادر لصالح هذا الأخير، فلا حق لهم قبله، وبالتالي فلا سند لهم في استعمال ما قد
يكون للمطعون ضده الثالث من حقوق قبل المطعون ضدهما الأولين ناشئة عن إقامة المباني.
4 - لئن كانت نظرية الأوضاع الظاهرة تقوم على اعتبارات مردها مواجهة الضرورات العملية
بقصد حماية الأوضاع الظاهرة واستقرار المعاملات وذلك بالاعتداد بالتصرفات التي تصدر
من صاحب المركز الظاهر إلى الغير حسن النية وتصحيحها باعتبار أنها قد صدرت من صاحب
المركز الحقيقي، إلا أنها - وفي نطاق الدعوى الراهنة - تفتقر إلى سندها القانوني، ذلك
أن القانون المدني لم يتخذ فيها مبدأ عاماً يسري على كافة التصرفات وإنما أورد بشأنها
نصوصاً استثنائية يقتصر تطبيقها على الحالات التي وردت بصددها، فلا يجوز التوسع في
تطبيق هذه النظرية على غير هذه الحالات التي ارتآها المشرع لحماية الأوضاع الظاهرة،
كما لا يجوز القياس عليها، لما كان ذلك، وكانت القواعد العامة في القانون تقضي بأن
إيجار ملك الغير لا ينفذ في حق المالك، وأن عقد الإيجار من الباطن ينقضي بانقضاء عقد
الإيجار الأصلي - وهو واقع الحال في الدعوى - فإنه لا محل للتحدي بنظرية الحائز الظاهر
بدعوى استقرار المعاملات وحماية الأوضاع الظاهرة لإهدار قواعد قانونية واجبة الاحترام
والتطبيق، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى ذات النتيجة فإنه يكون قد صادف صحيح القانون.
5 - لئن كان علم المؤجر الأصلي بواقعة التأجير من الباطن وسكوته فترة طويلة دون اعتراض،
يجوز اعتباره تنازلاً من جانبه عن استعمال حقه في طلب إخلاء المكان المؤجر بسبب التأجير
من الباطن، إلا أنه إذا انقضى عقد الإيجار الأصلي لسبب آخر فإن عقد الإيجار من الباطن
ينقضي حتماً بانقضائه ولو كان التأجير من الباطن مأذوناً به من المؤجر، إذ أن المستأجر
الأصلي إنما يؤجر من الباطن حقه المستمد من عقد الإيجار الأصلي، فإذا انقضى هذا العقد
انقضى العقد المستمد منه، وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى ذات النتيجة فإنه يكون قد
صادف صحيح القانون، ولا يعد التفاته عن طلب الإحالة إلى التحقيق وهو غير منتج في النزاع
إخلالاً بحق الدفاع.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون
ضدهما الأول والثاني أقاما الدعوى رقم 3188 لسنة 1977 كلي الجيزة بطلب الحكم بطرد الطاعنين
والمطعون ضده الثالث من أعيان النزاع، على سند من أن هذا الأخير كان قد استأجر من ممثلهما
أرض فضاء بموجب عقد مؤرخ 25/ 3/ 1960 صرح له فيه ببناء جراج ودكاكين تؤول ملكيتهما
لهما عند انتهاء العقد، وأنه أجر ما أقامه من مبان للطاعنين وإذ انتهى عقد إيجار الأرض
الفضاء وسبق الحكم بطرد المطعون ضده الثالث في الدعوى 1190 لسنة 1971 كلي شمال القاهرة
واستئنافها 1882 لسنة 92 ق القاهرة، وفقد الطاعنون بذلك سند حيازتهم لأعيان النزاع،
وامتنعوا رغم ذلك عن إخلائها، فقد أقاما الدعوى بتاريخ 3/ 12/ 1978 قضت المحكمة بعدم
جواز نظر الدعوى بالنسبة للمطعون ضده الثالث لسابقة الفصل فيها، وبطرد الطاعنين. استأنف
الطاعنون والمطعون ضده الثالث بالاستئناف 904 لسنة 96 ق القاهرة، وفي 30/ 12/ 1980
حكمت المحكمة برفضه. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة
أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره
وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب حاصل النعي بالأول منها، أن الطاعنين تمسكوا أمام
محكمة الموضوع بدرجتيها بأنهم مستأجرون أصليون للمباني المنشأة وليسوا مستأجرين من
الباطن، ذلك أنه وقد صرح للمطعون ضده الثالث - المؤجر لهم - في عقد استئجاره الأرض
الفضاء بإقامة مبان عليها، فإنه يعد مالكاً لها مدة سريان العقد وتكون عقود الإيجار
الصادرة منه خلالها نافذة في حق من انتقلت إليهم ملكيتها عملاً بالمادة 604 من القانون
المدني، ولو لم يكن لها تاريخ ثابت سابق إعمالاً لقوانين الإيجار الاستثنائية، ويصدق
ذلك ولو كانت ملكية المطعون ضده الثالث للمباني معلقة على شرط فاسخ، وإذ أن أعمال الإدارة
- كالإيجار - الصادرة منه قبل تحقق الشرط لا تزول بتحقيقه وتنفذ في حق من آلت إليه
الملكية طبقاً للمادة 269/ 2 من القانون المدني، ولما كانت عقود الإيجار صادرة إليهم
- على النحو المتقدم - من مالك، نافذة في حق من انتقلت إليهم الملكية، ممتدة بقوة القانون
لورودها على أماكن خاضعة لقوانين الإيجار الاستثنائية، فلا يسوغ طردهم منها، وإذ أغفل
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وانتهى إلى القضاء بطردهم تأسيساً على أنهم مجرد مستأجرين
من الباطن تنتهي عقود إيجارهم بإنهاء عقد الإيجار الأصلي فإنه يكون إلى جانب مخالفته
للقانون وخطئه في تطبيقه قد شابه قصوراً وإخلال بحق الدفاع.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن الالتصاق - طبقاً لما تقضي به القواعد العامة -
واقعة يرتب القانون عليها مركزاً قانونياً هو اكتساب صاحب الأرض ملكية ما يقام عليها
من مبان وغراس ما لم يتفق على خلاف ذلك، ولما كان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه
أن عقد إيجار الأرض الفضاء قد صرح فيه للمستأجر بإقامة مبان عليها تؤول ملكيتها للمؤجر،
وهو لا يعدو أن يكون ترديداً للقواعد العامة والتزاماً بحكمها فإن مؤدى ذلك أن المؤجر
يكتسب ما أحدثه المستأجر من مبان منذ إنشائها والتصاقها بالأرض المؤجرة، ويكون الاتفاق
على تعليق أيلولة المباني على انتهاء العقد مجرد إرجاء لتسليمها دون تعلق اكتساب المؤجر
لملكيتها التي تحققت منذ الإنشاء والالتصاق، وإذ كان مؤدى تملك المؤجرين - المطعون
ضدهما الأول والثاني - للمباني ومنذ التصاقها بالأرض المؤجرة أن المستأجر -والمطعون
ضده الثالث - لم يكن مالكاً لها في أي وقت، فلا محل من بعد التحدي بحكم المادتين 604،
269/ 2 من القانون المدني، هذا إلى أنه وقد انتقلت ملكية المستأجر للمباني التي أقامها،
فليس له عليها سوى مجرد حق شخصي يخوله الانتفاع بها انتفاعه بالأرض المؤجرة ذاتها،
ويكون استغلاله لتلك المباني بتأجيرها للطاعنين مع الأرض كوحدة واحدة، لا يعدو أن يكون
إيجاراً من الباطن ينقضي بانقضاء عقد الإيجار الأصلي الذي استقرت المنازعة حول انقضائه
أو امتداده بالحكم الصادر في الدعوى 1120 لسنة 1971 كلي شمال القاهرة واستئنافها 1882
لسنة 92 ق القاهرة والقاضي بطرد المطعون ضده الثالث لانتهاء عقد استئجاره الأرض الفضاء،
لما كان ما تقدم، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى هذه النتيجة بأسباب سائغة تكفي
لحمله فإنه لا يكون قد خالف القانون أو شابه قصور أو إخلال بحق الدفاع.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني، أنه بافتراض أن الطاعنين مستأجرون من الباطن، فإنه
يحق لهم وهم دائنون للمطعون ضده الثالث - المؤجر لهم - وإعمالاً للمادة 235 من القانون
المدني التمسك قبل المطعون ضدهما الأول والثاني - مالكي الأرض -بحق مدينهم في حبس الأعيان
المؤجرة حتى الوفاء له بقيمة ما أنفقه في إقامة المباني أو ما زاد في ثمن الأرض، وإذ
كان عقد استئجاره للأرض الفضاء لا يتضمن صراحة الإعفاء من هذا التعويض، فإن الحكم المطعون
فيه إذ رفض هذا الدفاع على سند من أن المطعون ضده الثالث لا يستحق تعويضاً عما أقامه
من مبان، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه فساد في الاستدلال.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك أنه ولئن كان للدائن وإعمالاً لصريح نص المادة
235 من القانون المدني أن يستعمل باسم مدينه حقوق هذا المدين إذا أهمل في استعمالها،
سواء في صورة دعوى تقاعس المدين عن إقامتها أو في صورة طعن في حكم قعد المدين عن الطعن
عليه، إلا أن شرط ذلك، أن يكون مباشر الإجراء - دعوى أو طعن - دائناً أي له حق موجود
قائم قبل من يستعمل الحق باسمه، لما كان ذلك وكانت المحكمة قد انتهت في الرد على السبب
الأول إلى أن الطاعنين مجرد مستأجرين من الباطن انقضت عقود إيجارهم الصادرة من المطعون
ضده الثالث بانتهاء عقد الإيجار الأصلي الصادر لصالح هذا الأخير، فلا حق لهم قبله وبالتالي
فلا سند لهم في استعمال ما قد يكون لمدينهم المطعون ضده الثالث من حقوق قبل المطعون
ضدهما الأولين ناشئة عن إقامة المباني.
وحيث إن مبنى النعي بالسبب الثالث، أنهم أثاروا أمام محكمة الموضوع دفاعاً حاصله أنه
بافتراض أن المطعون ضده الثالث غير مالك لأعيان النزاع فقد كان حائزاً ظاهراً لها يباشر
عليها سلطات المالك في مواجهة الكافة، وتعاقد معهم بصفته هذه دون أن يحاطوا علماً بأنه
مستأجر للأرض، فتوافرت حسن نيتهم، ومن ثم تنفذ عقود الإيجار الصادرة منه إليهم في حق
المالك الحقيقي، وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من أن المطعون ضده الثالث
لا يعد حائزاً ظاهراً متى كانت حيازته تستند إلى عقد إيجار، فإنه يكون قد خالف القانون
وأخطأ في تطبيقه، إذ ليس ما يحول دون أن يكون المستأجر حائزاً ظاهراً.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه ولئن كانت نظرية الأوضاع الظاهرة تقوم على اعتبارات
مردها مواجهة الضرورات العملية بقصد حماية الأوضاع الظاهرة واستقرار المعاملات وذلك
بالاعتداد بالتصرفات التي تصدر من صاحب المركز الظاهر إلى الغير حسن النية وتصحيحها
باعتبار أنها قد صدرت من صاحب المركز الحقيقي، إلا أنها - وفي نطاق الدعوى الراهنة
- تفتقر إلى سندها القانوني، ذلك أن القانون المدني لم يتخذ بها مبدأ عاماً يسري على
كافة التصرفات وإنما أورد بشأنها نصوصاً استثنائية يقتصر تطبيقها على الحالات التي
وردت بصددها، فلا يجوز التوسع في تطبيق هذه النظرية على غير هذه الحالات التي ارتآها
المشرع لحماية الأوضاع الظاهرة، كما لا يجوز القياس عليها، لما كان ذلك وكانت القواعد
العامة في القانون تقضي بأن إيجار ملك الغير غير نافذ في حق المالك، وأن عقد الإيجار
من الباطن ينقضي بانقضاء عقد الإيجار الأصلي - وهو واقع الحال في الدعوى - فإنه لا
محل للتحدي بنظرية الحائز الظاهر بدعوى استقرار المعاملات وحماية الأوضاع الظاهرة لإهدار
قواعد قانونية واجبة الاحترام والتطبيق، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى ذات النتيجة
فإنه يكون قد صادف صحيح القانون.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون بالسبب الرابع، أنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأنه
مع افتراض أنهم مستأجرون من الباطن، فإن عقود إيجارهم تسري في حق المؤجر الأصلي متى
أقرها بعد إبرامها، وهو الأمر المستفاد من طبيعة أعيان النزاع التي يتطلب استغلالها
ضرورة تأجيرها للغير، ومن طول مدة الإيجار وممارستهم أنشطتهم على مرأى ومسمع من المؤجر
الأصلي، وإذ أطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع استناداً إلى أن سكوت المؤجر الأصلي
لا يعد موافقة ضمنية على التأجير من الباطن، وأغفل طلبهم إحالة الدعوى إلى التحقيق
لإثبات هذه الواقعة المادية، فإنه يكون مشوباً بالقصور والإخلال بحق الدفاع.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك إنه ولئن كان علم المؤجر الأصلي بواقعة التأجير من
الباطن وسكوته فترة طويلة رغم هذا العلم دون اعتراض، يجوز اعتباره تنازلاً من جانبه
عند استعمال حقه في طلب إخلاء المكان المؤجر بسبب التأجير من الباطن، إلا أنه إذا انقضى
عقد الإيجار الأصلي لسبب آخر فإن عقد الإيجار من الباطن ينقضي حتماً بانقضائه ولو كان
التأجير من الباطن مأذوناً به من قبل المؤجر، إذ أن المستأجر الأصلي إنما يؤجر من الباطن
حقه المستمد من عقد الإيجار الأصلي، فإذا انقضى هذا العقد انقضى العقد المستمد منه،
وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى ذات النتيجة فإنه يكون قد صادف صحيح القانون، ولا يعد
التفاته عن طلب الإحالة إلى التحقيق، وهو غير منتج في النزاع، إخلالاً بحق الدفاع.
وحيث إنه لما تقدم، فإنه يتعين رفض الطعن.