أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 46 - صـ 1066

جلسة 30 من أكتوبر سنة 1995

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ الهام نجيب نوار، سيد محمود يوسف، لطف الله ياسين جزر نواب رئيس المحكمة ويوسف عبد الحليم الهته.

(206)
الطعن رقم 3822 لسنة 61 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "الإخلال لإساءة استعمال العين المؤجرة". التزام "أوصاف الالتزام".
(1) التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة واستعمالها الاستعمال المألوف. التزام بتحقيق غاية وليس ببذل عناية. شموله أعماله الشخصية وأعمال تابعيه وكل شخص له صلة به مكنته من الإضرار بالعين المؤجرة. انتفاء مسئوليته بإثباته السبب الأجنبي.
(2) حق المؤجر في طلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان لإساءة الاستعمال. قصره على صور محدده. م 18/ د ق 136 لسنة 1981. شرطه. قيام المستأجر بالاستعمال المخالف أو سماحه به وثبوته بحكم نهائي. مؤداه. وجوب بحث ما يثيره المستأجر من سماحه بالاستعمال المخالف من عدمه.
1 - إذ كان التزام المستأجر طبقاً للأحكام العامة في القانون المدني بالمحافظة على العين المؤجرة وباستعمالها الاستعمال المألوف الذي لا يضر بها أو بالمؤجر لا يقتصر على الأعمال الصادرة من شخصه وإنما يتسع لضمان الأعمال الصادرة من كل شخص مكنت له صلته بالمستأجر أن يضر بالعين المؤجرة أو يسيء استعمالها كأقاربه وضيوفه وخدمه...... والمستأجر من باطنه، والتزامه بضمان هؤلاء هو التزام بتحقيق غاية لا ببذل عناية، فلا يكفي لدفع مسئوليته أنه بذل العناية الواجبة في رقابة تابعيه بل عليه أن يثبت السبب الأجنبي إذ تتحقق مسئوليته بمجرد تحقق سبب الضمان فيتعين عليه إصلاح التلف وتعويض المؤجر إن كان لذلك مقتضى.
2 - نصت المادة 18/ د من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر في طلب الإخلاء إذا "ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريق مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة" مما مفاده أن المشرع قد قيد حق المؤجر في طلب فسخ العقد وإخلاء المكان الخاضع لأحكام هذا التشريع فجعله مقصوراً على صور محددة من إساءة الاستعمال دون سواها كما اشترط أن يكون المستأجر هو الذي استعمل العين المؤجرة هذا الاستعمال المخالف، أو أن يكون قد سمح بذلك، كما حدد وسيلة الإثبات أن تكون حكماً نهائياً باعتباره الوسيلة القانونية الوحيدة للتثبت من وقوع الفعل الموجب للإخلاء وهو ما لازمه أن الدعوى التي رفعتها المؤجرة لإثبات أن المستأجر قد استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله على نحو يوجب إخلاءه تتسع لبحث مما يثيره المستأجر من منازعات حول ما إذا كان قد سمح بهذا الاستعمال أو لم يسمح ويتعين على المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك إذ من شأن عدم سماح المستأجر بالفعل المرفوعة به الدعوى أن يمنع من الحكم بإخلائه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى 9818 لسنة 1987 إيجارات شمال القاهرة بطلب الحكم بإثبات أن ما قام به من تغيير استعمال الشقة المؤجرة له قد سبب لها ضرراً وبالمبنى وسلامته وبمستأجري العقار. ندبت محكمة أول درجة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بإثبات أن الطاعن سمح باستعمال شقة النزاع ورشة بلاستيك في المدة من 27/ 12/ 1986 إلى 16/ 7/ 1987 وبانتهاء الدعوى. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف 7816 لسنة 106 ق القاهرة، كما استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم 8344 لسنة 106 ق القاهرة، قررت المحكمة ضم الاستئنافين وبتاريخ 8/ 5/ 1991 قضت بإثبات أن الطاعن سمح باستعمال عين النزاع بطريقة مقلقة للراحة. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ذلك أنه قضى بإثبات أن الطاعن سمح باستعمال عين النزاع بطريقة مقلقة للراحة رغم أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنه أجر عين النزاع من الباطن بموافقة المطعون ضدها لاستعمالها مسكناً ومكتباً هندسياً فغير المستأجر استعمال العين إلى ورشة بلاستيك دون إذن الطاعن ولا علمه فأنذره على الفور وبادر إلى فسخ عقد الإيجار من الباطن قبل رفع الدعوى ولم يرد الحكم المطعون فيه على هذا الدفاع الجوهري مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه ولئن كان التزام المستأجر طبقاً للأحكام العامة في القانون المدني بالمحافظة على العين المؤجرة وباستعمالها الاستعمال المألوف الذي لا يضر بها أو بالمؤجر لا يقتصر على الأعمال الصادرة من شخصه وإنما يتسع لضمان الأعمال الصادرة من كل شخص مكنت له صلته بالمستأجر أن يضر بالعين المؤجرة أو يسيء استعمالها كأقاربه وضيوفه وخدمه...... والمستأجر من باطنه، والتزامه بضمان هؤلاء هو التزام بتحقيق غاية لا ببذل عناية، فلا يكفي لدفع مسئوليته أنه بذل العناية الواجبة في رقابة تابعيه بل عليه أن يثبت السبب الأجنبي إذ تتحقق مسئوليته بمجرد تحقق سبب الضمان فيتعين عليه إصلاح التلف وتعويض المؤجر إن كان لذلك مقتضى إلا أنه في خصوص حق المؤجر في فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر في العقود الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن فقد نصت المادة 18/ د من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر في طلب الإخلاء إذا "ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريق مقلقة للراحة أو ضار بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة" مما مفاده أن المشرع قد قيد حق المؤجر في طلب فسخ العقد وإخلاء المكان الخاضع لأحكام هذا التشريع فجعله مقصوراً على صور محددة من إساءة الاستعمال دون سواها كما اشترط أن يكون المستأجر هو الذي استعمل العين المؤجرة هذا الاستعمال المخالف، أو أن يكون قد سمح بذلك، كما حدد وسيلة الإثبات أن تكون حكماً نهائياً باعتباره الوسيلة القانونية الوحيدة للتثبت من وقوع الفعل الموجب للإخلاء وهو ما لازمه أن الدعوى التي رفعتها المؤجرة لإثبات أن المستأجر قد استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله على نحو يوجب إخلاءه تتسع لبحث مما يثيره المستأجر من منازعات حول ما إذا كان قد سمح بهذا الاستعمال أو لم يسمح ويتعين على المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك إذ من شأن عدم سماح المستأجر بالفعل المرفوعة به الدعوى أن يمنع من الحكم بإخلائه. لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه لم يرتض تغيير المستأجر من الباطن لاستعمال عين النزاع ولم يعلم به قبل وقوعه ولم يسمح له بالاستمرار في استعمال العين فور علمه فانتهى الحكم المطعون فيه إلى ثبوت سماحه بهذا الاستعمال دون أن يضمن أسبابه المصدر الذي استقى منه اقتناعه بسماح الطاعن بهذا الاستعمال العين فور علمه فانتهى الحكم المطعون فيه إلى ثبوت سماحه بهذا الاستعمال أو يورد الأدلة التي بني عليها اقتناعه وفحواها فإنه يكون قد شابه القصور بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.