أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 46 - صـ 1179

جلسة 16 من نوفمبر سنة 1995

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، شكري جمعة حسين، فتيحة قوة نواب رئيس المحكمة وماجد قطب.

(230)
الطعن رقم 2377 لسنة 65 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن: الإخلاء لعدم سداد الأجرة" "التكليف بالوفاء". بطلان. نظام عام. دعوى "قبول الدعوى".
(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر. أثره. عدم قبول الدعوى.
(2) بطلان التكليف بالوفاء. تعلقه بالنظام العام. أثره. التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.
(3) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرطه. تضمنه الزيادة المقررة بموجب حكم قضائي كاملة دون مراعاة المادة 22 ق 49 لسنة 1977. أثره. بطلان التكليف. علة ذلك.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.
2 - بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع.
3 - نص المادة 22/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل - على أن المستأجر يلتزم بسداد الفرق في الأجرة مقسطاً على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها، وأن يكون التكليف بالوفاء قاصراً على الأجرة المتفق عليها بالإضافة إلى قيمة الزيادة عن شهر واحد فقط من المدة المشار إليها تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم النهائي بالزيادة - بحسبان أن فروق الأجرة لا تكون حالة الأداء إلا بصدور الحكم النهائي باستحقاقها - لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده طلب الإخلاء لتأخر الطاعنة في الوفاء بالأجرة المستحقة عن المدة المطالب بها - شاملة فروق الأجرة الناتجة عن الزيادة المقررة بموجب الحكم النهائي رقم ( ) استئناف بنها كاملة والذي صدر في ( ) وجرى دفاع الطاعنة أمام محكمة الموضوع بأنها قد سددت ما يزيد على مبلغ 2020.750 ملجـ من تلك الأجرة المتأخرة بالإضافة إلى المبالغ المسددة شخصياً للمؤجر كما تمسكت بإعمال ما تقضي به المادة 22/ 1 سالفة الذكر في هذا الخصوص، وكان المطعون ضده قد أنذر الطاعنة بتاريخ 14/ 6/ 1993 بالوفاء بالأجرة المتأخرة فضلاً عن تكليفها بالوفاء بفروق الأجرة المستحقة عن فترة المطالبة بها كاملة بعد زيادتها بموجب الحكم النهائي سالف الذكر برغم أنها قد عرضت على المطعون ضده - وقبل تكليفها بالوفاء الحاصل في 14/ 6/ 1993 بمبالغ 72.900 ملجـ، 72.900 ملجـ، 364.500 ملجـ، 336 جـ عن المدة من 1/ 4/ 1988 حتى 1/ 3/ 1990، ومن 30/ 11/ 1991 حتى 31/ 1/ 1993 - بموجب محاضر عرض وإيداع مؤرخة في ( ) ومن ثم فإن التكليف بالوفاء سالف الذكر يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبالغ تزيد عما هو مستحق فعلاً في ذمة الطاعنة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي بإخلاء محلي النزاع استناداً إلى هذا التكليف، وإلزام الطاعنة بأداء المبلغ المطالب به كفروق الأجرة المستحقة كاملاً وليس على أقساط بالمخالفة لنص المادة 22/ 1 المشار إليه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم 300 سنة 1993 أمام محكمة بنها الابتدائية بطلب إخلاء محلي النزاع والتسليم، وأداء مبلغ 6073.700 ملجـ. وقال بياناً لدعواه إن الطاعنة استأجرت منه المحلين سالفي الذكر بموجب عقد إيجار مؤرخ 18/ 6/ 1986 بأجرة شهرية قدرها مائة جنيه بواقع 50 جـ لكل محل، خفضت إلى مبلغ 54 جـ (27 جـ لكل محل) بموجب قرار لجنة تحديد الإيجارات الصادر في 10/ 4/ 1988. وإذ ألغي هذا القرار الأخير بحكم نهائي في الدعويين رقمي 3040، 3041 لسنة 1988 بنها الابتدائية واستئنافهما 370 لسنة 24 ق، وكانت الطاعنة قد سددت الأجرة طبقاً لقرار اللجنة اعتباراً من 10/ 4/ 1988 حتى 31/ 1/ 1993 بمبلغ إجمالي قدره 846.300 ملجـ، فإنها تكون ملزمة بسداد المبلغ المطالب به كفروق الأجرة المستحقة عن تلك الفترة (6073.700 ملجـ) فضلاً عن الأجرة المتأخرة عن المدة من 1/ 4/ 1993 حتى 30/ 6/ 1993 بخلاف ما يستجد وإذ كلفها بالوفاء ولما لم توف أقام الدعوى. حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم وإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده المبلغ المطالب به وما يستجد. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 628 لسنة 27 ق طنطا. وبتاريخ 5/ 1/ 1995 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك تقول إن التكليف بالوفاء السابق على الدعوى تضمن مطالبتها بمبالغ أجرة متأخرة تجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمتها كما هو ثابت من إنذارات العرض والإيداع المقدمة منها أمام محكمة الموضوع، كما تضمن مطالبتها بمبلغ عبارة عن فروق أجرة شهرية عن المدة من 10/ 4/ 1988 حتى 31/ 1/ 1993 تنفيذاً للحكم النهائي الصادر في الاستئناف رقم 370 لسنة 24 ق بنها بالمخالفة لأحكام المادة 22 من القانون 49 لسنة 1977 التي تستلزم تقاضى الزيادة في فروق الأجرة على أقساط شهرية مساوية للمدة التي استحقت عنها مما مؤداه بطلان التكليف لتناوله أجرة غير مستحقة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه المؤيد لقضاء الحكم الابتدائي هذا النظر وقضى بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف بمقولة أن الأوراق قد خلت من أية عروض للأجرة المطالب بها كما ألزمها بقيمة الفروق كمبالغ حالة الأداء مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع، وكان النص المادة 22/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 على أن "يلتزم المستأجر في حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه في العقد بأداء الفرق مقسطاً على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها أو بسداده كاملاً إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة" يدل - على أن المستأجر يلتزم بسداد الفرق في الأجرة مقسطاً على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها، وأن يكون التكليف بالوفاء قاصراً على الأجرة المتفق عليها بالإضافة إلى قيمة الزيادة عن شهر واحد فقط من المدة المشار إليها تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم النهائي بالزيادة - بحسبان أن فروق الأجرة لا تكون حالة الأداء إلا بصدور الحكم النهائي باستحقاقها - لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده طلب الإخلاء لتأخر الطاعنة في الوفاء بالأجرة المستحقة عن المدة المطالب بها - شاملة فروق الأجرة الناتجة عن الزيادة المقررة بموجب الحكم النهائي رقم (370 لسنة 24 ق) استئناف بنها كاملة والذي صدر في (19/ 5/ 1993) وجرى دفاع الطاعنة أمام محكمة الموضوع بأنها قد سددت ما يزيد على مبلغ 2020.750 من تلك الأجرة المتأخرة بالإضافة إلى المبالغ المسددة شخصياً للمؤجر كما تمسكت بإعمال ما تقضي به المادة 22/ 1 سالفة الذكر في هذا الخصوص، وكان المطعون ضده قد أنذر الطاعنة بتاريخ 14/ 6/ 1993 بالوفاء بالأجرة المتأخرة فضلاً عن تكليفها بالوفاء بفروق الأجرة المستحقة عن فترة المطالبة بها كاملة بعد زيادتها بموجب الحكم النهائي سالف الذكر برغم أنها قد عرضت على المطعون ضده - وقبل تكليفها بالوفاء الحاصل في 14/ 6/ 1993 بمبالغ 72.900 ملجـ، 72.900 ملجـ، 364.500 ملجـ، 336 جـ عن المدة من 1/ 4/ 1988 حتى 1/ 3/ 1990، ومن 30/ 11/ 1991 حتى 31/ 1/ 1993 - بموجب محاضر عرض وإيداع مؤرخة في 7/ 7/ 1988، 30/ 1/ 1989، 18/ 4/ 1990، ومن ثم فإن التكليف بالوفاء سالف الذكر يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبالغ تزيد عما هو مستحق فعلاً في ذمة الطاعنة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء محلي النزاع استناداً إلى هذا التكليف، وإلزام الطاعنة بأداء المبلغ المطالب به كفروق الأجرة المستحقة كاملاً وليس على أقساط بالمخالفة لنص المادة 22/ 1 المشار إليه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.