أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 39 - صـ 229

جلسة 10 من فبراير سنة 1988

برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود راسم - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ حسين علي حسين - نائب رئيس المحكمة، حمدي محمد علي، عبد الحميد سليمان ومحمد بكر غالي.

(50)
الطعنان رقما 2510، 2543 لسنة 56 القضائية

(1 - 3) نقض "أسباب الطعن" "السبب غير المنتج" "السبب الجديد". إيجار "إيجار الأماكن" "فسخ عقد الإيجار" "التنازل عن الإيجار" دعوى "الطلب في الدعوى".
1 - انتهاء الحكم صحيحاً إلى القضاء بإبطال التنازل الصادر من المستأجر الأصلي عن جزء من العين المؤجرة إلى الطاعن لعدم اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981، تعييبه فيما استطرد إليه تزيداً بشأن تفسيره لنص المادة المشار إليها. أياً كان وجه الرأي فيه غير منتج.
2 - دفاع جديد يخالطه واقع. عدم جواز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض.
3 - دعوى المؤجرين بطلب فسخ عقد الإيجار لتنازل المستأجر عن العين المؤجرة دون إتباع إجراءات المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يترتب عليه بطلان التنازل مؤداه اعتبار طلب إبطال التنازل معروضاً على محكمة الموضوع. علة ذلك.
4 - إيجار "إيجار الأماكن". "التنازل عن الإيجار".
حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة في الحصول على 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل. م 20 ق 136 لسنة 1981. التزام المستأجر قبل الاتفاق بإعلان المؤجر بالثمن المعروض. إغفاله ذلك. أثره. بطلان البيع أو التنازل وإخلاء المشتري أو المتنازل إليه. لا أثر لذلك على عقد الإيجار الأصلي. علة ذلك.
1 - المقرر في قضاء هذه المحكمة - أنه متى أقام الحكم قضاءه على دعامة كافية لحمله فإنه لا يعيبه ما قد يستطرد إليه تزيداً من تقريرات قانونية أو واقعية يستقيم الحكم بدونها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإبطال التنازل الصادر من المستأجر الأصلي عن جزء من العين المؤجرة إلى الطاعن باعتبار أن هذا التنازل قد تم لقاء مقابل نقدي دون اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن تأجير الأماكن وذلك على سند من اطمئنانه إلى أقوال شاهدي المطعون ضدها الأولين ورتب الحكم على ذلك التزام الطاعن بإخلاء العين محل النزاع وفقاً لنص المادة 25 من القانون المذكور التي تقضي بإبطال التصرف المخالف لأحكامه، وإذ كانت هذه الدعامة لها أصل ثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائه مؤدية إلى النتيجة الصحيحة التي خلص إليها بما لا مخالفة فيه للقانون ومن ثم فإن تعييبه فيما استطرد إليه تزيداً بشأن تفسيره لنص المادة 20 من القانون المشار إليه ما رتبه على التفسير من نتائج - أياً كان وجه الرأي فيه - يكون غير منتج ولا جدوى منه.
2 - المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن الدفاع الجديد الذي يخالطه واقع والذي لم يسبق التمسك به أمام محكمة الموضوع لا يجوز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض.
3 - إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدهما الأولين - المؤجرين - أقاما الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ 20/ 12/ 1978 المبرم مع المستأجر الأصلي وإخلاء عين النزاع استناداً إلى أن التنازل عن الإجارة الصادر منه إلى الطاعن قد تم دون اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يترتب عليه بطلان التنازل المذكور وفقاً لما تقضي به المادة 25 من ذات القانون، ومن ثم فإن إبطال التنازل آنف البيان يكون أمراً معروضاً على محكمة الموضوع باعتباره سبباً لطلب الفسخ المطروح عليها.
4 - النص في المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً لمشكلة تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين في هذه الحالة، ولم يقصر المشرع هذا الحل على حالة بيع الجدك الذي ينطبق عليه حكم المادة 594/ 2 من القانون المدني فقط بل جعله يشمل الحالة التي يثبت فيها للمستأجر حق التنازل عن الإجارة بسبب وجود تصريح مسبق من المالك بذلك سواء كانت العين مؤجرة بغرض السكنى أو بغير ذلك من الأغراض، ولذلك فقد رأى المشرع أن العدالة تقتضي أن يقتسم المالك مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك، أو التنازل عن الإيجار فنص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف - وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء بطلان البيع أو المتنازل الذي تم واعتباره كأن لم يكن مع إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطرف النزاع المالك والمستأجر الأصلي والمشتري أو التنازل له عن الإجارة إلى المركز القانوني الذي كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقي عقد المستأجر الأصلي قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذي تم بين المستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثار إبطال التنازل وزوال السبب القانوني لوضع يده عليها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بفسخ عقد إيجار المستأجر الأصلي "الطاعن" جزاء على مخالفته للإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 المشار إليها ورتب على ذلك إلزامه بإخلاء العين المؤجرة له رغم تصريح المؤجر له بالتنازل عن الإجارة في عقد الإيجار المبرم بينهما، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدهما الأولين أقاما على الطاعنين الدعوى رقم 945 لسنة 1984 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 30/ 12/ 1978 وبإخلاء عين النزاع بكامل أجزائها وتسليمها إليهما خالية، وقالا بياناً لدعواهما أنه بموجب العقد المذكور استأجر منهما الطاعن الأول....... كامل الدور الأرضي من العقار الموضح بالصحيفة، وإذ تنازل بتاريخ 1/ 3/ 1984 للطاعن الثاني بصفته عن جزء من هذه العين دون اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981، فقد أقاما الدعوى، وبجلسة 10/ 11/ 1984 طلب الطاعن الثاني بصفته الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المدعيين "المطعون ضدهما الأولين" عن العين محل النزاع وإلزامهما بتحرير عقد إيجار عن هذه العين وبتاريخ 16/ 5/ 1985 قضت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى الفرعية بثبوت العلاقة الإيجارية بين الطاعن الثاني بصفته والمطعون ضدهما عن العين محل النزاع وإلزامهما بتحرير عقد إيجار له عنها، استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 471 لسنة 41 ق الإسكندرية، وبتاريخ 12/ 2/ 1986 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق ليثبت المطعون ضدهما تنازل المستأجر الأصلي عن العين محل النزاع إلى الطاعن الثاني بصفته لقاء مقابل مادي، وبعد سماع شهود الطرفين، حكمت بتاريخ 17/ 6/ 1986 بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار المؤرخ 30/ 12/ 1978 وإخلاء عين النزاع وتسليمها إلى المطعون ضدهما خالية وبرفض الدعوى الفرعية، طعن الطاعن الأول في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 2510 سنة 56 ق، كما طعن فيه أيضاًً الطاعن الثاني بصفته بالطعن رقم 2543 سنة 56 ق وقدمت النيابة مذكرة في كل من الطعنين أبدت فيهما الرأي بنقض الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنهما جديران بالنظر، وحددت جلسة لنظرهما، وفيها قررت ضم الطعن الثاني إلى الطعن الأول ليصدر فيهما حكم واحد، كما التزمت النيابة رأيها.
أولاً: عن الطعن رقم 2543 سنة 56 ق
حيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقول أنه لا يجوز إخلاء العين المؤجرة إلا لأحد الأسباب الواردة بنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن، وقد قضى الحكم بإبطال التنازل عن الإجارة رغم أن التزام المستأجر بإخطار المالك بحصول هذا التنازل وفق حكم المادة 20 من القانون المذكور قاصر على حالة ما إذا كان التنازل بمقابل إلا أن الحكم المطعون فيه أوجب أن يتم هذا الإخطار ولو كان التنازل بدون مقابل، كما أن مناط إعمال النص المذكور أن يكون التصرف الصادر من المستأجر الأصلي تنازلاً عن الإيجار وليس تأجيراً من الباطن، ولما كان التصرف الصادر إليه من الطاعن الأول هو في حقيقته تأجيراً من الباطن فإن الحكم المطعون فيه إذا اعتبره تنازلاً عن الإيجار دون بحث منه لحقيقة هذا التصرف يكون قاصر البيان، هذا إلى أن ما قضى به الحكم من إبطال التنازل هو قضاء بما لم يطلبه الخصوم، إذ طلب المطعون ضدهما الأول فسخ عقد الإيجار ولم يطلبا بطلان التنازل عن الإجارة الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول في شقه الأول، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه متى أقام الحكم قضاءه على دعامة كافية لحمله فإنه لا يعيبه ما قد يستطرد إليه تزيداً من تقريرات قانونية أو واقعية يستقيم الحكم بدونها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإبطال التنازل الصادر من المستأجر الأصلي عن جزء من العين المؤجرة إلى الطاعن باعتبار أن هذا التنازل قد تم لقاء مقابل نقدي دون اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تأجير الأماكن وذلك على سند من اطمئنانه إلى أقوال شاهدي المطعون ضدهما الأولين ورتب الحكم على ذلك التزام الطاعن بإخلاء العين محل النزاع وفقاً لنص المادة 25 من القانون المذكور التي تقضي بإبطال التصرف المخالف لأحكامه، إذ كانت هذه الدعامة لها أصل ثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائه ومؤدية إلى النتيجة الصحيحة التي خلص إليها بما لا مخالفة فيه للقانون ومن ثم فإن تعييبه فيما استطرد إليه تزيداً بشأن تفسيره لنص المادة 20 من القانون المشار إليه وما رتبه على هذا التفسير من نتائج - أياً كان وجه الرأي فيه - يكون غير منتج ولا جدوى منه، والنعي غير مقبول أيضاً في شقه الثاني، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الدفاع الجديد الذي يخالطه واقع والذي لم يسبق التمسك به أمام محكمة الموضوع لا يجوز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض، لما كان ذلك وكان ما يثيره الطاعن بوجه النعي من أنه يعد مستأجراً من الباطن هو دفاع يخالطه واقع، وقد خلت الأوراق مما يفيد سبق تمسكه به أمام محكمة الموضوع، ومن ثم فلا يجوز له التحدي به لأول مرة أمام هذه المحكمة، والنعي مردود في شقه الثالث بأن البين من الأوراق أن المطعون ضدهما الأولين أقاما الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ 30/ 12/ 1978 المبرم مع المستأجر الأصلي وإخلاء عين النزاع استناداً إلى أن التنازل عن الإيجارة الصادر منه إلى الطاعن قد تم دون اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يترتب عليه بطلان التنازل المذكور وفقاً لما تقض به المادة 25 من ذات القانون، ومن ثم فإن إبطال التنازل آنف البيان يكون أمراً معروضاً على محكمة الموضوع باعتباره سبباً لطلب الفسخ المطروح عليها، لما كان ذلك فإن النعي برمته يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض هذا الطعن.
ثانياً: عن الطعن رقم 2510 سنة 56 ق
حيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول أن الحكم قضى بفسخ عقد استئجاره المؤرخ 30/ 12/ 1978 - وإخلائه من العين المؤجرة جزاء لمخالفته للإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 التي تقض بإعلان المالك قبل التنازل عن الإيجار بالثمن المعروض مقابل التنازل رغم أن الجزاء الوارد في نص المادة 25 من ذات القانون يقتصر على بطلان التصرف المخالف دون فسخ عقد الإيجار الأصلي المبرم بين المالك والمستأجر وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن على أنه يحق المالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض....... وفي المادة 25 من ذات القانون على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر وفضلاً عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضي المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن ويرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتضى" يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً لمشكلة تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين في هذه الحالة، ولم يقصر المشرع هذا الحل على حالة بيع الجدك الذي ينطبق عليه حكم المادة 594/ 2 من القانون المدني فقط بل جعله يشمل الحالة التي يثبت فيها للمستأجر حق التنازل عن الإجارة بسبب وجود تصريح سبق من المالك بذلك سواء كانت العين مؤجرة بغرض السكنى أو لغير ذلك من الأغراض ولذلك فقد رأى المشرع أن العدالة تقتضي أن يقتسم المالك مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء بطلان البيع أو التنازل الذي تم واعتباره كأن لم يكن مع إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطراف النزاع المالك والمستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل له عن الإجارة إلى المركز القانوني الذي كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقي عقد المستأجر الأصلي قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذي تم بين المستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل إليه ويلزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثار إبطال التنازل وزوال السبب القانوني لوضع يده عليها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بفسخ عقد إيجار المستأجر الأصلي "الطاعن" جزاء على مخالفته للإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 المشار إليها ورتب على ذلك إلزامه بإخلاء العين المؤجرة، رغم تصريح المؤجر له بالتنازل عن الإجارة في عقد الإيجار المبرم بينهما، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه. مما يوجب نقضه نقضاً جزئياً فيما قضى به على الطاعن بفسخ عقد استئجاره المؤرخ 30/ 12/ 1978 وإلزامه بإخلاء العين المؤجرة.
وحيث إن الموضوع في هذا الخصوص صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين رفض الاستئناف قبل المستأنف عليه الأول (.........) وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى بالنسبة له.