أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 47 - صـ 373

جلسة 27 من فبراير سنة 1996

برئاسة السيد المستشار/ محمود شوقي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ أحمد الزواوي، محمد جمال حامد، أنور العاصي وسعيد شعله نواب رئيس المحكمة.

(74)
الطعن رقم 4329 لسنة 64 القضائية

(1) دعوى "الخصوم فيها". حكم "الطعن فيه: الخصوم في الطعن".
الخصوم في الدعوى. التنازل عن اختصام بعضهم فيها والحكم ابتدائياً بإثبات هذا التنازل. أثره. عدم قبول اختصامهم في الطعن.
(2، 3) عقد "تفسيره". بيع. محكمة الموضوع "سلطتها في تفسير العقود والاتفاقات".
(2) العقد النهائي هو قانون المتعاقدين والمرجع في بيان نطاق التعاقد وشروطه وتحديد حقوق والتزامات طرفيه.
(3) تعيين محل البيع. العبرة فيه بما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين وفقاً للتحديد الوارد بعقد البيع. سلطة محكمة الموضوع في استخلاص نية المتعاقدين وما انعقد اتفاقهما عليه في تعيين المبيع متى كان استخلاصها سائغاً.
(4، 6) التزام "انقضاء الالتزام" "اتحاد الذمة". عقد "آثاره". بيع. تسجيل. ملكية. إيجار. خلف "خلف خاص". حكم "عيوب التدليل: ما يعد قصوراً، الخطأ في تطبيق القانون".
(4) اتحاد الذمة. يقتضي وجود التزام واحد يخلف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه. اجتماع صفتيّ الدائن والمدين في نفس الشخص. أثره. انقضاء الدين. اجتماع صفتيّ المستأجر والمشتري للعين المؤجرة في شخص واحد. لا تقوم به حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار إلا إذا كان قد ترتب على الشراء حلول المشتري محل المؤجر في هذا العقد بالذات.
(5) انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص بحكم القانون. مشتري العقار المؤجر لا يكون خلفاً خاصاً للبائع إلا إذا انتقلت إليه الملكية بالتسجيل. حق المشترى في تسلم المبيع وفى ثماره ونمائه بمجرد البيع. حق شخصي في ذمة البائع. علاقة البائع بالمشتري علاقة شخصية مستقلة عن علاقته بالمستأجر.
(6) شراء المستأجر للعين المؤجرة بعقد عرفي لا ينقل إليه ملكيتها ولا يحل به محل المؤجر. مؤداه. عدم قيام حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار في مواجهة من انتقلت إليه ملكية العين. مخالفة ذلك. خطأ وقصور.
1 - إن الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم من الثالثة إلى الثالثة عشر....... في محله بالنسبة للمطعون ضدهم من الثالثة إلى الثامنة ذلك أن الثابت من الأوراق أن المدعيين (المطعون ضدهما الأول والثانية بصفتها) تنازلاً أمام محكمة أول درجة عن اختصامهم وحكمت المحكمة بإثبات هذا التنازل، ومن ثم فإنهم يكونوا خارج الخصومة في الدعوى ولا يقبل اختصامهم في الطعن.
2 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن العقد النهائي هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويكون قانون المتعاقدين ويصبح هذا العقد هو المرجع في بيان نطاق التعاقد وشروطه وتحديد حقوق والتزامات طرفيه.
3 - العبرة في تعيين محل البيع هو بما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ووفقاً للتحديد الذي تضمنه عقد البيع، وأن استخلاص نية المتعاقدين وما انعقد اتفاقهما عليه في خصوص تعيين المبيع مما تستقل به محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه رداً على دفاع الطاعنين المبين بوجه النعي قد أورد في مدوناته "أن الثابت أن المستأنف عليهما الأول والثاني (المطعون ضدهما الأولين) اشتريا العقار موضوع النزاع بموجب العقد المسجل برقم 7161 في 9/ 12/ 1971، ومن ثم تكون الملكية قد انتقلت إليهما ولا يغير من ذلك إقرار البائع لهما أن أرضهما مؤجرة إلى آخر ويقصد بذلك قطعة أخرى غير تلك موضوع الدعوى إذ أن العبرة بما ثبت بالعقد المسجل والذي نقلت الملكية بمقتضاه....." وكان هذا الذي أورده الحكم صحيحاً وفيه الرد على دفاع الطاعنين، فإن ما ينعاه الطاعنون في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلاً في سلطة محكمة الموضوع.
4 - اتحاد الذمة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يقتضي وجود التزام واحد يخلف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه فيترتب على اجتماع صفتيّ الدائن والمدين في نفس الشخص انقضاء الدين، فإن اجتماع صفتيّ المستأجر والمشتري للعين المؤجرة في شخص واحد لا تقوم به حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار فينقضي بها إلا إذا ترتب على الشراء حلول المشتري محل المؤجر في هذا العقد بالذات لأنه بذلك يجتمع في المشترى بالنسبة لهذا العقد صفتا المستأجر والمؤجر.
5 - لما كان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة - في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية بالتسجيل، أما قبل ذلك فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع - مؤجر العقار - وحق المشتري في تسلم العقار وفى ثماره ونمائه المقرر له قانوناً من مجرد البيع ذاته إنما هو حق شخصي مترتب له في ذمة البائع إليه، كما أن علاقته بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار.
6 - شراء المستأجر للعين المؤجرة بعقد عرفي لا ينقل إليه ملكيتها ولا يحل به محل المؤجر فلا تقوم به حالة اتحاد الذمة في مواجهة من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر شراء الطاعنين لأطيان النزاع بالعقد العرفي المؤرخ 15/ 10/ 1969 تتوافر به اتحاد الذمة في مواجهة المطعون ضدهما الأولين فينقضي عقد الإيجار الذي يتمسكون به في مواجهتهما فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وإذ حجبه هذا التقرير الخاطئ عن بحث قيام العلاقة الإيجارية التي يتمسك بها الطاعنون وأثرها في طلب المطعون ضدهما الأولين إلزامهم بتسليمهما أطيان النزاع فإنه يكون مشوباً أيضاً بالقصور في التسبيب.

المحكمةً

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع بالقدر اللازم للفصل في الطعن - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما الأول والثانية بصفتها قيمة على نجلها المحجور عليه...... أقاما على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم الدعوى 1874 لسنة 1975 مدني سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بإلزامهم بتسليم الأطيان البالغ مساحتها 6 ط 1 ف المبينة بالصحيفة، وقالا بياناً لذلك إنه بموجب عقد مشهر برقم 7161 لسنة 1971 سوهاج باع لهما مورث المطعون ضدهم الأربعة الأخيرين تلك الأطيان، وعند طلبهما من البائع تسليمها لهما ادعى أنها مؤجرة للطاعن الأول ومورثي باقي الطاعنين والمطعون ضدهم من التاسع إلى الثالثة عشرة، فتقدما ضدهم بطلب إلى لجنة فض المنازعات الزراعية رُفِضَ لعدم انطباق حدود عقد البيع على الأرض المؤجرة، وبموجب إقرار مؤرخ 22/ 9/ 1974 أقر البائع بأن الأطيان المباعة لهما مؤجرة إلى مورثي المطعون ضدهم من الثالثة إلى الثامنة، فتقدما ضدهم بطلب إلى لجنة فض المنازعات الزراعية، فادعوا ملكيتهم لتلك الأرض بعقد بيع صادر لهم من مورث المطعون ضدهم الأربعة الأخيرين، ولما كان يحق لهما استلام الأطيان المبيعة لهما فقد أقاما الدعوى، ومحكمة أول درجة بعد أن ندبت خبيراً وقدم تقريره وأعيدت المهمة إليه وقدم تقريره الثاني، وأحالت الدعوى إلى التحقيق وسمعت شاهدي الطاعنين حكمت بتاريخ 22/ 3/ 1990 بالتسليم، استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف 385 لسنة 65 أسيوط (مأمورية سوهاج)، وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً وقدم تقريره قضت بتاريخ 7/ 3/ 1994 بالتأييد، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم من الثالثة إلى الثالثة عشرة وبنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه عن الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم من الثالثة إلى الثالثة عشرة فهو في محله بالنسبة للمطعون ضدهم من الثالثة إلى الثامنة ذلك أن الثابت من الأوراق أن المدعيين (المطعون ضدهما الأول والثانية بصفتها) تنازلا أمام محكمة أول درجة عن اختصامهم وحكمت المحكمة بإثبات هذا التنازل، ومن ثم فإنهم يكونوا خارج الخصومة في الدعوى ولا يقبل اختصامهم في الطعن.
وحيث إن الطعن فيما عدا ما تقدم استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعنون بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ذلك أنهم تمسكوا في دفاعهم بأن النية المشتركة لطرفي عقد البيع المسجل المبرم بين المطعون ضدهما الأولين ومورث المطعون ضدهم الأربعة الآخرين قد انصرفت إلى بيع أطيان أخرى غير الأطيان موضوع النزاع والتي سبق للطاعنين شراءها من نفس البائع، ودللوا على ذلك بإقراريّ البائع المؤرخين 22/ 9/ 1974، 8/ 3/ 1975 بأن الأطيان موضوع عقد البيع المسجل هي الأطيان المؤجرة إلى آخر، وما أثبته الخبير بتقريره من أن المطعون ضدهما بناء على الإقرار الأول تقدما بطلب إلى لجنة فض المنازعات الزراعية لتحرير عقد إيجار بينهما وبين الآخر باعتبارهما المالكين للأطيان المؤجرة له، فأطرح الحكم دلالة هذين الإقرارين وما أثبته الخبير في تقريره واكتفى بالرد على هذا الدفاع بأن العبرة بما ثبت بالعقد المسجل وهو ما لا يواجه دفاعهم مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن العقد النهائي هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويكون قانون المتعاقدين ويصبح هذا العقد هو المرجع في بيان نطاق التعاقد وشروطه وتحديد حقوق والتزامات طرفيه، وأن العبرة في تعيين محل البيع هو بما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ووفقاً للتحديد الذي تضمنه عقد البيع، وأن استخلاص نية المتعاقدين وما انعقد اتفاقهما عليه في خصوص تعيين المبيع مما تستقل به محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه رداً على دفاع الطاعنين المبين بوجه النعي قد أورد في مدوناته "أن الثابت أن المستأنف عليهما الأول والثاني (المطعون ضدهما الأولين) اشتريا العقار موضوع النزاع بموجب العقد المسجل برقم 7161 في 9/ 12/ 1971، ومن ثم تكون الملكية قد انتقلت إليهما ولا يغير من ذلك إقرار البائع لهما أن أرضهما مؤجرة إلى آخر ويقصد بذلك قطعة أخرى غير تلك موضوع الدعوى إذ أن العبرة بما ثبت بالعقد المسجل والذي نقلت الملكية بمقتضاه....." وكان هذا الذي أورده الحكم صحيحاً وفيه الرد على دفاع الطاعنين، فإن ما ينعاه الطاعنون في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلاً في سلطة محكمة الموضوع ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أنه قضي بإلزامهم بتسليم أطيان النزاع للمطعون ضدهما الأولين على سند من أن شراء الطاعنين لتلك الأطيان بالعقد المؤرخ 15/ 10/ 1961 ينقضي به عقد إيجارهم لها بإتحاد الذمة، في حين أن عقد البيع الصادر لهم من المؤجر عقد عرفي لم تنتقل به الملكية إليهم وإنما انتقلت الملكية للمطعون ضدهما الأولين بعقدهم المسجل فلا ينقضي عقد الإيجار الصادر لهم مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن اتحاد الذمة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يقتضي وجود التزام واحد يخلف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه فيترتب على اجتماع صفتيّ الدائن والمدين في نفس الشخص انقضاء الدين، فإن اجتماع صفتيّ المستأجر والمشترى للعين المؤجرة في شخص واحد لا تقوم به حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار فينقضي بها إلا إذا ترتب على الشراء حلول المشتري محل المؤجر في هذا العقد بالذات لأنه بذلك يجتمع في المشتري بالنسبة لهذا العقد صفتا المستأجر والمؤجر، و لما كان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة - في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية بالتسجيل، أما قبل ذلك فهو ليس إلا دائنا عادياً للبائع - مؤجر العقار - وحق المشتري في تسلم العقار وفى ثماره ونمائه المقرر له قانوناً من مجرد البيع ذاته إنما هو حق شخصي مترتب له في ذمة البائع إليه، كما أن علاقته بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فإن شراء المستأجر للعين المؤجرة بعقد عرفي لا ينقل إليه ملكيتها ولا يحل به محل المؤجر فلا تقوم به حالة اتحاد الذمة في مواجهة من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر شراء الطاعنين لأطيان النزاع بالعقد العرفي المؤرخ 15/ 10/ 1969 تتوافر به اتحاد الذمة في مواجهة المطعون ضدهما الأولين فينقضي عقد الإيجار الذي يتمسكون به في مواجهتهما فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وإذ حجبه هذا التقرير الخاطئ عن بحث قيام العلاقة الإيجارية التي يتمسك بها الطاعنون وأثرها في طلب المطعون ضدهما الأولين إلزامهم بتسليمهما أطيان النزاع فإنه يكون مشوباً أيضاً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.