أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 47 - صـ 479
جلسة 13 من مارس سنة 1996
برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم اسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد إسماعيل غزالي، سيد قايد نائبي رئيس المحكمة عبد الله عصر ومحمد جمال الدين سليمان.
(92)
الطعن رقم 5080 لسنة 62 القضائية
(1 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" "إساءة استعمال العين المؤجرة" التزام
"التزامات المستأجر".
(1) العين المؤجرة. شمولها الملحقات التي لا تكتمل منفعتها المقصودة من الإيجار إلا
بها. مؤدى ذلك. إساءة استعمال هذه الملحقات أو الانتقاص من منافع المبنى يعد إساءة
استعمال للعين المؤجرة وضرراً بسلامة المبنى.
(2) ملحقات العين المؤجرة. ماهيتها. اعتبار سطح العقار من المرافق اللازمة لاستعمال
العين في الغرض المقصود منها. مؤداه.
(3) قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء العين المؤجرة. استناداً إلى ثبوت استعمال الطاعن
لسطح العقار بطريقة ضارة بسلامة المبنى بحكم نهائي. صحيح.
(4) حكم "حجية الأحكام". قوة الأمر المقضي.
اكتساب القضاء النهائي قوة الأمر المقضي. أثره. منع الخصوم من العودة إلى المناقشة
في المسألة التي فصل فيها بأي دعوى تالية ولو بأدلة لم يسبق إثارتها في الدعوى الأولى.
(5) النص في عقد الإيجار على التنفيذ العيني حالة إجراء المستأجر تعديلات بالعين دون
إذن المالك. لا يحول دون حق المؤجر في طلب الفسخ طبقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن.
متى توافرت شروط الإخلاء.
(6) محكمة الموضوع.
محكمة الموضوع. استعمالها الرخص المخولة لها. من اطلاقاتها حسبما تراه من ظروف كل دعوى.
لا معقب عليها في ذلك.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد ذكره بالعقد
وإنما تشمل أيضاً ما يكون من ملحقاتها التي لا تكتمل منفعتها المقصودة من الإيجار إلا
بها. ولازم ذلك أن كل إساءة استعمال لهذه الملحقات تعد إساءة استعمال للعين المؤجرة
ذاتها، وأن كل انتقاص من منافع المبنى الذي توجد به العين المؤجرة يعد ضرراً ماساً
بسلامة المبنى.
2 - مفاد المواد 432، 564، 566 من التقنين المدني أن ملحقات العين المؤجرة تشمل كل
ما أُعد بصفة دائمة لاستعمال العين في الغرض المقصود منها، أو حتى يستكمل هذا الاستعمال
طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين، وإذ كان سطح العقار الكائن
به الشقة محل النزاع يعتبر من المرافق المشتركة في العقار اللازمة لاستعمال العين في
الغرض المقصود منها وحتى يستكمل هذا الاستعمال، فإن مؤدى ذلك أن يعتبر السطح من ملحقات
هذه العين.
3 - إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال
الطاعن لذلك السطح بطريقة ضارة بسلامة المبنى معتداً في ثبوت ذلك بالحكم النهائي الصادر
في الدعوى... فإنه يكون قد صادف صحيح القانون.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن للقضاء النهائي قوة الأمر المقضي فيما يكون
قد فصل فيه بين الخصوم، ومتى حاز الحكم هذه القوة فإنه يمنع الخصوم من العودة إلى المناقشة
في المسألة التي فصل فيها بأي دعوى تالية يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية أو
واقعية لم يسبق إثارتها في الدعوى الأولى أو أثيرت ولم يبحثها الحكم.
5 - النص في عقديّ إيجار العينين محل النزاع على إعادة الحال إلى ما كان عليه بمصاريف
يتحملها المستأجر إذا قام الأخير بأي تعديلات في العين المؤجرة دون إذن كتابي من المالك
وإن جاء تطبيقاً للقواعد العامة التي تجيز للمؤجر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض
- أن يطلب التنفيذ العيني بإعادة العين إلى أصلها أو فسخ الإجارة مع التعويض في الحالتين
إن كان له مقتض إلا أن ذلك لا يحول دون حق المطعون ضدها في طلب الفسخ طبقاً لأحكام
قانون إيجار الأماكن الواجب التطبيق طالما توافرت الشروط اللازمة لإخلاء العين المؤجرة.
6 - استعمال الرخص التي تكون لمحكمة الموضوع هو من إطلاقات تلك المحكمة فيكون لها الخيار
في أن تأخذ بها من عدمه حسبما تراه من ظروف كل دعوى - بغير معقب عليها في ذلك.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون
ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم 6223 لسنة 1991 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية
بطلب الحكم بإخلاء الشقة والدكان المبينين بالصحيفة وعقديّ الإيجار المؤرخين 1/ 1/
1966، 1/ 9/ 1966 وقالت بياناً لدعواها أنه بموجب هذين العقدين استأجر منها الطاعن
العينين محل النزاع وإذ ثبت استعماله لهما في غير ما أعد له وبطريقة ضارة بسلامة المبنى
بالحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم 1560 لسنة 1990 مدني كلي الإسكندرية واستئنافها
رقم 469 لسنة 47 ق الإسكندرية فقد أقامت الدعوى، قضت المحكمة بإجابة المطعون ضدها إلى
طلباتها، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 194 لسنة 48 ق الإسكندرية، وبتاريخ
8/ 6/ 1992 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض،
وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة -
في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعي الطاعن بالوجه الأول من السبب الأول منهما على الحكم
المطعون فيه القصور في التسبيب والخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقول أن البين
من عقد الإيجار المبرم بينه وبين المطعون ضدها عن الشقة محل النزاع أنه خلا من النص
على أن سطح العقار يعتبر من ملحقات العين المؤجرة والذي لا يعد من مرافقها التي لا
غنى للمستأجر عنها فضلاً عن أن العقار يتكون من أعيان أخرى فلا يقتصر على استعماله
وحده، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه - بإخلاء الشقة المؤجرة له - على ما ثبت من
الحكم الصادر في الدعوى رقم 1560 لسنة 1990 مدني كلي الإسكندرية واستئنافه رقم 469
لسنة 47 ق الإسكندرية من أنه أساء استعمال العين على النحو الوارد بتقرير الخبير المودع
في الدعوى رقم 3901 لسنة 1987 مدني كلي الإسكندرية الذي يتضمن أنه قام بتربية الدواجن
بسطح العقار مما تسبب في حصول حفر به، تسرب منه المياه التي أدت إلى تساقط الحجارة
والغطاء الخرساني لأسقف المبنى وتسرب الصدأ إلى حديد التسليح به - رغم أن السطح ليس
من ملحقات العين المؤجرة أو توابعها ولم يدلل الحكم على اعتباره كذلك مستهدياً بطبيعة
الأشياء أو عرف الجهة أو قصد المتعاقدين بما لا محل معه لإعمال حكم المادة 18 من القانون
136 لسنة 1981 بفسخ عقد الإيجار فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. وحيث إن النعي غير
سديد ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد
ذكره بالعقد إنما تشمل أيضاً ما يكون من ملحقاتها التي لا تكتمل منفعتها المقصودة من
الإيجار إلا بها. ولازم ذلك أن كل إساءة استعمال لهذه الملحقات تعد إساءة استعمال للعين
المؤجرة ذاتها، وأن كل انتقاص من منافع المبنى الذي توجد به العين المؤجرة يعد ضرراً
ماساً بسلامة المبنى، لما كان ذلك وكان مفاد المواد 432، 564، 566 من التقنين المدني
أن ملحقات العين المؤجرة تشمل كل ما أُعد بصفة دائمة لاستعمال العين في الغرض المقصود
منها، أو حتى يستكمل هذا الاستعمال طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد
المتعاقدين، وإذ كان سطح العقار الكائن به الشقة محل النزاع يعتبر من المرافق المشتركة
في العقار اللازمة لاستعمال العين في الغرض المقصود منها وحتى يستكمل هذا الاستعمال،
فإن مؤدى ذلك أن يعتبر السطح من ملحقات هذه العين، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا
النظر وأقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال الطاعن لذلك السطح
بطريقة ضارة بسلامة المبنى معتداً في ثبوت ذلك بالحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم
1560 لسنة 1990 مدني كلي الإسكندرية فإنه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحي النعي عليه
بهذا الوجه على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الثاني من السبب الأول من سببيّ الطعن على الحكم المطعون
فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون وفى بيان يقول
إن الحكم استند في قضائه بإخلاء الدكان محل النزاع لثبوت استعماله استعمالاً ضاراً
بسلامة المبنى إلى الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم 1560 لسنة 1990 مدني كلي الإسكندرية
واستئنافها رقم 469 لسنة 47 ق الإسكندرية الذي أسس قضاءه على ما تضمنه تقرير الخبير
المودع في الدعوى رقم 3901 لسنة 1987 مدني كلي الإسكندرية رغم أن هذا التقرير لم يكن
قاطعاً في ثبوت الأضرار المحققة بسلامة المبنى وجاء قاصراً في هذا الصدد، مما يكون
معه منطوق الحكم الصادر بثبوت الضرر مناقضاً لما تضمنه ذلك التقرير ويضحي الحكم المطعون
فيه باستناده إليه معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن للقضاء النهائي
قوة الأمر المقضي فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم، ومتى حاز الحكم هذه القوة فإنه
يمنع الخصوم من العودة إلى المناقشة في المسألة التي فصل فيها بأي دعوى تالية يثار
فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها في الدعوى الأولى أو
أثيرت ولم يبحثها الحكم، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد استند في قضائه بالإخلاء
لثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبنى إلى الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم 1560
لسنة 1990 مدني كلي الإسكندرية واستئنافها رقم 469 لسنة 47 ق الإسكندرية الذي حاز قوة
الأمر المقضي فيما فصل فيه بين الخصوم في تلك المسألة بما لا يجوز معه إثارة هذا النزاع
مرة أخرى في الدعوى الماثلة فإن النعي بهذا الوجه يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى
بيان ذلك يقول إنه لا محل لإعمال حكم المادة 18/ د من القانون رقم 136 لسنة 1981 بإخلاء
العين المؤجرة لاستعمالها بطريقة ضارة بسلامة المبنى إذا نص عقد الإيجار على جزاء آخر،
وإذ كان الثابت من نص المادة الثامنة من كل من عقديّ إيجار الشقة والدكان محل النزاع
أنه قد نص على إعادة الحال إلى ما كان عليه بمصاريف يتحملها المستأجر إذا قام الأخير
بأي تعديلات في العين المؤجرة دون إذن كتابي من المالك، بما كان لازمه إعمال هذا الجزاء
بغرض أنه أساء استعمال العينين المؤجرتين، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر
فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن ما نص عليه عقدا إيجار العينين محل النزاع على النحو
الوارد بوجه النعي وإن جاء تطبيقاً للقواعد العامة التي تجيز للمؤجر - وعلى ما جرى
به قضاء هذه المحكمة - أن يطلب التنفيذ العيني بإعادة العين إلى أصلها أو فسخ الإيجار
مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض إلا أن ذلك لا يحول دون حق المطعون ضدها في
طلب الفسخ طبقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن الواجب التطبيق طالما توافرت الشروط اللازمة
لإخلاء العين المؤجرة، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه لا يكون قد أخطأ
في تطبيق القانون ويضحي النعي عليه بهذا الوجه على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثاني من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في
تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول أن القضاء بالفسخ والإخلاء عند تحقق سبب من أسباب
إخلاء المكان المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 جوازي لمحكمة
الموضوع التي يجوز لها رفض طلب المؤجر بذلك إذا رأت أن المخالفة بسيطة أو أن المستأجر
بادر إلى إزالتها، كما يجوز للمحكمة أن تمنح الأخير أجلاً لهذه الإزالة، وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بالإخلاء لثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبنى على
سند من وجوبه في هذه الحالة وهو ما حجبه عن إعمال سلطته التقديرية في استظهار ما إذا
كانت المخالفة المسندة إليه من الجسامة بحيث تستأهل فسخ عقد الإيجار والإخلاء من عدمه،
فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه أياً كان وجه الرأي فيما يثيره الطاعن بوجه النعي
من أن القضاء بالفسخ والإخلاء عند تحقق سبب من أسباب إخلاء المكان المنصوص عليها في
المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 جوازي لمحكمة الموضوع أم أنه وجوبي إذا ما
ثبتت المخالفة المبررة له، فإن ما ينعاه به على الحكم المطعون فيه هو عدم استعمال سلطته
التقديرية في هذا الصدد، وإذ كان استعمال الرخص التي تكون لمحكمة الموضوع هو من اطلاقات
تلك المحكمة فيكون لها الخيار في أن تأخذ بها من عدمه حسبما تراه من ظروف كل دعوى -
بغير معقب عليها في ذلك فإن النعي بهذا الوجه يضحي غير مقبول.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.