أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 47 - صـ 845

جلسة 22 من مايو سنة 1996

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم اسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، سيد قايد نائبي رئيس المحكمة، عبد الغفار المنوفي ومحمد جمال الدين سليمان.

(158)
الطعن رقم 5115 لسنة 61 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن" "حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة". عقد "بطلان العقد". بطلان. نظام عام. حكم "عيوب التدليل: ما يعد قصوراً، ما يعد خطأ".
(1) حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه. مخالفة ذلك. أثره. بطلان العقود اللاحقة للعقد بطلاناً مطلقاً. سواء علم المستأجر اللاحق بصدور العقد الأول أو لم يعلم به. م 24 ق 49 لسنة 1977. لا محل لإعمال نص الماد 573 مدني.
(2) التعرف على عقد الإيجار الأسبق في التاريخ. يكون بالتاريخ المعطى للعقد عند عدم المنازعة في صحته. لا يغير من ذلك عدم إثبات تاريخ هذا العقد. علة ذلك.
(3) عدم منازعة المطعون ضدهما في التاريخ المعطى لعقد إيجار الطاعنة السابق على التاريخ الثابت بعقد المطعون ضده الثاني. قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها بالتمكين من عين النزاع والتسليم تأسيساً على سبق وضع يد المطعون ضده الثاني على العين وإثبات تاريخ العقد المحرر له بتاريخ سابق على إثبات عقدها ودون التحقق من إنكار أو اعتراف أي من الطرفين بتاريخ عقد خصمه لمعرفة أي من العقدين أسبق. خطأ وقصور.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في الفقرة الرابعة من المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 - بشأن إيجار الأماكن - يدل على أن المشرع رتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلاناً مطلقاً لتعارض محل الالتزام في ذلك العقد مع نص قانوني آمر متعلق بالنظام العام بما يمتنع معه إجراء المفاضلة بينه وبين العقد السابق وفقاً لنص المادة 573 من القانون المدني على أساس الأسبقية في وضع اليد، وذلك سواء كان المستأجر اللاحق عالماً بصدور العقد الأول أم غير عالم به.
2 - المعمول عليه في التعرف على عقد الإيجار الأول ليعتد به وحده دون العقد أو العقود اللاحقة التي نص القانون صراحة على بطلانها - عند عدم المنازعة في صحة التاريخ المعطى للعقد - هو بهذا التاريخ ولا يغير من ذلك ما اشترطه المشرع بالفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر من وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة لخلو النص من اشتراط أن يكون العقد الأول ثابت التاريخ لإعمال حكم الفقرة الرابعة من هذه المادة في ترتيب بطلان العقود اللاحقة جزاء مخالفة الحظر الوارد فيها.
3 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة على سند مما استخلصه من سبق وضع يد المطعون ضده الثاني على العين محل النزاع، ومن مجرد إثبات تاريخ عقد الإيجار المحرر له بمأمورية الشهر العقاري بتاريخ سابق على إثبات تاريخ العقد المبرم للطاعنة، رغم عدم منازعة المطعون ضدهما في التاريخ المعطى للعقد الأخير - السابق على التاريخ الثابت لعقد المطعون ضده الثاني - فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون - وقد حجبه هذا الخطأ عن التحقق من إنكار أو اعتراف أي من الطرفين بتاريخ عقد خصمه للوصول إلى معرفة أي من العقدين كان هو الأسبق وأيهما كان اللاحق بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضدهما الدعوى رقم 5771 لسنة 1988 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية - بطلب الحكم بتمكينها من الشقة محل النزاع والتسليم - وقالت بياناً لدعواها أنه في غضون عام 1982 أسندت المطعون ضدها الأولى إليها وزوجها القيام ببناء عقار على الأرض المملوكة لها، ولاحتياجها إلى وحدة سكنية تعاقدت مع وكيل المذكورة على استئجار شقة بذلك العقار بموجب عقد مؤرخ 3/ 12/ 1983، إلا أنه نتيجة لخلاف حول تنفيذ عقد المقاولة قامت المطعون ضدها الأولى ووكيلها بتحرير عقد إيجار لنجلها المطعون ضده الثاني عن نفس العين - مما أدى بها إلى تحرير المحضر رقم 1600 لسنة 1987 إداري الظاهر الذي لم تنكر فيه المطعون ضدها الأولى أو وكيلها ذلك العقد وإذ توافرت للعقد أركانه - فقد أقامت الدعوى - حكمت المحكمة برفض الدعوى - استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 6822 لسنة 106 ق استئناف القاهرة - وبتاريخ 7/ 8/ 1991 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف - طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن - وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه على سند من أن المطعون ضده الثاني قد سبقها في وضع يده على العين محل النزاع، وفي إثبات تاريخ عقد الإيجار المحرر له عن العقد سندها، في حين أنه تطبيقاً لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا محل لإجراء المفاضلة بين عقود المستأجرين على أساس من الاعتبارات الواردة بنص المادة 573 من القانون المدني - ومنها سبق وضع اليد، وأن العبرة في ذلك بالعقد الأول دون العقد اللاحق الذي يقع باطلاً، وأنه يعتد في هذا الصدد بأسبقية تاريخ إبرام العقد، وليس بأسبقية ثبوت التاريخ، وإذ كان عقد الإيجار المحرر لصالحه سابقاً في تحريره على العقد الذي حررته المطعون ضدها الأولى لابنها المطعون ضده الثاني - دون منازعة منهما في ذلك - وبدلالة ما قدمته من شهادة صادره من هيئة المواصلات السلكية واللاسلكية بتركيب تليفون بالعين بتاريخ 1/ 5/ 1984 السابق على العقد الأخير فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف النظر المتقدم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد - ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في الفقرة الرابعة من المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 - بشأن إيجار الأماكن - على أنه "ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو وحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول" يدل على أن المشرع رتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلاناً مطلقاً لتعارض محل الالتزام في ذلك العقد مع نص قانوني آمر متعلق بالنظام العام بما يمتنع معه إجراء المفاضلة بينه وبين العقد السابق وفقاً لنص المادة 573 من القانون المدني على أساس الأسبقية في وضع اليد، وذلك سواء كان المستأجر عالماً بصدور العقد الأول أم غير عالم به، هذا والمعوّل عليه في التعرف على عقد الإيجار الأول ليُعتد به وحده دون العقد أو العقود اللاحقة التي نص القانون على بطلانها - عند عدم المنازعة في صحة التاريخ المعطى للعقد - هو بهذا التاريخ، ولا يغير من ذلك ما اشترطه المشرع بالفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر من وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة لخلو النص من اشتراط أن يكون العقد الأول ثابت التاريخ لإعمال حكم الفقرة الرابعة من هذه المادة في ترتيب بطلان العقود اللاحقة جزاء مخالفة الحظر الوارد فيها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة على سند مما استخلصه من سبق وضع يد المطعون ضده الثاني على العين محل النزاع، ومن مجرد إثبات تاريخ عقد الإيجار المحرر له بمأمورية الشهر العقاري بتاريخ سابق على إثبات تاريخ العقد المبرم للطاعنة، رغم عدم منازعة المطعون ضدهما في التاريخ المعطى للعقد الأخير - السابق على التاريخ الثابت لعقد المطعون ضده الثاني - فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وقد حجبه هذا الخطأ عن التحقيق من إنكار أو اعتراف أي من الطرفين بتاريخ عقد خصمه للوصول إلى معرفة أي من العقدين كان هو الأسبق وأيهما كان اللاحق بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب ويوجب نقضه.