أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 44 - صـ 326

جلسة 3 من مايو سنة 1993

برئاسة السيد المستشار/ عبد الحميد أحمد سليمان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى إبراهيم عارف، إلهام نجيب نوار نائبي رئيس المحكمة. سيد محمود يوسف وأحمد محمود كامل.

(192)
الطعن رقم 1088 لسنة 55 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن: الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة". بطلان. دعوى "شروط قبولها". قضاء مستعجل. نظام عام. نقض "أسباب الطعن". حكم "عيوب التدليل: الخطأ في القانون".
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. م 31/ أ ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو تضمنه. أجرة غير مستحقة. أثره. عدم قبول الدعوى. بطلانه. تعلقه بالنظام العام. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه. لا يغني عنه صدور حكم من القضاء المستعجل بالطرد للتأخير في سداد الأجرة أو أي وسيلة أخرى. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى اعتبار أمر الحجز التحفظي بمثابة تكليف بالوفاء. خطأ.
النص في المادة 31/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن المقابلة للمادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ)...... إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشرة يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر........" مفاده أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة غير مستحقة لعدم حلول أجل الوفاء بها تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ذلك أن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام، ويجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، ويجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى خالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع ويجب أن يتم هذا التكليف بإحدى الطرق التي وردت بالنص سالف البيان ولا يغني عنه صدور حكم من القضاء المستعجل بالطرد للتأخير في سداد الأجرة أو أي وسيلة أخرى، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الحكم اعتبر صدور أمر بالحجر التحفظي بمثابة تكليف بالوفاء مخالفاً هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة والمرحوم (......) و..... الدعوى رقم 1054 لسنة 1982 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 4/ 1974 والإخلاء والتسليم وقال بياناً لها إنه بموجب هذا العقد استأجر المرحوم (.....) الشقة محل النزاع وأنه لم يصرف مبلغ 457 جنيه متأخر أجرة وفروق استحقت بموجب حكم قضائي حصل بموجبه على أمر حجز تحفظي كما أجر والطاعنة عين النزاع من الباطن (..... دون إذن كتابي منه ومن ثم أقام الدعوى. حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 5067 لسنة 99 ق القاهرة وبتاريخ 7/ 2/ 1985 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء تكليفاً صحيحاً شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بالحجز التحفظي واعتبره تكليفاً بالوفاء فإنه يكون قد قبل الدعوى دون أن يسبقها تكليفاً بالوفاء صحيح قانوناً مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 31/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن المقابلة للمادة 18/ ب من القانون رقم 136 سنة 1981 على أن "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر......" مفاده أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة غير مستحقة لعدم حصول أجل الوفاء بها تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ذلك أن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام، ويجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها ويجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى خالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع ويجب أن يتم هذا التكليف بإحدى الطرق التي وردت بالنص سالف البيان ولا يغني عنه صدور حكم من القضاء المستعجل بالطرد للتأخير في سداد الأجرة أو أي وسيلة أخرى، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الحكم اعتبر صدور أمر بالحجر التحفظي بمثابة تكليف بالوفاء مخالفاً هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه بالنسبة لطلب الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة فإنه يتعين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به بالنسبة لهذا السبب وبعدم قبول الدعوى.