أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 43 - صـ 1050

جلسة 27 من فبراير سنة 1996

برئاسة السيد المستشار/ أحمد مدحت المراغي رئيس محكمة النقض، وعضوية السادة المستشارين نواب رئيس المحكمة/ محمود شوقي أحمد شوقي، محمد رأفت حسين خفاجي، محمد عبد المنعم حافظ خليل، محمد حسن عبد الوهاب العفيفي، أحمد زكي صالح غرابه، محمد فتحي حسن الجمهودي، ريمون فهيم إسكندر، أحمد محمود مكي، يحيي إبراهيم كمال الدين عارف، والسيد المستشار/ يحيي جلال فضل.

(214)
الطعن رقم 117 لسنة 64 القضائية "هيئة عامة"

(1 - 4) إيجار "إيجار الأماكن" "بيع الجدك" "التنازل عن الإيجار". بيع "بيع الجدك" "البيوع الجبرية" إثبات. إعلان.
(1) الأصل حظر تنازل المستأجر عن عقد الإيجار إلا بإذن صريح من المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها. الاستثناء. حالاته حددها المشرع على سبيل الحصر. منها بيع المتجر. م 594 مدني.
(2) المتجر في معني المادة 594 مدني. عناصره. بيع المتجر المحجوز عليه. أثره. للراسي عليه المزاد حقوق وواجبات المشتري في البيع الاختياري. علة ذلك.
(3) حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر في الحصول على نسبة 50% من قيمة حق الإجارة أو في استرداد العين متى أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه النسبة المذكورة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر له قانوناً بالثمن المعروض عليه من المشتري أو الذي رسا به المزاد في حالة البيع الجبري. حق المالك في شراء المبيع. نشوؤه من تاريخ رسو المزاد دون توقف على إعلانه ما لم يثبت تنازله عنه صراحة أو ضمناً.
(4) الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر. سريانه من تاريخ إعلانه على يد محضر طبقا للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين. لا يغني عن الإعلان إخطاره بجلسة المزاد أو ثبوت علمه بالبيع والثمن الذي رسا به المزاد بأي طريق أخر.
(5) نقض "أسباب الطعن" "الأسباب المتعلقة بالنظام العام".
الأسباب المتعلقة بالنظام العام. ماهيتها. إثارة النيابة سبب لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.
1 - نظم المشرع العلاقة بين مؤجري الأماكن المبنية ومستأجريها بمقتضي قوانين خاصة قيد فيها حق المستأجر فلم يجز له أن يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن صريح من المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها واستثني من ذلك عدة حالات بينَّها بيان حصر منها حالة بيع المحل التجاري - بما يتضمنه من تنازل عن إيجار - منصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني وذلك رغبة من المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلي ذلك وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله.
2 - المتجر في معنى المادة 594 مدني منقول معنوي يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية كآلات المصنع والأثاث التجاري ومقومات معنوية كالعملاء والسمعة التجارية والحق في الإجارة، وبيع المتجر المحجوز عليه ينشئ للراسي عليه المزاد حقوق المشتري في البيع الاختياري ويلزمه واجباته باعتبار أن جوهر البيع هو نقل ملكيته شيء أو حق مالي آخر مقابل ثمن نقدي، غير أنه يتم في البيع الاختياري بتوافق إرادتين ويقع في البيع الجبري بسلطة الدولة دون توافر رضاء البائع، ومن شأنه أن ينقل ملكية المتجر للراسي عليه المزاد بمقوماته المادية والمعنوية بما في ذلك حق الإجارة منذ تاريخ رسو المزاد عليه باعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر المدين.
3 - النص في المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدي رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشتري والذي ارتضاه المستأجر أو الثمن الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد فعلاً فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن الإعلان علم المالك بجلسة المزاد، وينشا حق المالك في شراء المبيع من تاريخ رسو المزاد ودون توقف على إعلان المستأجر له إلا إذا تنازل مالك العقار عن حقه في الشراء صراحة أو ضمناً بأن يتخذ موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على أن حقيقة مقصودة هو إمضاء ذلك البيع وجعله مبرماً.
4 - إذ كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع والثمن المعروض أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر فإن لازم ذلك أن يكون الإعلان الصحيح المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطاً لازماً لجريان الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء باعتبار أن هذا الميعاد مهلة خالصة رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذي يتعين عليه إيداعه خلالها ولا يغني عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن الذي رسا به المزاد بأي طريق آخر ما لم يثبت تنازله عن ذلك الحق صراحة أو ضمناً.
5 - الأسباب المتعلقة بالنظام العام هي الأسباب المبنية على مخالفة قاعدة قانونية قصد بها المشرع تحقيق مصلحة عامة بتنظيم وضع لا يجوز للأفراد الخروج عليه ترجيحاً للصالح العام على ما قد يكون لبعض الأفراد من مصالح خاصة مغايرة ويشترط لقبول سبب تثيره النيابة لأول مرة أمام محكمة النقض فضلاً عن أن يكون متعلقاً بالنظام العام ألا يخالطه واقع وأن يرد على الجزء المطعون فيه من الحكم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن وقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى 885 لسنة 1991 تجاري قنا الابتدائية بطلب الحكم بصحة إجراءات شرائهم المحل والمخزن المبينين بالأوراق والتسليم واحتياطياً بطلان بيعهما من الطاعن الثاني إلى الطاعن الأول والإخلاء والتسليم، وقالوا بياناً لذلك أنهم أجروا المحل والمخزن موضوع النزاع المملوكين لهم إلى مستأجر أشهر إفلاسه وعين الطاعن الثاني وكيلاً لدائنيه فباع المتجر المنشأ فيهما إلى الطاعن الأول بالمزاد العلني، وإذ لم يعلنوا بالثمن الذي رسا به المزاد على النحو المنصوص عليه في المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فقد بادروا بإعلان رغبتهم في الشراء وإيداع الثمن خزانة المحكمة وأقاموا الدعوى بطلباتهم سالفة البيان، ومحكمة أول درجة حكمت ببطلان البيع ورفضت ماعدا ذلك من طلبات، استأنف الطرفان هذا الحكم بالإستئنافين رقمي 110، 115 لسنة 12 ق قنا وبتاريخ 17/ 11/ 1993 رفضت المحكمة استئناف الطاعنين وقضت بطلبات المطعون ضدهم الأصلية. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على الدائرة المختصة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن تلك الدائرة رأت بجلستها المعقودة بتاريخ 8/ 5/ 1995 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 للعدول عن المبدأ الذي قررته أحكام سابقة صادرة من دوائر المواد المدنية بالمحكمة بأن مؤدى نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 انه في حالة بيع المتجر بالمزاد العلني يكفي إخطار مالك العقار بمكان وزمان هذا البيع ليتمكن من الاشتراك فيه واسترداد منفعة العين المؤجرة وإلا اقتصر حقه على اقتضاء النسبة المقررة له قانوناً وأنه إذا اختار مالك العقار الشراء فإنه يشتري حق الانتفاع بالعين خالية فلا يلتزم إلا بإيداع مثل النسبة المقررة له قانونا، كما يكون له في حالة عدم إخطاره بالبيع أن يطلب الحكم ببطلانه وإخلاء المشتري من العين التي اشتراها وإعادتها إلى المستأجر الذي باعها، وإذ حددت الهيئة جلسة لنظر الطعن فقد قدمت النيابة مذكرة عدلت فيها عن رأيها السابق إلا أنها طلبت نقض الحكم لسبب جديد تمسكت به. وحيث أن المشرع نظم العلاقة بين مؤجري الأماكن المبنية ومستأجريها بمقتضي قوانين خاصة قيد فيها حق المستأجر فلم يجز له أن يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن صريح من المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها واستثني من ذلك عدة حالات بينَّها بيان حصر منها حالة بيع المحل التجاري - بما يتضمنه من تنازل عن الإيجار - المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني وذلك رغبة من المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى ذلك وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله. والمتجر في معني المادة 594 مدني منقول معنوي يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية كآلات المصنع والأثاث التجاري ومقومات معنوية كالعملاء والسمعة التجارية والحق في الإجارة، وبيع المتجر المحجوز عليه ينشئ للراسي عليه المزاد حقوق المشتري في البيع الاختياري ويلزمه واجباته باعتبار أن جوهر البيع هو نقل ملكية شيء أو حق مالي آخر مقابل ثمن نقدي، غير أنه يتم في البيع الاختياري بتوافق إرادتين ويقع في البيع الجبري بسلطة الدولة دون توافر رضاء البائع، ومن شأنه أن ينقل ملكية المتجر للراسي عليه المزاد بمقوماته المادية والمعنوية بما في ذلك حق الإجارة منذ تاريخ رسو المزاد عليه باعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر المدين، ولم يخرج المشرع عن هذه الغاية حين أصدر القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فأورد حكماً مكملاً لنص المادة 594/ 2 من القانون المدني أفصحت المذكرة الإيضاحية وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب عن أن المقصود منه تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية وألا يستأثر المستأجر بثمن بيع المتجر دون المالك فنص في المادة 20 من القانون على أنه (يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكني الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلي المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانه المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها). مما مفاده أن المشرع أعطي لمالك العقار بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشتري والذي ارتضاه المستأجر أو الثمن الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهله خالصة ذلك العقار رسم المشرع حدودها بتدبر فيه أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد فعلاً فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن الإعلان علم المالك بجلسة المزاد، وينشأ حق المالك في شراء المبيع من تاريخ رسو المزاد ودون توقف على إعلان المستأجر له إلا إذا تنازل مالك العقار عن حقه في الشراء صراحة أو ضمناً بان يتخذ موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على أن حقيقة مقصوده هو إمضاء ذلك البيع وجعله مبرماً.
لما كان ذلك وكانت الهيئة قد انتهت إلى هذا النظر بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية فإنها تعدل عن الأحكام التي ارتأت غير ذلك فيما قررته من أن الإخطار بالمزاد يغني عن الإعلان المبين بالمادة 20 المشار إليها. وحيث إنه يتعين على الهيئة الفصل في الطعن المحال إليها.
وحيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث أن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعنان بالسبب الخامس والوجهين الثاني والثالث من السبب الأول وبالوجه الأول من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أنهما تمسكا بسقوط حق المطعون ضدهم في شراء المتجر المبيع تأسيساً على أنهم وجهوا إنذار إلى الطاعن الثاني بتاريخ 26/ 2/ 1991 يعترضون فيه على إتمام المزاد المحدد له جلسة 11/ 3/ 1991 ثم حضروا هذه الجلسة بمندوب عنهم وشاركوا فيها فلم يرسي عليهم المزاد ولم يودعوا الثمن إلا بتاريخ 24/ 4/ 1991 وهو ما يدل على علمهم اليقيني بتاريخ المزاد ومكانه وعن تنازلهم عن حقهم في الإخطار وتحقق الغاية من هذا الإجراء. فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وتأسيساً على أن الميعاد المسقط لحق ملاك العقار في الشراء لا يجري إلا من تاريخ الإعلان على يد محضر مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع والثمن المعروض أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر فإن لازم ذلك أن يكون الإعلان الصحيح المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطاً لازماً لجريان الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء باعتبار أن هذا الميعاد مهلة خالصة رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذي يتعين عليه إيداعه خلالها ولا يغني عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن الذي رسا به المزاد بأي طريق آخر ما لم يثبت تنازله عن ذلك الحق صراحة أو ضمناً، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي عليه يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسببين الثالث والرابع وبالوجه الأول من السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والتناقض ذلك أنه أقام قضاءه على بطلان البيع لعدم إعلان الملاك على يد محضر عملاً بنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 رغم أن هذه المادة لم تنص صراحةً على البطلان، كما أنه قضي بإلزام الطاعنين بتسليم العين المبيعة إلى الملاك في حين أن بطلان البيع بالمزاد يقتضي رد الحال إلى ما كانت عليه وتسليم عين النزاع إلى بائعها الطاعن الثاني، كما أنه تناقض إذا انتهى إلى بطلان إجراءات البيع بالمزاد ثم عاد وأعمل نتيجة هذه الإجراءات حين قضي بصحة إيداع المطعون ضدهم للثمن الذي تحدد بناء عليهما مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله. ذلك أنه لما كانت الهيئة قد انتهت على ما سلف بيانه إلى حتمية إتمام المزاد قبل إعلان مالك العقار بالثمن الذي تم به بيع المتجر، وإلى أن حق مالك العقار في الاسترداد ينشأ بمجرد تمام البيع دون توقف على إعلانه من قبل المستأجر، وأن الإعلان إنما ينشئ حق المستأجر في جريان الميعاد المسقط لحق المالك في الاسترداد، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى القضاء المطعون ضدهم بطلبهم الأصلي بصحة إجراءات شرائهم للمتجر موضوع النزاع تأسيساً على أنهم أبدوا رغبتهم في الشراء وأودعوا الثمن الذي رسا به المزاد مخصوماً منه النسبة التي قررها المشرع للمالك دون توقف على إعلان المستأجر لهم، فإنه يكون قد انتهى إلى النتيجة التي تتفق وصحيح القانون ولا يبطله ما استطرد إليه تزيداً من تقريرات قانونية بشأن بطلان المزاد لإتمامه قبل إعلان مالك العقار بزمان ومكان انعقاده قبل إجرائه، ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
وحيث أن النيابة العامة تنعى بالسبب الذي أثارته على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول أن المتجر قد بيع نظير 26500 ج منها مبلغ 7018 ج ثمن المنقولات والباقي حق إيجار وجدك وقد أودع المطعون ضدهم مبلغ عشرين ألف جنيه فقضي الحكم المطعون فيه بصحة إجراءات الشراء قولاً منه أن المبلغ يزيد عن نصف قيمة العين خالية دون أن يتحقق من قيمة حق الإجارة وحده وأن المبلغ المودع يمثل الثمن مخصوماً منه نصف حق الإجارة مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول. ذلك أن الأسباب المتعلقة بالنظام العام هي الأسباب المبنية على مخالفة قاعدة قانونية قصد بها المشرع تحقيق مصلحة عامة بتنظيم وضع لا يجوز للأفراد الخروج عليه ترجيحاً للصالح العام على ما قد يكون لبعض الأفراد من مصالح خاصة مغايرة ويشترط لقبول سبب تثيره النيابة لأول مرة أمام محكمة النقض فضلا عن أن يكون متعلقاً بالنظام العام ألا يخالطه واقع وأن يرد على الجزء المطعون فيه من الحكم. لما كان ذلك وكان المشرع وإن حدد النسبة المستحقة للمالك في حالة بيع المتجر بأنها 50% من قيمة حق الإجارة وسمح له بالاسترداد إن هو أودع الثمن مخصوماً منه هذه النسبة إلا أنه ترك للأفراد حرية تقدير كل عنصر من عناصر المتجر المبيعة بما في ذلك قيمة عنصر الإجارة ولم يقيد المشرع حق المالك في المنازعة في صورية الثمن أو صورية توزيعه على عناصر المتجر المبيع ولم يفرض على بائع المتجر قبول تقدير المالك عنصر الإجارة وإنما ترك الأمر لإرادة الخصوم لتخضع لسلطة محكمة الموضوع التقديرية باعتباره في النهاية من مسائل الواقع. لما كان ذلك وكان الطاعنان لم ينازعا في كفاية المبلغ المودع للوفاء بثمن المتجر بعد خصم المستحق للمالك فلا على الحكم المطعون فيه أن لم يعرض لذلك. ولم يكن هذا الشق من الحكم محلاً للطعن منهما فإنه لا يقبل من النيابة إثارته بوجه النعي.