أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 43 - صـ 1083

جلسة 17 من سبتمبر سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطة، ومحمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين نواب رئيس المحكمة وفتيحه قره.

(219)
الطعن رقم 2326 لسنة 57 القضائية

(1 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" "التأخير في الوفاء بالأجرة". عقد "فسخ العقد". حكم "حجية الحكم" "تسبيب الحكم". قضاء مستعجل. نقض "أسباب الطعن". نظام عام.
(1) الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه عند الإخلال بالالتزامات الناشئة عنه. جائز في العقود الملزمة للجانبين ومنها الإيجار. م 158 مدني. تدخل المشرع بتعين أسباب الإخلاء بأحكام آمرة ومتعلقة بالنظام العام ومحددة على سبيل الحصر بالتشريعات الاستثنائية لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة. أثره. تقييد حرية المؤجر في إعمال الأثر الفوري للشرط الصريح الفاسخ في حالة تأخر المستأجر في سداد الأجرة. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981 - المقابلة للمادتين 31/ أ ق 49 لسنة 1977، 23 ق 52 لسنة 1969.
(2) الحكم الصادر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة لتأخره في الوفاء بالأجرة. لا يقيد محكمة الموضوع. لها أن تعيده إلى العين المؤجرة متى أوفى بالأجرة المستحقة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة في استئناف دعوى التمكين الموضوعية. لا ينال من ذلك الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة. علة ذلك.
(3) انتهاء الحكم المطعون فيه إلى استمرار عقد الإيجار وعدم انفساخه وأحقية المستأجر في العودة إلى العين المؤجرة استناداً إليه لتوقيه الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب. لا خطأ. يستوي في ذلك توقيه الإخلاء أمام المحكمة المستعجلة أو قبل إقفال باب المرافعة في استئناف دعوى التمكين المطعون في حكمها. علة ذلك.
(4) انتهاء الحكم إلى النتيجة الصحيحة قانوناً. لا يعيبه ما اشتملت عليه أسبابه تزيداً من خطأ في مادة القانون واجبة التطبيق.
(5) نعى الطاعن باقتصار محضري العرض والإيداع على المصاريف الرسمية لدعوي الطرد المستعجلة وأتعاب المحاماة دون المصاريف والنفقات الفعلية. سبب جديد لم يقدم دليله أمام محكمة الموضوع. غير مقبول.
1 - لئن كانت الأحكام العامة في القانون المدني إعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة وما نصت عليه المادة 158 منه تجيز في العقود الملزمة للجانبين الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه بما يؤدي إلى وقوع الفسخ في هذه الحالة نفاذاً لذلك الاتفاق بقوة القانون وحرمان المتعاقد بذلك من ضامنين إذ يقع الفسخ حتما دون أن يكون للقاضي خيار في أمره - بل ويتحقق ذلك دون حاجة إلى التقاضي ما لم ينازع المدين في وقوع موجب الفسخ - وان كانت مهمة القاضي تقف في هذه الحالة عند حد التحقق من عدم الوفاء بالالتزام ليقرر اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً، إلا أنه تحقيقاً للتوازن بين أوضاع المؤجرين والمستأجرين للأماكن التي تسري عليها أحكام القوانين الاستثنائية المنظمة للإيجار، رأي المشرع تعيين أسباب الإخلاء بأحكام آمرة ومتعلقة بالنظام العام أوردها على سبيل الحصر في القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 - الواجب التطبيق - الذي رأى التدخل بحكم آمر في حرية المؤجر في النص في العقد على الشرط الفاسخ الصريح في حالة التأخر في سداد الأجرة، فنص في المادة 18/ ب - المقابلة للمادتين 31/ أ من القانون 49 لسنة 1977، 23 من القانون 52 لسنة 1969 - على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية " أ - .......... ب - إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك..... ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية......" فدل بذلك على أنه وإن لم يصادر حق المتعاقدين في الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح في عقد الإيجار إلا أنه أورد عليه قيوداً منها ما يتصل بعدم إعمال الأثر الفوري لهذا الاتفاق وذلك بما أوجبه على المؤجر من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال مدة معينة ومنها ما يتعلق بتفادي الأثر المترتب على الاتفاق وذلك بما أجازه للمستأجر من توقي الإخلاء بأداء الأجرة والمصاريف الرسمية التي يوجب المشرع على المحكمة أن تحكم بها عند إصدار الحكم الذي تنتهي به الخصومة أمامها - ولا تمثل المصاريف الفعلية التي يتكبدها المحكوم له بها من الخصوم عملاً بنص المادة 184/ 1 من قانون المرافعات - وكذا النفقات الفعلية قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى، فإذا كان عقد الإيجار قد تضمن شرطاً صريحاً فاسخاً تعين أن يكون تحقق هذا الشرط وفق عليه التشريع الاستثنائي سالف الذكر من ضوابط.
2 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الحكم الذي يصدر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة للتأخير في وفاء الأجرة لا يقيد محكمة الموضوع إذا طرح النزاع أمامها من المستأجر، فلها أن تعيده إلى العين المؤجرة إذا ما أوفى الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والنفقات الفعلية إلى المؤجر قبل إقفال باب المرافعة في الاستئناف في دعوى التمكين الموضوعية استعمالاً للرخصة التي خولها القانون للمستأجر لتوقي الحكم بالإخلاء إذ أن دعوى التمكين التي يرفعها المستأجر أمامها تستوجب بحث دعوى فسخ العقد لعدم سداد الأجرة، بحسبان أن اختصاص القضاء المستعجل يقف عند اتخاذ إجراء وقتي مبناه ظاهر الأوراق ولا يمس أصل الحق ولا ينال من ذلك الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة لمخالفة ذلك لنص آمر يتعلق بالنظام العام في قانون إيجار الأماكن.
3 - إذ كان الحكم المطعون فيه - من مؤدى قانوني سديد - لم يجاوز إعمال حكم الشرط الفاسخ الصريح مقيداً بما أوردته المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 - الواجب التطبيق - من أحكام ملزمة وخلص للأسباب التي أوردها إلى استمرار عقد الإيجار مثار النزاع وعدم انفساخه وأحقية المطعون ضده - المستأجر - في الاستناد إليه في العودة إلى العين المؤجرة على سند من أن المطعون ضده قد توقى الطرد بسداده الأجرة المستحقة عليها وزيادة - وكذلك المصاريف وأتعاب المحاماة، إذ الثابت من مستندات الطاعن أن المطعون ضده تأخر في سداد أجرة شهري يوليو وأغسطس سنة 1982 ونفذ الحكم بطرده من العين المؤجرة في 6/ 11/ 1982 والثابت من مستندات المطعون ضده أنه عرض على الطاعن في 7/ 3/ 1983 مبلغ 50 جنيه وفاءً لأجرة الأشهر 7، 8، 9، 10، 11 سنة 1982 بالإضافة إلى رسوم الدعوى المستعجلة وأتعاب المحاماة المحكوم بها في حين أن جملة تلك المبالغ المستحقة عليه 44.050 ملجـ فيكون قد سدد بالزيادة مبلغ 5.950 ملجـ وقد أورد في إنذار العرض بأن المبلغ الزائد من باب الاحتياط لمواجهة أي مصروفات أخرى وهو ما يغطي الرسوم الأخرى التي تحملها الطاعن ومنها مبلغ 150.870 ملجـ - تمنعه توكيل، ومبلغ 1.350 ملجـ رسم التكليف بالوفاء وحسبما جاء بمستنداته، ومن ثم فإن المطعون ضده يكون قد توقى الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة ولم تبحثه لسبب أو لآخر أو أن يكون قبل إقفال باب المرافعة في الاستئناف في دعوى التمكين محل الطعن الماثل وبغض النظر عن الحكم المستعجل الوقتي الصادر من القضاء المستعجل بطرده من المكان استناداً إلى ما يحويه العقد من شرط فاسخ صريح لانعدام حجيته أمام محكمة الموضوع فإنه يكون قد طبق صحيح القانون.
4 - لا يعيب الحكم المطعون فيه ما جاء بأسبابه - تزيداً ويستقيم الحكم بدونها - من خطأ في ذكر المادة 23 بدلاً من المادة 31/ أ من القانون 49 لسنة 1977 المعدلة بالمادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 طالما انه طبق القانون الأخير وانتهى إلى نتيجة صحيحة في الواقع والقانون.
5 - إذ كان ما ينعى به الطاعن من اقتصار محضري العرض والإيداع المؤرخين 7، 8/ 3/ 1983 على المصاريف الرسمية لدعوى الطرد المستعجلة وأتعاب المحاماة دون المصاريف والنفقات الفعلية، فهو دفاع جديد لم يقدم دليله أمام محكمة الموضوع ومن ثم يكون غير مقبول.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 1297 لسنة 1984 جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم باستمرار إجارة عين النزاع المبنية بالأوراق وتمكينه منها مع التسليم، وإلزام الطاعن بأن يؤدي له مبلغ 501 جنيه على سبيل التعويض المؤقت. وقال في بيان ذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 5/ 1968 استأجر شقة النزاع وأقام بها وأسرته كما انتظم في سداد أجرتها للطاعن إلا أنه قد باغته بأن استصدر ضده حكماً مستعجلاً في الدعوى رقم 4155 لسنة 1982، مستعجل القاهرة بطرده منها لعدم سداد أجرة شهري يوليو وأغسطس سنة 1982، وإذ استأنف هذا الحكم وسدد الأجرة وملحقاتها وكافة ما تكبده الطاعن من مصروفات ونفقات فعليه قبل إقفال باب المرافعة أمام هذه المحكمة الأخيرة توقياً للطرد من العين، وقضى فيها بسقوط حقه في الاستئناف وتنفيذ حكم الطرد، أقام الدعوى. ومحكمة أول درجة حكمت برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 406 لسنة 103 ق القاهرة. وبتاريخ 6/ 5/ 1987 قضت المحكمة بإلغاء الحكم في شقه الأول والحكم باستمرار العلاقة الإيجارية والتمكين مع التسليم، وتأييد الحكم فيما عدا ذلك. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث أن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفساد الاستدلال. وفي بيان ذلك يقول أن قصد المشرع واضح - في ظل أحكام القانونين 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 - في عدم إهدار الشرط الفاسخ الوارد في عقود إيجار الأماكن، وأن قصارى ما جاء بنص المادتين 31/ أ من القانون الأول، 18/ ب من القانون الأخير من أحكام وإجراءات بشأن توقي أحكام القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح عند سداده الأجرة والمصاريف والأتعاب عند التنفيذ هو السماح فقط بوقف تنفيذ هذه الأحكام دون أن يؤدي ذلك إلى إهدار مفعول هذا الشرط. ومفاد هذا أنه لا مجال لإعمال ما تقضي به نصوص قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية في هذا الخصوص إلا في حالة عدم وجود شرط فاسخ صريح في العقد متعلقاً بالوفاء بالأجرة، بحيث إذا ما توفرت شرائط إعماله انفسخ العقد من تلقاء ذاته بقوة القانون دون حاجة إلى إجراء أخر وتصبح يد المستأجر على العين غاصبة كما لا يزول هذا الأثر بإزالة المخالفة عن طريق التوقي بالسداد المبرئ للذمة، وأنه لا مخالفة في ذلك كله للنظام العام. وإذا اتخذ الطاعن كافة الإجراءات التي أوجبها القانون لمطالبة المطعون ضده بالأجرة المستحقة عليه من تكليف بالوفاء وانقضاء مدة الخمسة عشر يوماً ثم أقام دعواه المستعجلة بغية إعمال مفعول الأثر المترتب على الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في عقد الإيجار أساس المنازعة وقضي لصالحه بطرد المطعون ضده وتنفيذ الحكم بالطرد، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف القواعد الواردة في السياق المتقدم واستند إلى نص المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 المعدلة لنص المادة 23/ أ من القانون 49 لسنة 1977 - رغم أن النص المقصود في القانون الأخير هو نص المادة 31/ أ - وانتهى إلى أن الحكم المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة للتأخير في الوفاء بالأجرة لا حجية له ولا يقيد محكمة الموضوع إذا ما طرح النزاع أمامها من جديد من جانب المستأجر وأن لها أن تعيده إلى العين المؤجرة إذا ما أوفى الأجرة وملحقاتها إلى المؤجر قبل إقفال باب المرافعة، وأنه لا ينال من ذلك الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة لما في ذلك من مخالفة لنصوص آمرة تتعلق بالنظام العام، وركن في هذا إلى أن المطعون ضده قام بسداد أجرة عين النزاع التي صدر من أجلها حكم الطرد المستعجل وكافة ما تكبده الطاعن من مصاريف ونفقات فعليه إبان نظر استئناف الحكم المذكور بموجب إنذاري عرض وإيداع مؤرخين 7، 8/ 3/ 1983 توقياً للطرد - رغم أنهما غير مبرئين للذمة لاقتصارهما على الأجرة والمصاريف الرسمية دون أن يبين فيهما المصروفات الفعلية الأخرى غير الرسمية، فضلاً عن أن هذا الاستئناف قد رفع بعد الميعاد وقضي بسقوط الحق فيه وهو ما يحجب المحكمة عن نظر موضوعه ورتب على ذلك استمرار العلاقة الإيجارية دون أن يتحقق من توافر شرائط إعمال الأثر المترتب على الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد وانفساخه بقوة القانون وعدم زواله بإزالة المخالفة عن طريق توقي الحكم بالطرد بالسداد المبرئ للذمة مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث أن النعي مردود. ذلك أنه ولئن كانت الأحكام العامة في القانون المدني إعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة وما نصت عليه المادة 158 منه تجيز في العقود الملزمة للجانبين الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى الحكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه بما يؤدي إلى وقوع الفسخ في هذه الحالة نفاذاً لذلك الاتفاق بقوة القانون وحرمان المتعاقد بذلك من ضامنين إذ يقع الفسخ حتماً دون أن يكون للقاضي خيار في أمره - بل ويتحقق ذلك دون حاجة إلى التقاضي ما لم ينازع المدين في وقوع موجب الفسخ - وإن كانت مهمة القاضي تقف في هذه الحالة عند حد التحقق من عدم الوفاء بالالتزام ليقرر اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً، إلا أنه تحقيقاً للتوازن بين أوضاع المؤجرين والمستأجرين للأماكن التي تسري عليها أحكام القوانين الاستثنائية المنظمة للإيجار، رأي المشرع تعيين أسباب الإخلاء بأحكام آمرة ومتعلقة بالنظام العام أوردها على سبيل الحصر في القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 - الواجب التطبيق - الذي رأى التدخل بحكم آمر في حرية المؤجر في النص في العقد على الشرط الفاسخ الصريح في حالة التأخر في سداد الأجرة، فنص في المادة 18/ ب - المقابلة للمادتين 31/ أ من القانون 49 لسنة 1977، 23 من القانون 52 لسنة 1969 - على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ - ...... ب - إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك.... ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية...." فدل بذلك على أنه وإن لم يصادر حق المتعاقدين في الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح في عقد الإيجار إلا أنه أورد عليه قيوداً منها ما يتصل بعدم إعمال الأثر الفوري لهذا الاتفاق وذلك بما أوجبه على المؤجر من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال مدة معينة ومنها ما يتعلق بتفادي الأثر المترتب على الاتفاق وذلك بما أجازه للمستأجر من توقي الإخلاء بأداء الأجرة والمصاريف الرسمية التي يوجب المشرع على المحكمة أن تحكم بها عند إصدار الحكم الذي تنتهي به الخصومة أمامها - ولا تمثل المصاريف الفعلية التي يتكبدها المحكوم له بها من الخصوم عملاً بنص المادة 184/ 1 من قانون المرافعات - وكذا النفقات الفعلية قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى، فإذا كان عقد الإيجار قد تضمن شرطاً صريحاً فاسخاً تعين أن يكون تحقق هذا الشرط وفق ما نص عليه التشريع الاستثنائي سالف الذكر من ضوابط. وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الحكم الذي يصدر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة للتأخير في وفاء الأجرة لا يقيد محكمة الموضوع إذا ما طرح النزاع أمامها من المستأجر، فلها أن تعيده إلى العين المؤجرة إذا ما أوفي الأجرة المستحقة عليه والمصاريف - حسبما سلف البيان - والنفقات الفعلية إلى المؤجر قبل إقفال باب المرافعة في الاستئناف في دعوى التمكين الموضوعية استعمالاً للرخصة التي خولها القانون للمستأجر لتوقي الحكم بالإخلاء إذ أن دعوى التمكين التي يرفعها المستأجر أمامها تستوجب بحث دعوى فسخ العقد لعدم سداد الأجرة، بحسبان أن اختصاص القضاء المستعجل يقف عند اتخاذ إجراء وقتي مبناه ظاهر الأوراق ولا يمس أصل الحق ولا ينال من ذلك الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة لمخالفة ذلك لنص آمر يتعلق بالنظام العام في قانون إيجار الأماكن. لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه - من مؤدي قانوني سديد - لم يجاوز إعمال حكم الشرط الفاسخ الصريح مقيداً بما أوردته المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 - الواجب التطبيق - من أحكام ملزمة وخلص للأسباب التي أوردها إلى استمرار عقد الإيجار مثار النزاع وعدم انفساخه وأحقية المطعون ضده في الاستناد إليه في العودة إلى العين المؤجرة على سند من أن المطعون ضده قد توقى الطرد بسداده الأجرة المستحقة عليه وزيادة - وكذلك المصاريف وأتعاب المحاماة، إذ الثابت من مستندات الطاعن أن المطعون ضده تأخر في سداد أجرة شهري يوليو وأغسطس سنة 1982 ونفذ الحكم بطرده من العين المؤجرة في 6/ 11/ 1982 والثابت من مستندات المطعون ضده أنه عرض على الطاعن في 7/ 3/ 1983 مبلغ 50 جنيه وفاءً لأجرة الأشهر 7، 8، 9، 10، 11 سنة 1982 بالإضافة إلى رسوم الدعوى المستعجلة وأتعاب المحاماة المحكوم بها في حين أن جملة تلك المبالغ المستحقة عليه 44.050 ملجـ فيكون قد سدد بالزيادة مبلغ 5.870 ملجـ وقد أورد في إنذار العرض بأن المبلغ الزائد من باب الاحتياط لمواجهة أي مصروفات أخرى وهو ما يغطي الرسوم الأخرى التي تحملها الطاعن ومنها مبلغ 5.870 ملجـ تمغة توكيل، ومبلغ 1.350 ملجـ رسم التكليف بالوفاء وحسبما جاء بمستنداته، ومن ثم فإن المطعون ضده يكون قد توقي الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب ويستوي في ذلك أن يكون التوقي أمام المحكمة المستعجلة ولم تبحثه لسبب أو لآخر أو أن يكون قبل إقفال باب المرافعة في الاستئناف في دعوى التمكين محل الطعن الماثل وبغض النظر عن الحكم المستعجل الوقتي الصادر من القضاء المستعجل بطرده من المكان استناداً إلى ما يحويه العقد من شرط فاسخ صريح لانعدام حجيته أمام محكمة الموضوع - فإنه بهذا يكون قد طبق صحيح القانون ولا يعيبه ما جاء بأسبابه - تزيداً ويستقيم الحكم بدونها - من خطأ في ذكر المادة 23 بدلاً من المادة 31/ أ من القانون 49 لسنة 1977 المعدلة بالمادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 طالما أنه طبق القانون الأخير وانتهى إلى نتيجة صحيحة في الواقع والقانون. وإذ كان ما ينعى به الطاعن من اقتصار محضري العرض والإيداع المؤرخين 7، 8/ 3/ 1983 على المصاريف الرسمية لدعوى الطرد المستعجلة وأتعاب المحاماة دون المصاريف والنفقات الفعلية، فهو دفاع جديد لم يقدم دليله أمام محكمة الموضوع ومن ثم يكون غير مقبول.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.