أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 43 - صـ 1116

جلسة 5 من نوفمبر سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين نواب رئيس المحكمة وفتيحه قره.

(225)
الطعن رقم 744 لسنة 58 القضائية

(1، 3) إيجار "إيجار الأماكن" "أقامه المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية". حكم "عيوب التدليل". ملكية.
(1) تطبيق نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981. مناطة. أقامه المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل. ما يشمل عليه المبنى من حوانيت. عدم احتسابه ضمن تلك الوحدات.
(2) أقامه المطعون ضده وزوجته مبنى مكون من أربع وحدات سكنية وستة حوانيت يخصه منها وحدتين سكنيتين وثلاثة حوانيت. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم انطباق نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981. لاخطأ.
(3) تطبيق المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى لحسابه وتمتعه عليه بسلطات المالك. عدم اشتراط استناد ملكيته إلى سبب من أسباب كسب الملكية المحددة قانوناً على سبيل الحصر. مؤداه. عدم تكليف المؤجر بإثبات ملكية المستأجر للمبنى الجديد.
1 - النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقيم المستأجر - بعد العمل بأحكام القانون المذكور - مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل تحقيقا للحكمة التي تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين المصلحة كل من طرفي العلاقة الايجارية حيث يكون في مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذي أقامه، أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفيدين من حكم النص وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا إذا كانت هذه الوحدات هذه الوحدات معدة للسكن، مما مفاده أن ما يشتمل عليه العقار من وحدات غير سكنية - كالحوانيت وخلافه - لا تحتسب ضمن عدد الوحدات السكنية الواجب توافرها لإعمال حكم النص المشار إليه.
2- إذ كان الثابت من الواقع المطروح في الدعوى أن المبنى الذي أقامه المطعون ضده وزوجته يتكون من أربع وحدات سكنية وستة حوانيت بالدور الأرضي ويخصه منها وحدتين سكنيتين وثلاثة حوانيت وانتهى الحكم المطعون فيه إلى عدم توافر شروط تطبيق نص المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أعمل صحيح حكم القانون.
3 - يتعين إعمال حكم المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى الجديد لحسابه ويكون له وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه حتى ولو لم يستند في ذلك إلى أي من أسباب كسب الملكية الواردة في القانون على سبيل الحصر إذ محل ذلك هو ادعاء الملكية في دعوى الاستحقاق باعتبارها دعوى عينية يقيمها مالك الشيء ويكون محلها المطالبة به حيث لا يثبت هذه الملكية إلا بسبب من تلك الأسباب أما في الدعوى التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها له النص المشار إليه فهي من الدعاوى الشخصية القائمة على التزامات ناشئة عن عقد الإيجار فلا يكلف المدعي فيها بإثبات ملكية المستأجر للمبنى الجديد وإن كل ما يطلب منه هو أقامه الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه وكانت له عليه سلطات المالك.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 7611 لسنة 1984 المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 8/ 1970 وإخلاء الشقة المؤجرة إليه أو إلزامه بتسليمه شقة في العقار المملوك له المبين بالصحيفة استناداً لحكم المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981. قال بياناً لذلك إنه بموجب العقد المشار إليه استأجر منه الشقة محل النزاع وإذ أقام في تاريخ لاحق عقاراً مملوكاً له مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات فقد أقام الدعوى. وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وقدم تقريره، قضت بفسخ العقد وإلزام المطعون ضده بإخلاء العين المؤجرة له أو بتسليم الطاعن شقة بالعقار المملوك له. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 98 لسنة 38 ق المنصورة وبتاريخ 6/ 12/ 1987 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى طعن الطاعن هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن عي هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث أن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالأول والثالث منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت في الأوراق. وفي بيان ذلك يقول إنه يكفي لإعمال نص المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 أن يشتمل البناء الذي يقيمه المستأجر على أكثر من ثلاث وحدات من بينها وحدة سكنية واحدة على الأقل إذ لم يشترط النص أن تكون الوحدات كلها للسكنى، ولما كان الثابت من الواقع المطروح في الدعوى أن المطعون ضده يملك في المبنى الجديد خمس وحدات من بينها وحدتين سكنيتين مما يتوافر معه حكم المادة 22/ 2 سالفة البيان. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واشترط أن يملك المستأجر أكثر من ثلاث وحدات سكنية في المبنى الجديد فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير سديد. ذلك أن النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن على أنه "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه...." يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقيم المستأجر - بعد العمل بأحكام القانون المذكور - مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل تحقيقاً للحكمة التي تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين المصلحة كل من طرفي العلاقة الايجارية حيث يكون في مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذي أقامه، أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفيدين من حكم النص وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا إذا كانت هذه الوحدات معدة للسكنى، مما مفاده أن ما يشتمل عليه العقار من وحدات غير سكنية - كالحوانيت وخلافه - لا تحتسب ضمن عدد الوحدات السكنية الواجب توافرها لإعمال حكم النص المشار إليه. لما كان ذلك و كان الثابت من الواقع المطروح في الدعوى أن المبنى الذي أقامه المطعون ضده وزوجته يتكون من أربع وحدات سكنية وستة حوانيت بالدور الأرضي ويخصه منها وحدتين سكنيتين وثلاثة حوانيت وانتهى الحكم المطعون فيه إلى عدم توافر شروط تطبيق نص المادة 22/ 2 من القانون سالف الذكر فإنه يكون قد أعمل صحيح حكم القانون، ويكون النعي في جملته على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن المحكمة المطعون في حكمها إذ انتهت إلى أن المبنى مملوك للمطعون ضده وزوجته مناصفةً أخذاً منها بأوراق عرفية مصطنعة، ولم تعول على المستندات الرسمية المقدمة من الطاعن والتي تقطع بملكية المطعون ضده لكامل العقار وهي عبارة عن صورة محضر مخالفة مباني وكشف رسمي بالضرائب العقارية باسمه وحده دون زوجته - مما يعيب حكمها ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في غير محله. ذلك إنه يتعين إعمال حكم المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى الجديد لحسابه ويكون له وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه حتى ولو لم يستند في ذلك إلى أي من أسباب كسب الملكية الواردة في القانون على سبيل الحصر إذ محل ذلك هو ادعاء الملكية في دعوى الاستحقاق باعتبارها دعوى عينية يقيمها مالك الشئ ويكون محلها المطالبة به حيث لا تثبت هذه الملكية إلا بسبب من تلك الأسباب أما في الدعوى التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها له النص المشار إليه فهي من الدعاوى الشخصية القائمة على التزامات ناشئة عن عقد الإيجار فلا يكلف المدعي فيها بإثبات ملكية المستأجر للمبنى الجديد وأن كل ما يطلب منه هو أقامه الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه وكانت له عليه سلطات المالك لما كان ذلك وكانت المحكمة المطعون في حكمها - بما لها من سلطة فهم في الواقع في الدعوى - قد عولت على ما جاء بتقريري الخبير المقدمين لمحكمة أول درجة بأن البين من عقد شراء عقار النزاع المؤرخ 16/ 8/ 1979 والطلب المقدم لمصلحة الشهر العقاري بميت غمر رقم 2495 المؤرخ 9/ 9/ 1979 لتسجيل عقد الشراء وكشف التحديد رقم 2495 لسنة 79 شهر عقاري ميت غمر وكذا عقود إيجار الوحدات السكنية أنها كانت مشاركة بين المطعون ضده وزوجته......، وانتهت إلى أنه لا يكون مالكاً لأكثر من ثلاث وحدات سكنية وكانت أسبابها في هذا الخصوص سائغة ولها أصلها الثابت في الأوراق تكفي لحمل قضائها وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها، وتتضمن الرد الضمني المسقط لكل حجة أو دليل أو مستند قدمه الطاعن في هذا الخصوص وهي غير ملزمة بالرد استقلالاً عليها، ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.