أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 43 - صـ 1156

جلسة 18 من نوفمبر 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد جمال الدين شلقاني نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد رشاد مبروك نائب رئيس المحكمة، فؤاد شلبي، أحمد أبو الضراير ومحمد يسري زهران.

(234)
الطعن رقم 561 لسنة 58 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن" "تغيير استعمال العين المؤجرة".
- استعمال العين المؤجرة في غير أغراض السكنى سواء وقع ابتداءً أم بعد إبرام الإيجار. أثره. أحقية المالك في تقاضي أجرة إضافية عنها. م 23 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 19 ق 136 لسنة 1981. سواء وقع التغيير سابقاً أم لاحقاً على نفاذ أحكام القانونين المذكورين. علة ذلك. لا محل للتمسك بالحكم الصادر بتحديد الأجرة لغرض السكن.
- المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المقابل لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل على أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضي أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذا الإذن بتغيير الغرض من الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكرة الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور، وهي أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكني من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك، ومما يؤكد المعنى التي بينته المذكرة الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفي المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكني عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسري على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 - ويستوي أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق...... ولا محل للاستناد إلى حكم المحكمة المختصة في الطعن على قرار لجنة تقدير الإيجارات بمقولة أن عناصر التقدير لم تشمل نسبة الأجرة الإضافية المقررة.... إذ أن أحكام تقدير الأجرة تأخذ في اعتبارها أن المكان أُعد للسكنى ويتم التقدير على هذا الأساس باعتباره الاستعمال العادي للأماكن المؤجرة أما تغيير الاستعمال فهو من الأمور المتغيرة ولا يستساغ أن تشملها قرارات لجان تحديد الأجرة ابتداءً إذ أن التأجير لغير السكنى وإضافة مزية جديدة يستحق المؤجر عنها مقابلاً لشروط تحققها ثم يضاف إلى الأجرة الزيادة المقررة في القانون ولا شأن للجان تحديد الأجرة بذلك - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى على أن الزيادة في الأجرة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا يعمل بها إذا تم تأجير العين ابتداءً لاستعمالها في غير أغراض السكنى وهو الأمر المنطبق على الأعيان محل النزاع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 32 لسنة 1984 مدني كفر الشيخ الابتدائية ضد المطعون عليهم بطلب الحكم بزيادة أجرة الوحدات السكنية المؤجرة إلى المطعون عليهم لاستعمالها في غير أغراض السكنى، وبتاريخ 18/ 2/ 1985 حكمت المحكمة برفض الدعوى، استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف طنطا/ مأمورية كفر الشيخ بالاستئناف رقم 66 لسنة 18 ق التي حكمت بتاريخ 6/ 12/ 1987 بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أن محكمة الاستئناف استندت في قضائها برفض الدعوى إلى زيادة الأجرة وفقاً للمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قاصرة على حالة تغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض وهو الأمر الغير منطبق على الوحدات محل النزاع، إذ أجرت ابتداء لاستعمالها لغير أغراض السكنى وحددت أجرتها لجان تقدير الأجرة المختصة باعتبارها مخصصة للسكنى مما يسوغ للطاعن زيادتها وفقاً لهذه المادة.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المقابل لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - على أنه "في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك، إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944، 100% للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961، 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون، 50% للمباني التي يرخص في إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون" يدل على أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضي أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذا الإذن بتغيير الغرض من الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكرة الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور، وهي أن الأحكام التي تضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للاماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك، ومما يؤكد المعنى التي بينته المذكرة الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفي المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكنى عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسري على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 - ويستوي أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق.... ولا محل للاستناد إلى حكم المحكمة المختصة في الطعن على قرار لجنة تقدير الإيجارات بمقولة إن عناصر التقدير لم تشمل نسبة الأجرة الإضافية المقررة.... إذ أن أحكام تقدير الأجرة تأخذ في اعتبارها أن المكان أعد للسكنى ويتم التقدير على هذا الأساس باعتباره الاستعمال العادي للاماكن المؤجرة أما تغيير الاستعمال فهو من الأمور المتغيرة ولا يستساغ أن تشملها قرارات لجان تحديد الأجرة ابتداءً إذا أن التأجير لغير السكنى أو إضافة مزية جديدة يستحق المؤجر عنها مقابلاً لشروط تحققها ثم يضاف إلى الأجرة الزيادة المقررة في القانون ولا شأن للجان تحديد الأجرة بذلك - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى على أن الزيادة المقررة في الأجرة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا يعمل بها إذا تم تأجير العين ابتداء لاستعمالها في غير أغراض السكنى وهو الأمر المنطبق على الأعيان محل النزاع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون مما يوجب نقضه.