أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 43 - صـ 1164

جلسة 19 من نوفمبر 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين نواب رئيس المحكمة ومحمد الجابري.

(236)
الطعن رقم 1574 لسنة 57 القضائية

(1 - 3) بيع. تسجيل. ملكية. إيجار "إيجار الأماكن" "آثار العقد: التزامات المستأجر" "الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة". حكم. "عيوب التدليل". خلف "خلف خاص".
(1) انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص للمؤجر بحكم القانون. عدم اعتبار مشتري العقار خلفاً خاصاً للمؤجر إلا بانتقال الملكية إليه فعلاً بالتسجيل. التزامه بتسجيل عقد شرائه للاحتجاج به قبل المستأجر من البائع له. المواد 146، 604، 605، 606 مدني.
(2) علم المستأجر ببيع العقار إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية. أثره. التزامه بدفع الأجرة إليه.
(3) الأماكن الصادر بشأنها قرارات استيلاء. م 6/ 2 ق 49 لسنة 1977. اعتبارها مؤجرة للجهات التي تم الاستيلاء لصالحها. أثره. التزامها بالوفاء بالأجرة لمن انتقلت إليه الملكية بالتسجيل وحل محل المؤجر حلولاً قانونياً. القضاء بعدم قبول دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة المرفوعة من الأخير لرفعها قبل الحصول على حكم نهائي بتحديد شخص المنتفع رغم علم المستأجر بانتقال بانتقال الملكية إليه بالتسجيل. خطأ.
1 - مؤدي ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية.
2 - علم المستأجر المعوّل عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه بدفع الأجرة لمشتري العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية، فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشتري.
3 - إذ كانت المادة 6/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تنص على اعتبار الأماكن الصادر في شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة إلى الجهات التي تم الاستيلاء لصالحها وإعمالاً لهذا النص يعتبر المطعون ضده الثالث بصفته مستأجراً للعين محل النزاع، ولما كانت المادة 27 من هذا القانون توجب على المستأجر الوفاء بالأجرة إلى المؤجر ويحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة وذلك عملا بالمادة 31/ أ من القانون المذكور، وإعمالاً لقاعدة حلول من انتقلت إليه الملكية بالتسجيل محل المؤجر حلولاً قانونياً فإن الطاعنين وقد قدموا الحكم المشهر برقم (......) لسنة 1979 شهر عقاري الأقصر يفيد انتقال ملكية عقار النزاع إليهم وهو حجه فيما يبن أطرافه وبالنسبة إلى الغير، وكان الثابت أن الطاعنين أنذروا المطعون ضدهما الثاني والثالث بصفتيهما في 23، 27/ 12/ 1979 بضرورة سداد الأجرة إليهم لانتقال ملكية العقار إليهم بموجب الحكم المشهر سالف البيان وكانوا قد قدموه لمحكمة أول درجة بجلسة 23/ 11/ 1980 أثناء نظر دعوى النزاع المتداولة بين الطرفين وهو دليل على علم المستأجر بحلول الطاعنين محل (......) المالك السابق في الملكية وكان الثابت من تقرير خبير الدعوى أن الأجرة عن المدة 1/ 1/ 1976 حتى 30/ 4/ 1978 قد سددتها الجهة المستأجرة للبنك العقاري بالمنيا نفاذاً لحجز ما للمدين لدى الغير التنفيذي المتوقع على المالك السابق ويعتبر ذلك مبرئاً لذمة المستأجر إذ تم قبل انتقال الملكية إلى الطاعنين، أما عن المدة من 1/ 5/ 1978 حتى 31/ 12/ 1980 فالثابت من التقرير أن المستأجر أراد إيداعها بخزينة الضرائب العقارية بالشيك رقم (......) في 28/ 1/ 1981 ولم يتم الإيداع وردت إلى المستأجر فأعاد إيداعها بخزينة محكمة قنا الابتدائية في 13/ 11/ 1982 باسم ورثة المالك السابق (...) ثم توالى إيداع الأجرة بعد ذلك بخزينة المحكمة بشيكات، وقد كان إيداع الأجرة من 1/ 5/ 1978 قد تم بعد 28/ 1/ 1981 بعد علم المطعون ضده الثالث بصفته بالحكم المشهر المقدم بدعوى النزاع في 23/ 11/ 1980 ورغم إنذاره الحاصل في 27/ 12/ 1989 ومن ثم فان هذا الإيداع وقد تم باسم ورثة المالك السابق لا تبرأ به ذمته من دين الأجرة حتى ولو كان مستوفياً لشروط العرض والإيداع المنصوص عليها من قانون المرافعات، لما كان ذلك وكان هذا الواقع مطروحاً على محكمة الموضوع إلا أن الحكم المطعون فيه أغفل دفاع الطاعنين وذهب إلى ضرورة استصدار الطاعنين لحكم قضائي بتحديد شخص المنتفع بمقابل حق الانتفاع قبل رفع الدعوى ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الآوان مما يعيب الحكم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهم بصفاتهم الدعوى رقم 344 لسنة 1984 مدني الأقصر الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة، وقالوا بياناً لها إن المطعون ضده الأول بصفته استولي على العقار المملوك لمورثهم وذلك بموجب قرار الاستيلاء الصادر في سنة 1950 ويستغل حالياً "مدرسة التجارة الثانوية الفندقية بالأقصر" مقابل انتفاع شهري قدره 52 جنيها، وأن ملكية العقار المذكور قد انتقلت إليهم بموجب الحكم المشهر برقم 6146 لسنة 1979 الأقصر، وقد امتنع المطعون ضده الثالث بصفته عن دفع مقابل الانتفاع عن المدة من 1/ 1/ 1976 حتى 31/ 12/ 1979 رغم إنذاره بالسداد، فأقاموا الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدم تقريره قضت برفض الدعوى. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 280 لسنة 3 ق قنا وبتاريخ 9/ 3/ 1987 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعنون على هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بأنهم تملكوا عين النزاع بموجب الحكم المشهر برقم 6146 لسنة 1979 الأقصر بما ترتب لهم حقاً في اقتضاء مقابل الانتفاع بوصفهم خلفاً خاصاً للمالك السابق للعقار المستولى عليه، وأن المطعون ضده الثالث بصفته بمجرد علمه بالبيع يلتزم بدفع مقابل الانتفاع لهم بصفتهم الملاك الجدد للعين المستولى عليها، فإذا أوفاه لغيرهم كان الوفاء غير مبرئ للذمة وإذ قام المطعون ضده الثالث بصفته بإيداع مقابل الانتفاع بخزينة المحكمة لصالح ورثة المالك السابق لعين النزاع لا تبرأ به ذمته إذ أن المطعون ضدهم بصفاتهم كانوا قد علموا قبل ذلك بحصول البيع إلى الطاعنين وتسجيل الحكم الصادر لصالحهم بحلولهم محل المالك السابق لعقار النزاع وذلك من الإنذار الرسمي الحاصل في 23، 27/ 12/ 1979 غير أن الحكم المطعون فيه أغفل هذا الدفاع الجوهري وذهب إلى ضرورة استصدار الطاعنين لحكم قضائي بتحديد شخص المنتفع بمقابل حق الانتفاع قبل رفع الدعوي ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الآوان مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي صحيح، ذلك أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصرف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف فيه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية، وكان علم المستأجر المعوّل عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه بدفع الأجرة لمشتري العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية، فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فان ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشتري، لما كان ذلك وكانت المادة 6/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تنص على أن "وتعتبر الأماكن الصادر في شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة إلى الجهات التي تم الاستيلاء لصالحها" وإعمالاً لهذا النص يعتبر المطعون ضده الثالث بصفته مستأجراً للعين محل النزاع، ولما كانت المادة 27 من هذا القانون توجب على المستأجر الوفاء بالأجرة إلى المؤجر ويحق للمؤجر طلب الإخلاء لذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة وذلك عملاً بالمادة 31/ أ من القانون المذكور، وإعمالاً لقاعدة حلول من انتقلت إليه الملكية بالتسجيل محل المؤجر حلولاً قانونياً فإن الطاعنين وقد قدموا الحكم المشهر برقم 6146 - 9/ 12/ 1979 لسنة 1979 شهر عقاري الأقصر يفيد انتقال ملكية عقار النزاع إليهم وهو حجه فيما بين أطرافه وبالنسبة إلى الغير، وكان الثابت أن الطاعنين انذروا المطعون ضدهما الثاني والثالث بصفتيهما في 23، 27/ 12/ 1979 بضرورة سداد الأجرة إليهم لانتقال ملكية العقار إليهم بموجب الحكم المشهر سالف البيان وكانوا قد قدموه لمحكمة أول درجة بجلسة 23/ 11/ 1980 أثناء نظر دعوى النزاع المتداولة بين الطرفين وهو دليل على علم المستأجر بحلول الطاعنين محل "........" المالك السابق في الملكية، وكان الثابت من تقرير خبير الدعوى أن الأجرة عن المدة 1/ 1/ 1976 حتى 30/ 4/ 1978 قد سددتها الجهة المستأجرة للبنك العقاري بالمنيا نفاذاً لحجز ما للمدين لدى الغير التنفيذي المتوقع على المالك السابق ويعتبر ذلك مبرئاً لذمة المستأجر إذا تم قبل انتقال الملكية إلى الطاعنين، أما عن المدة من 1/ 5/ 1978 حتى 31/ 12/ 1980 فالثابت من التقرير أن المستأجر أراد إيداعها بخزينة الضرائب العقارية بالشيك رقم 14942 في 28/ 1/ 1981 ولم يتم الإيداع وردت إلى المستأجر فأعاد إيداعها بخزينة محكمة قنا الابتدائية في 13/ 11/ 1982 باسم ورثة الملك السابق "......" ثم توالي إيداع الأجرة بعد ذلك بخزينة المحكمة بشيكات، وقد كان إيداع الأجرة من 1/ 5/ 1978 قد تم بعد 28/ 1/ 1981 بعد علم المطعون ضده الثالث بصفته بالحكم المشهر المقدم بدعوى النزاع في 23/ 11/ 1980 ورغم إنذاره الحاصل في 27/ 12/ 1979 ومن ثم فان هذا الإيداع وقد تم باسم ورثة الملك السابق لا تبرأ به ذمته من دين الأجرة حتى ولو كان مستوفياً لشروط العرض والإيداع المنصوص عليها من قانون المرافعات، لما كان ذلك، وكان هذا الواقع مطروحاً على محكمة الموضوع إلا أن الحكم المطعون فيه أغفل دفاع الطاعنين وذهب إلى ضرورة استصدار الطاعنين لحكم قضائي بتحديد شخص المنتفع بمقابل حق الانتفاع قبل رفع الدعوى ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الآوان مما يعيب الحكم ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.