أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 43 - صـ 1468

جلسة 30 من ديسمبر سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، إبراهيم شعبان نائبي رئيس المحكمة، محمد إسماعيل غزالي وعبد الله فهيم.

(299)
الطعن رقم 2491 لسنة 62 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "المنشآت الآيلة للسقوط" "أسباب الإخلاء" "الإخلاء لعدم سداد الأجرة". قضاء مستعجل.
(1) عدم التجاء المستأجر إلى القضاء المستعجل للحصول على إذن منه بتنفيذ القرار أو الحكم الصادر بترميم العقار. لا يحول دون استيفاء ما أنفقه من مستحقات المالك لديه طبقاً للقواعد العامة إذا ما طرح النزاع على المحكمة الموضوع.
(2) الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة. شرطه. منازعة المستأجر جدياً في مقدارها أو استحقاقها. وجوب بحث هذه المسألة الأولية قبل الفصل في طلب الإخلاء.
1 - نص المادة 60 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبق على واقعة النزاع - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أوجب على ذوي الشأن المبادرة إلى تنفيذ قرار اللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم النهائي أو الحكم الصادر بترميم العقار وأجاز للمستأجر أن يجري الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات المالك لديه، وأنه ولئن أجاز النص للمستأجر الالتجاء إلى القضاء المستعجل للحصول على إذن منه بإجراء الأعمال المشار إليها إلا أنه لم يشترط الحصول على هذا الإذن لإمكان استيفاء المستأجر حقه فيما أنفقه عليها خصماً من مستحقات المالك لديه وفقاً للقواعد العامة إذا ما طرح النزاع في هذا الصدد أمام محكمة الموضوع.
2 - إذ كان يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخر المستأجر في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة، وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقاً لأحكام القانون، فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه ثم تقضي في طلب الإخلاء على ضوء ما يكشف عنه الفصل في النزاع المثار من المستأجر. لما كان ما تقدم وكان الطاعن قد تمسك في دعواه الفرعية أمام محكمة الموضوع ببراءة ذمته من الأجرة المطالب بها - محل دعوى الإخلاء - على سند من أنه قام بإجراء ترميمات مستعجلة وضرورية بالعين المؤجرة محل النزاع تنفيذاً لقرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط رقم 21 لسنة 1979 والذي تقاعس المطعون ضدهم عن تنفيذه وبأن الترميمات قد تجاوزت تكاليفها قيمة الأجرة المطالب بها إذ بلغت على نحو ما ثبت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى مبلغ مقداره 1800 جنيه، وكان لا يحول دون الطاعن والتمسك بإدعائه المتقدم أنه لم يحصل على إذن من القضاء المستعجل بإجراء الترميمات أو عدم إخطاره الجهة الإدارية بإتمام أعمال الترميم طالما أن الأمر قد أصبح مطروحاً على محكمة الموضوع التي ندبت خبيراً في الدعوى لتحقيقه، قدم تقريراً متضمناً النتيجة التي انتهى إليها، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بعدم قبول دعوى الطاعن الفرعية لعدم حصوله على إذن من القضاء المستعجل بإجراء أعمال الترميم وعدم إخطاره الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بإتمام هذه الأعمال مرتباً على هذا الخطأ - الذي حجبه عن الفصل في موضوع منازعة المذكور التي تضمنتها دعواه الفرعية - القضاء بإخلاء العين محل النزاع لعدم وفاء الطاعن بالأجرة موضوع الدعوى الأصلية فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون مشوباً بالقصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعن الدعوى رقم 3037 لسنة 1984 أمام محكمة سوهاج الابتدائية "مأمورية طهطا" طالبين الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 6/ 3/ 1976 وإخلاء المنزل المبين بالصحيفة وقالوا بياناً لدعواهم إنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن منهم المنزل محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها 5.100 جنيه شاملة رسم النظافة وإذ تأخر في سداد الأجرة اعتباراً من 1/ 8/ 1982 حتى 30/ 11/ 1984 رغم تكليفه بالوفاء بها، كما قام بإحداث تغييرات ضارة بالعين المؤجرة فقد أقاموا الدعوى، وجه الطاعن للمطعون ضدهم دعوى فرعية طالباً الحكم بإلزامهم متضامنين بأن يدفعوا له مبلغ 2723.600 جنيه قيمة ما أجراه من ترميمات بالعين المؤجرة - ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى ثم حكمت برفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى الفرعية بإلزام المطعون ضدهم متضامنين بأن يدفعوا للطاعن مبلغ 1657.200 جنيهاً، استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 516 لسنة 66 ق أسيوط "مأمورية سوهاج" وبتاريخ 24/ 3/ 1992 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى الأصلية بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 6/ 3/ 1976 مع تسليم المنزل المؤجر للمطعون ضدهم خالياً، وبعدم قبول الدعوى الفرعية، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وإذ أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه فقد حددت جلسة لنظر الطعن وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إنه أجرى ترميمات مستعجلة وضرورية بالعين المؤجرة تنفيذاً لقرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط المختصة رقم 21 لسنة 1979 الذي رفض المطعون ضدهم تنفيذه وهي ترميمات لا تحتمل الإبطاء لحين الحصول على إذن من القضاء المستعجل بإجرائها، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعواه الفرعية بقيمة ما أنفقه في أعمال الترميم، وخصمها من الأجرة المستحقة للمطعون ضدهم على سند من عدم حصوله على إذن من القضاء المستعجل بإجراء هذه الأعمال مرتباً على ذلك قضاءه بإخلاء العين لعدم الوفاء بالأجرة موضوع الدعوى على الرغم من أن قيمة ما أجراه من ترميمات تزيد عن الأجرة المطالب بها، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن النص في المادة 60 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبق على واقعة النزاع - على أنه "مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بتوجيه وتنظيم أعمال البناء، يجب على ذوي الشأن أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي أو حكم المحكمة الصادر في شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقاً لأحكام هذا القانون، وذلك في المدة المحددة لتنفيذه. وللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم في حالة امتناع ذوي الشأن عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي أو حكم المحكمة بحسب الأحوال في المدة المحددة لذلك، أن تقوم بتنفيذه على نفقة صاحب الشأن وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري. ويجوز للمستأجر إذا تأخر كل من ذوي الشأن والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي أو قضى به حكم المحكمة بحسب الأحوال، أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل في أن يجري الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات المالك لديه" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أوجب على ذوي الشأن المبادرة إلى تنفيذ قرار اللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم النهائي أو الحكم الصادر بترميم العقار وأجاز للمستأجر أن يجري الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات المالك لديه، وأنه ولئن أجاز النص للمستأجر الالتجاء إلى القضاء المستعجل للحصول على إذن منه بإجراء الأعمال المشار إليها إلا أنه لم يشترط الحصول على هذا الإذن لإمكان استيفاء المستأجر حقه فيما أنفقه عليها خصماً من مستحقات المالك لديه وفقاً للقواعد العامة إذا ما طرح النزاع في هذا الصدد أمام محكمة الموضوع، لما كان ذلك، وكان يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخر المستأجر في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة، وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقاً لأحكام القانون، فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه ثم تقضي في طلب الإخلاء على ضوء ما يكشف عنه الفصل في النزاع المثار من المستأجر. لما كان ما تقدم وكان الطاعن قد تمسك في دعواه الفرعية أمام محكمة الموضوع ببراءة ذمته من الأجرة المطالب بها - محل دعوى الإخلاء - على سند من أنه قام بإجراء ترميمات مستعجلة وضرورية بالعين المؤجرة محل النزاع تنفيذاً لقرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط رقم 21 لسنة 1979 والذي تقاعس المطعون ضدهم عن تنفيذه وبأن الترميمات قد تجاوزت تكاليفها قيمة الأجرة المطالب بها إذ بلغت على نحو ما ثبت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى مبلغ مقداره 1800 جنيه، وكان لا يحول دون الطاعن والتمسك بإدعائه المتقدم أنه لم يحصل على إذن من القضاء المستعجل بإجراء الترميمات أو عدم إخطاره الجهة الإدارية بإتمام أعمال الترميم طالما أن الأمر قد أصبح مطروحاً على محكمة الموضوع التي ندبت خبيراً في الدعوى لتحقيقه، قدم تقريراً متضمناً النتيجة التي انتهى إليها، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بعدم قبول دعوى الطاعن الفرعية لعدم حصوله على إذن من القضاء المستعجل بإجراء أعمال الترميم وعدم إخطاره الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بإتمام هذه الأعمال مرتباً على هذا الخطأ - الذي حجبه عن الفصل في موضوع منازعة المذكور التي تضمنتها دعواه الفرعية - القضاء بإخلاء العين محل النزاع لعدم وفاء الطاعن بالأجرة موضوع الدعوى الأصلية فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون مشوباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.