أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 40 - صـ 553

جلسة 8 من يونيو سنة 1989

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد عبد القادر سمير، محمد طيطه، ماهر البحيري وشكري جمعه.

(252)
الطعن رقم 616 لسنة 53 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن" أسباب الإخلاء "التخلي عن العين المؤجرة" "التأجير من الباطن". عقد "عقد الإيجار" "سريانه".
( 1) حظر تأجير المستأجر للعين للمؤجر من الباطن بغير تصريح كتابي من المالك. مخالفة الحظر. أثره. للمؤجر طلب إخلاء المستأجر وماهيته التأجير من الباطن. عبء إثبات وقوعه على عاتق المؤجر.
(2) التأجير من الباطن. لا ينشئ علاقة مباشره بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في خصوص الأجرة أو إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن بعد تمامه دون تحفظ.
(3) عقود الإيجار. سريانها في مواجهة المالك الجديد. شرطه. صدورها صحيحة ممن له حق التأجير "قانوناً". تضمينها التصريح من الباطن. أثره.
1 - النص في المادة 31/ ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن للمؤجر الحق في طلب إخلاء العين المؤجرة إذا أجرها المستأجر من الباطن بغير إذن كتابي صريح منه، ولما كان المقصود بالتأجير من الباطن في هذا الصدد هو المعنى المراد به في الشريعة العامة أي قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كله أو بعضه في الانتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى آخر في مقابل أجرة يتفق عليها بينهما، ويقع عبء إثباته على عاتق المؤجر طالب الإخلاء.
2 - مفاد المادتين 566، 597 من القانون المدني أنه في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، ويسري على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن، ولا ينشئ هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في شيء واحد هو الأجرة أو إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن بعد تمامه دون تحفظ أما سائر الحقوق والالتزامات الأخرى الناشئة عن عقد الإيجار فتبقى قائمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي.
3 - إذ كانت المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 قد نصت على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني "تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار......." بما مؤداه أن عقود الإيجار تسري في مواجهة المالك وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقاً للقانون، ولما كان عقد إيجار المستأجر الأصلي صادراً ممن يملكه - الطاعن - بوصفه ملكاً لنصف العين شيوعاً ومستأجر للنصف الآخر ومصرح له بالتأجير من الباطن ومن ثم فإن هذا العقد يسري في حق ورثة المالك لنصف العقار بوصفهم ورثه المؤجر الأصلي كما يسري في حق المشتري منهم بوصفهم الملاك الجدد للعين المؤجرة فإذا أخل المستأجر من الباطن بشروط عقد الإيجار الصادر إليه من الطاعن فيكون للأخير - المؤجر - كافة الحقوق قبله ومنها إقامة دعوى الإخلاء لإخلاله بشروط عقد استئجاره دون ما دخل للمؤجر الأصلي أو المشتري منه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى 7322 لسنة 979 مدني كلي جنوب القاهرة على المطعون ضدهم للحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم وقال بياناً لها أنه بعقد مؤرخ 1/ 1/ 1973 أجر إلى المطعون ضدهما الأول والثاني العين محل النزاع إلا أنهما قاما بتأجيرها من الباطن للمطعون ضده الثالث بالمخالفة للحظر الوارد في العقد والقانون فأقام الدعوى، حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 1661 لسنة 99 ق القاهرة، وبتاريخ 27/ 1/ 1983 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله وفي بيان ذلك يقول أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى على أن طلب الإخلاء للتأجير من الباطن لا يثبت إلا للمالك فإذا تعدد الملاك فيكون منهم جميعاً أو ممن يملك أغلبية الأنصبة ومن ثم ليس للطاعن صفة كاملة في إقامة الدعوى خاصة بعد أن باع ورثة أخيه نصيبهم في العقار ولما كان يملك نصف العين المؤجرة ويستأجر نصفها الآخر بعقد مصرح فيه بالتأجير من الباطن وبهاتين الصفتين أجر عين النزاع للمطعون عليهما الأول والثاني إلا أنهما أجرا العين للمطعون ضده الثالث بالمخالفة للحظر الوارد في العقد والقانون وإذ لا ينشىء عقد الإيجار من الباطن أية علاقة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن إلا في الأجرة ومن ثم يكون صاحب صفة كاملة في إقامة الدعوى ولا يغير من ذلك بيع ورثة أخيه لنصيبهم في العقار إذ يسري عقد الإيجار على المالك الجديد للعقار هذا إلى أن المؤجر قد يكون مالكاً أو مستأجراً أصلياً له الحق في التأجير مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في محله ذلك أن النص في المادة 31/ ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية......... (ب) إذا أجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير أذن كتابي صريح من المالك......" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن للمؤجر الحق في طلب إخلاء العين المؤجرة إذا أجرها المستأجر من الباطن بغير إذن كتابي صريح منه، ولما كان المقصود بالتأجير من الباطن في هذا الصدد هو المعنى المراد به في الشريعة العامة أي قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كله أو بعضه في الانتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى آخر في مقابل أجرة يتفق عليها بينهما ويقع عبء إثباته على عاتق المؤجر طالب الإخلاء، ولما كان مفاد المادتين 596، 597 من القانون المدني أنه في أنه في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، ويسري على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن، ولا ينشئ هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في شيء واحد هو الأجرة أو إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن بعد تمامه دون تحفظ أما سائر الحقوق والالتزامات الأخرى الناشئة عن عقد الإيجار فتبقى قائمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي، وكانت المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 قد نصت على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني "تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار......" بما مؤداه أن عقود الإيجار تسري في مواجهة المالك وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقاً للقانون، ولما كان عقد إيجار المستأجر الأصلي صادراً ممن يملكه - الطاعن - بوصفه مالكاً لنصف العين شيوعاً ومستأجر للنصف الآخر ومصرح له بالتأجير من الباطن ومن ثم فإن هذا العقد يسري في حق ورثة المالك لنصف العقار بوصفهم ورثة المؤجر الأصلي كما يسري في حق المشترين منهم بوصفهم الملاك الجدد للعين المؤجرة فإن أخل المستأجر من الباطن بشروط عقد الإيجار الصادر إليه من الطاعن فيكون للأخير - المؤجر - كافة الحقوق قبله ومنها أقامة دعوى الإخلاء لإخلاله بشروط عقد استئجاره دون ما دخل للمؤجر الأصلي أو المشتري منه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون مما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.