أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 34 - صـ 985

جلسة 18 من أبريل سنة 1983

برئاسة السيد المستشار نائب رئيس المحكمة دكتور عبد الرحمن عياد، وعضوية السادة المستشارين فهمي عوض مسعد، محمد زغلول عبد الحميد، دكتور منصور وجيه وفهمي الخياط.

(198)
الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية

1 - استئناف "أثره".
الاستئناف. لا يسوئ مركز المستأنف.
2، 3 - إيجار "إيجار الأماكن" "تخفيض الأجرة".
2 - الأجرة الواجب تخفيضها بنسبة 20% م 5 مكرراً (5) ق 121/ 47 المضافة بالقانون 168/ 961. كنهها.
3 - الأجرة التي يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% م 1 ق 7/ 65. ماهيتها.
4 - إيجار "إيجار الأماكن". إثبات "عبء الإثبات".
أجرة الأساس عبء إثباتها. وقوعه على من يدعي أن الأجرة المتعاقد عليها تخالف الأجرة القانونية.
1 - لا يجوز تسوئ مركز المستأنف بالاستئناف الذي قام هو برفعه.
2 - مؤدى نص المادة 5 مكرراً (5) من قانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 أن الأجرة التي يجرى عليها التخفيض بنسبة 20% هي الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/ 11/ 1961 أو الأجرة التي يثبت أنها جرى التعامل به في شأن المكان المؤجر ذاته طول السنة السابقة على ذلك التاريخ أيهما أقل، ولا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن قد سبق تأجيره أو تعذر إثبات الأجرة المتعاقد عليها.
3 - مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التي يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% هي الأجرة الحالية أي الأجرة الأصلية بعد إعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التي انطبقت على المكان المؤجر، ولا يشار إلى أجرة المثل إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون.
4 - المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعي أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون أقام الدعوى رقم 541 لسنة 1971 الجيزة الابتدائية على الطاعن - وزير التربية والتعليم بصفته - بطلب الحكم بإلزامه برد ما استقطعه من الأجرة، وقال بياناً لها أنه بعقد مؤرخ 2/ 10/ 1957 استأجر منه الطاعن العقار المبين بالصحيفة لاستعماله مدرسة بأجرة شهرية قدرها اثنا عشر جنيهاً وفي 1/ 4/ 1959 طلب منه بناء أربع غرف جديدة لمواجهة تزايد الطلاب فاستجاب وتحرر في 25/ 11/ 1959 عقد إيجار عن هذه الغرف الأربع بأجرة شهرية قدرها أربعة جنيهات وبذلك أصبحت القيمة الإيجارية لكامل العقار ستة عشر جنيهاً، إلا أن الطاعن خفض الأجرة بابتداء من 1/ 3/ 1965 لمبلغ 12.500 جنيهاً بمقولة انطباق القانون رقم 7 لسنة 1965 على العقار في حين أن هذا القانون لا ينطبق عليه لأنه منشأ قبل أول يناير سنة 1944، وإن جاز تطبيقه فإن ذلك يقتصر على أجرة الأربع غرفة الجديدة لذلك أقام الدعوى - وبتاريخ 9/ 12/ 1971 قضت المحكمة بندب خبير لأداء المأمورية المبينة بمنطوق الحكم، وبعد أن قدم الخبير تقريره حكمت بتاريخ 28/ 12/ 1973 أولاً: بسقوط حق المطعون ضده في استرداد الفروق عن المدة من 1/ 3/ 1965 حتى فبراير سنة 966. وثانياً: إلزام الطاعن بصفته أن يؤدي إلى المطعون ضده مبلغ 325.500 جنيهاً مقسطاً على 93 قسطاً بواقع 3.500 جنيهاً شهرياً. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 739 لسنة 91 ق القاهرة، وبتاريخ 18/ 5/ 1975 حكمت المحكمة بإعادة المأمورية إلى الخبير السابق ندبه من محكمة أول درجة لأداء المأمورية المبينة بمنطوق الحكم، وبعد أن قدم الخبير تقريره التكميلي حكمت بتاريخ 8/ 4/ 1978 بتعديل الحكم المستأنف إلى إلزام الطاعن بصفته أن يؤدي للمطعون ضده مبلغ 276 جنيهاً مقسطاً على ستين قسطاً بواقع 4.600 جنيهاً شهرياً. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بمقض الحكم وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الأول من السبب الأول من سببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول أن الثابت أن المطعون ضده طلب استرداد ما استقطعه الطاعن من القيمة الإيجارية على سند من أجرة المبني القديم إثنا عشر جنيهاً وأن أجرة المبني المستحدث أربعة جنيهات مجموعهما ستة عشر جنيهاً وأن الطاعن خفضها إلى مبلغ أثني عشر جنيهاً ونصف، وأن الحكم الصادر من محكمة أول درجة قضى بإلزام الطاعن أن يؤدي إلى المطعون ضده ما استقطعه منه وقدره 3.500 جنيهاً شهرياً استناداً إلى أن أجرة كامل العقار ستة عشر جنيهاً ولا ينطبق عليها قانون التخفيض 168 لسنة 1961، 7 لسنة 1965 وإذ استأنف الطاعن وحده هذا الحكم طالباً إلغاءه ورفض الدعوى، فإن الحكم المطعون فيه وقد انتهي إلى أن أجرة المثل للمبنى القديم أثناء عشر جنيهاً ونصف وأن أجرة المثل للمبني المستحدث ستة جنيهات تخفض لتصبح 4.600 جنيهاً مجموعهما 17.100 جنيهاً وقضى بناء على ذلك بإلزام الطاعن برد الفروق بواقع 4.600 جنيهاً يكون قد عدل حكم محكمة أول درجة لصالح المطعون ضده بزيادته أجرتي المبني القديم والمستحدث وزيادته الفرق الشهري الواجب على الطاعن أدائه فأضره باستئنافه.
وحيث إن هذا النعي صحيح، ذلك أنه لا يجوز تسوئ مركز المستأنف بالاستئناف الذي قام هو برفعه، وإذا كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده طلب أمام أول درجة الحكم برد ما استقطعه الطاعن من القيمة الإيجارية على سند من أنه بعقد مؤرخ 2/ 10/ 1957 استأجر منه الطاعن العقار المبين بالصحيفة بأجرة شهرية اثنا عشر جنيهاً وبعقد مؤرخ 25/ 11/ 1959 استأجر منه الطاعن أربعة غرف مستحدثة بالعقار بأجرة شهرية قدرها أربعة جنيهات مجموعها ستة عشر جنيهاً وأن الطاعن خفض الأجرة ابتداء من 1/ 3/ 1965 على مبلغ اثني عشر جنيهاً ونصف بقوله انطباق القانون رقم 7 لسنة 1965 - وأن الحكم الابتدائي قضى بإلزام الطاعن أن يؤدي إلى المطعون ضده مبلغ 325.500 جنيهاً مقسطاً بواقع ثلاثة جنيهات ونصف شهرياً على سند من أن جملة أجرة العقار ستة عشر جنيهاً ولا ينطبق عليه قوانين التخفيض وإذ استأنف الطاعن الحكم طالباً إلغاءه ورفض الدعوى، فإن الحكم المطعون فيه بانتهائه إلى أن أجرة المثل للعقار محل العقد المؤرخ 2/ 10/ 1957 اثني عشر جنيهاً ونصف وأن أجرة المثل للأربعة غرف المستحدثة محل عقد الإيجار المؤرخ 25/ 11/ 1959 ستة جنيهات تخفض إلى مبلغ 4.600 جنيهاً ومرتباً على ذلك القضاء بإلزام الطاعن أن يؤدي إلى المطعون ضده الفروق بواقع 4.600 جنيهاً شهرياً أي بزيادة عن الفرق الشهري الذي ألزام حكم محكمة أول درجة الطاعن بأدائه يكون بذلك قد أضر الطاعن باستئنافه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الرابع من السبب الأول من الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول أن الحكم المطعون فيه أعمل قانوني التخفيض رقمي 168 لسنة 1961، 7 لسنة 1965 على الأربعة غرف المستحدثة، إلا أنه في حسابه هذا التخفيض اتخذ من أجرة المثل وقدرها ستة جنيهات أساساً لحساب التخفيض في حين أنه طبقاً للقانون رقم 168 لسنة 1961 يتعين أن يجرى التخفيض على أساس أربعة جنيهات الأجرة الواردة بعقد الإيجار والتي كان يدفعها الطاعن خلال سنة سابقة على العمل بهذا القانون لتصبح الأجرة بعد هذا التخفيض بنسبة 20% مبلغ 3.200 جنيهاً، كما أنه طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 1965 يتعين أن يكون التخفيض على أساس هذه الأجرة فتصبح 2.560 جنيهاً وليس 4.600 جنيهاً كما انتهى إلى ذلك الحكم المطعون فيه.
وحيث إن هذا النعي صحيح ذلك أن مؤدى نص المادة 5 مكرراً (5) من قانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 أن الأجرة التي يجرى عليها التخفيض بنسبة 20% هي الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/ 11/ 1961 أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل به في شأن المكان المؤجر ذاته طول السنة السابقة على ذلك التاريخ أيتهما أقل، ولا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن قد سبق تأجيره أو تعذر إثبات الأجرة المتعاقد عليها، كما أن مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التي يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% هي الأجرة الحالية أي الأجرة الأصلية بعد أعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التي انطبقت على المكان المؤجر، ولا يشار إلى أجرة المثال إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون، لما كان ذلك وكانت أجرة الأربع غرفة المستحدثة المسماة في العقد المؤرخ 25/ 11/ 1959 الساري في 5/ 11/ 1961 هي أربعة جنيهات والتي يسلم الطاعن أنه جرى التعامل بها طوال السنة السابقة على هذا التاريخ الأخير فإنه يتعين حساب التخفيض بنسبة 20% عليها دون اللجوء إلى أجرة المثل فتصبح مبلغ 3.200 جنيهاً كما أن هذه الأجرة الأخيرة هي الواجب اتخاذها في حساب التخفيض بنسبة 20% إعمالاً للقانون رقم 7 لسنة 1965 دون أجرة المثل لتصبح الأجرة بعد التخفيض جنيهان و560 مليماً وإذ انتهي الحكم المطعون فيه إلى أن أجرة الأربعة غرف محل هذا العقد بعد إعمال الحكم التخفيض المنصوص عليه في القانونين رقمي 168 لسنة 1961، 7 لسنة 1965 مبلغ 4.600 جنيهاً فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه.
وحيث إنه عن أجرة المبني القديم فقد جاء بتقرير الخبير المنتدب من محكمة الموضوع أن هذا المبني أنشئ قبل عام 1944 وأن أجرة المثل في تاريخ إنشائه عشرة جنيهات ونصف تضاف إليها 25% عملاً بالمادة الرابعة من القانون رقم 321 لسنة 1947 فتصبح 12 جنيه وخمسمائة مليم، وقد نعى الطاعن على هذا التقرير عدم بيانه للأماكن المماثلة لعين النزاع المدعي تماثلها مع هذه العين، وإذ كان الطاعن قد أورد في صحيفة طعنه أنه لم يطلب من محكمة أول درجة تعديل الأجرة المتفق عليها للمبنى القديم وقدرها اثني عشر جنيهاً إلى أجرة المثل في شهر الأساس وقال أن تلك الأجرة لم تكن محل خلاف بينه وبين المطعون ضده إلا أنه قرر في صحيفة الاستئناف أن هذا المبني إذ كان قد أقيم قبل عام 1944 فإن أجرة المثل في شهرة أبريل سنة 1941 لن تزيد على ستة جنيهات وإذ كانت العين المؤجرة للطاعن بصفته "وزير التربية والتعليم"، فإن شهر الأساس هو أغسطس سنة 1944 عملاً بالمادة 14 من القانون رقم 121 لسنة 1947 وليس في شهر أبريل سنة 1941 كما ادعى الطاعن، وإذ كان المقرر في قضاء هذه المحكمة عبء إثبات الأساس يقع على عاتق من يدعي أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية. لما كان ذلك وكان ظاهراً مما تقدم عدم جدية منازعة الطاعن في قانونية الأجرة المتفق عليها عن المبنى القديم وعجزه عن إثبات أجرة الأساس فإن هذه الأجرة وهي اثنا عشر جنيهاً تكون هي المعول عليها وإذ انتهت المحكمة إلى أن أجرة الأربعة غرف المستحدثة محل العقد المؤرخ 25/ 11/ 1959 بعد التخفيض هي 2.560 جنيها فيكون مجموع الأجرة 14.560 جنيهاً وإذ كان الثابت أن الطاعن يدفع مبلغ 12.500 جنيهاً شهرياً فيكون الفرق الشهري 2.060 جنيهاً ويكون مجموع الفروق في الفترة من 1/ 3/ 1966 إلى 3/ 3/ 1971 تاريخ إقامة الدعوى أي ستين شهراً مبلغ 123.600 جنيهاً يلزم الطاعن بأدائها إلى المطعون ضده مقسطاً على ستين قسطاً شهرياً.