أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 50 - صـ 110

جلسة 17 من يناير سنة 1999

برئاسة السيد المستشار/ لطفي عبد العزيز - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ خيري فخري، حسين نعمان، فتحي محمد حنضل - نواب رئيس المحكمة والسيد عبد الحكيم السيد.

(16)
الطعن رقم 3008 لسنة 62 القضائية

(1 - 3) ملكية "ملكية شائعة: اتحاد الملاك". بيع. دعوى "الصفة في الدعوى".
(1) إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك. قراراته ملزمة. شرطه. دعوة جميع ذوي الشأن إلى الاجتماع وصدور قراراته من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة. تعيين مأمور الاتحاد بذات الأغلبية. مهمته تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم.
(2) اجتماع اتحاد الملاك. شرط صحته. حضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة. عدم توافر هذه الأغلبية. لازمه. دعوة الجمعية العمومية للانعقاد. صحة اجتماعها أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم.
(3) تكوين اتحاد الملاك لبناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكياتها على أعضائها. مأمور الاتحاد يمثله في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء. لازمه. احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته. توزيع الوحدات على الأعضاء. أثره. لكل عضو ملكية مفرزة للوحدة التي اختص بها وملكية شائعة في الأجزاء الشائعة. انحصار سلطات مأمور الاتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة.
(4، 5) محكمة الموضوع "سلطتها في فهم الواقع وتقدير الأدلة، سلطتها في ندب الخبير". خبرة.
(4) تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة واستخلاص الحقيقة منها. من سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
(5) محكمة الموضوع. عدم التزامها بإجابة طلب ندب خبير متى وجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها.
(6) نقض "أسباب الطعن: السبب الجديد". محكمة الموضوع.
دفاع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع. اعتباره سبباً جديداً. عدم جواز إبداؤه لأول مرة أمام محكمة النقض.
1 - النص في المادة 862 من القانون المدني على أن "حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها. "وفي المادة 864 منه على أن" إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد وتكون قراراته في ذلك ملزمة، بشرط أن يدعي جميع ذوي الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، "وفي المادة 866 منه على أن" يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864.... ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر. "وفي المادة 14 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك على أن" "تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه..." وفي المادة 17 منه على أن "فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص في القانون أو في هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة في العقار، فإذا لم يتوافر هذا النصاب في الاجتماع انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم. "وفي المادة 18 منه على أن" ".... تصدر قرارات الجمعية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء". فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة أن تكون إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك وفقاً للنظام الذي يضعه لذلك أو بقرارات فردية يصدرها إذا لم يكن قد وضع لنفسه نظاماً، وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن يدعي جميع ذوي الشأن بموجب كتب موصى عليها إلى الاجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، وأن تعيين مأمور الاتحاد الذي يتولى تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم متى استلزم الأمر ذلك إنما يكون بذات الأغلبية المشار إليها.
2 - اجتماع اتحاد الملاك لا يكون صحيحاً إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة، فإذا لم تتوافر هذه الأغلبية تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ويكون الاجتماع في هذه الحالة صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم.
3 - إذا كان الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها فإن مأمور الاتحاد أيضاً هو الذي يمثل الاتحاد في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته كل حسبما تميزت به من صفات وإلى أن يتم توزيع هذه الوحدات على الأعضاء يكون لكل عضو في الاتحاد ملكية مفرزة للوحدة التي اختص بها وملكية شائعة مع باقي الشركاء في الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم والمصاعد والأسطح والأفنية وتنحصر عندئذ سلطات مأمور الاتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من العقار.
4 - المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى، وتقدير الأدلة والموازنة بينها واستخلاص الحقيقة منها وحسبها أن تقيم قضائها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
5 - محكمة الموضوع غير ملزمة أصلاً بإجابة طلب ندب خبير متى وجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها.
6 - لما كانت الأوراق قد خلت مما يدل على سبق تمسك الطاعن بهذا الدفاع أمام محكمة الموضوع فإن ما تضمنه النعي يكون سبباً جديداً لا يجوز إبداؤه لأول مرة أمام محكمة النقض.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم.... سنة.... مدني الجيزة الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإلزامه بأن يؤدي إليه مبلغ 50193 جنيه - الباقي من تكلفة الوحدة السكنية التي اختص بها بالعقار الذي أنشأه اتحاد الملاك المبين بالصحيفة - قضت المحكمة للمطعون ضده بطلباته بحكم استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم.... سنة.... القاهرة وفيه حكمت المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفضه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره التزمت فيها النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أُقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعن بالأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وذلك حين قضى بإلزامه بالمبلغ المطالب به على ما ذهب إليه من أنه باقي تكلفة الوحدة السكنية التي اختص بها في عقار التداعي، وأن للمطعون ضده - بحسبانه مأموراً لاتحاد ملاك العقار الكائنة به هذه الوحدة - الصفة في أن يطالبه بهذا المبلغ ويستأديه منه، في حين أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الجمعية العمومية لاتحاد الملاك التي انعقدت في 12/ 1/ 1989 لم يكتمل لها النصاب الذي تطلبته المادتان 864، 866 من القانون المدني إذ لم يحضرها إلاّ مالكو 33.04% من الأنصبة في العقار فتكون قراراتها بما فيها تعيين مأمور الاتحاد باطلة وغير ملزمة للأعضاء ويضحى المطعون ضده ولا صفة له في إقامة الدعوى قبله، هذا إلى أن القانون لا يخول لمأمور اتحاد الملاك إلاّ أن يطالبهم بالحقوق الناشئة عن إدارة الأجزاء المشتركة دون تلك الحقوق الناشئة عن إقامة المباني وتملكها لأنها تُعّد من قبيل أعمال التصرف، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ولم يأخذ به أو يرد عليه بأسباب خاصة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 862 من القانون المدني على أن "حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها". وفي المادة 864 منه على "إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد وتكون قراراته في ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على "أساس قيمة الأنصباء". وفي المادة 866 منه على أن "يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864... ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر". وفي المادة 14 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك على أن "تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه....." وفي المادة 17 منه على أن "فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص في القانون أو في هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلاّ بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة في العقار، فإذا لم يتوافر هذا النصاب في الاجتماع انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم". وفي المادة 18 منه على أن ".... تصدر قرارات الجمعية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء." ...... "فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة أن تكون إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك وفقاً للنظام الذي يضعه لذلك أو بقرارات فردية يصدرها إذا لم يكن قد وضع لنفسه نظاماً، وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بموجب كتب موصى عليها إلى الاجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، وأن تعيين مأمور الاتحاد الذي يتولى تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم متى استلزم الأمر ذلك إنما يكون بذات الأغلبية المشار إليها، ولا يكون اجتماع اتحاد الملاك صحيحاً إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة، فإذا لم تتوافر هذه الأغلبية تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ويكون الاجتماع في هذه الحالة صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم. كما أنه إذا كان الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها فإن مأمور الاتحاد أيضاً هو الذي يمثل الاتحاد في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته كل حسبما تميزت به من صفات وإلى أن يتم توزيع هذه الوحدات على الأعضاء يكون لكل عضو في الاتحاد ملكية مفرزة للوحدة التي اختص بها وملكية شائعة مع باقي الشركاء في الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم والمصاعد والأسطح والأفنية وتنحصر عندئذ سلطات مأمور الاتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من العقار. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن اتحاد ملاك عقار التداعي قد تكون لبناء هذا العقار وتوزيع وحداته على أعضائه، وقد دعيت الجمعية العمومية للاتحاد إلى الاجتماع بموجب كتب موصى عليها وانعقدت فعلاً في 14/ 12/ 1989 وحضر اجتماعها مالكو نسبة 65.52% من الأنصبة، وكان من بين قراراتها اعتماد الحساب الختامي لتكاليف كل وحدة وتفويض مأمور الاتحاد - المطعون ضده - في مطالبة الأعضاء بالمبالغ المتبقية في ذمتهم من تكاليف إنشاء الوحدات الخاصة بهم ومن بينهم الطاعن فأنذره مأمور الاتحاد ليسدد المبلغ موضوع التداعي وإذ لم يستجب أقام عليه الدعوى، ومتى كان ذلك فإن قضاء الحكم المطعون فيه إذ انتهى إلى إلزام الطاعن بأن يدفع إلى المطعون ضده - بصفته مأموراً للاتحاد - المبلغ المتبقي في ذمته من تكليف الوحدة التي اختص بها يكون قد صادف صحيح القانون، ولا يقدح في ذلك أن تكون الجمعية العمومية للاتحاد قد اجتمعت في وقت سابق بتاريخ 12/ 1/ 1989 اجتماعاً لم يتوافر له النصاب المقرر قانوناً ما دام اجتماعها اللاحق في 14/ 12/ 1989 المعول عليه قد وقع صحيحاً واعتمدت فيه القرارات السابقة ومن ثم فإن تعييب الحكم المطعون بما ورد بهذين السببين يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع حين ألزمه بالمبلغ المقضي به على قالة أن الجمعية العمومية لاتحاد الملاك قد اعتمدت كشوف الحساب الختامية التي ورد بها هذا المبلغ وأن الطاعن لم يجادل في ذلك في حين أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن التقدير الصحيح لتكلفة الوحدة الخاصة به يختلف عن التقدير محل الادعاء وطلب ندب خبير لتحقيق هذا الدفاع غير أن المحكمة التفتت عن طلبه وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن لمحكمة الموضوع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى، وتقدير الأدلة والموازنة بينها واستخلاص الحقيقة منها وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، وهى غير ملزمة أصلاً بإجابة طلب ندب خبير متى وجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها. لما كان ذلك، وكانت محكمة الاستئناف قد استخلصت - وفقاً لسلطتها التقديرية وما أطمأنت إليه من أوراق الدعوى وكشوف الحساب الختامية لتكلفة سائر وحدات العقار التي أقرتها الجمعية العمومية لاتحاد الملاك - أن الطاعن مدين بالمبلغ المطالب به باعتباره الباقي في ذمته من تكاليف الوحدة الخاصة به وارتأت أن ذلك كافٍ لتكوين عقيدتها في الدعوى للفصل فيها ولم تر وجهاً لندب خبير فلم تستجب لهذا الطلب وكان ما استخلصته سائغاً ومردوداً إلى أصله الثابت في الأوراق فإن النعي بهذا السبب لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره وهو ما لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسببين الرابع والخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت في الأوراق والخطأ في تطبيق القانون إذ أن كشوف الحساب الختامية المقدمة من المطعون ضده قد ورد بها قرين اسم الطاعن أن الوحدة التي اختص بها تقع بالدورين الثامن والعاشر وهو ما يغاير الحقيقة باعتبار أن الفيلا الخاصة به تقع بالدورين الحادي عشر والثاني عشر كما أن المبلغ المحكوم به قد تضمن غرامة تأخير مقدارها 16322 جنيه لا أساس لإلزامه بها ولا يملك اتحاد الملاك فرضها عليه وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أنه وقد خلت الأوراق مما يدل على سبق تمسك الطاعن بهذا الدفاع أمام محكمة الموضوع فإن ما تضمنه النعي يكون سبباً جديداً لا يجوز إبداؤه لأول مرة أمام محكمة النقض.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.