أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 50 - صـ 649

جلسة 12 من مايو سنة 1999

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم اسكندر - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، عزت عمران، سيد قايد وعبد الله عصر - نواب رئيس المحكمة.

(128)
الطعن رقم 2270 لسنة 67 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم سداد الأجرة: التكليف بالوفاء".
(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها أو ملحقاتها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً في ذمة المستأجر. أثره. عدم قبول الدعوى.
(2) بطلان التكليف بالوفاء. تعلقه بالنظام العام. التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه. ألا يخالطه واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع أو كانت عناصره تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.
(3 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" "أسباب الإخلاء" "تحديد الأجرة" "الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: ملحقات الأجرة". حكم "عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
(3) قواعد تحديد الأجرة وتعيين أسباب الإخلاء. تعلقها بالنظام العام، سريانها بأثر فوري من تاريخ نفاذها.
(4) أجر حارس العقار. وجوب توزيع الحد الأدنى المقرر له قانوناً بين مالك العقار وشاغليه طبقاً للنسب المحددة بالمادة 9 ق 136 لسنة 1981 حسب تاريخ إنشاء المبنى.
(5) تضمين المطعون ضده تكليف الطاعنين بالوفاء ما يخصهما من أجر حارس العقار دون خصم ما يتحمله في هذا الأجر وإعادة توزيع الباقي على شاغلي العقار وفقاً للنسب المحددة بالمادة 9 ق 136 لسنة 1981. أثره. بطلان التكليف. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى ذلك التكليف. خطأ.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة - أو ملحقاتها التي تأخذ حكمها - فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوز الأجرة المطالب بها المبلغ المستحق فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.
2 - بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام، تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها، حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض، متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.
3 - المقرر أن قواعد تحديد أجرة الأماكن التي تسري عليها التشريعات الاستثنائية وتعيين أسباب الإخلاء تتعلق بالنظام العام، وبالتالي تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها.
4 - النص في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني وما بها من مصاعد على الوجه التالي 1 - ....... 2 - ....... أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي: - ( أ ) بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى. (ب) بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبنى. (جـ) بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى......، ومع عدم الإخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر الحارس وفقاً للبنود أ، ب، جـ من هذه المادة"، مفاده أنه ابتداءً من تاريخ نفاذ أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر حارس المبنى بين مالك العقار وبين شاغليه طبقاً للنسب المحددة في المادة المذكورة بحسب تاريخ إنشاء المباني.
5 - إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضده ضمن إنذاره المؤرخ 21/ 5/ 1996 السابق على رفع الدعوى الماثلة تكليف كل من الطاعنين بالوفاء بمبلغ 120.500 جنيه قيمة الفرق المستحق في ذمة كل منهما بين أجرة الحارس - الذي سدداه - وبين أجر الحارسين المعينين عن المدة من 1/ 4/ 1995 حتى 31/ 1/ 1996 بواقع مبلغ مقداره 15.500 جنيه شهرياً بعد تقسيم أجر الحارسين المذكورين على شاغلي وحدات العقار البالغ عددها 29 وحدة، دون أن يقوم بتوزيع هذه الأجرة وفقاً لنص المادة التاسعة سالفة الذكر، بخصم نصيبه فيها، ثم إعادة توزيع الباقي على شاغلي العقار، ومن ثم فإن التكليف المشار إليه، يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبالغ تزيد على ما هو مستحق فعلاً في ذمة كل من الطاعنين، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بإخلاء العينين محلا النزاع استناداً إلى هذا التكليف، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى رقم 6864 لسنة 1996 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية، بطلب الحكم بإخلاء الشقتين المبينتين بالصحيفة وتسليمهما له، وقال بياناً لدعواه إن الطاعنين استأجرا منه الشقتين سالفتى الذكر بموجب العقدين المؤرخين 1/ 3/ 1973، 1/ 11/ 1969، بأجرة شهرية مقدارها مبلغ 15.230 جنيه لكل منهما بخلاف الملحقات التي تشمل أجرة حارس العقار (البواب)، ولما كان أجر حارسي العقار الجديدين مبلغاً مقداره 450 جنيه أربعمائة وخمسون جنيهاً شهرياً، يوزع على تسع وعشرين شقة بالعقار، ويخص كلاً من الطاعنين فيه مبلغ مقداره 15.500 جنيه (خمسة عشر جنيهاً خمسمائة مليم)، وإذ قام الأخيران بسداد أجر الحارس على أساس أن جملة ما يستحقه مبلغ مقداره مائة جنيه فقط، دون أن يسددا الفرق بين هذين الأجرين عن المدة من 1/ 4/ 1995 حتى 31/ 1/ 1996 ومقداره مبلغ 120.500 جنيه ( مائة وعشرون جنيهاً وخمسمائة مليم)، رغم تكليفهما بالوفاء به، فقد أقام الدعوى، حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى، استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 1230 لسنة 114 ق القاهرة، وبتاريخ 15/ 7/ 1997 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المطعون ضده، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولان، إن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى تضمن مطالبة كل منهما بنصيبه في أجر حارسي العقار الجديدين بواقع مبلغ مقداره 15.500 جنيهاً شهرياً لكل منهما، تأسيساً على أن أجرهما الشهري مبلغ مقداره 450 جنيه يوزع على مستأجري وحدات العقار البالغ عددها 29 وحدة، دون أن يقوم بخصم نصيبه كمؤجر من أجر الحارسين وفقاً لما يقضي به نص الفقرة الأخيرة من المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981، مما تكون معه الأجرة المطالب بها قد جاوزت المستحق فعلاً في ذمتهما، الأمر الذي يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء، وتكون معه الدعوى غير مقبولة، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف، فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة - أو ملحقاتها التي تأخذ حكمها - فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوز الأجرة المطالب بها المبلغ المستحق فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام، تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها، حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض، متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى، كما أن من المقرر أن قواعد تحديد أجرة الأماكن التي تسري عليها التشريعات الاستثنائية وتعيين أسباب الإخلاء تتعلق بالنظام العام، وبالتالي تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها. وكان النص في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني وما بها من مصاعد على الوجه التالي 1 - ........ 2 - ...... أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي: - ( أ ) بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى. (ب) بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبنى (جـ) بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى.....، ومع عدم الإخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر الحارس وفقاً للبنود أ، ب، جـ من هذه المادة"، مفاده أنه ابتداءً من تاريخ نفاذ أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر حارس المبنى بين مالك العقار وبين شاغليه طبقاً للنسب المحددة في المادة المذكورة بحسب تاريخ إنشاء المباني. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده قد ضمن إنذاره المؤرخ 21/ 5/ 1996 السابق على رفع الدعوى الماثلة تكليف كل من الطاعنين بالوفاء بمبلغ 120.500 جنيه قيمة الفرق المستحق في ذمة كل منهما بين أجرة الحارس - الذي سدداه - وبين أجر الحارسين المعينين عن المدة من 1/ 4/ 1995 حتى 31/ 1/ 1996 بواقع مبلغ مقداره 15.500 جنيه شهرياً بعد تقسيم أجر الحارسين المذكورين على شاغلي وحدات العقار البالغ عددها 29 وحدة، دون أن يقوم بتوزيع هذه الأجرة وفقاً لنص المادة التاسعة سالفة الذكر بخصم نصيبه فيها، ثم إعادة توزيع الباقي على شاغلي العقار، ومن ثم فإن التكليف المشار إليه، يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبالغ تزيد على ما هو مستحق فعلاً في ذمة كل من الطاعنين، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بإخلاء العينين محلا النزاع استناداً إلى هذا التكليف، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم 1230 لسنة 114 ق القاهرة بتأييد الحكم المستأنف.