أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الثاني - السنة 42 - صـ 1894

جلسة 17 من ديسمبر سنة 1991

برئاسة السيد المستشار/ محمود شوقي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ أحمد مكي، أحمد الزواوي نائبي رئيس المحكمة، محمد جمال وأنور العاصي.

(298)
الطعن رقم 3037 لسنة 59 القضائية

(1، 2، 3) بيع "التزام البائع" "أثر عقد البيع" عقد. التزام. ملكية. شهر عقاري. حيازة. دعوى. حكم.
(1) انعقاد التصرف الواجب شهره. أثره. نقل كافة الحقوق التي يرتبها إلى من عقد التصرف لمصلحته عدا انتقال الحق العيني. تراخيه حتى تمام التسجيل. م 9 قانون الشهر العقاري.
(2) عقد البيع غير المسجل. أثره. التزام البائع بنقل منفعة المبيع وحيازته وكافه الحقوق المتعلقة به والدعاوى المرتبطة به إلى المشترى. عدم التسجيل لا يسقط حق المشتري في الضمان. علة ذلك.
(3) انتقال الملكية ليس شرطاً لطرد الغاضب. عدم شهر التصرف. أثره. لا يسقط حق المتصرف إليه في الضمان ولا التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد فسخ عقد الإيجار. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر والقضاء بتأييد رفض دعوى الطاعن. خطأ في القانون.
1 - يدل نص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري - على ما صرحت به مذكرته الإيضاحية وجرى عليه قضاء هذه المحكمة - على أنه بمجرد انعقاد التصرف الواجب شهره يكون لمن عقد التصرف لمصلحته جميع الحقوق التي من شأن هذا التصرف أن يرتبها ما عدا انتقال الحق العيني فيتراخى هذا الحق حتى حصول التسجيل.
2 - لما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع ولو لم يكن مشهراً يلزم البائع بأن يمكن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة وينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ولا يترتب على عدم التسجيل سقوط حق المشترى في الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده والتي تنتقل إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب العقد.
3 - لما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي في رفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن الطاعن "لم يقدم ثمة دليل على أنه قام بشهر التعديل الذي يذهب إلى أنه في حدود الأرض المملوكة له وأنه لا عبره بمحضر الصلح والتسليم اللذين يستند إليهما للقول بملكيته للأرض التي يطالب بطرد المستأنف عليهما منها "في حين أن انتقال الملكية ليس شرطاً لطرد الغاصب وأن عدم شهر التصرف لا يترتب عليه سقوط حق الطاعن في الضمان ولا سقوط التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد فسخ عقده وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى 2499 لسنة 1980 مدني الزقازيق الابتدائية على أخيه المطعون ضده الأول ومورث باقي المطعون ضدهم بطلب الحكم بطردهما من مساحة 8 س 18 ط المبنية بالأوراق وذلك في مواجهة آخرين وقال بياناً لدعواه أنه أجر تلك المساحة لمورث المطعون ضدهم عدا الأول واستصدر قراراً من لجنة فض المنازعات الزراعية بفسخ العقد وطرده تأيد استئنافياً غير أنه والمطعون ضده الأول تعرضا له في حيازة أرض النزاع فأقام الدعوى بطلباته السالفة ومحكمة أول درجة ندبت خبيراً لأداء المهمة المبينة بمنطوق حكمها وبعد أن قدم تقريره حكمت بتاريخ 13/ 1/ 1984 برفض الدعوى، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 115 لسنة 27 ق المنصورة وبتاريخ 7/ 6/ 1984 قضت المحكمة بالتأييد، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن 2216 لسنة 54 ق وبتاريخ 24/ 4/ 1988 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة التي قضت بتاريخ 4/ 5/ 1989 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض دعواه على أن عقد الصلح المؤرخ 16/ 4/ 1971 الموقع من المطعون ضده الأول والمتضمن تعديل حدود ملكها لم يسجل فلم تنتقل إلى الطاعن ملكية أرض النزاع في حين أن له رغم عدم تسجيل هذا العقد الحق في الانتفاع بأرض النزاع وفي حيازتها وفي طرد ورثه المستأجر بعد أن حكم بفسخ عقد إيجار مورثهم مما يعيب الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري على أن "جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية، ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن" يدل - وعلى صرحت به مذكرته الإيضاحية وجرى عليه قضاء هذه المحكمة - على أنه بمجرد انعقاد التصرف الواجب شهره يكون لمن عقد التصرف لمصلحته جميع الحقوق التي من شأن هذا التصرف أن يرتبها ما عدا انتقال الحق العيني فيتراخى هذا الحق حتى حصول التسجيل. لما كان ذلك وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع ولو لم يكن مشهراً يلزم البائع بأن يمكن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة وينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ولا يترتب على عدم التسجيل سقوط حق المشتري في الضمان لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده والتي تنتقل إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب العقد، وكان الواقع في الدعوى أن الطاعن أقامها بطلب طرد المطعون ضدهم من الأرض موضوع النزاع تأسيساً على أنه كان قد اشترى من أبيه مورثه والمطعون ضده الأول مساحة فدانين بالعقد المشهر رقم 2107 لسنة 1968 شرقيه ثم أتضح أن أباه البائع كان قد تصرف إلى آخر في مساحة 8 س 18 ط من المساحة المبيعة وقد تصالح ورثة البائع ومن بينهم الطاعن والمطعون ضده الأول بموجب محضر تحكيم وصلح مؤرخ 16/ 4/ 1971 على أن يستبعدوا من التركة التي كانت بحوزة المطعون ضده الأول مساحة فدانين من بينها القدر موضوع النزاع الذي كان المطعون ضده الأول يؤجره لمورث باقي المطعون ضدهم وتسلم الطاعن من المطعون ضده الأول المساحة المبيعة بحدودها الجديدة التي يدخل فيها القدر موضوع النزاع استيفاء لعقد شرائه بمحضر تسليم مؤرخ 8/ 7/ 1971 وآجرها لمورث باقي المطعون ضدهم في التاريخ ذاته. ثم استصدر حكماً بفسخ عقد الإيجار لإخلال المستأجر بالتزاماته وذلك في المنازعة الزراعية 91 لسنة 1971 منشأة صدقي الذي تأيد بالاستئناف 11 لسنة 1972 أبو كبير وذلك في مواجهة المطعون ضده الأول، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي في رفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن الطاعن "لم يقدم ثمة دليل على أنه قام بشهر التعديل الذي يذهب إلى أنه تم في حدود الأرض المملوكة له وأنه لا عبرة بمحضر الصلح والتسليم اللذين يستند إليهما للقول بملكيته للأرض التي يطالب بطرد المستأنف عليهما منها" في حين أن انتقال الملكية ليس شرطاً لطرد الغاصب وأن عدم شهر التصرف لا يترتب عليه سقوط حق الطاعن في الضمان ولا سقوط التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد فسخ عقده وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم.