أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 40 - صـ 716

جلسة 5 من مارس سنة 1989

برئاسة السيد المستشار/ سعيد صقر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد فؤاد شرباش نائب رئيس المحكمة، محمد عبد البر حسين وخلف فتح الباب وحسام الدين الحناوي.

(124)
الطعن رقم 2265 لسنة 52 القضائية

(1) إيجار "إيجار الأماكن" "التأخير في الوفاء بالأجرة" "التكليف بالوفاء".
دعوى المؤجر بإخلاء المستأجر من العين المؤجرة لعدم الوفاء بالأجرة. شرط قبولها.
تكليف المستأجر بالوفاء. وجوب شمول التكليف على بيان مطابق بحقيقة الأجرة المتأخرة. الاستثناء. أن تكون الأجرة محل نزاع له أساس من الواقع أو القانون.
(2 - 4) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة" "التزامات المؤجر" "التأجير المفروش" بطلان.
(2) الإصلاحات والتحسينات التي يدخلها المؤجر قبل التأجير وكان ميزه يوليها المؤجر للمستأجر. وجود تقويمها وإضافتها إلى الأجرة القانونية. سواء اتفق عليها في عقدا الإيجار أو في اتفاق لاحق. خضوع هذا التقويم لرقابة القضاء.
(3) الأماكن المؤجرة مفروشة أو بقصد استغلالها مفروشة. جواز زيادة الأجرة بنسبة 7%. عدم جواز الجميع بين هذه الزيادة والزيادة المقررة لأصحاب المهن غير التجارية في الأماكن المنشأة قبل 1/ 1/ 1944.
(4) الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلاناً مطلقاً. لا يغير من ذلك أن يكون الاتفاق قد تم أثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين.
(5، 6) حكم "تسبيب الحكم". نقض "أسباب النقض" السبب غير المنتج. السبب الجديد". وكالة.
(5) إقامة الحكم قضاءه على دعامة أساسيه كافية لحمل قضاءه وتعييبه في دعامة أخرى أياً كان وجه الرأي غير منتج.
(6) عدم تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع ببطلان توكيل المطعون ضده الأول التمسك بذلك أمام محكمة النقض. سبب جديد غير مقبول.
1- نص الفقرة أ من المادة 23 من القانون رقم 52 سنة 1969 - المقابلة لذات الفقرة من المادة 31 من القانون رقم 49 سنة 1977 - والتي حلت محلها الفقرة ب من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاءه هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويشترط أن يبين في التكليف بالوفاء بالأجرة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويتعين ألا تجاوز الأجرة المطلوبة ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر إلا إذا كان ادعاء المؤجر في التكليف بأجرة متنازع عليها يستند إلى أساس من الواقع أو القانون.
2- نص المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 يدل - وطبقاً لما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الإصلاحات والتحسينات التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررها القانون، وقد يتفق على ذلك بين المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق. ويعتبر في حكم التحسينات كل ميزه جديدة يوليها المؤجر للمستأجر كما لو كان محروماً من حق التأجير من الباطن ثم يرخص له المؤجر بذلك، فإن هذه الميزة تقوم وتضاف قيمتها إلى الأجرة المحددة في شهر إبريل سنة 1941 وتتكون من مجموعهما أجرة الأساس، على أن يخضع هذا التقويم لرقابة المحكمة.
3- إذ تحددت أجرة الأساس وجب لتعيين الحد الأقصى لأجور الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 زيادة الأجرة بنسب مئوية تختلف باختلاف وجوه استعمال الأماكن والطريقة التي تستغل بها وقد جعلها القانون بنسبة 30% لأصحاب المهن غير التجارية ما لم تكن الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة فإنه يكتفي في هاتين الحالتين بزيادة الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل إلى 70% ولا يجوز الجمع بين هذه الزيادة. وزيادة الـ 30% آنفة الذكر.
4- المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من مسائل النظام العام التي لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وأن الاتفاق على تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية، ويستوي أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد في عقد الإيجار أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.
5- إذ كان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء على دعامة أساسية هي جمع الطاعن في مطالبته بالأجرة بين الزيادة المقررة على أصحاب المهن غير التجارية من المستأجرين بنسبة 30% وتلك المقابلة لتأجير العين مفروشة، الأمر الذي حظره المشرع وذلك سواء كان هذا التأجير كلياً أو جزئياً، فإن مجادلة الحكم فيما قرره من أن الخبير المنتدب في الدعوى لم يحسم في تقريره مسألة ورود الإجارة على العين محل النزاع كلها أو على جزء منها تكون - أياً ما كان وجه الرأي فيها - غير منتجة إذ كان الثابت بالأوراق أن محامي المطعون ضده الأول قد قرر أمام محكمة الاستئناف بحضوره عنه بتوكيل خاص، ولم ينازع الطاعن في ذلك أمام المحكمة فإن إثارته لهذه المنازعة أمام محكمة النقض يعتبر سبباً جديداً غير مقبول.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 2724 سنة 1979 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإلزام أولهم - في مواجهة الباقين - بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها له خالية، وقال في بيان دعواه أن المطعون ضده الأول استأجر منه هذه الشقة بموجب عقد مؤرخ 2/ 9/ 1968 لاستعمالها سكناً خاصاً له، وبتاريخ 1/ 1/ 1969 اتفقاً على تغيير استعمالها إلى عيادة طبية لقاء أجرة شهرية قدرها 10.222 جنيه، وقد أجرها من باطنه مفروشة لباقي المطعون ضدهم، ولما كانت العين قد أنشئت قبل أول يناير سنة 1944 فإنه يلتزم بأداء أجرة إضافية قدرها 400% من أجرتها الأساسية البالغة 580 مليم و6 جنيه وذلك وفقاً لنص المادة 45 من القانون رقم 49 سنة 1977 لتكون الأجرة المستحقة شهرياً 40 مليم و33 جنيه وإذ استحق في ذمته مبلغ 249.760 جنيه عن أجرة الشهور من أكتوبر سنة 1977 حتى أبريل سنة 1979 فضلاً عن مبلغ 200 مليم و286 جنيه رفض قبوله من المطعون ضده الأول - الذي أودعه خزينة المحكمة - لعدم كفايته للوفاء بمستحقاته فقد كلفه بسداد هذه المبالغ إلا أنه لم يستجب فأقام الدعوى بطلباته آنفة البيان. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدم تقريره حكمت للطاعن بطلباته. استأنفت المطعون ضده الأول هذا الحكم أمام محكمة استئناف الإسكندرية رقم 556 سنة 37 قضائية وبتاريخ 8/ 5/ 1982 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة رأت فيها رفض الطعن، وعرض الطعن على الحكم في غرفه مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسه أسباب، ينعى الطاعن بالثلاثة الأولى منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفى بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى على سند من بطلان التكليف بالوفاء الذي وجهه المطعون ضده الأول لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن المستحق فعلاً إذ جمع فيه بين زيادة الأجرة بنسبة 30% مقابل الميزة التي أولاها للمستأجر بتغيير استعمال العين من مسكن خاص إلى عيادة طبية وبين الأجرة الإضافية بنسبة 400% من الأجرة القانونية التي قررها المشرع بنص المادة 45 من القانون رقم 49 سنة 1977 مقابل السماح بتأجير العين مفروشة، بينما الثابت من الأوراق أن الزيادة الأولى تمت برضاء المطعون ضده الأَول أثناء سريان عقد الإيجار وأصبحت تمثل مع الأجرة الأصلية أجرة أساسيه للعين، ولم يحظر المشرع الجمع بينها وبين الزيادة التي قررها بالقانون المشار إليه، كما أن التكليف بأداء أجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما استند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن مفاد نص الفقرة أ من المادة 23 من القانون رقم 52 سنة 1969 - المقابلة لذات الفقرة من المادة 31 من القانون رقم 49 سنة 1977 - والتي حلت محلها الفقرة ب من المادة 18 من القانون رقم 136 سنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاءه هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويشترط أن يبين في التكليف بالوفاء بالأجرة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويتعين ألا تجاوز الأجرة المطلوبة ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر إلا إذا كان ادعاء المؤجر في التكليف بأجرة متنازع عليها يستند إلى أساس من الواقع والقانون. لما كان ذلك، وكان النص المادة الرابعة من القانون رقم 121 سنة 1947 على أن "لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو سنة 1941 على أجرة شهر أبريل سنة 1941 أو أجرة المثل لذلك الشهر إلا بمقدار ما يأتي......... (ثانياً) فيما يتعلق بعيادات الأطباء ومكاتب المحامين والمهندسين ومن إليهم من أصحاب المهن غير التجارية 30% من الأجرة المستحقة......... على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل، ويدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقديم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارداً في العقود المبرمة قبل أول مايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر" يدل - وطبقاً لما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الإصلاحات والتحسينات التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررها القانون، وقد يتفق على ذلك بين المؤجرة والمستأجر في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق. ويعتبر في حكم التحسينات كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستأجر كما لو كان محروماً من حق التأجير من الباطن ثم يرخص له المؤجر بذلك، فإن هذه الميزة تقوم وتضاف قيمتها إلى الأجرة المحددة في شهر إبريل سنة 1941 وتتكون من مجموعهما أجرة الأساسي، على أن يخضع هذا التقويم لرقابة المحكمة. فإذا تحددت أجرة الأساس على النحو السالف وجب لتعيين الحد الأقصى لأجور الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 زيادة الأجرة بنسب مئوية تختلف باختلاف وجوه استعمال الأماكن والطريقة التي تستغل بها وقد جعلها القانون بنسبة 30% لأصحاب المهن غير التجارية ما لم تكن الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة فإنه يكتفي في هاتين الحالتين بزيادة الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل إلى 70% ولا يجوز الجمع بين هذه الزيادة وزيادة الـ 30% آنفة الذكر، المقرر كذلك في قضاء هذه المحكمة أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من مسائل النظام العام التي لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وأن الاتفاق على تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية، ويستوي أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد في عقد الإيجار أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، لما كان ذلك، وكان الوقائع في الدعوى أن العين محل النزاع قد أجرت للمطعون ضده الأول بموجب عقد مؤرخ 2/ 9/ 1968 لاستعمالها سكناً خاصاً له لقاء أجرة شهرية قدرها 5.060 جنيه وبتاريخ 1/ 1/ 1969 وافق الطاعن على تغيير المستأجر وجه استعمالها إلى عيادة طبية مقابل زيادة الأجرة بنسبة 30% كما صرح له بتأجيرها من الباطن لقاء زيادة الأجرة مرة أخرى بنسبة 7% لتصير 10.222مليمجـ، وقد ضمن الطاعن التكليف الذي وجهه إلى المطعون ضده الأول المطالبة بالأجرة المستحقة في ذمته على هذا الأساس مع زيادة نسبة 70% المشار إليها إلى 400% عملاً بنص المادة 45/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وباعتباره قد أجر الشقة محل النزاع من باطنه مفروشة - فجمع بذلك بين الزيادة المقررة على المستأجرين من أصحاب المهن غير التجارية وتلك المقابلة لتأجير العين مفروشة مجاوزاً بذلك المستحق قانوناً في ذمة المستأجر على سند من موافقة الأخير على هذه الزيادة، فإن التكليف يكون باطلاً وهابط الأثر، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي عليه بهذه الأسباب يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم أورد بمدوناته أن تقرير الخبير المقدم في الدعوى لم يفصح عما إذا كان المطعون ضده الأول قد أجر من باطنه جزءاً من الشقة محل النزاع أو أجرها كلها بينما البين من مطالعة هذا التقرير أنه انتهى إلى أن العين مشغولة بالكامل بالمطعون ضدهم من الثاني إلى الرابع.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أن البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء على دعامة أساسية هي جمع الطاعن في مطالبته بالأجرة بين الزيادة المقررة على أصحاب المهن غير التجارية من المستأجرين بنسبة 30% وتلك المقابلة لتأجير العين مفروشة، الأمر الذي حظره المشرع، وذلك سواء كان هذا التأجير كلياً أو جزئياً، فإن مجادلة الحكم فيما قرره من أن الخبير المنتدب في الدعوى لم يحسم في تقريره مسألة ورود الإجارة على العين محل النزاع كلها أو على جزء منها تكون - أياً ما كان وجه الرأي فيها - غير منتجة ويضحى النعي عليه بهذا السبب غير مقبول.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الخامس على الحكم المطعون فيه بطلان الإجراءات وفى بيان ذلك يقول أن محامي المطعون ضده الأول حضر عنه أمام محكمة الاستئناف بصفته وكيل عن وكيله دون أن يقدم سند الوكالة الصادرة لهذا الأخير من المطعون ضده الأول حتى تستبين المحكمة ما إذا كانت تتسع لتوكيل المحامين عنه في الدعوى الأمر الذي يكون معه الحكم قد بني على إجراءات باطلة.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كان الثابت بالأوراق أن محامي المطعون ضده الأول قد قرر أمام محكمة الاستئناف بحضوره عنه بتوكيل خاص، ولم ينازع الطاعن في ذلك أمام هذه المحكمة فإن إثارته لهذه المنازعة أمام محكمة النقض يعتبر سبباً جديداً غير مقبول.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.