أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الثالث - السنة 14 - صـ 1011
جلسة 7 من نوفمبر سنة 1963
برياسة السيد المستشار/ الحسيني العوضي، وبحضور السادة المستشارين: محمود توفيق إسماعيل، ولطفي علي، وإبراهيم الجافي، وبطرس زغلول.
(144)
الطعن رقم 284 لسنة 28 القضائية
( أ ) شفعة. "إجراءات الشفعة". "الإنذار الرسمي". "بياناته". "بيان
العقار". محكمة الموضوع. "سلطتها في ذلك".
تقدير كفاية بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة مما يستقل به قاضي الموضوع.
(ب) شفعة. "إجراءات الشفعة". "إعلان الرغبة". "الثمن". إثبات. صورية.
ادعاء الشفيع بصورية الثمن الذي ورد في عقد البيع لا يعفيه من واجب إعلان رغبته في
الميعاد. له بعد ذلك الطعن فيه أمام المحكمة وإثبات صوريته بكافة طرق الإثبات القانونية.
(ج) شفعة. "إجراءات الشفعة". "الإنذار الرسمي". "بياناته". "شروط البيع".
المقصود بشروط البيع الواجب بيانها في الإنذار شروطه الأساسية التي لابد من علم الشفيع
بها ويتوقف عليها تقرير موقفه من حيث الأخذ بالشفعة أو تركها. لا يعد منها شروط منح
المشتري أجلاً في الوفاء ببعض الثمن ولا شروط عقد تمليك البائع. لا يبطل الإنذار خلوه
من شرط منح المشتري أجلاً في الوفاء ببعض الثمن.
(د) شفعة. "إجراءات الشفعة". "إيداع الثمن الحقيقي".
إيداع كامل الثمن الحقيقي في الميعاد وعلى الوجه المبين في المادة 942 مدني شرط لقبول
دعوى الشفعة. لا يعفي من ذلك تأجيل بعض الثمن في عقد البيع.
(هـ) شفعة. "إجراءات الشفعة". "الإنذار الرسمي". "بياناته".
تضمين الإنذار الموجه من المشتري إلى الشفيع دعوة الأخير إلى الحضور لمكتب الشهر العقاري
للتنازل له عن الصفقة لا يزيل الآثار القانونية المترتبة على الإنذار ما دام قد تضمن
جميع البيانات التي أوجبها القانون.
1 - تقدير كفاية البيان الوارد في الإنذار المنصوص عليه في المادة 941 مدني عن العقار
الجائر أخذه بالشفعة وعدم كفاية هذا البيان مما يستقل به قاضي الموضوع.
2 - ادعاء الشفيع بصورية الثمن الوارد في عقد البيع لا يعفيه من واجب إعلان رغبته في
الأخذ بالشفعة في الميعاد القانوني، وله بعد ذلك أن يطعن في هذا الثمن أمام المحكمة
ويثبت صوريته بجميع طرق الإثبات القانونية.
3 - المقصود بشروط البيع التي استلزم القانون بيانها في الإنذار هي شروطه الأساسية
التي لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفيعة أو لا
يقدم. وإذ كان شرط منح المشتري أجلاً في الوفاء ببعض الثمن لا يتوقف عليه تقرير صاحب
الحق في الشفعة لموقفه من حيث الأخذ بها أو تركها ذلك أنه ملزم في جميع الأحوال طبقاً
للمادة 942 من القانون المدني بإيداع كل الثمن الحقيقي الذي حصل البيع به وذلك خلال
ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى بها وإلا سقط
حقه في الأخذ بالشفعة، كما أنه طبقاً للمادة 945 مدني لا يستفيد الشفيع من الأجل الممنوح
للمشتري إلا برضاء البائع وحتى في حالة حصول هذا الرضاء فإنه لا يترتب عليه إعفاء الشفيع
من واجب إيداع كامل الثمن بما فيه المؤجل في الميعاد القانوني، ومن ثمن فليس ثمة نفع
يعود على الشفيع من علمه بشرط تأجيل الثمن قبل إعلان رغبته فيها وبالتالي فإن عدم اشتمال
الإنذار الموجه من المشتري إلى الشفيع على هذا الشرط لا يترتب عليه بطلان هذا الإنذار.
ولا يعتر كذلك من شروط البيع التي توجب المادة 941 من القانون المدني اشتمال الإنذار
عليها ما ورد في عقد البيع الصادر للمطعون ضده الأول (المشتري) من أن البائع له تلقى
ملكية ما باعه بطريق الشراء من آخر بعقد ابتدائي، كما لم يوجب القانون تضمين هذا الإنذار
شروط عقد تمليك البائع.
4 - إيداع كامل الثمن الحقيقي في الميعاد القانوني وعلى الوجه المبين في المادة 942
من القانون المدني شرط لقبول دعوى الشفعة ولا يعفى من واجب إيداع الثمن كاملاً أن يكون
متفقاً على تأجيل بعضه في عقد البيع المحرر بين المشتري والبائع ولا تعارض بين اشتراط
القانون هذا الإيداع لقبول دعوى الشفعة وبين ما نص عليه في المادة 945 مدني من أنه
لا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إلا برضاء البائع، ذلك
أن البائع لا يملك إعفاء الشفيع من شرط أوجبه القانون، كما أن هذا النص إنما ورد بصدد
بيان آثار الشفيعة أي بعد أن يثبت حق الشفيع في الشفعة رضاء أو قضاء ويصبح الثمن من
حق البائع وحدة فيكون له في هذه الحالة أن يمنح الشفيع في الوفاء به الأجل الممنوح
للمشتري.
5 - اشتمال الإنذار الموجه من المشتري إلى الشفيع على دعوة الأخير إلى الحضور إلى مكتب
الشهر العقاري في يوم معين سابق على انتهاء الأجل المحدد قانوناً لإعلان الرغبة في
الأخذ بالشفعة للتنازل له عن الصفقة إذا هو قبل أخذها بالثمن الذي اشتراها به ليس من
شأنه أن يزيل الآثار القانونية المترتبة على هذا الإنذار متى كان قد تضمن جميع البيانات
التي أوجب القانون في المادة 941 من القانون المدني اشتماله عليها.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن في أن الطاعن
رفع الدعوى رقم 404 سنة 1956 مدني كلي الزقازيق على المطعون ضدهم بطلب أحقيته في أخذ
1 ف و23 ط و19 س بالشفعة بالثمن وملحقاته التي يثبت للمحكمة صحتها وتسليمها له على
ألا يصرف شيء من المبلغ المودع خزينة المحكمة لمن يستحقه إلا بعد الحكم نهائياً لصالحه
وتسجيل هذا الحكم مع إلزام من ترى المحكمة إلزامه بالمصاريف وأتعاب المحاماة والنفاذ،
وقال الطاعن في بيان دعواه إنه أنذر المطعون ضدهم بتاريخ 26 و27 من مايو سنة 1956 برغبته
في أخذ 2 ف بالشفعة إلا أنه تبين أن المساحة 1 ف و23 ط و19 س وأن المطعون ضده الثاني
كان قد باع إلى المطعون ضده الثالث الفدانين المذكورين بعقد ابتدائي مؤرخ في 22/ 4/
1955 بثمن قدره 900 جنيه وأن الأخير باع للمطعون ضده الأول هذا القدر بعقد مؤرخ في
14/ 4/ 1956 مقابل ذات الثمن إلا أنهما ضمنا عقدهما أن الثمن 1200 جنيه وأن المطعون
ضده الأول قام بإنذاره باعتباره شفيعاً في 5/ 5/ 1956 بإنذار لم تتوفر فيه الشروط التي
تتطلبها المادتان 940 و941 من القانون المدني وأنه رغم هذا أعلن المطعون ضدهم برغبته
في أخذ العقار المبيع بالشفعة مقابل الثمن الحقيقي وقدره 900 جنيه وملحقاته الحقيقة
وحدد لهم ثمانية أيام من تاريخ إعلانهم ليقرروا بالتنازل عن القدر المشفوع فيه وإلا
اضطر إلى السير في إجراءات دعوى الشفعة بمصاريف يتحملها المطعون ضده الأول إلا أنهم
لم يفعلوا فاضطر لإيداع الثمن الحقيقي خزانة المحكمة ورفع هذه الدعوى، وقد دفع المطعون
ضده الأول بسقوط حق الطاعن في أخذ العقار بالشفعة تأسيساً على أنه قام في 5 من مايو
سنة 1956 بإنذار الطاعن بشرائه الأطيان موضوع الدعوى مقابل ثمن قدره 1200 جنيه وأن
الطاعن لم يظهر رغبته في الأخذ بالشفعة إلا في 26، 27 من مايو سنة 1956 أي بعد مضي
الميعاد المحدد في المادة 940 من القانون المدني لإعلان الرغبة قي الأخذ بالشفعة، وبتاريخ
16/ 5/ 1957 قضت المحكمة بقبول الدفع بسقوط حق الطاعن وبسقوطه، فاستأنف الطاعن هذا
الحكم أمام محكمة استئناف المنصورة طالباً إلغاءه والحكم له بطلباته الابتدائية وقيد
استئنافه برقم 156 سنة 9 ق، وبتاريخ 5 من ديسمبر سنة 1957 حكمت المحكمة برفض الاستئناف
وتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض بتقرير مؤرخ في 2 من سبتمبر
سنة 1958 وعرض الطعن على دائرة فحص الطعون بجلسة 16 من سبتمبر سنة 1961 وفيها صممت
النيابة على مذكرتها المتضمنة رفض الطعن وأصدرت دائرة الفحص قرارها بإحالة الطعن إلى
الدائرة المدنية والتجارية وتحدد لنظره جلسة 10 من أكتوبر سنة 1963 وفيها صممت النيابة
على رأيها السابق.
وحيث إن حاصل السبب الأول أن الحكم المطعون فيه أخطأ في القانون ذلك أنه أقام قضاءه
بسقوط حق الطاعن في الأخذ بالشفعة على أنه أعلن رغبته بعد فوات أكثر من خمسة عشر يوماً
على تاريخ الإنذار الموجه إليه من المطعون ضده الأول في 5 من مايو سنة 1956 في حين
أن هذا الإنذار لا يعتبر أنه الإنذار المقصود في حكم المادتين 940، 941 من القانون
المدني والذي يترتب عليه إلزام من يريد الأخذ بالشفعة إعلان رغبته فيها إلى كل من البائع
والمشتري في ظرف خمسة عشر يوماً من تاريخه وإنما هو في حقيقته دعوة موجهة من المطعون
ضده الأول (المشتري) إلى الطاعن (الشفيع) للحضور لمكتب الشهر العقاري بمنيا القمح يوم
السبت 19 من مايو سنة 1956 لإجراء التنازل عن الصفقة. وبذلك كان إقراراً منه باستحقاق
الطاعن للصفقة وقبولاً منه لإتمام الشفعة بالتراضي دون حاجة إلى سبيل التقاضي فإذا
ما نكل المطعون ضده الأول عن إقراره بالتنازل للطاعن ولم يحضر في الزمان والمكان اللذين
حددهما لتنفيذ هذا التنازل بحيث لم يعد للشفيع بعد هذا النكول الذي لم يتنبه إلا يوم
19 من مايو سنة 1956 سوى سبيل التقاضي فإنه لا يمكن اعتبار إعلان الرغبة الموجه منه
في 26، 27 من مايو سنة 1956 قد جاوز الميعاد.
ويتحصل السبب الثاني في أن الحكم المطعون فيه إذ اعتبر أن الإنذار الموجه عن المطعون
ضده الأول إلى الطاعن في 5 من مايو سنة 1956 مستوفياً البيانات التي استلزمها الشارع
في المادة 941 من القانون المدني قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وتأويله، ذلك أن
هذا الإنذار لم يشتمل على شروط البيع الواردة في عقد شراء المطعون ضده الأول المؤرخ
في 14/ 4/ 1956 وعلى الأخص ما ورد في هذا العقد من تقسيط الثمن ومن أن البائع له "المطعون
ضده الثالث" تلقى ملكية ما باعه بطريق الشراء من المطعون ضده الثاني بعقد ابتدائي مؤرخ
في 22/ 4/ 1955 وشروط هذا العقد الأخير، كما جاء الإنذار قاصراً عن بيان العقار بياناً
كافياً بأن ذكر له حدوداً قديمة تخالف الحدود المؤشر بها من مصلحة الشهر العقاري ومقداراً
لا يطابق الواقع تمام المطابقة كما تضمن بياناً عن الثمن غير حقيقي وإن كان هو الثمن
الوارد بالعقد.
وحيث إن الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه رد على ما يثيره الطاعن
في هذين السببين بقوله "وحيث إنه فيما يتعلق بالدفع الذي أبداه المدعى عليه الأول (المطعون
ضده الأول) بسقوط حق المدعي (الطاعن) في الشفعة فإن المحكمة تلاحظ أن الإنذار الذي
وجهه المدعى عليه الأول للمدعي في 5/ 5/ 1956 قد حوى بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة
بياناً كافياً كما يبين فيه الثمن واسم كل من البائع والمشتري وقد طابق الثمن الوارد
به الثمن المذكور في عقد البيع الصادر للمدعى عليه الأول وهو 1200 جنيه ومن ثم فإن
هذا الإنذار يكون قد استوفى الشروط المنصوص عنها في المادة 941 مدني، أما ما يقول به
المدعي (الطاعن) من أن الثمن الوارد بالإنذار هو ثمن صوري وحقيقته 900 جنيه فمردود
بأن الواجب ذكره في الإنذار هو الثمن الوارد في العقد فإذا كان هذا الثمن صورياً فإن
للشفيع أن يطعن فيه ويثبت بجميع الطرق القانونية مقدار الثمن الحقيقي ولكن يجب عليه
أن يبدي رغبته في خلال خمسة عشر يوماً من وقت الإنذار - أما ما يقول به المدعي من أن
الإنذار لم يشمل بيان شروط دفع الثمن وتأجيل بعضه فمردود عليه بأن طريقة دفع الثمن
ليس من اللازم علم الشفيع بها لأنه من المقرر قانوناً أن الشفيع لا يستفيد من اتفاق
البائع مع المشتري على تأجيل الثمن كله أو بعضه إلا برضاء البائع وهذا الرضاء لا علاقة
له بطلب الأخذ بالشفعة ولا يتوقف هذا الطلب عليه وفضلاً عن هذا فإن من له مصلحة حقيقية
في أخذ المبيع بالشفعة لا يتوانى مطلقاً في إبداء رغبته في الميعاد القانوني فيحفظ
حقه من السقوط. هذا فضلاً عن أن القانون المدني يوجب في المادة 942 على الشفيع أن يودع
كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع ومن ثم فلا فائدة من ذكر تأجيل بعض الثمن في الإنذار
ولا يعتبر هذا التأجيل من شروط البيع المنصوص عنها في المادة 941 مدني - أما ما ورد
بالإنذار من التنبيه على المدعي بالحضور لمكتب الشهر العقاري فلا يؤثر في اعتباره إنذاراً
مستوفياً كل الشرائط المنصوص عنها في المادة 941 مدني إذ أن العبرة في الإنذار هو إعلان
الشفيع بأسماء المتعاقدين والعقار المبيع وشروط البيع والإنذار الموجه من المدعى عليه
الأول يفي بكل ذلك إذ حوى كل هذه البيانات ومن ثم كان يتعين على المدعي أن يبادر بإعلان
الرغبة في الشفعة في خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره في 5/ 5/ 1956 لا أن يتوانى
حتى 26/ 5/ 1956 وهو تاريخ إعلان الرغبة الأمر الذي يترتب عليه سقوط حقه في الشفعة
طبقاً للمادة 940 مدني. "وأضاف الحكم المطعون فيه رداً على ما أثاره الطاعن من أن الإنذار
الموجه إليه من المشتري (المطعون ضده الأول) لا يعتبر تنبيهاً بحصول البيع بل هو تنازل
صريح عن الصفقة مقابل الثمن الوارد فيه ويعتبر إقراراً بحق الشفيع بما لا يصح معه اتخاذه
أساساً لسقوط حق هذا الشفيع - أضاف الحكم ما يأتي "أن المستأنف (الطاعن الشفيع) لم
يقبل العرض الذي عرضه عليه المستأنف عليه الأول (المطعون عليه الأول المشتري) وهو قبول
الصفقة لقاء مبلغ 1200 جنيه وكان لزاماً عليه بعد ذلك أن يتخذ الإجراءات القانونية
الصحيحة كما رسمها القانون". وهذا الذي قرره الحكمان وأسسا عليه قضاءهما لا مخالفة
قيه للقانون ذلك أن المادة 941 من القانون المدني تنص على أن "يشمل الإنذار الرسمي
المنصوص عليه في المادة السابقة البيانات الآتية وإلا كان باطلاً ( أ ) بيان العقار
الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً (ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع
واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه". ولما كان الحكم المطعون فيه قد
أثبت أن الإنذار الموجه من المشتري إلى الشفيع قد حوى بياناً كافياً للعقار المبيع
وكان تقدير كفاية هذا البيان وعدم كفايته مما يستقبل به قاضي الموضوع وكان الحكم قد
أثبت أيضاً أن هذا الإنذار قد اشتمل على بيان اسم كل من البائع والمشتري وبيان الثمن
الوارد في عقد البيع وهو الثمن الذي استلزم القانون بيانه في الإنذار وكان ادعاء الشفيع
بصورية هذا الثمن لا يعفيه من واجب إعلان رغبته في الميعاد القانوني وله بعد ذلك أن
يطعن في هذا الثمن أمام المحكمة ويثبت صوريته بجميع طرق الإثبات القانونية لما كان
ذلك، وكان المقصود بشروط البيع التي استلزم القانون بيانها في الإنذار هي شروطه الأساسية
التي لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفيعة أولاً
يقدم وإذ كان شرط منح المشتري أجلاً في الوفاء ببعض الثمن لا يتوقف عليه تقرير صاحب
الحق في الشفيعة لموقفه من حيث الأخذ بها أو تركها ذلك أنه ملزم في جميع الأحوال طبقاً
للمادة 942 من القانون المدني بإيداع كل الثمن الحقيقي الذي حصل البيع به وذلك خلال
ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى بها وإلا سقط
حقه في الأخذ بالشفعة ولا يعفى طالب الشفعة من إيداع الثمن كاملاً أن يكون متفقاً على
تأجيل بعضه في عقد البيع المحرر بين المشتري والبائع كما أنه طبقاً للمادة 945 من القانون
المدني لا يستفيد الشفيع من الأجل الممنوح للمشتري إلا برضاء البائع وحتى في حالة حصول
هذا الرضاء فإنه لا يترتب عليه إعفاء الشفيع من واجب إيداع كامل الثمن بما فيه المؤجل
في الميعاد القانوني إذ أن إيداع كامل الثمن الحقيقي في الميعاد المذكور وعلى الوجه
المبين في المادة 942 من القانون المدني شرط لقبول دعوى الشفعة ولا يملك البائع إعفاء
الشفيع من شرط أوجبه القانون، ولا تعارض بين اشتراط القانون هذا الإيداع لقبول دعوى
الشفعة وبين ما نص عليه في المادة 945 من أنه لا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح
للمشترى في دفع الثمن إلا برضاء البائع ذلك أن هذا النص الأخير إنما ورد بصدد بيان
آثار الشفعة أي بعد أن يثبت حق الشفيع في الشفعة رضاء أو قضاء ويصبح الثمن من حق البائع
وحده فيكون له في هذه الحالة أن يمنح الشفيع في الوفاء به الأجل الممنوح للمشتري -
ومتى كان ذلك فإنه ليس ثمة نفع يعود على الشفيع من علمه بشرط تأجيل الثمن قبل إعلان
رغبته فيها وبالتالي فإن عدم اشتمال الإنذار الموجه من المشتري إلى الشفيع على هذا
الشرط لا يترتب عليه بطلان هذا الإنذار - لما كان ما تقدم، وكان اشتمال الإنذار الذي
وجهه المطعون ضده الأول إلى الطاعن في 5/ 5/ 1956 على دعوة الأخير بالحضور إلى مكتب
الشهر العقاري في يوم معين سابق على انتهاء الأجل المحدد قانوناً لإعلان الرغبة في
الأخذ بالشفعة للتنازل له عن الصفقة إذا هو قبل أخذها بالثمن الذي اشترها به المطعون
ضده الأول وقدره 1200 جنيه - ما اشتمل عليه الإنذار من ذلك - ليس من شأنه أن يزيل الآثار
القانونية المترتبة على هذا الإنذار متى كان قد تضمن أيضاً جميع البيانات التي أوجب
القانون في المادة 941 اشتماله عليها - لما كان ما تقدم، وكان ما ورد في عقد البيع
الصادر للمطعون ضده الأول من أن البائع له تلقى ملكية ما باعه بطريق الشراء من آخر
بعقد ابتدائي لا يعتبر من شروط البيع التي توجب المادة 941 اشتمال الإنذار عليها كما
لم يوجب القانون تضمين هذا الإنذار شروط عقد تمليك البائع خلافاً لما يقوله الطاعن
- لما كان ذلك كله، فإن النعي بالسببين المتقدمين يكون على غير أساس.
وحيث إن حاصل السببين الثالث والرابع أن الحكم المطعون فيه قد شابه قصور في التسبيب
وأخل بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول الطاعن إن أسباب الحكم المطعون فيه قد جاءت قاصرة
في الرد على أوجه دفاعه التي أبداها رداً على الدفع بسقوط حقه في الأخذ بالشفعة وهى
تلك الاعتراضات التي فصلها في السببين الأول والثاني من أسباب هذا الطعن - كما أغفل
الحكم الرد على ما قاله من أن إنذاره من مايو سنة 1956 قد حصل بطريق الغش والخداع لإسقاط
حقه في الشفعة.
وحيث إن النعي بهذين السببين مردود بأن الحكم المطعون فيه على ما سلف بيانه - قد تناول
الرد على جميع ما أبداه الطاعن من أوجه دفاع رداً على الدفع بسقوط حقه في الشفعة وكان
رد الحكم على هذه الأوجه رداً صحيحاً في القانون لا قصور فيه. كما أن ما قرره الحكم
من صحة الإنذار وموافقته لأحكام القانون بما يجعله منتجاً لآثاره القانونية ومجرياً
لميعاد إبداء الرغبة في الشفعة - هذا الذي قرره الحكم يحمل الرد الضمني على دفاع الطاعن
المتضمن حصول ذلك الإنذار بطريق الغش والتحايل لإسقاط حقه في الشفعة.
وحيث إنه لما تقدم يكون الطعن على غير أساس ومتعين الرفض.