أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 31 - صـ 1393

جلسة 17 من مايو سنة 1980

برئاسة السيد المستشار عدلي مصطفى بغدادي نائب رئيس المحكمة؛ وعضوية السادة المستشارين: الدكتور إبراهيم علي صالح، عبد العزيز عبد العاطي إسماعيل، حسن عثمان عمار، ورابح لطفي جمعة.

(265)
الطعن رقم 633 لسنة 46 القضائية

(1، 3) اختصاص. "اختصاص نوعي". إيجار. "مخالفة شروط الإيجار".
(1) دعوى الإخلاء لاستعمال المستأجر المكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة وتضر بالمالك. اختصاص المحكمة الابتدائية دون غيرها بنظرها. ق 52 لسنة 1969.
(2) إخلاء المستأجر لاستعمال المكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار. مناطه. معقولية هذه الشروط بخلوها من عيب إساءة استعمال الحق.
(3) طريقة استعمال المكان المؤجر، مردها لإدارة المتعاقدين طالما لا تخالف قاعدة أمرة في التشريعات الاستثنائية، تحديد نطاق إحداث الضرر. عدم اقتصاره على ما يقع داخل العين المؤجرة. جواز شمول الاتفاق لما يتصل بها من أجزاء أخرى. اختصاص المحكمة الابتدائية بنظر دعوى الإخلاء عند المخالفة.
(4، 5) إيجار "مخالفة شروط الإيجار".
الاتفاق على ًًًًحظر استخدام المستأجر لبدروم المنزل وحديقته. إخلاء المستأجر لمخالفته شروط العقد. لا خطأ.
(5) مخالفة المستأجر لشروط الإيجار المعقولة بما يضر بالمؤجر. تعلق حق المؤجر بطلب إخلائه ولو أزال المستأجر أسباب المخالفة.
1 - النص في المادة 40 من القانون رقم 52 لسنة 1961 الذي أبرم عقد الإيجار مثار النزاع ورفعت الدعوى في ظله والمادة 23 منه يدل على اختصاص المحكمة الابتدائية دون غيرها بالنظر في طلب الإخلاء المؤسس على استعمال المكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة وتضر بمصلحة المؤجر دون التفات إلى قيمة هذا الطلب في ضوء القواعد المقررة لتقدير الدعاوى في قانون المرافعات.
2 - النص في المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - يدل على اعتداد القانون في مقام تقدير موجب الإخلاء على ما ينطوي عليه عقد الإيجار من شروط اتفاقية بشرط معقوليتها بأن تخلو من عيب إساءة استعمال الحق في التعاقد في ضوء ما تقضي به المادة 5 من القانون المدني وأحكام هذا القانون وهي الأصل العام في تحديد حقوق كل من طرفي عقد الإيجار وواجباته فيما لم يرد فيه نص في القانون رقم 52 لسنة 1969 توجب على المستأجر استعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه المادة 579 من القانون المدني وأن يبذل من العناية في استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد "المادة 583" مدني وفي ذلك ما يفيد أن من شروط عقد الإيجار ما يوجب على المستأجر أن يلتزم في استعماله للعين المؤجرة الحدود التعاقدية بغير خروج عليها وإلا كان محلاً بالتزامه العقدي إخلالاً يترتب عليه تطبيق الجزاء المقرر قانوناً.
3 - طريقة استعمال العين المؤجرة مردها لإرادة المتعاقدين ما دامت لا تخالف قاعدة آمرة في التشريعات الاستثنائية فإن اتفاقيها يكون في هذا النطاق مشروعاً ومن ثم واجب الإعمال تفادياً مما يترتب على مخالفة ذلك من ضرر سواء بالعين ذاتها أو بمصلحة مادية أو معنوية للمؤجر أم لمن يكون مؤجر ضامناً لهم عدم التعرض أو الإضرار بمصالحهم ولا جناح على الطرفين في أن يتفقا على تحديد النطاق الذي يعتبر معه الفعل مؤدياً إلى إحداث الضرر سواء أكان واقعاً داخل العين المؤجرة أو مستطيلاً إلى ما يتصل بها مادامت هي السبيل المباشر لوقوع الفعل المؤدي إلى إحداث الضرر ذلك أنه لما كان العقد هو شريعة المتعاقدين (المادة 147 من القانون المدني) وأن من الواجب تنفيذه طبقاً لما اشتمل عليه (المادة 148) فإنه يكون هو مصدر المسئولية العقدية التي يملك طرفاها تعديل قواعدها تخفيفاً أو تشديداً في نطاق المشروعية ويكون اتفاقهما بشأنها في عقد الإيجار الذي ينظم حدود استعمال المستأجر للعين المؤجرة بما لا يضر بالمؤجر من شروط الإيجار التي يترتب على مخالفتها تحقيق الأثر المبين في الفقرة (حـ) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 وهو إخلاء المكان المؤجر وحالة توافر شروطها، لما كان ما تقدم وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد إيجار العين مثار النزاع قد حظر على الطاعن استعمال البدروم والسطح والحديقة أو إحداث أي تعديل فيها دون إذن كتابي من المالك وأن قوام دعوى المطعون عليه - المؤجر - أن الطاعن - المستأجر - قد خالف هذا الحظر العقدي المتصل بطريقة استعمال العين المؤجرة بما يعتبر معه مخالفة لحكم الفقرة (حـ) آنفة الذكر فإن الدعوى الماثلة تكون ناشئة عن تطبيق أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 مما يسلكها في عداد ما تختص به المحكمة الابتدائية ويكون الدفع بعدم اختصاصها على غير أساس.
4 - جرى قضاء هذه المحكمة من أن للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا أخل المستأجر في استعماله للمكان بالتزاماته المتعلقة بهذا الاستعمال المنصوص عليها في المواد 579 و580 و583 من القانون المدني والتي تلحق بالمؤجر ضرراً. ولما كان عقد الإيجار المبرم بين الطرفين والذي نظم حقوقهما والتزاماتهما المتبادلة قد حظر على الطاعن - المستأجر - استعمال بدروم المنزل وحديقته وكان الحكم المطعون فيه - الذي قضى بإخلاء المستأجر لمخالفته الشروط المنقولة في عقد الإيجار - موافقاً لصحيح القانون ومؤدياً إلى النتيجة التي خلص إليها فإن النعي عليه لمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه يكون على غير أساس.
5 - لا وجه لتحدي الطاعن - المستأجر - بمسارعته إلى إزالة أسباب المخالفة بعد وقوعها - مخالفة شروط الإيجار المعقولة - لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من تعلق حق المؤجر المضرور وبطلب الإخلاء تطبيقاً لحكم القانون رقم 52 لسنة 1969 بوقوع الضرر من جانب المستأجر ولو عمد إلى إزالته بعد ذلك.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 1876 لسنة 1975 كلي جنوب القاهرة ضد الطاعن للحكم بإخلاء الشقة المبينة بعقد الإيجار المؤرخ 15/ 2/ 1971 وصحيفة الدعوى، وقال بياناً لذلك أنه بموجب ذلك العقد استأجر الطاعن شقة بالدور الأول من عقار مملوك له لاستعمالها مسكناً وقد نص في العقد الذي حدد معالم العين المؤجرة، وعلى عدم شموله البدروم والسطح والحديقة وعدم جاوز استعمال الطاعن لها، وأحقية المطعون عليه وحده في ذلك إلى أن الطاعن خالف هذا الحظر بأن اتخذ من الحديقة محلاً لإصلاح السيارات ومكاناً لإيوائها ومخزناً للأخشاب مما أدى إلى تصدع سورها، كما استعمل البدروم حظيرة للدواجن، مما أضر بالمطعون عليه وحدا به إلى إقامة هذه الدعوى. قضت المحكمة بالإخلاء. استئناف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم 152 لسنة 93 قضائية القاهرة. وبتاريخ 12/ 5/ 1976 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه.
وحيث إن الطعن بني على سببين ينعى الطاعن بالوجه الثالث من أولهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون برفضه الدفع بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية نوعياً بنظر الدعوى قولاً من الطاعن بأن ما عزاه إليه المطعون عليه من مخالفات حسبما يبين من دعواه، ولم يقع في حدود العين المؤجرة كما حددها عقد الإيجار لها وإنما وقع خارجها، مما ينأى بالواقعة محل التداعي عن نطاق العقد ولا يدع من ثم مجالاً لتطبيق القانون رقم 52 لسنة 1969 عليها، ويجعل الاختصاص بنظر الدعوى - بفرض صحتها - معقود للمحكمة التي تحددها القواعد العامة للقانون في ضوء أحكام المواد من 36 إلى 48 من قانون المرافعات وعلى الرغم من تمسكه أمام محكمة الاستئناف بالدفع بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية إلا أن الحكم المطعون فيه قضى برفض هذا الدفع بمقوله أن تلك المحكمة تختص بهذا النوع من الدعاوى باعتبار أن قيمتها تجاوز مائتين وخمسين جنيهاً وأنه لا توجد محاكم خاصة غير المحاكم الابتدائية لنظر الدعاوى المنبثقة عن قوانين الإيجار الاستثنائية، وهو ما لا يواجه دفع الطاعن من جهة وينطوي على الخطأ في تطبيق القانون من جهة أخرى.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن النص في المادة 40 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الذي أبرم عقد إيجار المكان مثار النزاع ورفعت الدعوى في ظله - على أن "تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون، وترفع الدعاوى إلى المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار" - وفي المادة 23 منه على أنه "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان..... إلا لأحد الأسباب الآتية: - ...... جـ - إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر، يدل على اختصاص المحكمة الابتدائية دون غيرها بالنظر في طلب الإخلاء المؤسس على استعمال المكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة وتضر بمصلحة المؤجر، دون التفات إلى قيمة هذا الطلب في ضوء القواعد المقررة لتقدير قيم الدعاوى في قانون المرافعات، كما يدل على اعتداد القانون في مقام تقدير موجب الإخلاء على ما ينطوي عليه الإيجار من شروط اتفاقية، بشرط معقوليتها، بأن تخلو من عيب إساءة استعمال الحق في التعاقد في ضوء ما تقضي به المادة 5 من القانون المدني. لما كان ذلك، وكانت أحكام هذا القانون - وهي الأصل العام في تحديد حقوق كل من طرفي عقد الإيجار وواجباته، فيما لم يرد به نص في القانون رقم 52 لسنة 1959 - توجب على المستأجر استعمال العين المؤجرة على النحو المتفق "المادة 579 من القانون المدني"، وأن يبذل من العناية في استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد المادة 583 فإن في ذلك ما يفيد أن من شروط عقد الإيجار ما يوجب على المستأجر أن يلتزم في استعماله للعين المؤجرة للعين المؤجرة الحدود التعاقدية - بغير خروج عليها - وإلا كان مخلاً بالتزامه العقدي إخلالاً يترتب عليه تطبيق الجزاء المقرر قانوناً، ولما كانت طريقة استعمال العين المؤجرة مردها لإدارة المتعاقدين ما دامت لا تخالف قاعدة آمرة في التشريعات الاستثنائية، فإن اتفاقهما يكون في هذا النطاق مشروعاً ومن ثم واجب الإعمال تفادياً مما يترتب على مخالفة ذلك من ضرر سواء بالعين ذاتها أو بمصلحة مادية أو معنوية للمؤجر أو لمن يكون المؤجر ضامناً لهم عدم التعرض أو الإضرار بمصالحهم وكان لا جناح على الطرفين، في أن يتفقا على تحديد النطاق الذي يعتبر من الفعل مؤدياً إلى إحداث الضرر سواء أكان واقعاً داخل العين المؤجرة، أو مستطيلاً إلى ما يتصل بها ما دامت هي السبيل المباشر لوقع الفعل المؤدي إلى إحداث الضرر، ذلك أنه لما كان العقد هو شريعة المتعاقدين - المادة 147 من القانون المدني وأن من الواجب تنفيذها طبقاًًًً لما اشتمل عليه "المادة 148" فإنه يكون هو مصدر المسئولية العقدية، التي يملك طرفاه تعديل قواعدها - تحقيقاً أو تشديداً - في نطاق المشروعية، ويكون اتفاقهما بشأنها في عقد الإيجار - الذي ينظم حدود استعمال المستأجر للعين المؤجرة بما لا يضر بالمؤجر - من شروط الإيجار التي يترتب على مخالفتها تحقق الأثر المبين في الفقرة (حـ) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969، وهو إخلاء المكان المؤجر في حالة توافر شروطها لما كان ما تقدم، وكان الثابت من مدونات الحكم لمطعون فيه أن عقد إيجار العين مثار النزاع قد حظر على الطاعن استعمال البدروم والسطح والحديقة أو إحداث أي تعديل بها دون إذن كتابي من المالك، وكان قوام دعوى المطعون عليه أن الطاعن قد خالف هذا الحظر العقدي بطريقة استعمال العين المؤجرة بما يعتبر - مخالفة لحكم الفقرة (حـ) آنفة الذكر، فإن الدعوى الماثلة تكون ناشئة عن تطبيق أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 مما يسلكها في عداد ما تختص به المحكمة الابتدائية ويكون الدفع بعدم اختصاصها على غير أساس، ولما أن الحكم المطعون فيه قد خلص إلى هذه النتيجة الصحيحة، فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون غير سديد.
وحيث إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه بالوجهين الأول والثاني من السبب الأول مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم قد ذهب إلى القول بعدم أحقية الطاعن في استعمال البدروم والحديقة، بالمخالفة لشروط العقد المعقولة، ورتب على ذلك اعتباره خارجاً على نص الفقرة (حـ) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1961، مما يبرر إخلاؤه، في حين أن مناط تطبيق ذلك النص أن تقع إساءة الاستعمال على المكان المؤجر ذاته، وإذ كان ما يعزوه المطعون عليه في الطاعن خارجاً عن نطاق ذلك المكان لخروج البدروم والحديقة عن الشقة المؤجرة فإن تطبيق النعي آنف الذكر على واقعة الدعوى يكون خاطئاً.
وحيث إن هذا النعي مردود بما جرى به قضاء هذه المحكمة من أن للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا أخل المستأجر في استعماله للمكان بالتزاماته المتعلقة بهذا الاستعمال المنصوص عليها في المواد 579، 580، 583 من القانون المدني والتي تلحق بالمؤجر ضرراً. ولما كان عقد الإيجار المبرم بين الطرفين والذي نظم حقوقهما والتزاماتهما المتبادلة قد حظر على الطاعن - على ما سلفت الإشارة إليه في الرد على الوجه السابق - استعمال بدروم المنزل وحديقته وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في مدوناته، رداً على ما ذهب إليه الطاعن من دفاع قوله: "إن شرط عدم استعمال المستأجر للحديقة والبدروم من ضمن الشروط التي تضمنها عقد الإيجار وهي شروط معقولة الغرض منها إمكان استعمال المالك لها حتى إنه قد ورد بعقد الإيجار أن للمالك أو من ينوب عنه الحق في استعمال البدروم وبئر السلم في أي وقت والسكن فيه دون اعتراض من المستأجر وقد تسبب المستأجر بفعله الذي ارتكبه في عدم إتاحة الفرصة للمالك في استعمال تلك الأمكنة وكدس في الحديقة الأخشاب والمركبات وبنى في البدروم حظائر للدواجن وغرف خشبية...... بل وصل به التعنت في احتلال الحديقة وإلحاق الضرر بالعين المؤجرة حسبما هو ثابت في المحضر الإداري 20/ 10/ 1975 المعادي وملحقة والمعاينة الواردة به والثابت منها أنه جعل من الحديقة المحظور عليه استعمالها مخزناً للأخشاب وجراجاً للسيارات النقل الصغير والمركبات وتسبب في شرخ سور الحديقة وإتلاف النباتات والأشجار بها ووضع بها صناديق كبيرة من الخشب.. كما أحتل البدروم وقام ببناء حظيرتين لتربية الطيور وبناء غرف خشبية بدون موافقة المالك، وأما ما نذرع به المستأنف الطاعن - بأن للبيان الوارد بعقد الإيجار لنطاق العين المؤجرة يجعل ما عداه من شروط تضمنها العقد يخرج عن نطاق تطبيق القانون رقم 52 لسنة 1969 فهو غير سليم قانوناً، إذ إن حظر الخروج عن حدود العين المؤجرة إلى غيرها من عناصر العقار المملوك للمؤجر هو من الشروط المعقولة في عقد الإيجار يكون الخروج عليه مخالفة صريحة لعقد الإيجار مما يخضعه لحكم المادة 23/ ج من القانون 52 لسنة 1968" وكان ما أورده الحكم موافقاً لصحيح القانون ومؤدياً إلى النتيجة التي خلص إليها الحكم فإن النعي عليه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول أن الحكم استند في قضائه إلى أن الطاعن استعمل الحديقة مخزناً وجراجاً وتسبب في شرخ سورها وإتلاف النباتات فيها وأن هذا يعتبر مخالفة لشروط الإيجار المعقول ويضر بالمطعون عليه في حين أنه لم يثبت وقوع إتلاف للحديقة أو مسئولية الطاعن عن شرخ السور علاوة على مسارعة الطاعن إلى رفع ما كان بالحديقة وإعادة الشيء إلى أصله مما ينتفي معه مبرر الإخلاء.
وحيث إن هذا النعي مردود بما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير أدلة الدعوى واستخلاص ما تراه صحيحاً منها بلا رقابة عليها من محكمة النقض، ذلك ما دام قضاءها المبنى على ذلك له أصله الثابت في الأوراق ومستنداً إلى أسباب سائغة تصلح لحمل النتيجة التي انتهت إليها. ولما كان البين من مدونات حكم محكمة الدرجة الأولى المؤيد لأسبابه بالحكم الاستئنافي وما إضافة هذا الحكم الأخير إليها أنه استند فيما أثبته في حق الطاعن من خروج على أحكام عقد الإيجار إلى ما حوته أوراق الشكوى رقم 1020 لسنة 1975 إداري المعادي من أدلة على استعمال الطاعن للحديقة والبدروم برغم حظر ذلك عليه، كما أشار إلى ما ألحقه ذلك بالمطعون عليه من ضرر، وكان لهذا وذاك سنده من الأوراق ويكفي لحمل قضاءه الحكم، فإن منازعة الطاعن في ذلك لا يعدو أن يكون جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا تجوز أثارته أمام محكمة النقض، وكان لا وجه لتحدي الطاعن في هذا المقام بمسارعته إلى إزالة أسباب المخالفة بعد وقوعها، لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من تعلق حق المؤجر المضرور بطلب الإخلاء تطبيقاً لحكم القانون رقم 52 لسنة 1969 بوقوع الضرر من جانب المستأجر ولو عمد إلى إزالته بعد ذلك، لما كان ما سلف فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.