أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 51 - صـ 152

جلسة 19 من يناير سنة 2000

برئاسة السيد المستشار/ محمد شهاوي عبد ربه نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار، محمد خيري أبو الليل، أحمد هاشم عبد الله نواب رئيس المحكمة وعلي محمد إسماعيل.

(24)
الطعن رقم 82 لسنة 69 القضائية

(1 - 6) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة" "التكليف بالوفاء". دعوى "قبول الدعوى". بطلان. تحديد الأجرة. "الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى" "تخفيض الأجرة". دفاع "دفاع جوهري". حكم. "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. وجوب بيان الأجرة المستحقة المتأخرة في التكليف وألا تجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر.
(2) الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة. شرطه. ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان. منازعة المستأجر جدياً في مقدارها أو استحقاقها لخلاف في تفسير نص قانوني. وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء.
(3) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة. تحديد أجرتها القانونية. خضوعه للقانون الذي يحكمها. وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن. لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية. الرجوع إلى أجرة المثل. شرطه. م 3 ق 6 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية.
(4) ثبوت أن العين محل النزاع أنشئت عام 1951. عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير. المنازعة جدياً في عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعقد الإيجار. أثره. وجوب تحديد أجرتها وفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947. احتساب التخفيضات المنصوص عليها بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 والقانون 7 لسنة 1965. كيفيته.
(5) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى. م 7 ق 136 لسنة 1981. وجوب. احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار.
(6) تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية لعين النزاع وطلبه ندب خبير لتحقيق دفاعه. قضاء الحكم الطعون فيه الإخلال محتسباً الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة الواردة بالعقد دون أن يعرض لهذا الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء. خطأ حجبه عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الإعمال ومدى صحة التكليف بالوفاء بها.
1 - مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة، فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويشترط أن يبين في التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر.
2 - المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليها قوانين إيجار الأماكن فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها استناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضي بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص.
3 - مفاد النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والبند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 أن الأجرة القانونية للأماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 تحدد بحسب القانون الذي يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات في الأجرة المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا يتعد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية، وإنه لا يرجع لأجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
4 - إذ كان الثابت بالأوراق وبما لا خلاف عليه بين الطرفين أن العقار الكائن به العين محل النزاع أنشئ في عام 1951 وأن أجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجنة تحديد الإيجارات بما يستلزم عند المنازعة الجدية في عدم مطابقتها لتلك المكتوبة في عقد الإيجار تحديد هذه الأجرة وفق التحديد الوارد في القانون الذي يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون 121 لسنة 1947، وإذ كانت المادة الخامسة مكرراً (ا) من القانون المذكور والمضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 قد تضمنت النص على أن "تخفض بنسبة 15% الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت منذ أول يناير سنة 1944 وذلك ابتداءً من الأجرة المستحقة عن شهر أكتوبر سنة 1952" وتضمن نص المادة الخامسة مكرراً (2) من القانون المشار إليه المضافة بذات المرسوم النص على أن "تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة في المادة السابقة، إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15%" ثم صدر بعد ذلك القانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن متضمناً النص في مادته الأولى علي أن "تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن المبينة به ومنها تلك الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 52 سالف الإشارة إليه وذلك اعتباراً من أجرة شهر مارس سنة 1965 فإذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره قبل العمل بذلك القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها في المرسوم بقانون المشار إليه على أساس أجرة المثل الساري عند إنشاء المكان مخفضاً بذات النسبة" ومن ثم فإنه في تطبيق التخفيض المقرر بالرسوم بقانون 199 لسنة 1952 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره، فإذا كان قد سبق تأجيره وتعذر معرفة أجرة شهر سبتمبر 1952 فإنه يجوز إثبات أجرة هذا الشهر بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد في ذاته بل قيمة الأجرة في تاريخ معين، وهي تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع أساساً يجري عليه التخفيض، وأن الأجرة التي يحسب عليها التخفيض المقرر بنص المادة الأولى من القانون 7 لسنة 1965 سالف الإشارة إليه هي الأجرة الأصلية بعد إعمال التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 المشار إليه.
5 - النص في المادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981 - يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار.
6 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار رغم منازعة الطاعن في مطابقتها للأجرة القانونية، وطلبه ندب خبير لتحقيق دفاعه، ودون أن يعرض لهذا الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وقد حجبه ذلك عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الإعمال بعد ما طرأ عليها من زيادة أو خفض ومن ثم عن مدى صحة التكليف بالوفاء بها فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 840 لسنة 1997 أمام محكمة المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المحل المبين بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 6/ 12/ 1993 والتسليم لتأخره في الوفاء بأجرته ومقدارها عشرون جنيهاً شهرياً خلاف رسم النظافة والعوائد فضلاً عن الزيادة التي تقررت بموجب القانون رقم 6 لسنة 1997 وذلك عن الفترة من شهر مايو إلى شهر يوليو سنة 1977، كما تأخر عن الوفاء بهذه الزيادة عن شهر إبريل سنة 1977 رغم تكليفه بالوفاء بها. حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 65 لسنة 50 ق لدى محكمة استئناف المنصورة التي قضت بتاريخ 17/ 11/ 1998 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه احتسب الزيادة التي استحدثها القانون 6 لسنة 1997 محسوبة على أساس الأجرة المنصوص عليها في عقد الإيجار اعتباراً بأن العلاقة الإيجارية بين الطرفين لم تخضع لقواعد تحديد الأجرة بمعرفة لجان تحديدها رغم أن العقار الكائن به العين محل النزاع قد أنُشئ خلال عام 1951 فيسري عليها حكم الفقرة الثالثة من المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 وتحسب الأجرة القانونية لها على أساس أخر أجرة استحقت قبل 27/ 3/ 1997 محسوبة على أساس القيمة الإيجارية في تاريخ إنشاء المبنى أو أجرة المثل مع إعمال التخفيضات المقررة، بما يبطل التكليف بالوفاء، وإذ طلب ندب خبير لتحقيق دفاعه دون أن يُعنى الحكم بذلك فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة، فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويشترط أن يبين في التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر، وكان المقرر أيضاً في قضاء هذه المحكمة أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليها قوانين إيجار الأماكن، فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها استناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضي بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص. لما كان ذلك، وكان النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية قد جرى علي أنه "تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع.... وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961..." وتضمن البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 النص على أن "الأجرة القانونية الحالية: أخر أجرة استحقت قبل 27/ 3/ 1997 محسوبة وفقاً لما يلي: 1 - التحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن، كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه، وذلك بالنسبة للأماكن التي أُنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه 2 - تقدير لجان الأجرة الذي صار نهائياً - طعن عليه أو لم يطعن - وذلك بالنسبة للأماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه الذي سرى على الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من 31/ 7/ 1981. 3 - في جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن، بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه... ولا عبرة في كل ما تقدم - بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلف كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية، وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة..." مفاده أن الأجرة القانونية للأماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون 46 لسنة 1962 تحدد بحسب القانون الذي يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات في الأجرة المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية، وإنه لا يرجع لأجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق وبما لا خلاف عليه بين الطرفين أن العقار الكائن به العين محل النزاع أنشئ في عام 1951 وأن أجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجنة تحديد الإيجارات بما يستلزم عند المنازعة الجدية في عدم مطابقتها لتلك المكتوبة في عقد الإيجار تحديد هذه الأجرة وفق التحديد الوارد في القانون الذي يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون 121 لسنة 1947، وإذ كانت المادة الخامسة مكرراً (ا) من القانون المذكور والمضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952" قد تضمنت النص على أن. "تخفض بنسبة 15% الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت منذ أول يناير سنة 1944 وذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن شهر أكتوبر سنة 1952، وتضمن نص المادة الخامسة مكرراً (2) من القانون المشار إليه المضافة بذات المرسوم النص على أن "تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة في المادة السابقة، إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15%" ثم صدر بعد ذلك القانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن متضمناً النص في مادته الأولى علي أن "تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن المبينة به ومنها تلك الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 52 سالف الإشارة إليه وذلك اعتباراً من أجرة شهر مارس سنة 1965 فإذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره قبل العمل بذلك القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها في المرسوم بقانون المشار إليه على أساس أجرة المثل الساري عند إنشاء المكان مخفضاً بذات النسبة" ومن ثم فإنه في تطبيق التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره، فإذا كان قد سبق تأجيره وتعذر معرفة أجرة شهر سبتمبر 1952 فإنه يجوز إثبات أجرة هذا الشهر بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد في ذاته بل قيمة الأجرة في تاريخ معين، وهي تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع أساساً يجري عليه التخفيض، وأن الأجرة التي يحسب عليها التخفيض المقرر بنص المادة الأولى من القانون 7 لسنة 1965 سالف الإشارة إليه، هي الأجرة الأصلية بعد إعمال التخفيض المقرر بالرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 المشار إليه، وكان النص في المادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981 - يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى تحدد علي أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار رغم منازعة الطاعن في مطابقتها للأجرة القانونية وطلبه ندب خبير لتحقيق دفاعه، ودون أن يعرض لهذا الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وقد حجبه ذلك عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الإعمال بعد ما طرأ عليها من زيادة أو خفض ومن ثم عن مدى صحة التكليف بالوفاء بها فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.