أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 51 - صـ 416

جلسة 8 من مارس سنة 2000

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ أحمد رزق، عبد الناصر السباعي، سيد قايد وعبد الغفار المنوفي نواب رئيس المحكمة.

(75)
الطعن رقم 8806 لسنة 63 القضائية

(1) إيجار "إيجار الأماكن" "التنازل عن الإيجار" "ترك العين المؤجرة".
التنازل عن الإيجار وترك العين المؤجرة. ماهية كل منهما. اعتبار كل منهما سبباً للإخلاء مغايراً للسبب الآخر.
(2) حكم "تسبيب الحكم: التقريرات القانونية الخاطئة". نقض "السبب غير المنتج".
انتهاء الحكم إلى النتيجة الصحيحة. النعي عليه بالخطأ في تقريراته القانونية. غير منتج. (مثال في إيجار بشأن بيع صيدلية)
(3 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" "التنازل عن الإيجار". "بيع الجدك". نظام عام. قانون "سريان القانون". بطلان.
(2) حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة في الحصول على 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل وفي شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة مخصوماً منه قيمة المنقولات. م 20 ق 136 لسنة 1981. سريان هذا النص على حالة بيع الصيدليات. م 31 ق 127 لسنة 55 المعدلة بق 44 لسنة 1982. لا يغير من ذلك. العمل بالتعديل الأخير بعد سريان القانون 136 لسنة 1981. علة ذلك.
(4) بطلان تصرف المستأجر في العين المؤجرة بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون. م 25 ق 136 لسنة 1981. لا أثر له على حق المالك في شراء العين. م 20 من القانون المذكور. علة ذلك.
(5) شراء المالك للعين المؤجرة وفقاً لنص المادة 20 ق 136 لسنة 1981. عدم اعتباره مشترياً لها بالجدك. مؤداه. مباشرته لذات النشاط الذي كان قائماً بالعين. غير لازم.
(6) دعوى "التدخل في الدعوى" نيابة عامة. حكم. أحوال شخصية. بطلان.
وجوب تدخل النيابة العامة في قضايا الأحوال الشخصية التي تختص بها المحاكم الابتدائية سواء كانت الدعوى من دعاوى الأحوال الشخصية أو رفعت باعتبارها دعوى مدنية وأثيرت فيها مسألة تتعلق بالأحوال الشخصية. مخالفة ذلك. أثره. بطلان الحكم.
(7، 8) أحوال شخصية. حكم "حجية الحكم". دعوى "تمثيل النيابة العامة في الدعوى" نيابة عامة.
(7) مسائل الأحوال الشخصية. ماهيتها. وجوب تمثيل النيابة العامة فيها. الأحكام الصادرة لها حجية مطلقة قبل الكافة.
(8) دعوى الطاعنين كورثة لشقيقهم المستأجر الأصلي في الاستفادة من حكم المادة 31 ق 127 لسنة 1955 المعدلة بالتصرف في الصيدلية. عدم تعلقه بمسألة من مسائل الأحوال الشخصية. تدخل النيابة العامة فيه. غير لازم.
(9) إيجار "إيجار الأماكن" "بيع الجدك".
حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجر بالجدك أو التنازل عنها في الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل. التزام المستأجر بإعلان المالك بالثمن المعروض. مخالفة ذلك. أثره. بطلان البيع أو التنازل وإخلاء المشتري أو المتنازل إليه. المادتان 20، 25 ق 136 لسنة 1981. لا أثر لذلك على بقاء عقد الإيجار الأصلي قائماً منتجاً لآثاره.
1 - لئن كان - قضاء محكمة النقض قد جرى على التمييز بين التنازل عن الإيجار وترك العين المؤجرة للغير باعتبار أن التنازل عن الإيجار عقد يحيل به المستأجر الأصلي إلى الغير كافة حقوقه والتزاماته الواردة في العقد الأصلي، أما الترك فهو تخل عن العين دون اتفاق وكان مؤدى ذلك أن يكون كل منهما سبباً للإخلاء مغايراً للسبب الآخر.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النعي على الحكم بالخطأ في الأسباب التي أقام عليها قضاءه أو باشتماله على تقريرات قانونية خاطئة يكون غير منتج ما دام الخطأ غير مؤثر في النتيجة التي انتهى إليها الحكم.
3 - المقرر في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين وعلي المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".. والنص في المادة 25 من نفس القانون على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر". يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله - في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية - وهي لا ريب اعتبارات تتعلق بنظام المجتمع وسلامه الاجتماعي فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص علي أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، كما أعطى له الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوما ًمنه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه، على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض لشراء العين. ولما كان نص المادة 20 المذكورة قد جاء عاماً مطلقاً فإنه يسري على كافة الحالات التي يجوز للمستأجر فيها قانوناً بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى بما في ذلك بيع الصيدليات الذي يتم طبقاً لأحكام المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 إعمالاً لعموم النص وإطلاقه إذ لا تخصيص لعموم النص بغير مخصص وصولاً لتحقيق ما هدف إليه المشرع وابتغاه منه. ولا يغير من ذلك أن التعديل الأخير قد عمل به بعد سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 - إذ أنه لم يتضمن تنظيماً للعلاقة المالية بين المالك والمستأجر في حالة بيع الصيدلية مما من شأنه عدم تطبيق نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وطبق المادة المشار إليها على بيع الصيدلية محل النزاع فإنه يكون قد أصاب صحيح حكم القانون.
4 - المقرر في قضاء محكمة النقض - أنه لا يحول دون حق المالك في شراء العين وفقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ما وضعه المشرع من جزاء ببطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة للقانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ناشئ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير، وإذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص إخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة عن عقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً ولا يعد شراء المالك للعين حلولاً من جانبه محل التعاقد الآخر الذي اشتراها، ويؤكد ذلك أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من عند إيداع المالك نسبة الـ 50% من الثمن المعروض على المستأجر بما مؤداه أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل إن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج ثمة أثر قانوني.
5 - قيام المطعون ضدهم - المالكون - بدفع نصف الثمن مقابل التنازل فإنهم لا يعتبرون مشترين للعين بالجدك ولا يحلون محل المستأجر الأصلي فلا يشترط مزاولتهم نفس النشاط أو توافر الشروط التي يتطلبها القانون بالنسبة لمشتري العين بالجدك من المستأجر باعتبار أن المالك لا يلزم في هذه الحالة بمزاولة ذات النشاط الذي كان قائماً بالعين المؤجرة وقت البيع وهو وشأنه في التصرف فيها واستغلالها بالأسلوب الذي يراه مناسباً ومن ثم يضحى النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب على غير أساس.
6 - من المقرر في قضاء محكمة النقض - أنه كلما كانت القضية تتعلق بالأحوال الشخصية، مما تختص بنظرها المحاكم الابتدائية طبقاً للقانون رقم 462 لسنة 1955 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والملية فإن تدخل النيابة يكون واجباً عند نظر النزاع وإلا كان الحكم الصادر فيه باطلاً يستوي في ذلك أن تكون الدعوى أصلاً من دعاوى الأحوال الشخصية التي تختص بها المحاكم الابتدائية أو أن تكون قد رفعت باعتبارها دعوى مدنية أثيرت فيها مسألة تتعلق بالأحوال الشخصية.
7 - مسائل الأحوال الشخصية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي مجموعة متميز من الصفات الطبيعية أو العائلية للشخص والتي رتب القانون عليها أثراً في حياته الاجتماعية لكونه إنساناً ذكراً أو أنثى وكونه زوجاً أو أرمل أو مطلقاً وكونه أباً أو ابناً وكونه كامل الأهلية أو ناقصها لصغر سنه أو عته أو جنون باعتبار أنها تقوم على تقرير مراكز قانونية أو حالات أو صفات معينة يرتب عليها القانون أثراً في حياة الأشخاص الاجتماعية ومن ثم فقد أحاطها المشرع بإجراءات وضمانات خاصة من بينها وجوب تمثيل النيابة العامة فيها بوصفها نائبة عن المجتمع وجعل للأحكام الصادرة فيها بهذه المثابة حجية مطلقة قبل الكافة.
8 - إذ كان البين من أوراق الدعوى محل الطعن الماثل أن النزاع يدور حول أحقية الطاعنين الأربعة الأول باعتبارهم ورثة غير مباشرين لشقيقهم - المستأجر الأصلي - في الاستفادة بحكم المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 - المعدل - وليس حول صفتهم بأنهم ورثة للمذكور فلا تثور في الأوراق مسألة تتعلق بالأحوال الشخصية توجب تدخل النيابة العامة في الدعوى.
9 - المقرر في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما سلف ذكره - على أن المشرع قد خول المالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار وأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء جزاء البطلان المنصوص عليه في المادة 25 من هذا القانون فيبطل البيع أو التنازل الذي تم واعتباره كأن لم يكن بما مؤداه إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون فيعود أطراف النزاع - المالك والمستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل إليه عن الإجارة - إلى المركز القانوني الذي كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلي قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذي تم بين المستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر لإبطال التصرف المخالف وزوال السبب القانوني لوضع يده عليها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطلب استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم 9415 لسنة 1990 أمام محكمة المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بطرد الطاعنين من الصيدلية المبينة بالصحيفة وتسليمها لهم، وقالوا بياناً لدعواهم إنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 1/ 1977 استأجر منهم الصيدلي "........" - شقيق الطاعنين الأربعة الأول - العين محل النزاع لاستعمالها صيدلية وبعد وفاته في 11/ 6/ 1980 استمر ترخيص الصيدلية لصالح والده طبقاً لنص المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 - في شأن مزاولة مهنة الصيدلية - وبوفاة الأخير بتاريخ 6/ 10/ 1987 انقضت الرخصة مما كان يتعين معه إغلاق الصيدلية إدارياً، وإذ أنذرهم الطاعنون الأربعة الأول ببيع الصيدلية للطاعن الأخير بالمادة المذكورة والتي لا تجيز ذلك إلا للصيدلي أو ورثته فلا يكون لهم وهم ورثته وارث الصيدلي إلا بيع الصيدلية بالجدك متى توافرت شروطه طبقاً لنص المادة 594/ 2 من القانون المدني ومن ثم فإنهم يكونون قد تنازلوا عن العين دون إذن كتابي منهم مما دعاهم لإقامة الدعوى حكمت المحكمة ببطلان عقد البيع المؤرخ 30/ 5/ 1990 وبإخلاء الطاعن الأخير من العين محل النزاع. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 261 لسنة 45 ق، المنصورة، كما استأنفه الطاعنون أمام نفس المحكمة بالاستئناف رقم 265 لسنة 45 ق. ضمت المحكمة الاستئنافين وبتاريخ 8/ 11/ 1993 قضت المحكمة برفض الاستئناف الأخير وبإخلاء الطاعنين الأربعة الأول من العين محل النزاع وبتسليمها للمطعون ضدهم. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعنون بالوجهين الأول والثاني من السبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقولون أن الحكم قد أسس قضاءه بالإخلاء على ترك الطاعنين الأربعة الأول العين محل النزاع للطاعن الأخير في حين أن المطعون ضدهم أقاموا دعواهم بطلب الإخلاء للتنازل عن الإيجار دون إذن كتابي منهم وهو ما تضمنته عقد بيع الصيدلية، وإذ كان التنازل عن الإيجار يختلف عن ترك العين المؤجر فإن الحكم المطعون فيه يكون بذلك قد غير سبب الدعوى مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك إنه ولئن كان - قضاء هذه المحكمة - قد جرى على التمييز بين التنازل عن الإيجار وترك العين المؤجرة للغير باعتبار أن التنازل عن الإيجار عقد يحيل به المستأجر الأصلي إلى الغير كافة حقوقه والتزاماته الواردة في العقد الأصلي، أما الترك فهو تخل عن العين دون اتفاق أو تعاقد وكان مؤدى ذلك أن يكون كل منهما سبباً للإخلاء مغايراً للسبب الآخر إلا أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النعي على الحكم بالخطأ في الأسباب التي أقام عليها قضاءه أو باشتماله على تقريرات قانونية خاطئة يكون غير منتج ما دام هذا الخطأ غير مؤثر في النتيجة التي انتهى إليها الحكم - لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد استند في قضائه إلى نفس واقعة بيع الطاعنين الأربعة الأول للصيدلية محل النزاع للطاعن الخامس - التي أسس المطعون ضدهم دعواهم عليها - وإذ كان هذا البيع ينطوي بالضرورة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على التنازل عن عقد الإيجار فإن الحكم لا يكون بذلك قد غير سبب الدعوى ويكون النعي على ما ورد بأسبابه من انطواء البيع سالف الذكر على ترك للعين المؤجرة - غير المؤثر في النتيجة التي انتهى إليها الحكم - غير منتج ولا يصلح أساساً للطعن عليه، ومن ثم يضحى النعي عليه بهذين الوجهين على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالوجه الأول من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقولون أن المادتين 30، 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 - في شأن مزاولة مهنة الصيدلة - المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 قد حظرتا تملك الصيدليات على غير الصيادلة المرخص لهم فيقع عقد بيع الصيدلية لغير الصيدلي باطلاً بطلاناً مطلقاً، وإذ كان ورثة الصيدلي يستمدون حقهم في التصرف في الصيدلية من أحكام هذا القانون فإن تصرفهم وفقاً لأحكامه تسري في حق المالك المؤجر وأنه وإن كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه يجوز للمالك غير الصيدلي استعادة العين المؤجرة إلا أن ذلك يتعارض وأحكام المادتين المشار إليهما المتعلقة بالنظام العام واللاحقة على القانون رقم 136 لسنة 1981 مما كان يتعين على الحكم - رفعاً لهذا التعارض - الاقتصار على تطبيق الفقرة الأولى فقط من هذه المادة التي تعطي للمالك الحق في اقتضاء نصف ثمن الصيدلية بعد خصم قيمة المنقولات وهو ما التزم به الطاعنون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل نص الفقرة الثانية من المادة 20 من القانون المذكور ورتب على عدم قيام الطاعنين بإخطار المطعون ضدهم بالبيع والثمن قضاءه ببطلان عقد بيع الصيدلية رغم أن البين من دفاع المطعون ضدهم أنهم يسلمون بنفاذ تصرف الطاعنين الأربعة الأول إذا كانوا ورثة مباشرين لشقيقهم - المستأجر الأصلي - وهو ما قطع به الحكم المطعون فيه ومن ثم فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".. والنص في المادة 25 من نفس القانون على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر" يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله - في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية - وهي لا ريب اعتبارات تتعلق بنظام المجتمع وسلامه الاجتماعي فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص علي أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، كما أعطى له الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه، على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض لشراء العين. ولما كان نص المادة 20 المذكورة قد جاء عاماً مطلقاً فإنه يسري على كافة الحالات التي يجوز للمستأجر فيها قانوناً بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى بما في ذلك بيع الصيدليات الذي يتم طبقاً لأحكام المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 إعمالاً لعموم النص وإطلاقه إذ لا تخصيص لعموم النص بغير مخصص وصولاً لتحقيق ما هدف إليه المشرع وابتغاه منه. ولا يغير من ذلك أن القانون الأخير قد عمل به بعد سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 باعتبار أن المادة 31 عدلت بالقانون رقم 44 لسنة 1982 - إذ أنه لم يتضمن تنظيماً للعلاقة المالية بين المالك والمستأجر في حالة بيع الصيدلية مما من شأنه عدم تطبيق نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وطبق المادة المشار إليها على بيع الصيدلية محل النزاع فإنه يكون قد أصاب صحيح حكم القانون ولا يغير من ذلك ما تمسك به الطاعنون بأن المطعون ضدهم ليس من بينهم من هو صيدلي مما لا يجوز لهم شراء الصيدلية الكائنة بعين النزاع وفق ما قررته المادة 30 من القانون رقم 127 لسنة 1955 من حظر تملك الصيدليات لغير الصيادلة المرخص لهم - لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لا يحول دون حق المالك في شراء العين وفقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ما وضعه المشرع من جزاء ببطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة للقانون، ذلك أن حق المالك في شراء ناشئ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير، إذ يلتزم المستأجر وفقاً لصريح النص إخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة عن عقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً ولا يعد شراء المالك للعين حلولاً من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشتراها، ويؤكد ذلك أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة الـ 50% من الثمن المعروض على المستأجر بما مؤداه أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل إن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج ثمة أثر قانوني، ومن ثم فإنه في حالة قيام المطعون ضدهم - المالكون - بدفع نصف الثمن مقابل التنازل فإنهم لا يعتبرون مشترين للعين بالجدك ولا يحلون محل المستأجر الأصلي فلا يشترط مزاولتهم نفس النشاط أو توافر الشروط التي يتطلبها القانون بالنسبة لمشتري العين بالجدك من المستأجر باعتبار أن المالك لا يلزم في هذه الحالة بمزاولة ذات النشاط الذي كان قائماً بالعين المؤجرة وقت البيع وهو وشأنه في التصرف فيها واستغلالها بالأسلوب الذي يراه مناسباً ومن ثم يضحى النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه البطلان، وفي بيان ذلك يقولون أنه لما كان يتعين تدخل النيابة وجوباً في كل قضية تتعلق بالأحوال الشخصية وإلا كان الحكم باطلاً، وإذ نازع المطعون ضدهم في صفتهم كورثة للمستأجر الأصلي وحسم حكم محكمة أول درجة هذه المسألة وتأيد ذلك بالحكم المطعون فيه دون تدخل النيابة فإنه يكون باطلاً.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه وإن كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أنه كلما كانت القضية تتعلق بالأحوال الشخصية، مما تختص بنظرها المحاكم الابتدائية طبقاً للقانون رقم 462 لسنة 1955 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والملية فإن تدخل النيابة يكون واجباً عند نظر النزاع وإلا كان الحكم الصادر فيه باطلاً يستوي في ذلك أن تكون الدعوى أصلاً من دعاوى الأحوال الشخصية التي تختص بها المحاكم الابتدائية أو أن تكون قد رفعت باعتبارها دعوى مدنية أثيرت فيها مسألة تتعلق بالأحوال الشخصية إلا أن مسائل الأحوال الشخصية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي مجموعة متميزة من الصفات الطبيعية أو العائلية للشخص والتي رتب القانون عليها أثراً في حياته الاجتماعية لكونه إنساناً ذكراً أو أنثى وكونه زوجاً أو أرمل أو مطلقاً وكونه أباً أو ابناً وكونه كامل الأهلية أو ناقصها لصغر سنة أو عته أو جنون باعتبار أنها تقوم على تقرير مراكز قانونية أو حالات أو صفات معينة يرتب عليها القانون أثراً في حياة الأشخاص الاجتماعية ومن ثم فقد أحاطها المشرع بإجراءات وضمانات خاصة من بينها وجوب تمثيل النيابة العامة فيها بوصفها نائبة عن المجتمع وجعل للأحكام الصادرة فيها بهذه المثابة حجية مطلقة قبل الكافة، لما كان ذلك وكان البين من أوراق الدعوى محل الطعن الماثل أن النزاع يدور حول أحقية الطاعنين الأربعة الأول باعتبارهم ورثة غير مباشرين لشقيقهم - المستأجر الأصلي - في الاستفادة بحكم المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 - المعدل - وليس حول صفتهم بأنهم ورثة للمذكور فلا تثور في الأوراق مسألة تتعلق بالأحوال الشخصية توجب تدخل النيابة العامة في الدعوى مما يضحى معه النعي على الحكم المطعون فيه بالبطلان غير صحيح.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالوجه الثالث من السبب الأول والوجه الثاني من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقولون أنه وإن كانت المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد رتبت البطلان على مخالفة الإجراءات المنصوص عليها من المادة 20 من هذا القانون إلا أن ذلك يقتصر على بطلان عقد بيع الصيدلية محل النزاع ذاته وإخلاء المشتري منها ولا يؤدي إلى بطلان عقد الإيجار أو فسخه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعنين الأربعة الأول ورثة المستأجر - من العين على سند من بطلان عقد بيع الصيدلية لعدم اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ومن انقضاء مدة العشر سنوات المنصوص عليها في القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل - في شأن مزاولة مهنة الصيدلية - منذ وفاة المستأجر في 1/ 6/ 1980 رغم أن البيع تم بتاريخ 30/ 5/ 1990 قبل انتهاء تلك المدة فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد - ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن مفاد نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما سلف ذكره - على أن المشرع قد خول المالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار وأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء جزاء البطلان المنصوص عليه في المادة 25 من هذا القانون فيبطل البيع أو التنازل الذي تم واعتباره كأن لم يكن بما مؤداه إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون فيعود أطراف النزاع - المالك والمستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل إليه عن الإجارة - إلى المركز القانوني الذي كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلي قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذي تم بين المستأجر الأصلي والمشتري أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر لإبطال التصرف المخالف وزوال السبب القانوني لوضع يده عليها لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعنين الأربعة الأول - ورثة المستأجر - على سند من بطلان عقد بيع الصيدلية محل النزاع المؤرخ 30/ 5/ 1990 لعدم اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن انقضاء فترة العشر سنوات من وفاة المستأجر - التي أجاز فيها المشرع بنص المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 - في شأن مزاولة مهنة الصيدلة - أن تدار فيها الصيدلية لصالح ورثة المستأجر ويتم بيعها - في حين أن عدم اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 سالفة الذكر لا يترتب عليه - وعلى ما سلف بيانه - أي أثر على عقد إيجار المستأجر الأصلي من بطلان أو فسخ، وأنه أياً كان وجه الرأي في انقضاء مدة السنوات العشر سالفة البيان من عدمه - فإنه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يترتب على ذلك إلا إغلاق الصيدلية إدارياً سيما وأن المادة 31 سالفة الذكر لم تستحدث أسباباً لإنهاء العلاقة الإيجارية - وهو ما يتعلق بالنظام العام في ظل تطبيق تشريعات إيجار الأماكن مما يكون لمحكمة النقض أن تثيرها - ومن ثم فإن الحكم قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه نقضاً جزئياً فيما قضى به من إخلاء الطاعنين الأربعة الأول من العين محل النزاع وتسليمها للمطعون ضدهم.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستئنافين رقمي 261، 265 سنة 45 ق. المنصورة برفضهما وبتأييد الحكم المستأنف.