أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الثاني - السنة 30 - صـ 40
جلسة 7 من أبريل سنة 1979
برئاسة السيد المستشار عدلي مصطفى بغدادي نائب رئيس المحكمة؛ وعضوية السادة المستشارين: أحمد صلاح الدين زغو، محمود حسن رمضان، وعبد العزيز عبد العاطي إسماعيل وحسن عثمان عمار.
(193)
الطعن رقم 618 لسنة 45 القضائية
(1) نقض. "الخصوم في الطعن". إيجار. "إيجار الأماكن".
اختصام المؤجر للمستأجر والمستأجر من الباطن في دعواه بالإخلاء. تصدي المستأجر من الباطن
للدعوى طالباً رفضها وطعنه للاستئناف على الحكم الصادر بالإخلاء. انفراده بالطعن بالنقض.
صحيح.
(2) إثبات "الكتابة" "البينة".
الإثبات بالبينة فيما يجب إثباته بالكتابة. فقد الدليل الكتابي لسبب أجنبي لا يد للخصم
فيه. أثره. جواز الإثبات بالبينة. م 63 إثبات.
(3، 4) إيجار. "إيجار الأماكن". بيع. حوالة.
(3) حوالة البائع عقود إيجار العقار المبيع للمشتري ونفاذها في حق المستأجرين بإعلانهم
بها. للمشتري حق إقامة دعوى الإخلاء بالتأجير من الباطن.
(4) جواز إبقاء الإيجار في حالة بيع المتجر أو المصنع بالجدك. 594/ 2 مدني. استثناء
من الأصل العام. لا محل لإعماله في حالة تأجير الجدك من الباطن.
1 - من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يجوز الطعن من كل من كان طرفاً في الخصومة التي
صدر فيها الحكم المطعون فيه ولم يتخلف عن منازعته مع خصمه حتى صدر الحكم ضده وإذ كان
البين من الأوراق أن الطاعن لم يقف من الخصومة التي كان طرفاً فيها موقفاً سلبياً،
بل طلب رفض دعوى الإخلاء الموجهة إليه ومورث المطعون عليهم - الثانية إلى الأخير، وإذ
صدر الحكم بالإخلاء طعن فيه بالاستئناف طالباً إلغاءه لأسباب متعلقة به وتتسنى له حقاً
مباشراً في استئجار العين المؤجرة من بينها شراؤه لها بالجدك، ولم يتخل عن منازعته
حتى صدور الحكم المطعون فيه فإنه يكون من ثم خصماً حقيقياً تتوافر له المصلحة في الطعن
في الحكم بغض النظر عن عدم طعن ورثة المستأجر الأصلي فيه.
2 - النص في المادة 63 من قانون الإثبات على أنه "يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود
فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي....... (ب) إذا فقد الدائن سنده الكتابي بسبب أجنبي
لا يد له فيه". يدل على أن المشرع استهدف مواجهة حالة ما إذا كانت القواعد المتعلقة
باستلزام الحصول على الدليل الكتابي الكامل قد روعيت، بيد أن الإثبات بالكتابة قد امتنع
بسبب فقد هذا الدليل فيجوز عندئذ أن تحل شهادة الشهود محل الدليل الكتابي، شريطة أن
يكون هذا الفقد راجعاً إلى سبب لا يد للمدعي فيه ومؤدى هذا أن يكون الفقد قد نشأ من
جراء حادث جدي أو قوة قاهرة، فتستبعد إذن صور الفقد بسبب يتصل بفعل مدعي الدليل - ولو
كان خطأ أو إهمالاً - بقطع السبيل إلى التواطؤ مع الشهود.
3 - المقرر أنه إذا بيعت العين المؤجرة وحول المالك البائع عقد إيجارها إلى المشتري
كان ذلك كافياً لتخويل الأخير حق رفع دعوى الإخلاء باسمه. على المستأجر بسبب التأجير
من الباطن، ذلك أنه إذا كانت الحوالة نافذة في حق المدين لإعلانه بها فإنه للمحال له
أن يقاضيه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المحيل لأن الحق المحال به
ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده. لما كان ذلك وكان الثابت في الدعوى أن
ممثل المالك البائع لعين النزاع قد حول إلى مشتريها - المطعون عليه الأول - عقد تأجيرها
إلى مورث المطعون عليهم من الثانية إلى الأخير، وكان قد تم إعلان المستأجر الأصلي بهذه
الحوالة بمقتضى إعلانه بصحيفة افتتاح الدعوى الماثلة مما يجعل الحوالة نافذة قبله تطبيقاً
لنص المادة 215 من القانون المدني، وقبل المستأجر من باطنه - الطاعن - بحكم تلقيه الحق
في الإيجار منه، وينتقل بذلك إلى المطعون عليه الأول الحق المحال به شاملاً حقه في
إقامة دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن، فإن الدعوى تكون بذلك قد أقيمت من ذي صفة.
4 - مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني، أن الحكم الوارد بها
استثناء من الأصل العام، وأن مجال إعماله مقصور على الحالة التي تقوم فيها لدى المستأجر
ضرورة تفرض عليه بيع المصنع أو المتجر الذي أنشأه في العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط
المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، وذلك بهدف تسهيل البيع الاضطراري
للمحل، الأمر المنتفي في حالة احتفاظ المستأجر بالمحل واستغلاله له بطريق تأجيره إلى
الغير، وإذ كان الاستثناء لا يجوز التوسع فيه فإنه لا وجه لإعمال حكم المادة 594/ 2
آنف الذكر على حالة تأجير المحل من الباطن.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في
أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 631 لسنة 1973 مدني كلي جنوب القاهرة ضد الطاعن ومورث
المطعون عليهم من الثانية إلى الأخير للحكم بإخلائهما من العين المبينة بصحيفة الدعوى،
وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 7/ 1938 استأجر المورث سالف الذكر
دكاناً من الحارس على الوقف التابع له العقار الواقع به ذلك الدكان وإذ آلت ملكيته
إلى المطعون عليه الأول وقام الحارس بتسليمه العقار في 29/ 12/ 1972 وتحويل عقود الإيجار
المتعلقة به إليه، ثم تبين له أن المستأجر المشار إليه قد قام بتأجير عين النزاع من
باطنه إلى الطاعن بدون إذن كتابي مخالفاً بذلك شروط عقد الإيجار فقد أقام عليهما دعواه.
قضت المحكمة بالإخلاء. استأنف الطاعن والمطعون عليه الأول عليهم من الثانية إلى الأخير
الحكم بالاستئناف رقم 5502 لسنة 60 ق القاهرة، بتاريخ 8/ 5/ 1975 قضت المحكمة بتأييد
الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، دفع المطعون عليه الأول بعدم
قبول الطعن، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض هذا الدفع في الموضوع
بنقض الحكم المطعون فيه.
وحيث إن مبنى الدفع بعدم قبول الطعن، أن المطعون عليهم من الثانية إلى الأخير - وهم
ورثة المستأجر الأصلي في عقد الإيجار - قد قبلوا الحكم المطعون فيه وانفسخ بذلك عقدا
استئجار مورثهم لعين النزاع فلا يجوز للطاعن باعتباره مستأجراً من الباطن، أن يطعن
في هذا الحكم إلى أنه لا تربطه بالمطعون عليه الأول علاقة عقدية، وأنه وإن كان قد اختصم
أمام محكمة الدرجة الأولى بوصفه مستأجراً من الباطن، إلا أن ذلك لم يكن لازماً إذ أن
انتهاء عقد المستأجر الأصلي يمتد إلى كل من تلقى عنه حقاً.
وحيث إن الدفع مردود، ذلك أنه لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يجوز الطعن
من كل من كان طرفاً في الخصومة التي صدر فيها الحكم المطعون فيه ولم يتخل عن منازعته
مع خصمه حتى صدر الحكم ضده. وكان البين من الأوراق أن الطاعن لم يقف من الخصومة التي
كان طرفاً فيها موقفاً سلبياً، بل طلب رفض دعوى الإخلاء الموجهة إليه ومورث المطعون
عليهم من الثانية إلى الأخير وإذ صدر الحكم بالإخلاء وطعن فيه بالاستئناف طالباً إلغاءه
لأسباب متعلقة به وتنشئ له حقاً مباشراً في استئجار العين المؤجرة من بينها شراؤه لها
ولم يتخل عن منازعته حتى صدور الحكم المطعون فيه، فإنه يكون من ثم خصماً حقيقياً تتوافر
له المصلحة في الطعن بغض النظر عن عدم طعن ورثة المستأجر الأصلي فيه، ويكون الدفع بعدم
قبول الطعن على غير أساس.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين، ينعى الطاعن بالسبب الأول بالوجهين الثاني والثالث من
السبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والخطأ
في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بسبق صدور موافقة
كتابية من الحارس القضائي على العين المؤجرة إلى المستأجر الأصلي على تأجيرها من الباطن
بيد أن هذا السند قد فقد، وطلب من المحكمة إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت صدور تلك
الموافقة الكتابية وفقدها إعمالاً لنص الفقرة "ب" من المادة 63 من قانون الإثبات، إلا
أن المحكمة التفتت عن تحقيق هذا الدفاع الجوهري وواجهته بما لا يصلح رداً عليه، حين
استندت في رفضها إحالة الدعوى إلى التحقيق على إقرار مورث المطعون عليهم من الثانية
إلى الأخير أمام محكمة الدرجة الأولى بأنه قام بتأجير دكان النزاع بالجدك إلى الطاعن
وأن الأخير أيده في ذلك رغم خلو عقد الإيجار من التصريح بالتأجير من الباطن مما رتبت
عليه قولها أنها "ترى عدم إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات واقعة التأجير من الباطن"
وهو ما يعيب حكمها بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أن النص في المادة 63 من قانون الإثبات على أنه "يجوز كذلك
الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي....... (ب) إذا فقد الدائن
سنده الكتابي بسبب أجنبي لا يد له فيه،" يدل على أن المشرع قد استهدف به مواجهة حالة
ما إذا كانت القواعد المتعلقة باستلزام الحصول على الدليل الكتابي الكامل قد روعيت،
بيد أن الإثبات بالكتابة قد امتنع بسبب فقد هذا الدليل، فيجوز عندئذ أن تحل شهادة الشهود
محل الدليل الكتابي، شريطة أن يكون هذا الفقد راجعاً إلى سبب لا يد للمدعي فيه، ومؤدى
هذا أن يكون الفقد قد نشأ من جراء حادث جبري أو قوة قاهرة، فتستبعد إذن صور الفقد بسبب
يتصل بفعل مدعي الدليل - ولو كان خطأ أو إهمالاً - لقطع السبيل إلى التواطؤ مع الشهود،
لما كان ذلك وكان ما نقله الحكم المطعون فيه عن الطاعن من قوله في صحيفة الاستئناف
في هذا الصدد بأنه "سبق صدور موافقة كتابية من الحارس في الوقف لمورث المستأنفين الأول
- المطعون عليهم من الثانية إلى الأخير - على تأجيره محل النزاع إلى المستأنف الأخير
- الطاعن - في أغسطس سنة 1970 وقد فقدت منه هذه الموافقة ويجوز إثبات صدورها بكافة
طرق الإثبات القانونية ومنها البينة" يدل على أن الطاعن لم يدع أن هذا الفقد راجع إلى
سبب أجنبي لا يد له فيه، وأنه لم يبد للمحكمة بالتالي المظاهر المؤيدة لهذا السبب،
الأمر لذي يتخلف معه أحد شروط انطباق حكم الفقرة (ب) من المادة 63 سالفة البيان، وتضحي
الواقعة المطلوب إثباتها وهي مجرد الفقد غير مؤدية إلى تغيير وجه الرأي في الدعوى،
ومن ثم غير منتجة في النزاع، فلا على محكمة الموضوع إزاء ذلك إن هي التفتت عن الاستجابة
إلى طلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق أو الرد عليه لعدم التزامها إلا بالرد على أوجه
الدفاع الجوهرية، وهي التي من شأنها تغيير وجه الرأي في الحكم. لما كان ذلك وكان لا
يعيب الحكم المطعون فيه إزاء ما تقدم رفضه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات واقعة التأجير
من الباطن إذ يعتبر ما ورد به في هذا الشأن ناقلة تستقيم بدونها النتيجة التي خلص إليها،
ويكون النعي عليه بما جاء بهذا السبب في غير محله.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الأول من السبب الثاني - الطعن على الحكم الخطأ في تطبيق
القانون، وفي بيان ذلك يقول أنه دفع أمام محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى لرفعها من
غير ذي صفة، تأسيساً على أن المطعون عليه الأول غير مالك لعين النزاع، والمقرر أن دعوى
الإخلاء للتأجير من الباطن لا ترفع إلا من المالك، غير أن الحكم المطعون فيه قضى برفض
هذا الدفع تأسيساً على أن الإجارة قد حولت للمطعون عليه الأول الذي رسا عليه مزاد العقار
الكائنة به عين النزاع، وهو خطأ لأن الحوالة لا تعتبر دليلاً على ثبوت الملكية.
وحيث إن النعي مردود، لما هو مقرر من أنه إذا بيعت العين المؤجرة وحول المالك البائع
عقد إيجارها إلى المشتري كان ذلك كافياً لتخويل الأخير حق رفع دعوى الإخلاء باسمه على
المستأجر بسبب التأجير من الباطن، ذلك أنه إذا كانت الحوالة نافذة في حق المدين لإعلانه
بها فإن للمحال له أن يقاضيه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المحيل،
لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده. لما كان ذلك وكان الثابت
في الدعوى أن ممثل المالك البائع لعين النزاع قد حول إلى مشتريها - المطعون عليه الأول
- عقد تأجيرها إلى مورث المطعون عليهم من الثانية إلى الأخير، وكان قد تم إعلان المستأجر
الأصلي بهذه الحوالة بمقتضى إعلانه بصحيفة افتتاح الدعوى الماثلة مما يجعل الحوالة
نافذة قبله تطبيقاً لنص المادة 305 من القانون المدني، وقبل المستأجر من باطنه - الطاعن
- بحكم تلقيه الحق في الإيجار منه، وينتقل بذلك إلى المطعون عليه الأول الحق المحال
به شاملاً حقه في إقامة دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن، فإن الدعوى تكون بذلك قد أقيمت
من ذي صفة. هذا ولا ينال من الحكم المطعون فيه قوله في مقام رفضه الدفع بعدم قبول الدعوى
أن "هذه الإيجارة قد حولت لمالك العقار الجديد - المطعون عليه الأول - الذي رسا عليه
مزاد هذا العقار جلسة 1/ 3/ 1972 ومذيلة بتوقيع ناظر الوقف وبصمة ختم إدارة وقف........
ومن ثم فإن الدعوى تكون قد رفعت من مالك العقار وبعد أن رسا عليه مزاده الأمر الذي
يضحى معه هذا الدفع على غير أساس سليم من القانون", ذلك أنه وإن كان وصف المطعون عليه
الأول بأنه مالك ينطوي على تقرير خاطئ إلا أنه غير مؤثر في صحة النتيجة التي انتهى
إليها الحكم مما يضحى معه النعي عليه بهذا الوجه غير منتج.
وحيث إن حاصل النعي بالوجه الرابع من السبب الثاني الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان
ذلك يقول الطاعن أن الحكم المطعون فيه إنما أخطأ إذ اعتنق أسباب الحكم الابتدائي فيما
ذهبت إليه من أن إجارة الجدك التي صدرت من المستأجر الأصلي - مورث المطعون عليهم من
الثانية حتى الأخير - إلى الطاعن لا ينطبق عليها حكم الفقرة الثانية من المادة 594
من القانون المدني التي أجازت للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع من التأجير من الباطن
أن تقضي بإبقاء الإيجار في حالة اضطرار المستأجر لبيع المصنع أو المتجر المنشأ بالعين
المؤجرة، ذلك أن تأجير المحل التجاري اضطراراً يماثل بيعه مما يقتضي الإبقاء عن الإيجار
في الحالتين. هذا إلى أنه قد تم بيع المحل التجاري فعلاً من ورثة المستأجر الأصلي إلى
الطاعن أثناء نظر الاستئناف وقبل صدور الحكم المطعون فيه، مما يوفر مجال إعمال نص المادة
594/ 2 سالفة البيان.
وحيث إن النعي في شقه الأول مردود، ذلك أن النص في الفقرة الثانية من المادة 594 من
القانون المدني على أنه "إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت
الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط
المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك
ضرر محقق - يدل على أن الحكم الموجه بهذا النص إنما هو استثناء من الأصل العام وأن
مجال إعماله مقصور في الحالة التي تقوم فيها لدى المستأجر ضرورة تفرض عليه بيع المصنع
أو المتجر الذي أنشأه في العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن
أو التنازل عن الإيجار، وذلك بهدف تسهيل البيع الاضطراري للمحل الأمر المنتفي في حالة
احتفاظ المستأجر بالمحل واستغلاله له بطريقة تأجيره إلى الغير، وإذ كان الاستثناء لا
يجوز التوسع فيه فإنه لا وجه لإعمال حكم المادة 594/ 2 آنف الذكر على حالة تأجير المحل
من الباطن. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر، فإن النعي عليه
بالخطأ في تطبيق القانون، يكون في غير محله. هذا والنعي في شقه الأخير غير مقبول، إذ
خلت الأوراق مما يدل على سبق تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بما يدعيه من بيع المتجر
إليه، مما يعتبر معه هذا الوجه من النعي سبباً موضوعياً جديداً لا يجوز إبداؤه لأول
مرة أمام محكمة النقض.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.