أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 51 - صـ 907

جلسة 18 من سبتمبر سنة 2000

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ سيد محمود يوسف، يوسف عبد الحليم الهته، خالد يحيى دراز وسيد عبد الرحيم الشيمي نواب رئيس المحكمة.

(172)
الطعن رقم 9026 لسنة 64 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "بيع الجدك". إعلان.
(1) حق مالك العقار في حالة بيع المتجر أو المصنع في الحصول على نصف قيمة حق الإجارة أو في شراء العين المبيعة ذاتها متى سدد الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة المذكورة. نشوؤه بمجرد تمام البيع. عدم توقفه على إعلان المستأجر له. الإعلان. أثره. سريان الميعاد المسقط لحق المالك في الشراء. م 20 ق 136 لسنة 1981.
(2) مطالبة مالك العقار في حالة بيع المتجر أو المصنع المشتري بنصف قيمة حق الإجارة، مؤداه. إجازته. بيعه. إعلان رغبته في شراء العين المبيعة. أثره. حلوله محل المشتري في كافة حقوق والتزامات البيع. عدم الاعتداد بإرادة المستأجر أو عدوله والمشتري منه عن البيع بعد إعلان المالك رغبته في الشراء. علة ذلك.
(3) حكم. نقض "سلطة محكمة النقض".
انتهاء الحكم في قضائه إلى النتيجة الصحيحة. اشتمال أسبابه على أخطاء قانونية. لمحكمة النقض تقويم هذه الأسباب بأسباب من عندها.(مثال في إيجار)
1 - النص في المادة 20 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 يدل على أنه أنشأ لمالك العقار حقين أولهما أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف حق الإجارة وهو ما عبر عنه المشرع بأنه 50% من ثمن البيع بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. أما الحق الثاني فهو حق المالك في شراء العين المبيعة ذاتها إذا أعلن رغبته في الشراء وأودع الثمن الذي تم به البيع - مخصوماً منه تلك النسبة التي يستحقها المالك - خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع من قبل المستأجر. وحق مالك العقار بشقيه ينشأ من مجرد تمام البيع دون توقف على إعلانه به، وإنما يجري بالإعلان الميعاد المقسط لحق مالك العقار.
2 - المقرر أن مجرد تمام البيع يهيئ مركزاً قانونياً يرخص لمالك العقار استعمال حقه بشقيه بإرادته المنفردة فإن طالب المشتري مباشرة بنصف حق الإجارة بعد خصم قيمة المنقولات فقد أجاز البيع، أما إذا أعلن رغبته في شراء العين المبيعة وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه تلك النسبة التي يستحقها المالك خزانة المحكمة الجزئية المختصة خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع وفق ما نصت عليه المادة 20 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 حل المالك محل المشتري في البيع بإرادته المنفردة وتحولت الصفقة إليه وأنتج البيع أثره فيما بين المستأجر الأصلي والمالك فيكون له حقوق المشتري وعليه التزاماته سواء كان هذا الحلول رضاء أم قضاء دون عبرة بإرادة المستأجر الأصلي أو رغبته، ولا عبرة بعدوله والمشتري منه عن البيع بعد أن أعلن مالك العقار رغبته في الشراء ولم يشترط النص اقتران إعلان الرغبة بالإيداع..... ولم يسمح للمستأجر البائع بتقصير مدة الشهر. وحق المالك مستمد من البيع الذي انعقد قبل اتخاذ المالك لإجراءات الحلول محل المشتري فلا يستقيم أن ينقضي حقه بمجرد عدول المستأجر عن البيع، ذلك أن هذا الحلول ليس عقداً يستوجب رضاء طرفيه وإنما يتم بقوة القانون وفي الأحوال التي يقررها.
3 - إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن أعلن المطعون ضده في 29/ 6/ 1993 برغبته في بيع محل النزاع لأخرى التي قبلت شراءه نظير ثمن مقداره 40 ألف جنيه ويستحق لهم منه النصف أو دفع مثل هذا المبلغ نظير الاحتفاظ بالعين المبيعة إعمالاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان فأخطره المطعون ضده برغبتهم في الاحتفاظ بالعين في 6/ 7/ 1993 وأودعوا مبلغ عشرين ألف جنيه خزانة محكمة بندر بني سويف في 25/ 7/ 1993 خلال شهر من تاريخ إعلانهم إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين فيكون المطعون ضدهم بذلك قد استعملوا حقهم المقرر بالقانون للاحتفاظ بالعين المبيعة وخلص لهم هذا الحق، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ولا يعيبه خطؤه في الأسباب التي بنى عليها قضاءه من أن الإنذار بالبيع والإخطار بالرغبة في الاحتفاظ بالعين من قبل المطعون ضدهم هما إيجاب وقبول صحيحين إذ لمحكمة النقض أن تقوم هذه الأسباب بأسباب من عندها ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن غير منتج.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم 841 لسنة 1993 إيجارات بني سويف الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإلزامه بالتنازل عن عقد الإيجار المؤرخ 1/ 3/ 1971 والتسليم.... ذلك أن الطاعن استأجر المحل المبين بالصحيفة من مورثهم بالعقد سالف البيان، وبتاريخ 29/ 6/ 1993 أنذرهم برغبته في بيعه إلى من قبلت شراءه نظير ثمن مقداره أربعون ألف جنيه يستحق المطعون ضدهم نصفه أو يلتزمون بدفع النصف إذا أرادوا الاحتفاظ بالعين، فأنذروه برغبتهم في الاحتفاظ بها في 6/ 7/ 1993 وأودعوا نصف الثمن الموضح عاليه بخزينة محكمة بندر بني سويف في 25/ 7/ 1993 إيداعاً مشروطاً بتنازل الطاعن عن عقد الإيجار وتسليم المحل فلم يمتثل، ومحكمة أول درجة رفضت الدعوى. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 135 لسنة 32 ق بني سويف وبتاريخ 16/ 8/ 1994 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المطعون ضدهم. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وعرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.... ذلك أنه أنذر المطعون ضدهم برغبته في بيع المحل إلى أخرى بتاريخ 29/ 6/ 1993 وأمهلهم سبعة أيام لإعلان رغبتهم في الشراء وسداد الثمن أو يحرروا عقداً باسم المشترية وهو ما يعتبره الطاعن إيجاباً تنتهي مدته بتاريخ 5/ 7/ 1993 فأعلن المطعون ضدهم رغبتهم في الشراء بتاريخ 6/ 7/ 1993 وأودعوا المبلغ بتاريخ 25/ 7/ 1993. كما أنهم ردوا إيجابه بأن أنذروه بتاريخ 11/ 7/ 1993 ليخبرهم بالثمن الحقيقي فلم يلتق إيجابه بقبولهم.... وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 20 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 على أنه (يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة الـ 50% المشار إليها.)
يدل على أنه أنشأ لمالك العقار حقين أولهما أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف حق الإجارة وهو ما عبر عنه المشرع بأنه 50% من ثمن البيع بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. أما الحق الثاني فهو حق المالك في شراء العين المبيعة ذاتها إذا أعلن رغبته في الشراء وأودع الثمن الذي تم به البيع - مخصوماً منه تلك النسبة التي يستحقها المالك - خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع من قبل المستأجر. وحق مالك العقار بشقيه ينشأ من مجرد تمام البيع دون توقف على إعلانه به، وإنما يجري بالإعلان الميعاد المقسط لحق مالك العقار. ومجرد تمام البيع يهيئ مركزاً قانونياً يرخص لمالك العقار استعمال حقه بشقيه بإرادته المنفردة فإن طالب المشتري مباشرة بنصف حق الإجارة بعد خصم قيمة المنقولات فقد أجاز البيع، أما إذا أعلن رغبته في شراء العين المبيعة وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه تلك النسبة التي يستحقها المالك خزانة المحكمة الجزئية المختصة خلال شهر من تاريخ إعلانه بالبيع وفق ما نصت عليه المادة سالفة البيان حل المالك محل المشتري في البيع بإرادته المنفردة وتحولت الصفقة إليه، وأنتج البيع أثره فيما بين المستأجر الأصلي والمالك فيكون له حقوق المشتري وعليه التزاماته سواء كان هذا الحلول رضاء أم قضاء دون عبرة بإرادة المستأجر الأصلي أو رغبته، ولا عبرة بعدوله والمشتري منه عن البيع بعد أن أعلن مالك العقار رغبته في الشراء ولم يشترط النص اقتران إعلان الرغبة بالإيداع.... ولم يسمح للمستأجر البائع تقصير مدة الشهر، وحق المالك مستمد من البيع الذي انعقد قبل اتخاذ المالك لإجراءات الحلول محل المشتري فلا يستقيم أن ينقضي حقه بمجرد عدول المستأجر عن البيع، ذلك أن هذا الحلول ليس عقداً يستوجب رضاء طرفيه وإنما يتم بقوة القانون وفي الأحوال التي يقررها. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن أعلن المطعون ضده في 29/ 6/ 1993 برغبته في بيع محل النزاع لأخرى التي قبلت شراءه نظير ثمن مقداره 40 ألف جنيه ويستحق لهم منه النصف أو دفع مثل هذا المبلغ نظير الاحتفاظ بالعين المبيعة إعمالاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان فأخطره المطعون ضدهم برغبتهم في الاحتفاظ بالعين في 6/ 7/ 1993 وأودعوا مبلغ عشرين ألف جنيه خزانة محكمة بندر بني سويف في 25/ 7/ 1993 خلال شهر من تاريخ إعلانهم إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين فيكون المطعون ضدهم بذلك قد استعملوا حقهم المقرر بالقانون للاحتفاظ بالعين المبيعة وخلص لهم هذا الحق. وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ولا يعيبه خطؤه في الأسباب التي بنى عليها قضاءه من أن الإنذار بالبيع والإخطار بالرغبة في الاحتفاظ بالعين من قبل المطعون ضدهم هما إيجاب وقبول صحيحين إذ لمحكمة النقض أن تُقَّوم هذه الأسباب بأسباب من عندها ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن غير منتج.