أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 51 - صـ 1122

جلسة 18 من ديسمبر سنة 2000

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ أحمد إبراهيم سليمان، بليغ كمال، مجدي زين العابدين وأحمد عبد الحميد نواب رئيس المحكمة.

(217)
الطعن رقم 3776 لسنة 69 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن" "الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن" "الزيادة في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى". حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
(1) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية. ق 6 لسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين. شرطه. خضوع الأجرة ابتداءً لقانون إيجار الأماكن. الزيادة في أجرة الأماكن التي تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور. العبرة في تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل. علة ذلك.
(2) وصف العين المؤجرة والتعرف على نوعها وتحديد حقوق طرفي العلاقة الإيجارية. العبرة فيه بما تضمنه عقد الإيجار. شرطه. مطابقته للحقيقة.
(3) ثبوت أن المستشفى محل النزاع مؤجرة بالمفروش. صدور القانون 136 لسنة 1981 بتحديد أجرتها القانونية بالأجرة الواردة بالعقد. م 16 منه. لازمه. احتساب الزيادة في الأجرة المنصوص عليها بق 6 لسنة 1997 على هذا الأساس. مخالفة ذلك. خطأ. علة ذلك.
1 - النص في المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن رقم 6 لسنة 1997 والمواد 1، 11، 14 من اللائحة التنفيذية - يدل على أن المشرع استهدف من تقرير هذه الزيادة علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر في تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذي لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن. والعبرة في نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع - ابتداء - لقانون إيجار الأماكن. أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية المتعاقدين في تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها في قرية لا يسري عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه في تحديد مقدار الزيادة ويؤيد هذا ما صرح به المشرع في المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 97 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحينما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة.
2 - المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العبرة في التعرف على العين المؤجرة ونوعها وتحديد حقوق طرفي العلاقة الإيجارية طبقاً لما جاء بقوانين إيجار الأماكن هو بما ورد في العقد وصفاً للعين بشرط أن يكون هذا الوصف مطابقاً للحقيقة.
3 - إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعن استأجر عين النزاع وهي شقتين متصلتين من المطعون ضده بعقد إيجار مؤرخ 13/ 5/ 79 كمستشفى مجهز بأدواته بأجرة شهرية 180 جنيه وبصدور القانون 136 لسنة 1981 والمعمول به في 31/ 7/ 81 نصت المادة 16 منه على أنه "يحق لمستأجري المدارس والأقساط الداخلية لإيواء الدارسين والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها لهم مفروشة الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط والأجرة المتفق عليها في العقد" فقد امتد عقد إيجار عين النزاع بالشروط والأجرة الواردة بعقد إيجارها المذكور ومنذ هذا التاريخ أصبحت العين في عقد الإيجار وحدة واحدة أي اندمجت الشقتان بما فيهما من مفروشات وأدوات وباتت كل هذه العناصر تمثل العين المؤجرة وأصبحت هذه العين خاضعة لقانون إيجار الأماكن سواء في امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية، ويصبح هذا التاريخ أيضاً بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد - وهي الأجرة التي حددتها المادة 16 من القانون 136 لسنة 81 - هي الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة على هذا الأساس وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر إذ أقام قضاءه باحتساب الزيادة على أساس تاريخ ترخيص البناء الكائن به عين النزاع مغفلاً تاريخ إنشاء العين كما أخطأ في تحديد الأجرة القانونية فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 815 لسنة 1997 مدني الفيوم الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بزيادة أجرة العين المبينة بالأوراق إلى الحد المقرر بالقانون 6 لسنة 97 وإلزامه بأداء مبلغ 720 جنيهاً قيمة الزيادة عن شهري إبريل ومايو سنة 1997 وما يستجد.... ذلك أنه استأجر الشقتين محل النزاع متصلتين ومجهزتين لاستعمالهما مستشفى بالعقد المؤرخ 13/ 5/ 1979 بأجرة شهرية مقدارها 180 جنيهاً وقضى نهائياً بالحكم 1765 لسنة 1983 كلي الفيوم باعتبار العين مؤجرة مفروشة بالقيمة الموضحة بالعقد بالقانون رقم 136 لسنة 1981، ولذلك تسري على تلك الأجرة الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 97، ومحكمة أول درجة حكمت برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف 122 لسنة 34 ق بني سويف "مأمورية الفيوم" ومحكمة الاستئناف بعد أن ندبت خبيراً وقدم تقريره قضت بإلغاء الحكم المستأنف وإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضده مبلغ 5508 جنيهاً طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقص الحكم، وعُرِض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أن الحكم أقام قضاءه باحتساب الزيادة على أساس تاريخ ترخيص البناء الكائن به عين النزاع مغفلاً تاريخ إنشاء العين كما أخطأ في تحديد الأجرة القانونية مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله..... ذلك أن النص في المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن 6 لسنة 97 على "أن تحدد الأجرة القانونية لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع ثمانية أمثال الأجرة الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 44، وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير سنة 44 وحتى 4 من نوفمبر سنة 61، وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر سنة 61 وحتى 6 أكتوبر سنة 73، وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 73 وحتى 9 سبتمبر سنة 77 ويسري هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون، وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 77 وحتى 30 يناير سنة 96 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد، ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر، وفي المادة الأولى من اللائحة التنفيذية على أنه "في تطبيق القانون رقم 6 لسنة 97 يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة قرين كل منها: "الأجرة القانونية الحالية" أخر أجرة استحقت قبل 27/ 3/ 97 محسوبة وفقاً لما يلي: التحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه.... "الأماكن المنشأة". العين المؤجرة التي أنشئت. إذ العبرة في معرفة القانون الذي يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى كما لو أدخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة أو أضيفت وحدة جديدة، وفي المادة 11 منها "مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحديد الأجرة سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكنى كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية..." هذه المنصوص مجتمعة تدل على أن المشرع استهدف من تقرير هذه الزيادة علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر في تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذي لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن. والعبرة في نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع - ابتداءً - لقانون إيجار الأماكن. أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية المتعاقدين في تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها في قرية لا يسري عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه في تحديد مقدار الزيادة ويؤيد هذا ما صرح به المشرع في المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 97 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحينما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة. وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العبرة في التعرف على العين المؤجرة ونوعها وتحديد حقوق طرفي العلاقات الإيجارية طبقاً لما جاء بقوانين إيجار الأماكن هو بما ورد في العقد وصفاً للعين بشرط أن يكون هذا الوصف مطابقاً للحقيقة. لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق أن الطاعن استأجر عين النزاع وهي شقتين متصلتين من المطعون ضده بعقد إيجار مؤرخ 13/ 5/ 79 كمستشفى مجهز بأدواته بأجرة شهرية 180 جنيه وبصدور القانون 136 لسنة 1981 والمعمول به في 31/ 7/ 81 نصت المادة 16 منه على أنه "يحق لمستأجري المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها لهم مفروشة الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط والأجرة المتفق عليها في العقد" فقد امتد عقد إيجار عين النزاع بالشروط والأجرة الواردة بعقد إيجارها المذكور ومنذ هذا التاريخ أصبحت العين في عقد الإيجار وحدة واحدة أي اندمجت الشقتان بما فيها من مفروشات وأدوات وباتت كل هذه العناصر تمثل العين المؤجرة وأصبحت هذه العين خاضعة لقانون إيجار الأماكن سواء في امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية، ويصبح هذا التاريخ أيضاً بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد - وهي الأجرة التي حددتها المادة 16 من القانون رقم 136 لسنة 81 - هي الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة على هذا الأساس وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.