أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 35 - صـ 694
جلسة 15 من مارس سنة 1984
برياسة السيد المستشار/ أحمد ضياء عبد الرازق نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجي، ومحمد سعيد عبد القادر، محمد فؤاد شرباس ودكتور محمد فتحي نجيب.
(132)
الطعن رقم 762 لسنة 52 القضائية
(1) إيجار. شيوع "حق الأغلبية في تأجير المال الشائع".
تأجير المال الشائع حق للأغلبية المطلقة من الشركاء. عدم سريان الإيجار الصادر من شريك
لا يملك أكثر من نصف الأنصبة. عدم سريانه في مواجهة باقي الشركاء إلا برضاهم صراحة
أو ضمناً. أثر ذلك.
(2) إيجار "تعدد المستأجرين لعين واحدة" "المفاضلة بين العقود".
تعدد المستأجرين لعين واحدة. تفضيل المستأجر الذي يضع يده على العين المؤجرة دون غش.
شرطه. المفاضلة لا تكون إلا بين عقود صحيحة ونافذة.
(3) حراسة "الحراسة القضائية".
الحراسة القضائية. نيابة قانونية وقضائية. تحديد نطاقها بمقتضى القانون. الحارس القضائي
على العقار اعتباره نائباً عن ملاكه. إجازته لعقد إيجار أبرمه أحد الشركاء يجعله صحيحاً
ونافذاً.
1 - النص في المادة 827 من القانون المدني على أن "تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء
مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك والنص في المادة 828 من هذا القانون على أن ما
يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع وتحسب
الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناءً على طلب أحد
الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير
المال الشائع، وللأغلبية أيضاً أن تختار مديراً..... وإذ تولى أحد الشركاء الإدارة
دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على
أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء
ولا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء، وأن الإيجار
الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من الأنصبة لا يسري في مواجهة باقي الشركاء
إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً، وأنه يترتب على عدم سريان الإيجار من أحد المشتاعين
في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الإيجار غير قائم بالنسبة لهم، وبالتالي
في اعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذ كان قد وضع يده بالفعل على العين.
2 - تطبيق النص في المادة 573 مدني بتفضل المستأجر الذي وضع يده على العين المؤجرة
دون غش في حالة تعدد المستأجرين لعين واحدة، مناطه وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة
- أن تكون العقود التي تجرى المفاضلة بينها صحيحة ونافذة.
3 - الحراسة القضائية نيابة قانونية وقضائية، ذلك أن القانون هو الذي يحدد نطاقها والقضاء
هو الذي يسبغ على الحارس صفته تاركاً تحديد نطاق مهمته للقانون، ومن ثم يعتبر المطعون
ضده الثاني نائباً عن ملاك العقار، ويعتبر العقد الأخير - بعد إجازته منه بصفته حارساً
قضائياً وكأنه صدر من جميع الشركاء في الملكية ويكون نافذاً عملاً بالمادة 828 من القانون
المدني.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون
ضده الأول أقام على الطاعن والمطعون ضده الثاني الدعوى رقم..... سنة 1979 مدني كلي
شمال القاهرة للحكم بتمكينه من المحل المبين بالصحيفة مع التسليم، وقال في شرح دعواه
أنه استأجر عين النزاع من المطعون ضده الثاني بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/ 6/ 1976،
إلا أن الطاعن نازعه ووضع اليد على المحل على سند من أنه يستأجره من والدته السيدة/
...... المالكة لنصف العقار بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/ 6/ 1973، فأقام دعواه بتاريخ
28/ 2/ 1980 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف
رقم 2570 لسنة 97 ق القاهرة، وبتاريخ 18/ 1/ 1982 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف
وبتمكين المطعون ضده الأول من عين النزاع مع التسليم. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق
النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن
على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على تسعة أسباب ينعى الطاعن بها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون،
والخطأ في تطبيقه، والتناقض، والقصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك
يقول أنه تمسك بأنه سبق المطعون ضده الأول في وضع اليد على محل النزاع واستدل على ذلك
بقيده المحل في السجل التجاري، وحصوله على ترخيص بإدارته، وتركيبه لوحة إنارة على المحل،
بما كان يتعين معه تفضيله على المطعون ضده الأول تطبيقاً لحكم المادة 573 من القانون
المدني وهو ما قضى به الحكم الابتدائي، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأغفل
الرد على مستنداته وعلى أسانيد الحكم الابتدائي الذي صدر لصالحه، واعتد بعقد إيجار
المطعون ضده الأول على سند من أنه صادر من المطعون ضده الثاني الحارس القضائي على العقار
في حين أن هذه الصفة لم تثبت له إلى في تاريخ لاحق على التعاقد، فإنه يكون قد خالف
القانون وعابه القصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال، هذا إلى أن الحكم لم يعتد
بعقده المؤرخ في سنة 1973 على سند من أن محل النزاع تم إنشاؤه في سنة 1977 أخذاً بما
جاء بتقرير الخبير في الدعوى رقم.... سنة 1977 مدني كلي الجيزة، في حين أن هذه الدعوى
لم يحكم فيها بعد، ولم يقطع الخبير برأيه في تاريخ الإنشاء، وليس في القانون ما يمنع
أن يكون المكان المؤجر محتمل الوجود في المستقبل فلا يؤثر ذلك في سلامة عقده ما يعيب
الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وإذ اعتد الحكم بعقد إيجار المطعون ضده الأول
مع أنه - مثل عقده - سابق - على إنشاء المحل فإنه يكون معيباً أيضاً بالتناقض.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن النص في المادة 827 من القانون المدني على أن "تكون
إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك". والنص في المادة
828 من هذا القانون على أن "ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة
يكون ملزماً للجميع وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية
فللمحكمة بناءً على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن
تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع، وللأغلبية أيضاً أن تختار مديراً.... وإذ تولى
أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم". يدل - وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة - على أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة
على أساس الأنصباء، ولا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف
الأنصباء، وأن الإيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من الأغلبية لا
يسري في مواجهة باقي الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً، وأنه يترتب على عدم سريان
الإيجار من أحد المشتاعين في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الإيجار غير
قائم بالنسبة لهم، وبالتالي في اعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذ كان قد
وضع يده بالفعل على العين، لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن استأجر محل
النزاع من والدته السيدة/ ..... المالكة لنصف العقار على الشيوع، فإن هذا العقد لا
يكون صادراً ممن يملك حق إدارة المال الشائع، إذ أن المؤجر للطاعن لا تملك أكثر من
نصف الأنصباء، وإذ خلت الأوراق من دليل على ارتضاء المطعون ضده الثاني - المالك للنصف
الآخر - هذا العقد صراحة أو ضمناً، فإنه لا يسري في مواجهته، ويعتبر الإيجار غير قائم
بالنسبة له حتى ولو وضع الطاعن يده بالفعل على محل النزاع. ولا محل لتطبيق المادة 573
من القانون المدني التي تنص على تفضيل المستأجر الذي وضع يده على العين المؤجرة دون
غش في حالة تعدد المستأجرين لعين واحدة، إذ أن مناط تطبيق هذا النص - وعلى ما جرى عليه
قضاء هذه المحكمة - أن تكون العقود التي تجرى المفاضلة بينها صحيحة ونافذة. لما كان
ذلك وكان الثابت أن المطعون ضده الثاني بعد أن عين حارساً قضائياً على العقار - الكائن
به محل النزاع - في 25/ 1/ 1977 بموجب الحكم.... سنة 1976 مستأنف مستعجل الجيزة قد
أجاز في 1/ 11/ 1977 - بهذه الصفة - عقد الإيجار الصادر منه في 1/ 6/ 1976 - بوصفه
مالكاً - للمطعون ضده الثاني وكانت الحراسة القضائية نيابة قانونية وقضائية، ذلك أن
القانون هو الذي يحدد نطاقها والقضاء هو الذي يسبغ على الحارس صفته تاركاً نطاق مهمته
للقانون، ومن ثم يعتبر المطعون ضده الثاني نائباً عن ملاك العقار، ويعتبر العقد الأخير
- بعد إجازته منه بصفته حارساً قضائياً وكأنه صدر من جميع الشركاء في الملكية ويكون
نافذاً عملاً بالمادة 828 من القانون المدني، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى تمكين
المطعون ضده الأول من محل النزاع فإنه يكون قد انتهى إلى النتيجة الصحيحة في القانون،
ولا يعيبه اشتمال أسبابه على أن هذا العقد قد صدر من الحارس القضائي، أو أن عقد الطاعن
سابق على إنشاء المحل فلا يعتد به، إذ ليس في القانون ما يمنع أن يكون المكان المؤجر
ممكن الوجود في المستقبل، ولهذه المحكمة - وعلى ما جرى به عليه قضاؤها - أن تستكمل
القصور في الأسباب القانونية وأن تصحح التقريرات القانونية الخاطئة دون أن تنقض الحكم،
كما أنه لا يعيب الحكم المطعون فيه عدم الرد على ما يخالفه من أسباب الحكم الابتدائي
إذ أن محكمة الاستئناف - وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - غير ملزمة بالرد على
ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - غير ملزمة بالرد على ما جاء بالحكم المستأنف الذي ألغته،
وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
ولما تقدم يكون الطعن على غير أساس ويتعين القضاء برفضه.