أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 35 - صـ 1260
جلسة 10 من مايو سنة 1984
برياسة السيد المستشار/ أحمد ضياء عبد الرازق نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجى، محمد فؤاد شرباش، د. محمد فتحي نجيب وعبد الحميد سليمان.
(241)
الطعن رقم 388 لسنة 49 القضائية
(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن". عقد "سريان العقد" "الامتداد القانوني".
1 - عقد إيجار المكان سريانه في حق المالك الجديد بذات شروطه السابقة. تحرير المالك
الجديد عقد إيجار مع المستأجرة ليس إنشاء لعلاقة إيجارية جديدة.
2 - امتداد عقد إيجار المكان بعد وفاة المستأجر شرطه. إقامة المستفيد مع المستأجر الأصلي
إقامة مستقرة قبل الوفاة. انقطاع المساكنة بسبب عارض ليس مانعاً من امتداد العقد بعد
وفاة المستأجرة.
(3) إيجار "التأجير المفروش".
ميزة التأجير المفروش التي يلزم بها المستأجر ليس من شأنه الحيلولة بين المستأجر والإقامة
في العين المؤجرة.
1 - النص في المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 969 - الذي تخضع له واقعة النزاع. على
أنه "استثناءً من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على
المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ
انتقال الملكية". يدل على أن عقد الإيجار يظل سارياً في حق المالك الجديد بذات شروطه
دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد وأن قيام المالك الجديد بتحرير عقد إيجار باسمه مع
المستأجر لا يعني قيام علاقة إيجارية جديدة، بل يعتبر استمراراً للعلاقة الإيجارية
ذاتها.
2 - النص في المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه ".... لا ينتهي عقد إيجار
المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والده الذين كانوا
يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك...." يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن -
الامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي مشروط بأن يكون المستفيد
به مقيما مع المستأجر الأصلي إقامة مستقرة قبل وفاته، وأن انقطاع هذه المساكنة لسبب
عارض لا يمنع امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي.
3 - المقرر في المادة 28 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أن منح المؤجر ميزة التأجير المفروش
للمستأجر لا يلزم الأخير إلا بالمقابل النقدي الذي ألزمه القانون بأدائه للمؤجر طيلة
مدة هذا التأجير فهو لا يحرم المستأجر من حق الإقامة بالعين كما أنه ليس من شأنه بالضرورة
أن يحول بينه وهذه الإقامة.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن
أقام الدعوى رقم 7114 سنة 1977 مدني كلي الجيزة على المطعون ضدها بطلب الحكم بإخلاء
الشقة المبينة بالصحيفة، وقال في شرح دعواه أنه أجر عين النزاع لوالدة المطعون ضدها
بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/ 11/ 1974 بقصد استغلالها في التأجير مفروش، وقد انتهت
العلاقة الإيجارية بوفاة المستأجر الأصلية في شهر مايو سنة 1976 إلا أن المطعون ضدها
أقامت بعين النزاع على غير سند من القانون، فأقام دعواه، أحالت المحكمة الدعوى إلى
التحقيق، وبعد سماع الشهود حكمت بتاريخ 30/ 3/ 1978 برفض الدعوى، استأنف الطاعن هذا
الحكم بالاستئناف رقم 2504 سنة 95 ق القاهرة وبتاريخ 21/ 12/ 1978 قضت المحكمة بتأييد
الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها
التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في
تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أن تطبيق المادة 21 من القانون
رقم 52 لسنة 1969 التي تجيز امتداد عقد الإيجار لأولاد المستأجر عند وفاته مشروط بأن
يكون التأجير بقصد السكنى، وأن تكون لأولاد المستأجر إقامة مستقرة معه حتى وفاته وإذ
تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه ولئن كانت مورثة المطعون ضدها استأجرت عين النزاع من
المالك السابق الذي أجاز لها تأجيرها مفروشة إلا أنه عقب شرائه العقار حرر معها عقد
الإيجار المؤرخ 1/ 11/ 1974 موضوع الدعوى، وكان التأجير بقصد الاستغلال التجاري بتأجير
العين المؤجرة مفروشة ولم يكن بقصد السكنى فيها، وقد شهدت المطعون ضدها على هذا العقد،
وإذ ثبت من المحضر رقم 2593 سنة 1976 إداري الدقي عدم إقامة المستأجرة الأصلية بعين
النزاع حتى وفاتها لتأجيرها مفروشة للغير فلا يحق للمطعون ضدها التمسك بامتداد عقد
الإيجار إليها ولما كان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه على أن المستأجرة الأصلية استأجرت
عين النزاع خالية وأقامت معها ابنتها المطعون ضدها حتى وفاتها فيمتد لها عقد إيجارها
حتى ولو قامت بتأجيرها مفروشة بتصريح منه في حين أنه استند في دعواه إلى واقعة الاستغلال
التجاري فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه ذلك عن بحث دفاعه الجوهري الذي
يتغير به وجه الرأي في الدعوى فيكون قد أخل بحق الدفاع مما يعيبه بالقصور.
وحيث إن النعي في غير محله، ذلك أن النص في المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969
الذي تخضع له واقعة النزاع على أنه "استثناءً من حكم المادة 604 من القانون المدني
تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ
ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية". يدل على أن عقد الإيجار يظل سارياً
في حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد، وأن قيام المالك الجديد
بتحرير عقد إيجار باسمه مع المستأجر لا يعني قيام علاقة إيجارية جديدة، بل يعتبر استمراراً
للعلاقة الإيجارية ذاتها، كما أن النص في المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على
أنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو
أولاده أو والده الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك.." يدل - وعلى ما جرى
به قضاء هذه المحكمة على - أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي
مشروط بأن يكون المستفيد به مقيماً مع المستأجر الأصلي إقامة مستقرة قبل وفاته، وأن
- انقطاع هذه المساكنة لسبب عارض لا يمنع امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي
لما كان ذلك، وكان الثابت من الصورة الرسمية للحكم 674 سنة 1976 مستعجل مستأنف الجيزة
- المقدمة ضمن مستندات الطاعن أمام محكمة الموضوع - أن مورثة المطعون ضدها كانت تستأجر
عين النزاع من قبل 1/ 3/ 1969 من المالك السابق للعقار وأن الأخير، حرر لها عقداً بتاريخ
4/ 7/ 1972 أجاز لها فيه تأجير عين النزاع مفروشة، ثم حرر لها الطاعن - بعد شرائه العقار
- عقد الإيجار موضوع الدعوى المؤرخ 1/ 11/ 1974 مما يدل على أن علاقة مورثه المطعون
ضدها بعين النزاع بصفتها مستأجرة لها كانت متصلة كما أن الثابت من المحضر رقم 2593
سنة 1976 إداري الدقي أن المستأجرة الأصلية أجرت عين النزاع مفروشة للغير منذ بداية
العقد المؤرخ 1/ 11/ 1974 حتى وفاتها، وإذ كانت مدة سريان هذا العقد لا تمثل إلا فترة
زمنية محدودة من مدة الإيجار التي تثبت أنها بدأت قبل شهر مارس سنة 1969، وكان من المقرر
في المادة 28 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أن منح المؤجرة ميزة التأجير المفروش للمستأجر
لا يلزم الأخير إلا بالمقابل النقدي الذي ألزمه القانون بأدائه للمؤجر طيلة مدة هذا
التأجير فهو لا يحرم المستأجر من حق الإقامة بالعين كما أنه ليس من شأنه بالضرورة أن
يحول بينه وهذه الإقامة، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر ورد
على دفاع الطاعن بقوله أن المطعون ضدها باعتبارها ابنة المستأجرة الأصلية أي قريبة
لها من الدرجة الأولى يحق لها الاستمرار في الإجارة بعد وفاة والدتها والانتفاع بالعين
المؤجرة ولا يوهن من ذلك أن يكون عقد المستأجرة الأصلية قد خول لها حق التأجير مفروشاً
مقابل أداء زيادة قدرها 70% وأن تكون المستأجرة قد أجرت الشقة فعلاً للغير مفروشة طبقاً
لشروط العقد.... فإن حق تأجير الشقة مفروشة لا يحول بين المستأجرة وابنتها وبين الإقامة
في تلك الشقة واعتبارها سكناً خاصاً لهما تستقران فيه فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق
القانون أو شابه القصور في التسبيب، ويكون النعي عليه بأسباب الطعن في غير محله.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.