أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 32 - صـ 1774

جلسة 13 من يونيه سنة 1981

برئاسة السيد المستشار/ الدكتور إبراهيم علي صالح - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: إبراهيم محمد هاشم، محمد طه سنجر، عبد العزيز عبد العاطي إسماعيل ورابح لطفي جمعه.

(319)
الطعن رقم 507 لسنة 47 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن". "ترك المستأجر للعين المؤجرة". حكم "حجية الحكم". عقد. بطلان.
ترك المستأجر العين لمن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني. أثره. زوال صفته كمستأجر وحلول المستفيدين من الامتداد القانوني محله في العلاقة الإيجارية. صدور حكم بإخلاء المستأجر الأصلي بعد تركه العين. لا حجية له قبل من امتد إليهم العقد.
لئن كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المقيمين مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار في حالة الوفاة أو الترك لا يعتبرون معه مستأجرين أصليين للعين فلا تترتب في ذمتهم - خلال مشاركتهم في السكن - أية التزامات قبل المؤجر حتى إذا ما أخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصام المقيمين معه، ويكون الحكم الصادر ضده في هذه الحالة حجة عليه وعليهم. إلا أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيماً معه - من زوجة أو أولاد - فإنهم يستفيدون من امتداد الإيجار لصالحهم بقوة القانون إعمالا لحكم المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية كما يلتزمون بالتضامن فيما بينهم بكافة الالتزامات المترتبة عليها بما يستوجب اختصامهم عند مقاضاتهم بشأنها، أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح بالتالي خارجاً عن العلاقة الإيجارية بحيث لا تجوز مطالبته أو اختصامه في شأنها وإلا كانت المطالبة غير مقبولة لرفعها على غير ذي صفة وكان الحكم الصادر ضده فيها غير ذي حجة على المقيمين فيها ولو أضحى نهائياً ولا يكون له بالتالي أي أثر على قيام صفتهم في العين وبقاء علاقتهم الإيجارية عنها. مما مؤداه أنه يمتنع على المؤجر في هذه الحالة الاستناد إلى ذلك الحكم في تأجير هذه العين إلى الغير وإلا وقع تأجيره اللاحق باطلاً بطلاناً مطلقاً إعمالاً لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليه الأول أقام الدعوى رقم 1496 سنة 1975 مدني كلي شمال القاهرة ضد الطاعنة وباقي المطعون عليهم للحكم بصحة ونفاذ عقد الإيجار المؤرخ 22 - 4 - 1974 الصادر له من المطعون عليها الثانية عن الشقة المبينة بصحيفة الدعوى وكف منازعة الطاعنة له في حيازتها وقال بياناً لذلك أنه استأجر تلك الشقة من مالكتها ووضع يده عليها ثم تبين له أن الطاعنة استصدرت الحكم رقم 2673 سنة 1974 مستعجل القاهرة برد حيازتها لها بمقولة أنها كانت تقيم فيها مع زوجها - المطعون عليه الثالث - حتى دب الخلاف بينهما فهجرها وأقام بشقة أخرى بنفس العقار وترك الإقامة بعين النزاع واستمرت هي فيها مع ولديها إلى أن تواطأ مع المالكة على أن تستصدر ضده الحكم رقم 5625 سنة 1973 بإخلائه من الشقة بزعم تأخره في الأجرة وهو ما تم تنفيذه فعلاً إلى أن قضى برد حيازتها لها، واستطرد المدعي - المطعون عليه الأول - قائلاً أنه وقد انتهى عقد إيجار المستأجر السابق بحكم الإخلاء فإنه لا يكون لزوجته، حق في العين ومن ثم فقد أقام دعواه. دفعت الطاعنة بصورية عقد الإيجار موضوع التداعي وبصدور حكم الإخلاء بطريق التواطؤ بين المالكة وزوجها أضراراً بها وادعت فرعياً قبل المالكة المطعون عليها الثانية - بإلزامها بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع مع إلزام المطعون عليهم متضامنين بأن يدفعوا لها تعويضاً قدره 3000 جنيه - قضت محكمة الدرجة الأولى في الدعوى الأصلية بصحة ونفاذ عقد الإيجار المؤرخ 22 - 4 - 1974 وفي الدعوى الفرعية برفضها. استأنفت الطاعنة الحكم بالاستئناف رقم 3036 سنة 92 ق القاهرة - وبتاريخ 22 - 7 - 1976 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك تقول أن الحكم استند في قضائه إلى أن عقد الإيجار الصادر لزوج الطاعنة قد انقضى بحكم الإخلاء الذي - يعتبر حجة عليه وعلى من يساكنه من زوجة وأولاد أو غيرهم باعتباره نائباً عنهم حسب فقه التشريع الاستثنائي، وهذا القول من الحكم يخالف المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التي تجعل للزوج والأولاد - في حالة ترك العين - حقاً مستقلاً في الإقامة فيها مستمداً من القانون إذ بالترك لم يعد الزوج مستأجراً ولا نائباً عن الزوجة والأولاد ومن ثم لا يعتبر نائباً عنهم ويتعين في هذه الحالة توجيه دعوى الإخلاء إلى من بقى في العين بعد الترك باعتبارهم المستأجرين وإذ ثبت بقاء العقد وامتداده للزوجة التي بقيت في العين بعد ترك الزوج لها فإنه لا يجوز للمالكة تأجيرها لمستأجر آخر وإلا كان العقد الثاني باطلاً بحكم القانون ويكون الحكم المطعون فيه إذ قضى رغم ذلك بصحة ونفاذ العقد الثاني - قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه. هذا إلى أن الحكم الابتدائي - المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه - ذهب في تبرير قضائه إلى القول بأن الأوراق لم تسفر عن ثمة خلاف بين الطاعنة وزوجها المطعون عليه الأخير حسب ادعائها بذلك والذي لم تقدم الدليل عليه، في حين أن الطاعنة قدمت العديد من المستندات الرسمية والأحكام القضائية إثباتاً للخلاف القائم بينهما منذ سنة 1968 وحتى الآن ومنها الحكم رقم 962 سنة 1968 مدني كلي القاهرة و513 سنة 1973 أحوال ملي مصر الجديدة والمحضر رقم 3596 سنة 1973 إداري النزهة وإذ التفت الحكم عن تحصيل هذه المستندات أو الوقوف على دلالتها فإنه يكون - والحكم الاستئنافي المؤيد له - معيباً بالقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه ولئن كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المقيمين مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار في حالتي الوفاة أو الترك - لا يعتبرون معه مستأجرين أصليين للعين فلا تترتب في ذمتهم - خلال مدة مشاركتهم له في السكن - أية التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف الأصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر حتى إذا ما أخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصام المقيمين معه ويكون الحكم الصادر ضده في هذه الحالة حجة عليه لا عليهم، إلا أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيماً معه - من زوجة أو أولاد - فإنهم يستفيدون من امتداد الإيجار لصالحهم بقوة القانون إعمالاً لحكم المادة 21 من القانون رقم 52 سنة 1969 ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية كما يلتزمون بالتضامن فيما بينهم بكافة الالتزامات المترتبة عليها بما يستوجب اختصامهم عند مقاضاتهم بشأنها، أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح بالتالي خارجاً عن العلاقة الإيجارية بحيث لا تجوز مطالبته أو اختصامه في شأنها وإلا كانت المطالبة غير مقبولة لرفعها على غير ذي صفة وكان الحكم الصادر ضده غير ذي حجية على المقيمين فيها ولو أضحى نهائياً ولا يكون له بالتالي أي أثر على قيام حقهم في العين وبقاء علاقتهم الإيجارية عنها، مما مؤداه أنه يمتنع على المؤجر في هذه الحالة الاستناد إلى ذلك الحكم في تأجير هذه العين إلى الغير وإلا وقع تأجيره اللاحق باطلاً بطلاناً مطلقاً إعمالاً لنص المادة 16 من القانون رقم 52 سنة 1969 - لما كان ذلك وكان من المقرر أيضاً وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه ولئن كان لقاضي الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنه يخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز له أن يطرح ما يقدم إليه تقديماً صحيحاً من الأدلة والأوراق المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يدون في حكمه بأسباب خاصة ما يبرر هذا الطرح، كما أنه يتعين على محكمة الاستئناف - وهي تنظر الاستئناف على أساس ما يقدم لها من أدلة ودفوع وأوجه دفاع جديدة علاوة على ما كان مقدماً من ذلك أمام محكمة الدرجة الأولى وفقاً لنص المادة 233 من قانون المرافعات - أن تورد في أسباب حكمها بياناً بما قدم إليها لأول مرة من أدلة جديدة ليتسنى لها النظر في الدعوى نظرة شاملة من جديد عن طريق مناقشة دلالة هذه الأدلة تعرفاً على ما قد يكون لها من أثر في قضائها إذ بإغفال المحكمة الإشارة إلى تلك الأدلة وبحث دلالتها ما يعيب حكمها بالقصور في التسبيب، لما كان ما تقدم وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بحقها في الإقامة بعين النزاع استناداً لحكم المادة 21 من القانون رقم 52 سنة 1969 باعتبار أنها كانت تقيم فيها مع زوجها - المطعون عليه الثالث حتى دب الخلاف بينهما منذ سنة 1968 حيث هجرها وأقام بشقة أخرى بنفس العقار وترك الإقامة بشقة النزاع فاستمرت هي فيها مع ولديها إلى أن تواطأ مع مالكة العقار - المطعون ضدها الثانية - في سنة 1973 على أن تستصدر ضده حكماً بالإخلاء من شقة النزاع بزعم تأخره في سداد الأجرة وهو ما تم تنفيذه فعلاً إضراراً بالطاعنة حيث مضت المالكة بعد ذلك إلى تحرير عقد الإيجار موضوع التداعي إلى المطعون عليه الأول عن الشقة وهو عقد باطل ولا أثر له على حق الطاعنة فضلاً عن صورية حكم الإخلاء وانعدام حجيته قبلهم وبطلان إجراءات تنفيذه وهو ما قضى لها من بعد بصفة مستعجلة برد حيازتها للشقة وخلصت من ذلك إلى الادعاء فرعياً بطلب إلزام المالكة بتحرير عقد إيجار لها مع إلزام المطعون عليهم متضامنين بأن يدفعوا لها تعويضاً قدره 3000 جنيه وقد قدمت الطاعنة لمحكمة الموضوع حافظة بمستنداتها تأييداً لدفاعها السالف وكان البين من الاطلاع عليها أنها اشتملت على صورة الحكم الصادر في الدعوى 962 سنة 1968 ملي القاهرة المرفوعة من المطعون عليه الثالث ضد الطاعنة بطلب إثبات طلاقه لها والتي أقر فيها بحصول الفرقة بينهما وعدم إقامته معها منذ 2 - 7 - 1968 وأنه طلقها بإرادته المنفردة بتاريخ 18 - 10 - 1968، وكذلك صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى رقم 513 سنة 1973 أحوال ملي مصر الجديدة التي أقامها المطعون عليه الثالث ضد الطاعنة بطلب إبطال النفقة المحكوم بها عليه لولديها منه والتي وجهها إليها بتاريخ 18 - 11 - 1973 بمحل إقامتها بشقة النزاع - وقد أقر فيها بأن الولدين ما زالا في حضانتها وأنه لم يستصدر بعد حكماً بضمهما وهو ما قضى من أجله برفض دعواه، وكذا صورة رسمية من الشكوى رقم 2516 سنة 1973 إداري النزهة المقدمة من الطاعنة ضد زوجها المطعون عليه الثالث بشأن استيلائه على بعض منقولاتها، وقد ثبت فيها - من أقوال الطرفين والشهود والمعاينة التي تمت في 16 - 10 - 1973 أن الطاعنة هي التي تقيم بشقة النزاع رقم 18 وأن المطعون عليه الثالث يقيم بشقة أخرى رقم 16 بنفس العقار كما أقر فيها الأخير بقيام خلف بينه وبين الطاعنة طرح أمره على القضاء وأنها تتقاضى منه نفقة شهرية كما أقر بأنه أخد المنقولات محل الشكوى من الشقة بعد أكثر من ثلاث سنوات، لما كان ما تقدم وكان الثابت بمدونات الحكم الابتدائي أنه أقام قضاءه بصحة ونفاذ عقد الإيجار موضوع التداعي وبرفض دعوى الطاعنة الفرعية على سند من قوله "... فلا يقبل والحال كذلك من المدعى عليها - الطاعنة - طلب الانتفاع بمزية الامتداد القانوني بحجة أنها زوجة المستأجر المطعون عليه الثالث - وأن لها حق الاستمرار في العين المؤجرة إذ أن المستأجر الأصلي الذي تعتبر نيابته عنها مفترضة قد أخل بشروط العقد وقضى بطرده. فضلاً عن أن ذلك منوط باستمرار بقاء العقد الأصلي وعدم انقضائه بأي سبب قانوني فإذا انقضى لأي سبب قانوني فلا يكون سارياً في حق المؤجر فإذا ما أضيف إلى ما تقدم أن الأوراق لم تسفر عن ثمة خلاف بينهما حسب ادعائها بذلك ولم تقدم الدليل المشار إليه"، وكان الحكم المطعون فيه - بعد أن أشار في تقريراته إلى مضمون دفاع الطاعنة سالف الذكر وإلى أنها أودعت حافظة مستندات للتدليل بها على صحة ما ذكرته، قد انتهى إلى تأييد الحكم المستأنف تأسيساً على ما أورده بقوله - أن المادة 21 من قانون إيجار الأماكن 52 سنة 1969 في نصها على عدم انتهاء عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها أو أولاده تشير إلى حالة استمرار عقد قائم فعلاً - أما إذا كان هذا العقد قد انعدم بانقضائه لأي سبب قانوني فلا سند بعد ذلك للتحدي بسريان الإيجار في حق المؤجر لصالح أحد هؤلاء... وعقد الإيجار الصادر للمستأنف - قد انعدم قانوناً بانقضائه بحكم الإخلاء سالف الذكر وهو حكم نهائي حجة ليس فقط على هذا الزوج وإنما على من كان يساكنه أيضاً ولم تكن المؤجرة ملزمة باختصامهم في دعوى الإخلاء فاختصامها للأصيل المتعاقد معها يكفي والقضاء بإنهاء العقد في حق هذا الأصيل بنهيه كذلك في شأن المساكنين المعتبر نائباً عنهم في عقد الإيجار..." وإذ كان مؤدى ما سلف - وعلى ما يبين من أسباب الحكم وتقريراته - أنه لم يتناول المستندات المقدمة من الطاعنة بأي بيان بل عمد إلى إطراحها دون تبرير مغفلاً بذلك بحثها أو مناقشة دلالتها تعرفاً على ما قد يكون لها من أثر في مساندة دفاع الطاعنة وفي قضائه باعتبار أنه دفاع جوهري قد يتغير به إن صح وجه الرأي في الدعوى، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون بذلك قد حجب نفسه عن الوقوف على حقيقة الواقع في الدعوى والثابت بتلك المستندات من احتدام الخلف بين الطاعنة وزوجها المطعون عليه الثالث إلى حد وقوع الفرقة والانفصال بينهما بإقراره منذ سنة 1968 مما انتهى به إلى هجرها وتطليقها بإرادته المنفردة واستتبع بالتالي تركه شقة النزاع التي تقيم هي فيها مع ولديها وإقامته واستقراره بشقة أخرى بذات العقار من التاريخ المذكور وحتى الآن وهو ما أفصح عنه بدعوى إثبات الطلاق المرفوعة في سنة 1968 ثم بدعوى إبطال النفقة المرفوعة منه في نوفمبر سنة 1973 ثم بتحقيقات الشكوى 3396 سنة 1973 إداري النزهة والتي أعقبها مباشرة رفع دعوى الإخلاء ضده ومن مالكة المنزل المطعون عليها الثانية - برغم تأخره في سداد الأجرة وما لابسها من جانبه من مصادقة وتسليم وما صاحبها من إجراءات ظاهرة الاصطناع مما يساند دفاع الطاعنة في هذا الصدد، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد وقع بذلك معيباً بالقصور في تسبيبه وقد جره هذا القصور إلى الخطأ في تطبيق القانون، ذلك أنه اعتبر أن مجرد انقضاء عقد الإيجار الصادر للمستأجر الأصلي بصدور حكم ضده بالإخلاء لا يجيز للمقيمين معه التمسك بنص المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 وأنه لا إلزام على المؤجر باختصاصهم في دعوى الإخلاء مع المستأجر الأصلي وذلك دون أن يفطن للوقوف على ما إذا كانت دعوى الإخلاء قد رفعت قبل ترك المستأجر الأصلي للعين للمقيمين معه أو بعد حصول هذا الترك مع اختلاف الحكم في الحالين إذ بينما يصح ما قرره الحكم في الحالة الأولى فإنه لا يصح في الحالة الثانية لأنه يترتب على ترك المستأجر للعين - وعلى ما سلف بيانه آنفاً - إخراجه من العلاقة التأجيرية وإحلال المقيمين معه محله فيها واعتبارهم بذلك المستأجرون للعين المؤجرة مما يتعين معه على المؤجر مطالبتهم - دون المستأجر التارك - بأي من الالتزامات المترتبة عليها، لما كان ذلك كذلك فإنه لا يجوز الاحتجاج بحكم يصدر ضد ذلك التارك لصدوره على غير ذي صفة وعدم اختصامهم فيه، وإذ قضى الحكم المطعون فيه على خلاف ذلك ودون أن يعمل هذه التفرقة بين الحالتين السابقتين فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
ولما تقدم يتعين نقض الحكم المطعون فيه.