أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 33 - صـ 1235
جلسة 22 من ديسمبر سنة 1982
برئاسة السيد المستشار/ محمد إبراهيم الدسوقي نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: جهدان حسين عبد الله، عبد المنعم رشدي، مصطفى زعزوع، الحسيني الكناني.
(223)
الطعن رقم 90 لسنة 48 القضائية
(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن". عقد "سريان العقد". خلف. شيوع.
(1) سريان عقود إيجار الأماكن على المالك الجديد. م 30 ق 49/ 1977. شرطه.
(2) ثبوت حق إدارة المال الشائع للشركاء مجتمعين أو لأغلبيتهم المطلقة دون سواهم. المادتان
827، 828 مدني. مؤداه.
1 - مؤدى نص المادة 30 من القانون رقم 41 لسنة 1977 أن عقود الإيجار التي تسري في مواجهة
المالك الجديد، ولو لم يكن لها تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه، هي تلك القائمة
في مواجهة المالك السابق، وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقاً
للقانون.
2 - لما كانت إدارة المال الشائع طبقاً لصريح نص المادتين 827، 828 من القانون المدني
لا تكون إلا للشركاء مجتمعين أو في القليل للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس
الأنصباء، ولا تثبت لسواهم، فيحق لباقي الشركاء في اعتبار الإيجار الصادر من أحدهم
غير قائم بالنسبة لهم في حصصهم بل وفي حصة الشريك المؤجر ذاته وباعتبار المستأجر متعرضاً
لهم فيما يملكون إذا كان قد وضع يده بالفعل على العين، فإذا ما انتقلت ملكية الشريك
المؤجر إلى باقي الشركاء انتقلت غير محملة بذلك العقد، إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً.
لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ.... محل النزاع - صادر لصالح
المطعون ضده من أحد الورثة لشريك كان يملك نصف الأنصبة شيوعاً في العقار الكائن به
شقة النزاع، فإن هذا العقد حتى لو اقترن بموافقة باقي الورثة، لا يكون صادراً من أصحاب
أغلبية الأنصباء، ولا يسري في حق الطاعن باعتباره مالكاً على الشيوع للنصف الآخر سواء
في حصته أو في حصة شريكه والتي يملك الطاعن في كل ذرة من ذراتها، وتكون ملكية حصة الشريك
هذه قد انتقلت إلى الطاعن بعد الشراء غير محملة بعقد الإيجار المشار إليه حتى ولو كان
له تاريخ سابق على انتقال الملكية ما لم يكن الطاعن قد ارتضاه صراحة أو ضمناً، وهو
الأمر الذي تخلو منه أوراق الدعوى، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون
قد أخطأ في تطبيق القانون.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن
أقام الدعوى 3236 لسنة 1975 كلي طنطا، ذهب فيها إلى أنه وآخر كانا يمتلكان العقار المبين
بالصحيفة مناصفة وشيوعاً، وإذ شب خلاف بينهما وتقدرت القسمة فقد ابتاع حصة شريكه، وبعد
أن تسلمها في 17/ 4/ 1975 فوجئ بعقد إيجار مؤرخ 8/ 2/ 1972 عن شقة بذات العقار صادر
لصالح المطعون ضده من أحد ورثة شريكه السابق، وإذ كان العقد غير نافذاً في حقه لصدوره
ممن لا يملك أغلبية الأنصباء في الشيوع، فقد أقام دعواه بطلب الحكم بطرد المطعون ضده
من شقة النزاع والتسليم. وبتاريخ 23/ 12/ 1976 قضت محكمة أول درجة بالطرد والتسليم.
استأنف المطعون ضده بالاستئناف 40 لسنة 27 طنطا، وفي 4/ 11/ 1977 حكمت المحكمة بإلغاء
الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة
مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره
وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بسببي الطعن، أن ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه من
نفاذ عقد الإيجار محل التداعي في حقه، استناداً إلى أن المؤجر - وهو شريك على الشيوع
- يملك في كل ذرة من ذرات العقار فيكون له حق التأجير، وإلى ما تقضي به المادة 22 من
القانون 52 لسنة 1969 من نفاذ العقد في حق المالك الجديد، ولو لم يكن له تاريخ ثابت
سابق على نقل الملكية، ينطوي على خطأ في تطبيق القانون وتأويله، ذلك لأن إيجار المال
الشائع باعتباره من أعمال الإدارة معقود لأصحاب الأغلبية الأنصباء، وهو الأمر المفتقر
في المؤجر، إذ لا يعدوا أن يكون أحد الورثة لمالك النصف شيوعاً، فلا يملك إبرامه ولا
يكون العقد نافذاً في حق باقي الشركاء، ولا محل لإعمال المادة 22 من القانون 52 لسنة
1969، إذ أن مناط تطبيقها صدور العقد صحيحاً ممن يملكه، هذا إلى أن الحكم المطعون فيه
جاء مشوباً بالفساد في الاستدلال، إذ افترض علمه بواقعة التأجير ورضائها من تقديم المطعون
ضده عقد الإيجار في دعوى بتخفيض الأجرة أقامها ضد الشريك المؤجر له، دون أن يختصم فيها
وبالتالي لم يعلم بأمر التعاقد.
وحيث إن هذا النعي بسببيه سديد، ذلك أنه ولئن كانت المادة 22 من القانون 52 لسنة 1969
- المقابل للمادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 قد نصت على أنه "استثناء من حكم المادة
604 من القانون المدني، تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند
الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على انتقال الملكية" بما مؤاده أن عقود الإيجار
التي تسري في مواجهة المالك الجديد، ولو لم يكن لها تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية
إليه، هي تلك القائمة في مواجهة المالك السابق، وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة
ممن له حق التأجير طبقاً للقانون، وإذ كان الإيجار من أعمال الإدارة، وكانت إدارة المال
الشائع وطبقاً لصريح نص المادتين 827، 828 من القانون المدني لا تكون إلا للشركاء مجتمعين
أو في القليل للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء، ولا تثبت لسواهم،
فيحق لباقي الشركاء في اعتبار الإيجار الصادر من أحدهم غير قائم بالنسبة لهم في حصصهم
بل وفي حصة الشريك المؤجر ذاته، وباعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذا كان
قد وضع يده بالفعل على العين، فإذا ما انتقلت ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء
انتقلت غير محملة بذلك العقد، إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً، لما كان ذلك، وكان الثابت
بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ 18/ 2/ 1972 - محل النزاع - صادراً لصالح المطعون ضده
من أحد الورثة لشريك كان يملك نصف الأنصبة شيوعاً في العقار الكائن به شقة النزاع،
فإن هذا العقد حتى لو اقترن بموافقة باقي الورثة، لا يكون صادراً من أصحاب أغلبية الأنصباء،
ولا يسري في حق الطاعن باعتباره مالكاً على الشيوع للنصف الآخر، سواء في حصته أو في
حصة شريكه والتي يمتلك الطاعن في كل ذرة من ذراتها، وتكون ملكية حصة الشريك هذه قد
انتقلت إلى الطاعن بعد الشراء غير محملة بعقد الإيجار المشار إليه حتى ولو كان له تاريخ
سابق على انتقال الملكية، ما لم يكن الطاعن قد ارتضاه صراحة أو ضمناً، وهو الأمر الذي
تخلو منه أوراق الدعوى، إذ يتعذر أن ينسب له رضاء ضمني دلالته علمه بالعقد الذي أودع
دعوى لم يختصم فيها الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى أن الإيجار
الصادر من شريك على الشيوع لا يملك أغلبية الأنصباء صحيح نافذ قبل باقي الشركاء وفي
مواجهة من انتقلت إليه الملكية إعمالاً للمادة 22 من القانون 52 لسنة 1969، واستدل
على علم الطاعن بالعقد من إيداعه دعوى لم يكن خصماً فيها، فإنه يكون فضلاً عن خطئه
في تطبيق القانون قد شابه فساد في الاستدلال، بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم.